1.          La locatrice, 9321-3783 Québec inc., et le locataire, Mario Beauregard, sont liés par un bail reconduit jusqu’au 31 mai 2025.
2.          La locatrice demande l’éviction du locataire, car ce dernier fume dans son logement, en contravention du bail et que cela lui cause, ainsi qu’aux autres locataires, un préjudice sérieux.
3.          Le locataire conteste la demande.

Question en litige

4.          Le comportement du locataire, soit qu’il fume dans son logement, cause-t-il aux autres occupants de l’immeuble ou à la locatrice un préjudice sérieux justifiant la résiliation du bail et son éviction?

Contexte et analyse

5.          Le Tribunal retient de l’ensemble de la preuve que le locataire fume dans son logement, que cela trouble la jouissance paisible des autres locataires et qu’il cause un préjudice sérieux aux autres occupants de l’immeuble.
6.          Tout d’abord, les témoignages d’un représentant du propriétaire et de deux locataires démontrent que la fumée de cigarette émanant du logement du locataire incommode de façon importante les autres occupants de l’immeuble. Lui-même est allé chez le locataire et cela sent fort. Les murs sont jaunis.
7.          Le bail, signé en 2018, mentionne expressément l’interdiction de fumer. L’avis de renouvellement de bail pour l’année 2022-2023, signé par le locataire le 1er décembre 2021, reprend l’interdiction de fumer dans le règlement.

8.          À la suite des plaintes reçues, le représentant de la locatrice procède à des avertissements verbaux et tente des travaux de colmatage pour empêcher la fumée de se répandre, mais en vain. Les plaintes continuent et, le 19 avril 2024, elle met formellement le locataire en demeure de cesser de fumer. Le locataire ne s’amende aucunement. La demande en résiliation est introduite au Tribunal le 8 août suivant.
9.          Les locataires Gendron et Gauthier témoignent des inconforts sérieux que leur cause la fumée de cigarette. Leur logement et leurs vêtements sentent. Cela pue aussi dans les corridors, les escaliers, l’ascenseur, le balcon. Les travaux pour empêcher la fumée d’entrer ne donnent aucun résultat. Elles se plaignent depuis leur arrivée et toutes les deux ne renouvellent pas leur bail pour cette raison. Le Tribunal souligne que le locataire sent très fort la cigarette lors de l’audience.
10.      Ensuite, le locataire réplique que c’est la première fois qu’il entend parler de plaintes, même s’il reconnaît les travaux de colmatage et la mise en demeure. Il considère la demande au Tribunal comme un simple avertissement. Il fume depuis l’âge de 13 ans et il admet ne pas avoir fait d’effort pour cesser de fumer. Il déclare qu’à son arrivée, il y a des gens qui fument, alors il fait pareil. Pour lui, il est trop tard pour que l’immeuble soit non-fumeur. Il ne reconnaît pas que son bail est non- fumeur.
11.      Le Tribunal conclut que la locatrice a justifié le bien-fondé de sa demande. Par son comportement, soit le non-respect de l’interdiction de fumer, le locataire dénie le droit à la jouissance paisible des autres locataires et il leur cause, ainsi qu’à la locatrice, un grave préjudice. Considérant qu’il ne fait aucun effort pour remédier à la situation, il n’y a pas lieu de substituer la résiliation du bail pour une ordonnance.
12.      L’exécution provisoire de la décision malgré appel est justifiée par l’ampleur du préjudice subi par les autres occupants de l’immeuble.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

13.      ORDONNE l’exécution provisoire de la décision malgré appel;
14.      ACCUEILLE la demande de la locatrice;
15.      RÉSILIE le bail intervenu entre les parties et ORDONNE l’éviction du locataire et de tous les occupants du logement, le cas échéant;
16.      CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice les frais judiciaires de 113,25 $.