1.          Le Tribunal est saisi de deux demandes qu’il a réunies en vertu de l’article 57 de la Loi sur le tribunal administratif du logement.
2.          Le 2 mai 2022, le locateur introduit une demande en recouvrement de loyer et résiliation de bail et expulsion du locataire au motif que celui-ci paie fréquemment le loyer en retard; ce qui lui cause un préjudice sérieux.
3.          Le 10 mai 2022, le locateur dépose un premier amendement visant à réclamer au locataire un premier montant de 110,49 $ pour des frais de notification ainsi qu’un montant de 606,13 $ pour des honoraires extra judiciaires payés à son avocate en date du 7 avril 2022 « pour refus du locataire de respecter le jugement rendu ».
4.          Au soutien de cet amendement, le locateur allègue ce qui suit pour motifs :

« Le 10 juillet 2017, le juge administratif Serge Adam, de la RDL, a ordonné au locataire de payer son loyer le premier de chaque mois. Le locataire ne respecte pas cette ordonnance et paie fréquemment son loyer en retard, tel qu’il sera démontré lors de l’audience.

Le locataire a fait encourir des frais de notification de signification locateur puisqu’il refuse ou néglige de donner suite aux communications du locateur par courriel ou téléphone, faisant encourir des frais de 110.49 $.

De plus, le locataire s’est approprié la Cour de l’immeuble causant préjudice à l’autre locataire et sans l’autorisation du propriétaire. »

5.          Le 15 octobre 2022, le locateur dépose un second amendement.
6.          Les conclusions recherchées sont :

« CONDAMNER le défendeur à payer les frais de remise en état de la cage d’escalier menant au logement […] soit l’enlèvement des miroirs, réinstallation de la rampe d’escalier, plâtrée et peinturée, sur présentation de la facture de l’entrepreneur en construction ;

ORDONNER la remise en état de la Cour arrière et le retrait des constructions fait et installé par le défendeur (P-8) sans l’autorisation du demandeur et privant l’autre locataire de la jouissance de la Cour arrière ;

ORDONNER le remboursement des frais de notifications et de significations déboursés par le propriétaire, qui s’élève maintenant à 121.70 $ ;

OCTROI DE DOMMAGES- INTÉRÊTS, en réparation du préjudice subi par le locateur pour refus du locataire de respecter le bail et les règlements ainsi que le jugement rendu (P-4), pour compenser les honoraires d’avocat et déboursés encouru en date du 18 juillet 2022, au montant de 6 498. 59 $ .» (Sic)

7.          Au soutien de l’amendement, le locateur allègue ce qui suit :

« Le défendeur a reçu une mise en demeure (P-12) dûment signifiée lui donnant jusqu’au 7 octobre 2022 pour remettre en état la cage d’escalier intérieur, ce qu’il n’a pas fait.

Le locataire refuse d’enlever ses constructions de la Cour arrière qu’il s’est approprié privant les locataires du rez-de-chaussée de la jouissance de la Cour; les voisins de l’immeuble ont informé le propriétaire d’un violent conflit verbal entre ses locataires concernant notamment la Cour ;

La non-collaboration du locataire et le non-respect du bail et ses règlements causent préjudice au demandeur, le défendeur n’ayant toujours payé son loyer en retard depuis le jugement de 2017 entraînant des sommes dues. Le locataire du 330 Scott a droit à la pleine jouissance des lieux. » (Sic)

8.          Aussi, le locateur demande le paiement des frais de justice ainsi que l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel.
9.          Le 17 novembre 2024, le locateur dépose un nouvel amendement.
10.      Les conclusions recherchées sont :

« CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur la somme de 3 449.25 $ pour la remise en état de la cage d’escalier menant à l’appartement non remis en état par suite de son déménagement le 1er juillet 2023 à 17 heures;

CONDAMNER le défendeur à payer pour la remise en état de la cour arrière après son déménagement le 1er juillet 2023 à 17 heures sur présentation de la facture par le locateur ;

CONDAMNER le défendeur au paiement de 9 959 $ pour les dommages causés (P16) et les réparations effectuées à l’appartement qu’il occupait au [...] à Longueuil (voir pièce P 17 en liasse) ;

CONDAMNER le défendeur au paiement de deux semaines de loyer soit la somme de 450 $ car l’État dans lequel il a laissé les lieux à empêcher le nouveau locataire d’intégrer les lieux avant le 12 juillet 2023 du aux travaux à être exécuté ;

CONDAMNER le défendeur au paiement de 8 000 $ pour dommages troubles et inconvénients et punitif car il n’a pas respecté le jugement qui lui ordonnait de déménager le 30 juin 2023 (dossier 678073—P-14) et a déménagé que le 1er juillet 2023 à 17 heures empêchant le nouveau locataire d’intégrer les lieux et pour avoir refusé par courriel de le faire malgré les rappels par le locateur ;

CONDAMNER le défendeur pour abus de procédure en vertu de l’article 63.2 LTAL (Dossier 633911) dans le dossier joint puisque sa demande n’a aucun fondement juridique et factuel et ORDONNER au défendeur de compenser les honoraires d’avocats et déboursés engagés dans les présentes procédures (P5 et P5.1en liasse) en date du 31 décembre 2024 montant de 28 115.56 $ »

11.      Au soutien de cet amendement, le locateur expose ce qui suit :

« Il fut ordonné au locataire dans le cadre d’un jugement ordonnant la reprise du logement au bénéfice du fils du locateur (P-14) de quitter le logement, le 30 juin 2023;

Les travaux demandés dans la demande initiale du demandeur au TAL n’ont pas été exécutés par le défendeur; l’état des lieux laissés par le locataire à empêcher le locataire d’intégrer les lieux et a fait encourir des frais au locateur pour la remise en état ; le locateur a dû embaucher un plombier pour installer les robinets de la cuisine, a dû remplacer la fenêtre endommagée par le locataire, plâtrée tous les murs et peindre certain mur qui avait été peint en foncé alors que cela est interdit dans les règlements par le locateur ; le locateur a tenté de trouver un entrepreneur général disponible 1er juillet sans succès mais obtenu un estimé les travaux au montant de 13 797 $  incluant l’escalier avant ; une grande partie des travaux ont été effectuée par le fils du locateur et ses amis et le locateur afin de pouvoir emménager 12 jours en retard. Le nouveau locataire a dû annuler ses déménageurs le 1er juillet 2023 vu l’état du logement et a aménagé le 12 juillet 2023. Les travaux de la cage d’escalier avant ne sont toujours pas effectués. Cette situation causée au locateur des troubles et inconvénients qui doivent être compensés. » (Sic)

12.      La demande et l’amendement du 10 mai 2022 ont été signifiés par huissier au locataire.
13.      L’amendement du 15 octobre 222 a été signifié à l’avocat du locataire; ce qui est admis à l’audience.
14.      L’amendement du 17 novembre 2024 sera signifié au locataire par courriel.
15.      Le 25 mai 2022, le locataire introduit une demande à l’encontre du locateur.
16.      Le 12 octobre 2022, après s’être constitué un avocat, le locataire dépose un amendement à sa demande originaire lequel amendement vaut de mise à jour de ses réclamations à l’encontre du locateur.
17.      Cet amendement contient toutes et chacune des conclusions qu’il recherche à savoir :

« Condamner le locateur à payer une diminution de loyer 150 $ par mois depuis 36 mois, puis jusqu’à ce que les réparations soient faites;

Augmenter la demande du locataire en dommages pour troubles, stress et inconvénients à 8 000 $;

Ordonner au locateur d’effectuer les réparations et de corriger les problèmes;

Condamner le locateur au paiement des frais;

Notons que les intérêts et l’indemnité additionnelle selon l’article 1619 du Code civil du Québec ne sont pas réclamés par le locataire sur sa demande.

Au soutien de sa demande, le locataire allègue ce qui suit :

« Le locateur refuse d’entretenir l’extérieur de l’immeuble principalement la cour (les arbres, le gazon, la clôture, etc.) la toilette est à réparer. »

18.      À son amendement, peut-on lire ce qui suit :

« Malgré les demandes faites, les locataires expliquent que le locateur refuse ou néglige de corriger et d’effectuer les troubles et réparations suivantes : fenêtre de chambre défectueuse ; réparations de plancher de salon non terminé ; pentures à ressorts dangereuses ; absence de rampe de sécurité dans l’escalier intérieur qui n’ont jamais été posé suite au sinistre ; absence de rampe escalier extérieure ; retrait des prises électriques extérieures ; retrait de corde à linge ; retrait du cabanon ; absence d’entretien du terrain ; absence de gestion des poubelles et déchets ; présence de coquerelles ; présence de punaises de lit ; balcons et planchers du balcon dangereux ; problèmes graves d’isolation et gelure au plancher de la chambre et du salon ; toilette défectueuse ; robinet de cuisine déficient ; problème d’odeur de cuisson et autres dû aux voisins du bas ; le locateur provoque des conflits avec les voisins ; Le locateur entre sans autorisation des locataires dans le logement; comportement irrespectueux du locateur, demandes répétitives de quitter, pressions faite aux locataires. » (Sic)

Remarques préliminaires

19.      Considérant une décision du Tribunal administratif du logement du 27 mars 2023 qui a autorisé le locateur à reprendre possession du logement concerné afin d’y loger son fils Olivier Boutin à compter du 1er juillet 2023 (Pièce P-14), la demande en résiliation de bail introduite par le locateur, tout comme les demandes, de part et d’autre, de prononcer des ordonnances d’exécution en nature sont devenues sans objet et ne seront donc pas examinées par le Tribunal.

La demande du locataire

20.      Le bail liant les parties a débuté le 1er août 2008 pour une durée de 11 mois (Pièce P-1).
21.      Le bail a été reconduit, année après année, du 1er juillet au 30 juin.
22.      Le dernier bail en cours liant les parties concerne la période 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.
23.      Le bail a pris fin, le 30 juin 2023; le locateur ayant été autorisé à reprendre possession du logement pour y loger son fils Olivier Boutin, à compter du 1er juillet 2023.
24.      Notons que le prix du loyer est sujet au dispositif d’une décision à venir dans le dossier de fixation de loyer portant le numéro 623589.
25.      L’immeuble qui abrite le logement concerné est constitué d’un quadruplex fait de deux logements de chaque côté d’un escalier intérieur.
26.      Le logement concerné est constitué d’un 4 1/2 pièces que le locataire a occupé avec sa conjointe depuis l’année 2008. Il est situé à l’étage supérieur de l’immeuble.
27.      Le locataire a pour voisine en bas de chez lui Madame Bibiche Lubikanba qui, depuis le 1er juillet 2018, habite avec sa sœur, sa tante et ses grands-parents, le rez-de-chaussée et le sous-sol de l’immeuble.
28.      Le locataire Monsieur Béchard, comme sa voisine Madame Lubikanba bénéficie de la parcelle de terrain avant et arrière de leur logement respectif.
29.      Du fait des ouvrages qui s’y trouvent et les stipulations du bail, chaque parcelle est exclusive. (Photos P-7).
30.      En raison d’un incendie ayant endommagé les logements de l’immeuble le 14 février 2009, le locataire a dû être relocalisé pendant la durée des travaux de remise en état du logement.
31.      Le 30 mars 2010, lorsque le locataire réintègre le logement, il se voit remettre par le locateur un règlement de l’immeuble que ce dernier l’enjoint d’accepter, sinon qu’il devra quitter l’an prochain puisqu’il entend reprendre possession du logement pour sa fille que de relater le locataire (Pièce P‑1.1).
32.      Le refus d’accepter les modifications des conditions du bail souhaitées par le locateur s’explique par les dispositions de l’article 6 du règlement de l’immeuble qui obligeait dorénavant le locataire plutôt que le locateur à faire l’entretien de la pelouse avant et arrière de sa parcelle.
33.      Appelée à témoigner, la voisine du locataire, Madame Bibiche Lubikanba reconnaît qu’en vertu de son bail et du règlement de l’immeuble, elle est responsable de l’entretien de la pelouse avant et arrière de sa parcelle.
34.      Preuve à l’appui, le locataire a refusé les stipulations de l’article 6 du règlement de l’immeuble et pour cause: une condition médicale à savoir des réactions allergènes à la pelouse, aux arbustes et aux arbres ne lui permettent pas de faire l’entretien de la pelouse dont la responsabilité incombe au locateur selon le bail.
35.      C’est d’ailleurs pour cette raison que le locataire a dû se résigner à vendre la propriété qu’il habitait à St-Luc avant de s’établir au logement, le fait qu’il ne pouvait pas entretenir son terrain en raison de ses allergies que de relater Monsieur Béchard.

36.      Le locataire affirme avoir passé les quatre premières années de sa vie sous une tente d’oxygène à l’hôpital Sainte-Justine en raison de réactions allergènes aux pollen pendant la belle saison.
37.      Bien que les réactions allergènes soient d’une intensité moindre aujourd’hui, elles ne lui permettent pas d’entretenir une pelouse sans qu’il ne réagisse d’où son refus catégorique de consentir à l’article 6 du règlement de l’immeuble.
38.      C’est ainsi que le locataire justifie son refus de faire l’entretien de la pelouse de l’immeuble et qu’il a réclamé du locateur qu’il s’acquitte de cette obligation qui lui incombait toujours.
39.      Notons au passage que par suite du refus du locataire de consentir au règlement de l’immeuble que lui a présenté le locateur à son retour logement, ce dernier ne s’est pas adressé au TAL dans le mois de la réception de l’avis de refus du locataire afin de faire statuer sur les modifications souhaitées contenues au règlement de l’immeuble selon l’article 1947 C.c.Q.
40.      Par conséquent, le règlement de l’immeuble donné au locataire à son retour au logement en 2010 ne lui est pas opposable de sorte que l’entretien de la pelouse de l’immeuble est demeuré une obligation du locateur.
41.      Le 10 mai 2021, le locataire expédie une lettre de mise en demeure au locateur (Pièce PL-1) à qui, il rappelle qu’il n’a fait couper en entier le gazon qu’à deux reprises à l’été 2020 ce qui, de son opinion, n’est pas normal. Le locataire insiste pour que la situation pendant l’été 2021 ne soit pas celle des années antérieures.
42.      Les photos prises par le locataire à différentes époques montrent que le locateur ne s’acquittait pas de son obligation de voir l’entretien de la pelouse et, qu’au demeurant, il n’a jamais donné suite à son engagement du 29 mai 2021 (Pièce PL-6) de trouver un responsable pour l’entretien du gazon.
43.      La pelouse était à ce point longue que les vers blancs ont envahi le terrain avec pour conséquence d’attirer des animaux tels que putois (mouffette) à la recherche de nourriture constituée de vers blancs.
44.      C’est en vain que le locataire implorera le locateur de s’acquitter de son obligation d’entretenir le terrain et de faire une coupe de la pelouse sur une base régulière.
45.      Au passage, dans sa lettre de mise en demeure du 10 mai 2021, le locataire rappelle au locateur l’existence de problèmes non résolus dont celui avec la toilette qui met beaucoup de temps à se remplir, la porte avant qui laisse pénétrer le froid et la fenêtre de la chambre des maîtres qui ne ferme pas avec une ouverture de trois quarts de pouce; ce qui laisse entrer généreusement le froid pendant l’hiver.
46.      Pour l’occasion, le locataire rappelle au locateur qu’il n’y a plus de prises électriques fonctionnelles à l’extérieur du bâtiment; ce qui l’oblige à utiliser une prise de courant du logement et une extension qu’il doit passer par une fenêtre s’il veut utiliser un appareil électrique à l’extérieur.
47.      De cette situation récurrente non résolue par le locateur malgré l’obligation qui lui incombe de procéder à l’entretien du terrain et son engagement contenu dans sa réponse du 29 mai 2021 (PL-6) de trouver un responsable pour le gazon le plus tôt possible, le locataire affirme avoir été privé de la pleine jouissance des lieux que de soutenir le locataire.
48.      Qu’il suffise d’examiner les photos montrant l’état du terrain à différentes époques de l’été pour se convaincre de la chose que d’affirmer le locataire (Pièces PL-2.6 et P-6.2, PL-6.5 et ss.)
49.      Seront tout aussi vaines les tentatives du locataire de convaincre le locateur d’intervenir auprès de son voisin à propos de sacs de poubelle qui traînent parfois en plein centre du terrain et des bacs à déchets qui traînent ici et là et qui se renversent parfois lors de gros vents, laissant ainsi échapper les déchets sur le terrain (Photos PL-7), ce à quoi, le locateur lui répond invariablement : « moi, ce n’est pas mon problème, arrange-toi avec ça ». (Sic)
50.      C’est tout aussi en vain, dit-il qu’il a tenté de convaincre le locateur, année après année, de réinstaller la corde à linge dont il profitait jusqu’à ce qu’elle soit enlevée, soi-disant temporairement; le temps d’abattre des arbres qui gênaient dans la cour arrière, alors que la locataire voisine bénéficiait encore et toujours de sa corde à linge pour sécher son linge (Photos PL-6 et PL-12.1).

51.      Mais là ne s’arrête pas les déficiences qu’il affirme avoir dénoncées au locateur sur une base régulière. Il en va ainsi de la porte en haut de l’escalier qui constitue un danger omniprésent puisqu’elle se referme d’elle-même en raison des pentures à ressort; porte qui aurait dû être réinstallée là où elle était avant les travaux, après l’incendie, soit au bas de l’escalier.
52.      Aussi, le locataire relate avoir maintes fois dénoncé au locateur le danger que représentait l’absence d’une main courante (rambarde), non seulement dans la montée de l’escalier intérieur, mais aussi dans celle de l’escalier extérieur, puisque dans ce dernier cas, il y a un espace libre et béant entre les marches et le mur de l’escalier; ce qui l’oblige à faire toujours très attention lorsqu’il monte et descend les marches de l’escalier.
53.      Le locateur s’est montré tout aussi indifférent, dit-il, au fait que le verre d’une des fenêtres est embué en permanence; que le plancher du salon devant la porte qui mène au balcon extérieur est toujours très froid sur une surface de trois pieds par trois pieds.
54.      C’est en vain qu’il a demandé au locateur de disposer d’une remise extérieure qui ne soit pas truffée de moisissures. (Photos PL2, 2.1, 3 et 5).
55.      Et le locataire de relater qu’en janvier 2021, il constatait la présence de punaises de lit au logement; une situation qu’il dénonce rapidement au locateur qui dépêche sur les lieux un exterminateur professionnel qu’il charge d’éradiquer les insectes.
56.      Le 27 mai 2022, le locataire qui est aux prises avec une robinetterie qui vient de rendre l’âme avise le locateur qui dépêche un plombier sur les lieux (Pièce P-13). À cet égard, le locataire se plaint de ne pas avoir été avisé par le locateur du moment de la visite d’un plombier au logement et qu’à son retour, il constatait que la robinetterie avait été changée pendant son absence (Pièce P-10).
57.      Le 15 octobre 2022, lorsque cette nouvelle robinetterie rend elle aussi l’âme, le locataire qui attend des invités pour le souper se rend en urgence chez Rona pour en acheter une nouvelle qu’il installe lui-même.
58.      Lorsqu’il quitte le logement le 1er juillet 2023, le locataire enlève cette robinetterie et laisse sur le comptoir de la cuisine, celle que le locateur avait fait remplacer par un plombier.
59.      Le ou vers le 5 août 2022, le locataire se retrouve cette fois aux prises avec la présence de blattes germaniques (coquerelles). Photos à l’appui (Pièce P-8), il dénonce la situation au locateur qui dépêche sur les lieux un exterminateur professionnel.
60.      En janvier 2023, au plus grand désarroi du locataire, c’est le retour des blattes germaniques (coquerelles) au logement concerné. Après avoir dénoncé la situation au locateur, ce dernier dépêche un exterminateur au logement. Les deniers traitements portent la date de mars 2023.
61.      Et le locataire d’insister pour dire qu’il y avait toujours des coquerelles avant son départ du logement le 1er juillet 2023 à 14h00 et que s’il n’a pas quitté celui-ci, le 30 juin 2023 à minuit, c’est uniquement en raison des nombreuses heures supplémentaires qu’il a mis avec sa conjointe à trier et à nettoyer méticuleusement tous leurs effets personnels afin de ne pas amener de coquerelles dans leur nouveau logement.
62.      N’eut été de ces précautions qui ont requis beaucoup plus de temps que prévu, il assure qu’il aurait quitté le logement à la première heure le 1er juillet 2023.
63.      C’est un véritable traumatisme qu’il affirme avoir vécu en raison des coquerelles qui ont nécessité six interventions à l’immeuble. « On dormait mal. J’en étais rendu à rêver de ces bibittes-là. On craignait d’amener ça chez les autres » (Sic) que d’insister à dire, le locataire.
64.      Toujours selon le locataire, ce n’est que le 1er mai 2023 soit après quelques semaines d’attente que le locateur s’est enfin décidé à faire appel aux services d’un professionnel pour régler le problème de la présence d’un oiseau et de ses oisillons qui nichaient dans la conduite de la sécheuse de son logement; une situation pénible en raison du bruit dès 5h00 le matin et de l’impossibilité pour lui d’utiliser sa sécheuse.

65.      Tel est l’essentiel de la preuve du locataire qui forme les accises de ses demandes en dommages moraux pour les troubles, ennuis et inconvénients subis et pour la perte de jouissance des lieux.
66.      En défense, le locateur fait valoir qu’il est faux de prétendre qu’il a ignoré toutes et chacune des demandes du locataire. Pour preuve, dit-il, qu’il suffise d’examiner les factures de différents professionnels dont il a retenu les services pour des interventions au logement concerné (Pièce P-19).
67.      Toujours selon le locateur, le locataire invoque sa propre turpitude lorsqu’il se plaint du froid au logement pour avoir refusé de recevoir les ouvriers lorsqu’ils se sont présentés au logement une première fois pour effectuer le remplacement des fenêtres commandées en mars 2022 et reçu en novembre 2022.
68.      Si j’ai refusé de recevoir les ouvriers cette journée-là, c’est uniquement en raison du froid extrême et d’une tempête de neige ce jour-là, que de répliquer spontanément le locataire.
69.      Inquiet que le locataire ne refuse une nouvelle fois l’entrepreneur, il obtiendra du Tribunal le prononcé d’une ordonnance obligeant le locataire à donner accès à son logement pour l’installation des nouvelles fenêtres.

Discussion

70.      Certes, l’examen de courriels qui sont adressés au locataire par le locateur (Pièce P-13), révèle que le locataire n’a pas toujours offert la collaboration nécessaire lorsque venait le temps de dépêcher un professionnel pour effectuer une réparation ou encore pour procéder à une soumission pour des travaux requis.
71.      Pour autant, s’il est vrai que le locateur a dépêché, à différentes dates, un exterminateur pour le traitement d’extermination de punaises de lit au logement, en janvier-février 2021, puis pour le traitement d’extermination de blattes en aout 2022 et en mars 2023 (Pièce P-11, pages 15 à 17 et P‑19), bien que ces interventions le mettent à l’abri de toute condamnation pour dommages moraux en lien avec la présence des insectes au logement, cette exonération ne s’étend pas à l’obligation qui incombe au locateur de procurer la pleine jouissance des lieux.
72.      Il en va de même pour le bris de la robinetterie de la cuisine et de la toilette qui ont requis l’intervention d’un plombier, le 27 mai 2022 (Pièce P-11, page 7). Dans ce cas, le Tribunal juge que le locataire a subi une perte de jouissance ainsi que des troubles et inconvénients.
73.      C’est aussi le cas pour la présence d’un oiseau et ses oisillons dans le conduit de la sécheuse qu’un expert a retirés en mai 2023 (Pièce P-19, page 4), puisque cette situation a obligé le locataire à se rendre pendant quelques semaines dans un lavoir public pour le séchage de ses vêtements. Cela sans compter le bruit désagréable que générait l’oiseau et ses oisillons dès cinq heures du matin.
74.      Si le locateur avait bien voulu daigner s’exécuter en procédant à la réinstallation de la corde à linge du logement, le locataire aurait pu s’éviter d’avoir à se rendre dans un lieu public pour faire sécher son linge. En corollaire, le refus totalement injustifié du locateur de réinstaller la corde à linge du locataire a fait que ce dernier a subi une perte de jouissance des lieux ainsi que les troubles et inconvénients.
75.      Et que dire de l’entretien de la pelouse que le locateur négligeait ouvertement de faire à l’immeuble laissant ainsi le terrain dans un état de nuisance.
76.      Vient s’ajouter l’installation d’une porte et le remplacement des fenêtres du logement pour lequel le locateur a obtenu une soumission en date du 31 mars 2022 (Pièce P-11). Bien que le locataire ait refusé que soit installées les nouvelles fenêtres en raison du froid extrême qui prévalait à l’extérieur et qu’il soit responsable du délai de quelques semaines avant que ne soit installé les nouvelles fenêtres, il n’en demeure pas moins que l’installation de nouvelles fenêtres et d’une porte visait inéluctablement à procurer une meilleure isolation au logement et à procurer une pleine jouissance des lieux au locataire qui fut privé de celle-ci pendant plusieurs années avant que le locateur ne s’intéresse à la problématique des fenêtres et d’une porte du logement.

77.      Maintes fois avisé par le locataire de l’infiltration d’air froid qui provenait des fenêtres et du plancher, le locateur a mis énormément de temps avant d’obtenir une soumission, soit en mars 2022 et qu’un contrat n’amène des installateurs au logement à la fin du mois de novembre 2022.
78.      Le fait d’avoir maintes fois avisé le locateur de la problématique sans que ce dernier ne prenne les mesures appropriées pour solutionner cette problématique importante au logement vaut de mise en demeure de plein droit donnée au locateur en vertu de l’article 1597 C.c.Q.
79.      Après analyse de la preuve, le Tribunal juge approprié d’accorder au locataire un montant unique forfaitaire de 3 400 $ à titre de diminution de loyer pour les différentes pertes de jouissance du logement dont il a dû souffrir ainsi qu’un montant de 1 500 $ à titre de dommages-intérêts pour les troubles, ennuis et inconvénients qu’il a subis.

La demande du locateur

80.      Le locateur demande que le locataire soit tenu de lui payer les frais de remise en état de la cage d’escalier qui sont inhérents à la réinstallation de la rampe d’escalier, ainsi que ceux pour le plâtrage et la peinture des lieux.
81.      D’une part, le locataire a convaincu le Tribunal lorsqu’il affirme qu’il n’a pas enlevé la rambarde et qu’il revenait au locateur d’en installer une à ses frais, conformément aux exigences de la loi.
82.      Quant aux miroirs que le locataire reconnait avoir posés de bonne foi pour améliorer l’esthétique des lieux, mais sans avoir obtenu l’autorisation du locateur, la preuve révèle qu’il a retiré ceux-ci et replâtrés les lieux avant son départ le 1er juillet 2023.
83.      Certes, le locataire s’est employé à plâtrer et à sabler les murs endommagés pour, essentiellement, la pose de tablettes ou de rideaux avant son départ du logement le 1er juillet 2023.
84.      Toutefois, la qualité de l’exécution des travaux réalisés par le locataire a obligé le locateur à requérir les services professionnels pour la finition et la peinture de la cage d’escalier et pour lequel, il a déboursé une somme de 1 724,63 $ à une société apparentée (Pièce P-17).
85.      De plus, la preuve prépondérante démontre que le locataire a causé d’autres dommages que le locateur a constaté le jour du départ du locataire du logement, le 1er juillet 2023.
86.      Il en va ainsi de travaux de plâtrage, de sablage et de peinture que le fils du locateur a dû faire en raison de la qualité de ceux effectués par le locataire. À cet égard, le locateur limite sa réclamation aux coûts pour le matériel de 301,53 $ plus 66,38 $.
87.      Le locateur a aussi fait appel aux services d’un plombier au coût de 274,79 $ (Pièce P-18) pour remettre à sa place la robinetterie originaire que le locataire avait laissée sur le comptoir de la cuisine en quittant le logement.
88.      Finalement, la perforation du soufflage d’une fenêtre installée en 2023 a engendré une dépense de 1 226,31 $ au locateur pour le remplacement du soufflage de plastique (Pièce P-16 et photos, facture et preuve de paiement).
89.      Notons qu’aucun montant n’est réclamé par le locateur pour la remise en état du terrain correspondant à la parcelle du logement concerné.
90.      Tous ces montants réunis forment la réclamation du locateur pour les dommages causés au logement. Ces montants totalisent 3 593,64 $ que le locataire devra payer au locateur.
91.      Quant aux réclamations du locateur d’un premier montant de 450 $ pour la perte de deux semaines de loyer du 1er au 12 juillet 2023 parce qu’il n’a pu livrer le logement à son fils avant le 12 juillet 2023 en raison des travaux qu’il a dû faire au logement et celle d’un montant de 8 000 $ pour les troubles et inconvénients résultant de cette situation, le Tribunal ne retient pas ces réclamations puisque le locateur n’a pas convaincu le Tribunal qu’il a réellement subi une perte financière de 450 $, non plus qu’il a subi des troubles et inconvénients en raison du départ du locataire que le 1er juillet 2023 à 14 heures selon ce dernier; à 17 heures selon la locateur; encore qu’il vaut de préciser que la décision du 27 mars 2023 autorise le locateur à reprendre possession du logement, le 1er juillet 2023.

92.      Somme toute, le Tribunal juge que la preuve ne démontre pas que le locateur a subi des troubles et inconvénients résultant du fait qu’il n’a pu livrer le logement à son fils que le 12 juillet alors que ce dernier résidait chez son père.
93.      Le locateur n’a pas non plus convaincu le Tribunal que les difficultés qu’il affirme avoir eues relativement au logement concerné ou en raison du locataire lui ont causé des troubles, ennuis et inconvénients s’agissant plutôt de l’opinion du Tribunal des troubles inhérents à la gestion d’un l’immeuble locatif, surtout lorsque le locateur lui-même n’exécute pas ses propres obligations contractuelles et légales.
94.      Finalement, le Tribunal après examen de la preuve documentaire soumise par chacune des parties et de leurs prétentions respectives, juge qu’il y a lieu d’accorder au locateur les arrérages de loyer de 740 $ qu’il réclame au locataire (Pièces P-3, P-3.1 et L-1).

La réclamation du locateur d’honoraires extrajudiciaires d’avocat

95.      La genèse de cette réclamation nous apprend ce qui suit.
96.      Le 10 mai 2022, le locateur dépose un premier amendement visant à réclamer au locataire un premier montant de 110,49 $ pour des frais de notifications ainsi qu’un montant de 606,13 $ pour des honoraires extra judiciaires payés à son avocate en date du 7 avril 2022 « pour refus du locataire de respecter le jugement rendu ».
97.      Le 15 octobre 2022, l’avocate du locateur dépose un second amendement à la demande originaire du locateur.
98.      Dans son amendement, le locateur recherche, entre autres, la conclusion suivante :

« OCTROI DE DOMMAGES- INTÉRÊTS, en réparation du préjudice subi par le locateur pour refus du locataire de respecter le bail et les règlements ainsi que le jugement rendu le 10 juillet 2017 (P-4), pour compenser les honoraires d’avocat et déboursés encouru en date du 18 juillet 2022, au montant de 6 498. 59 $. » (Sic)

99.      Le locateur estime que les refus du locataire tantôt de récupérer à la poste une lettre de mise en demeure; l’obligeant ainsi a utiliser les services d’un huissier ou tantôt d’exécuter ses obligations de locataire l’obligeant à avoir recours à des services de son avocate, justifie que le locataire soit condamné à lui payer les honoraires professionnels de 5 231,75 $ qu’il a dû payer à son avocate.
100.  Pour étayer sa preuve, l’avocate du locateur dépose un état de compte de ses honoraires extrajudiciaires et débours de 5 231,75 $, que le locateur affirme lui avoir payé pour les services rendus entre le 30 mars 2022 et le 5 juillet 2022 (Pièce P-5); honoraires qu’il réclame à titre de dommages-intérêts.

Discussion

101.  Une revue de la jurisprudence en cette matière s’impose pour réponse à cette question.
102.  Dans l'affaire Les Immeubles Champlain c. Bouchard et Le Groupe Ledor Assurance et Intact Assurance[1], la juge administrative Claire Courtemanche écrit et rappelle ce qui suit à propos d’une réclamation pour des honoraires extrajudiciaires d’un avocat par une partie à un litige :

« [33] Règle générale, les honoraires extrajudiciaires d'un procureur ne sont pas considérés comme des dommages directs. Dans l'arrêt Colette Viel c. Les Entreprises immobilières du Terroir Ltée (1), la Cour d'appel a établi des balises permettant, dans certaines circonstances, d'accorder de tels dommages. Sur ce point, la Cour mentionne :

« Lorsque la conduite d'une partie sur le fond du litige est répréhensible, scandaleuse, outrageante, abusive, de mauvaise foi, le juge des faits sera porté plus facilement à conclure que cette conduite s'est poursuivie lors du débat judiciaire. Je suis d'avis qu'il faut se méfier des automatismes en cette matière. L'abus sur le fond ne conduit pas nécessairement à l'abus de droit d'ester en justice. Règle générale et sauf circonstances exceptionnelles, seul ce dernier est susceptible d'être sanctionné par l'octroi de dommages (honoraires extrajudiciaires.) »

103.  C’est là dire que l'octroi d’honoraires extrajudiciaires d’un avocat d’une partie à un litige est très limité en ce que de tels honoraires ne sont accordés que dans des circonstances particulières et exceptionnelles, tel en présence d’un abus d’ester en justice par l’autre partie ou pour se défendre contre un abus de droit et, dans ce cas, qu'il existe un lien de causalité entre la faute et les honoraires faisant l’objet d’une réclamation.
104.  Dans ses amendements du 10 mai et 15 octobre 2022, l’avocate du locateur réclame à titre de dommages-intérêts « des honoraires extra judiciaires payés à son avocate en date du 7 avril 2022 « pour refus du locataire de respecter le jugement rendu » ainsi que « pour le refus du locataire de respecter le bail et les règlements ainsi que le jugement rendu le 10 juillet 2017 (Pièce P-4). »
105.  Somme toute, la demande vise à obtenir des frais extrajudiciaires d’honoraires d’avocat non pas pour sanctionner un abus de procédure du locataire mais pour l’exercice des droits de son client à l’encontre du locataire en raison de son refus de respecter le bail et les règlements ainsi que le jugement rendu le 10 juillet 2017.
106.  Or, les honoraires extrajudiciaires d’un avocat mandaté pour faire valoir les droits de son client, pour obtenir des conseils ou une opinion juridique ou pour préparer un procès constituent des dommages indirects alors que seuls les dommages directs et immédiats peuvent été indemnisés à titre de dommages-intérêts.
107.  À cet égard, le soussigné fait siens les propos de la juge administrative Luce De Palma, dans l'affaire Ermacora c. Miller[2] (2), lorsqu'elle écrit au sujet des frais d'avocats :

« [35] En ce qui a trait plus particulièrement aux frais d'avocats, ils ne peuvent être accordés à titre de dommages contractuels que s'il est démontré qu'une partie a eu une conduite outrageante sur le fond du litige et que telle conduite a un lien direct avec la décision de l'autre partie de faire appel à un avocat. En effet, une telle réclamation est généralement d'ordre extracontractuel, de sorte que les cas où elle peut revêtir un caractère contractuel sont très limités. (2) (référence omise)

[36] Or, en l'espèce, le Tribunal ne peut en venir à une telle conclusion.

[...]

[41] Reste donc l'avenue de l'abus de procédure pour étayer cette réclamation particulière.

En l’espèce, s’agissant d’honoraires extrajudiciaires de l’avocate pour l’exercice de droits revendiqués par le locateur en réparation du préjudice subi en raison du refus allégué du locataire tantôt de récupérer à la poste une lettre de mise en demeure; l’obligeant ainsi a utilisé les services d’un huissier ou tantôt d’exécuter ses obligations, de respecter le bail, les règlements et le jugement rendu le 10 juillet 2017; l’obligeant à avoir recours des services de son avocate, le tribunal juge qu’il y a lieu de rejeter cette réclamation puisqu’il ne s’agit pas de dommages contractuels directs causé par le locataire au locateur. »

108.  Ayant indiqué à l’avocate du locateur qu’il n’avait pas souvenir que le Tribunal administratif du logement ait déjà considéré les honoraires extrajudiciaires d’un avocat à titre de dommages contractuels directs, cette réclamation se métamorphose dans un amendement déposé le 17 novembre 2024 lorsque l’avocate du locateur demande au Tribunal de déclarer abusive la demande introduite par le locataire à l’encontre du locateur et, incidemment, de condamner le locataire au paiement des honoraires extrajudiciaires d’avocat qui totalisent 28 115,58 $ au 31 décembre 2024 (Pièces P-5 et P-5.1).

La réclamation d’honoraires extrajudiciaires d’avocat fondée sur l’article 63.2 LTAL?

Discussion

109.  Il convient ici de souligner qu’au vu de cette demande, le tribunal avisait les parties, qu’après les avoirs d’abord entendu, il examinerait s’il était justifié, en fait et en droit, d’user du pouvoir que lui confère cette disposition de statuer d’office sur le caractère abusif de la demande contenue dans l’amendement du 17 novembre 2024.

110.  D’emblée, il vaut de rappeler que la présente réclamation d’honoraires extrajudiciaires d’avocats du locateur en était une à l’origine à titre de dommages-intérêts et que celle-ci s’est transformée en une réclamation à titre de dommages-intérêts en vertu de l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, fondée sur le fait que la demande introduite par le locataire contre le locateur, le 25 mai 2022, est une procédure abusive.
111.  La demande du locateur de déclarer que le recours introduit par le locataire à son encontre le 25 mai 2022 est abusif prend sa source à l'article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].
112.  L’article 63.2 de la Loi sur le tribunal administratif du logement modifié le 31 août 2020 et dont la lecture a été faite aux parties à l'audience édicte ce qui suit :

« 63.2. Le Tribunal peut, sur demande ou d'office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu'il juge abusif ou dilatoire ou l'assujettir à certaines conditions.

Lorsque le Tribunal constate qu'une partie utilise de façon abusive un recours dans le but d'empêcher l'exécution d'une de ses décisions, il peut en outre interdire à cette partie d'introduire une demande devant lui à moins d'obtenir l'autorisation du président ou de toute autre personne qu'il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu'il désigne détermine.

Le Tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif ou dilatoire d'un recours, condamner une partie à payer, outre les frais visés à l'article 79.1, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les autres frais que celle-ci a engagés, ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n'est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d'abus, le Tribunal peut en décider sommairement dans le délai et aux conditions qu'il détermine. »

113.  Les dispositions de l'article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement visent deux cas distincts dans leur nature et leur finalité.
114.  L'alinéa 1 de l'article 63.2 vise un recours abusif ou dilatoire alors que l’alinéa 2 vise essentiellement le recours en rétractation déposé afin d'empêcher ou de retarder l'exécution de la décision attaquée.
115.  L’alinéa 1 sanctionne par l'octroi de dommages et intérêts ou, si les circonstances le justifient, dommages-intérêts punitifs. Pour sa part, l’alinéa 2 sanctionne par la voie de la limitation procédurale.
116.  II y a lieu de préciser que c'est l'abus du droit d'ester en justice et non l'abus sur le fond qui doit être pris en considération pour l’application de l’article 63.2 LTAL.
117.  La Cour d’appel du Québec s’est prononcée à plusieurs reprises sur les dispositions du Code de procédure civile traitant du pouvoir de sanctionner les abus.
118.  Dans une décision récente[4], la juge administrative Camille Champeval met en exergue l'enseignement de la Cour d'appel du Québec relativement aux notions de l'abus de droit sur le fond et de l'abus d'ester en justice et de ce qui les distinguent lorsqu’elle écrit ce qui suit:

« [68] Dans l'arrêt rendu par la Cour d'appel, Viel c. Les Entreprises immobilières du terroir Ltée (4), l'honorable juge Rochon distingue entre l'abus de droit sur le fond et l'abus de droit d'ester en justice de la manière suivante :

« [74] Avant d'examiner plus avant cette question, il importe de distinguer et de définir l'abus de droit sur le fond du litige (l'abus sur le fond) de l'abus du droit d'ester en justice.  L'abus sur le fond intervient avant que ne débutent les procédures judiciaires.  L'abus sur le fond se produit au moment de la faute contractuelle ou extracontractuelle.  Il a pour effet de qualifier cette faute. La partie abuse de son droit par une conduite répréhensible, outrageante, abusive, de mauvaise foi.  Au moment où l'abus sur le fond se cristallise, il n'y a aucune procédure judiciaire d'entreprise.  C'est précisément cet abus sur le fond qui incitera la partie adverse à s'adresser aux tribunaux pour obtenir la sanction d'un droit ou une juste réparation.

[75] À l'opposé, l'abus du droit d'ester en justice est une faute commise à l'occasion d'un recours judiciaire.  C'est le cas où la contestation judiciaire est, au départ, de mauvaise foi, soit en demande ou en défense.  Ce sera encore le cas lorsqu'une partie de mauvaise foi, multiplie les procédures, poursuit inutilement et abusivement un débat judiciaire.  Ce ne sont que des exemples.  À l'aide d'hypothèse, Baudouin et Deslauriers cernent la nature de l'abus du droit d'ester en justice :

Fondement - La première hypothèse est celle où l'agent, de mauvaise foi, et conscient du fait qu'il n'a aucun droit à faire valoir, se sert de la justice comme s'il possédait véritablement un tel droit.  Il n'agit pas alors dans le cadre de l'exercice ou de la défense de son droit, mais totalement en dehors de celui-ci.  Une faute peut également être reprochée à l'agent qui, dans l'exercice d'un droit apparent, utilise les mécanismes judiciaires ou procéduraux sans cause raisonnable ou probable, sans motif valable, même de bonne foi.  Tel est le cas de celui qui fait arrêter une personne sure de simples soupçons qu'une enquête rapide aurait suffi à dissiper.  La mauvaise foi (c'est-à-dire l'intention de nuire) ou la témérité (c'est-à-dire l'absence de cause raisonnable et probable) restent donc les bases de l'abus de droit dans ce domaine.  Contrairement à l'observation faite à propos du droit de propriété, il paraît difficile, sinon impossible de concevoir un abus du droit au recours judiciaire dont le fondement ne serait pas une faute civile, mais le seul exercice antisocial du droit.  Il ne saurait, en effet, y avoir abus lorsque, de bonne foi, et en ayant une cause raisonnable et probable, un individu cause préjudice à autrui en recourant à la justice pour faire valoir ses droits.  Ainsi, selon nous, celui qui utilise les recours que la loi met à sa disposition, dans un but strictement et exclusivement égoïste, mais de bonne foi et non témérairement, ne peut être tenu responsable des conséquences fâcheuses de son acte pour son adversaire. »

[69] Dans l'affaire Charland c. Lessard (5), la Cour d'appel clarifie la notion d'abus de procédures comme suit :

« [186] Dans l'arrêt Royal Lepage, le juge Dalphond fait appel aux mêmes notions de mauvaise foi et de témérité. Pour conclure à l'abus, écrit-il, il faut des indices de mauvaise foi ou à tout le moins des indices de témérité. Il élabore d'ailleurs la norme de conduite permettant aux tribunaux d'identifier ce qui, dans le contexte d'un acte de procédure manifestement mal fondé, peut constituer un abus :

 [45] Pour conclure en l'abus, il faut donc des indices de mauvaise foi (telle l'intention de causer des désagréments à son adversaire plutôt que le désir de faire reconnaître le bien-fondé de ses prétentions) ou à tout le moins des indices de témérité. »

[70] En matière de procédure abusive, la Cour d'appel a défini le « comportement blâmable » justifiant l'octroi de dommages-intérêts de la manière suivante (6) :

« [9] Un « comportement blâmable » dans l'exercice d'un recours, c'est aussi, même sans mauvaise foi ou intention de nuire, faire preuve de témérité, par exemple en formulant des allégations qui ne résistent pas à une analyse attentive et qui dénotent une propension à une surenchère hors de toute proportion avec le litige réel entre les parties. En l'occurrence, il est certain qu'un facteur aggravant tient au fait que de telles allégations ont été présentées en demande reconventionnelle dans le cadre d'un recours qui, envisagé de manière réaliste et pratique, avait la simplicité d'une modeste action sur compte.

[10] Déposer un acte de procédure devant un tribunal judiciaire est un geste grave et empreint de solennité, qui engage l'intégrité de celui qui en prend l'initiative. On ne peut tolérer qu'un tel geste soit fait à la légère, dans le but de chercher à tâtons une quelconque cause d'action dont on ignore pour le moment la raison d'être, mais qu'on s'emploiera à découvrir en alléguant divers torts hypothétiques et en usant de la procédure à des fins purement exploratoires. L'avocat qui verse un acte de procédure au dossier de la cour doit respecter certaines règles de forme et de fond. Parmi ces règles se trouvent les articles 76 et 77 du Code de procédure civile, deux dispositions dont il convient de rappeler à la fois l'importance et la portée dans le déroulement d'une procédure judiciaire. »

[71] Enfin, comme l'écrit avec justesse la juge administrative Francine Jodoin dans une décision récente (7) :

« [23] En raison des ressources judiciaires limitées, ce qui est particulièrement vrai au Tribunal administratif du logement et bien qu'il n'y ait pas d'automatisme à cet égard, on ne peut tolérer qu'une partie utilise le processus judiciaire à la légère, à mauvais escient ou de façon répétée et sans fondement réel sans qu'en conséquence, il en résulte une déconsidération de l'administration de la justice. » ».

119.  À cet enseignement, il vaut d’ajouter que dans l'arrêt 2741-8854 Québec inc. c. Restaurant King Ouest inc.[5], la Cour d'appel du Québec énonce ce qui peut constituer un recours abusif en vertu des dispositions du Code de procédure civile précitées lorsqu'elle écrit :

« [26] Pour l'essentiel, le libellé de l'article 51 C.p.c. reprend celui de l'article 54.1.C.p.c., à l'exception des termes « sans égard à l'intention » ajoutés à la suite d'une certaine controverse jurisprudentielle. Tout comme son prédécesseur, l'article 51 C.p.c. vise une panoplie de situations qui « peu[vent] résulter/may consist » en un abus, au sens de cette disposition. Le spectre est large. On peut concevoir, à l'une extrémité, l'acte de procédure, introduit de bonne foi ou sans malveillance ou témérité, mais qui s'avère néanmoins « manifestement mal fondé », et, à l'autre extrémité, la « poursuite-bâillon » d'un justiciable qui ne vise qu'à limiter la liberté d'expression de l'autre partie ou, encore, une utilisation excessive et déraisonnable par un plaideur de la procédure, caractérisée par la quérulence. Entre ces extrémités du spectre, on peut y voir, par exemple, une action frivole ou encore vexatoire, ou même l'action manifestement mal fondée qui, sans intention malicieuse, constitue néanmoins une faute civile.

[27] Ainsi, dans une perspective de droit privé et de cohérence législative, le qualificatif d’« abus » employé à l'article 51 C.p.c. pour décrire l'acte de procédure « manifestement mal fondé », en l'absence de toute faute justifiant une responsabilité civile, peut étonner, en plus d'être source de confusion. En raison du langage législatif adopté, la notion d'abus est dorénavant élargie, à certains égards, à des concepts qui, autrefois - et même encore aujourd'hui si l'on pense, entre autres, à l'article 365 C.p.c. -, n'étaient pas considérés à ce titre.

[28] On peut par contre réconcilier, à tout le moins en partie, cette approche législative avec les principes de droit privé si l'on reconnaît que les articles 51 et s. C.p.c. ne créent pas un régime de responsabilité sans faute et que seul le type d'abus décrit à l'article 51 C.p.c. qui dénote un comportement fautif peut justifier la responsabilité civile et la condamnation à des dommages-intérêts du justiciable. » (Références omises)

120.  Encore une fois, le Tribunal rappelle que c’est l'abus du droit d'ester en justice et non l'abus sur le fond du litige qui doit être pris en considération selon l'alinéa premier de l'article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
121.  En l’espèce, à la lumière des principes et des critères qui doivent guider ce Tribunal dans ce qui constitue ou non un abus de procédure, voire un recours abusif ou dilatoire, le soussigné opine que la demande que le locataire a introduite contre le locateur, le 25 mai 2022 et que le Tribunal accueille en partie ne constitue pas un recours abusif ou dilatoire au sens de l'article 63.2 de la Loi sur le tribunal administratif du logement.
122.  Nous ne saurions considérer que la demande du 25 mai 2022 du locataire qui occupait le logement depuis 2008, était à sa face même une demande frivole, vexatoire ou manifestement mal fondée eu égard aux allégués contenus dans sa demande et conclusions raisonnables recherchées.
123.  Que l’avocate du locateur attende au 17 novembre 2024 pour demander au Tribunal de déclarer abusive la demande que le locataire a introduit le 25 mai 2022 et de le condamner à payer les honoraires extrajudiciaires d’avocat de son avocate qu’il avait d’abord réclamés à titre de dommages-intérêts dans un premier temps étonne et surprend.
124.  Que l’avocate du locateur attende 29 mois avant de demander que soit déclarer abusive la demande introduite par le locataire le 25 mai 2022 et qu’il soit condamné à payer, à titre de dommages-intérêts, les honoraires extrajudiciaires de son avocate au montant de 28 115,58 $ au 31 décembre 2024 pour se défendre de la demande du locataire, laisse aussi songeur que perplexe.
125.  Dans les faits, la demande du locataire, que le Tribunal accueille en partie, ne saurait être qualifiée de recours abusif ou dilatoire comme le réclame l’avocate du locateur en vertu de l'article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
126.  Il nous apparaît bien plus, dans les circonstances, que l’avocate du locateur utilise les prescriptions de l’article 63.2 LTAL dans le seul but évident d’obtenir le remboursement de ses honoraires professionnels pour le locateur.

127.  Mais il y a plus à considérer au seul examen des factures d’honoraires et débours de l’avocate contenues aux Pièces P-5 et P-5.1.
128.  L’examen des factures d’honoraires extrajudiciaires d’avocat de 28 115,58 $ inclus non seulement les honoraires pour la défense du locateur à l’encontre de la demande, soi-disant abusive du locataire, mais aussi les honoraires pour la demande et amendements du locateur contre le locataire ainsi que ceux pour sa demande en reprise du logement qu’il a obtenue le 27 mars 2023.
129.  Cela dit, le Tribunal ne s’explique pas que l’avocate du locateur n’ait pas retranché de sa réclamation les honoraires d’avocat encourus pour les recours déposés par le locateur, qu’il s’agisse de sa demande de résiliation de bail et en dommages-intérêts ou de sa demande en reprise de possession du logement.
130.  Dans les circonstances, il nous apparaît que cette demande d’une somme de 28 115,58 $ pour des honoraires extrajudiciaires d’avocat est excessive et vexatoire puisqu’elle inclut des honoraires extrajudiciaires d’avocat qui n’ont rien à voir avec la, soi-disant, demande abusive que le locataire a introduite contre le locateur.
131.  Outre son caractère excessif, le Tribunal juge que cette demande de déclarer abusive la demande du locataire en vertu de l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement et de condamner le locataire au paiement d’honoraires extrajudiciaires d’avocat d’une somme de 28 115,58 $, n’a pas de fondement factuel et juridique eu égard aux principes applicables en cette matière.
132.  Encore une fois, la genèse de la présente demande du locateur en réclamation d’honoraires extrajudiciaires d’avocat, fondée sur le recours abusif du locataire introduit le 25 mai 2025 contre lui, nous enseigne qu’il prend sa source dans un amendement du 10 mai 2022, dans lequel il réclame « un montant de 606,13 $ pour des honoraires extra judiciaires payés à son avocate en date du 7 avril 2022, pour refus du locataire de respecter le jugement rendu ». (Sic)
133.  Autant dire que ce n’était assurément pas pour un recours abusif du locataire que cette réclamation est née mais pour réclamer des honoraires extra judiciaires payés à son avocate avant le recours, soit en date du 7 avril 2022 « pour refus du locataire de respecter le jugement rendu ».
134.  Ce constat du Tribunal résulte de l’examen des honoraires extrajudiciaires d’avocat réclamés au locataire à hauteur de 28 115, 58 $.
135.  Encore une fois, pour paraphraser la juge administrative Francine Jodoin dans l’affaire Hilali c. Montréal Corporate Stays, on ne peut tolérer qu'une partie utilise le processus judiciaire à la légère, à mauvais escient ou de façon répétée et sans fondement réel sans qu'en conséquence, il en résulte une déconsidération de l'administration de la justice; ce qui nous apparaît être le cas à l’examen de la demande du locateur fondée sur l’article 63.2 LTAL.
136.  Et s’il est vrai que le fait de déposer un acte de procédure devant un Tribunal est un geste grave et empreint de solennité qui engage l'intégrité de celui qui en prend l'initiative et que l’on ne peut tolérer qu'un tel geste soit fait à la légère, le Tribunal réitère que la demande en dommages-intérêts d’honoraires extrajudiciaires d’avocat d’une somme de 28 115,58 $ contenue dans l’amendement du 17 novembre 2024, constitue un recours abusif au sens de l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
137.  Ce recours du locateur étant jugé abusif, il sied pour le Tribunal de réserver les recours du locataire en vue de faire statuer sur les dommages-intérêts et dommages punitifs qui sont prévus par l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

DOSSIER 633911

138.  ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

139.  CONDAMNE le locateur à payer au locataire une somme forfaitaire de 3 400 $ à titre de diminution de loyer, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue par l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 mai 2022;
140.  CONDAMNE le locateur à payer au locataire une somme de 1 500 $ à titre de dommages-intérêts pour dommages moraux, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue par l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 mai 2022;
141.  CONDAMNE le locateur à payer au locataire les frais de justice de 87,50 $;
142.  RÉSERVE les recours du locataire prévus par l’article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement;
143.  REJETTE la demande du locataire quant aux autres conclusions.

DOSSIER 630409

144.  ACCUEILLE en partie la demande du locateur;
145.  CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 740 $ à titre d’arrérages de loyer, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue par l’article 16 19 du Code civil du Québec à compter du 2 mai 2022;
146.  CONDAMNE le locataire à payer au locateur, la somme de 3 593,64 $ avec les intérêts aux taux légal et l'indemnité prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 17 novembre 2024, plus les frais judiciaires et de signification de 106 $;
147.  REJETTE la demande du locateur fondée sur l'article 63.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement;
148.  REJETTE la demande du locateur quant aux autres conclusions.

[1] 2015 QCRDL 19225.

[2] Ermacora c. Miller, T.A.L., 2022-06-13, 2022 QCTAL 16872, SOQUIJ AZ-51860569.

[3] RLRQ, c. T-15.01.

[4] Françis Maurin c. Stephane Julien, 2022 QCTAL 27330 : (4) Viel c. Entreprises immobilières du terroir Ltée, C.A., 2002-05-08, 2002 CanLII 41120 (QC CA), SOQUIJ AZ50124437, [2002] R.J.Q. 1262, [2002] R.D.I. 241 (rés.), [2002] R.R.A. 317 (rés.). (5) Charland c. Lessard, 2015 QCCA 14 (CanLII). (6) El-Hachem c. Décary, 2012 QCCA 2071; Trudel c. Laurin, 2016 QCCA 1376, par 19-20. (7), Hilali c. Montréal Corporate Stays, 2022 QCTAL 8004.

[5] 2018 QCCA 1807.