[1]         La locataire demande une ordonnance pour que le règlement de l’immeuble soit respecté et qu’il soit interdit de fumer du cannabis ou la cigarette dans les aires communes, les aires extérieures et dans les logements. Elle demande aussi une ordonnance pour faire respecter la quiétude des lieux. Elle demande également des dommages moraux (3 000 $), le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec. Elle demande aussi une diminution de loyer de 330 $ par mois à compter du 1er février 2024 jusqu’à ce que la situation soit rétablie. Elle demande aussi l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel et les frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003 au loyer mensuel de 450 $, reconduit jusqu’au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 688 $. Le locateur actuel n’était pas le locateur au moment de la conclusion du bail en 2002.

LES FAITS PERTINENTS

[3]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

LA PREUVE DE LA LOCATAIRE

[4]         La locataire dépose en preuve son bail qui ne contient pas de clause interdisant de fumer.

[5]         La locataire dépose en preuve les mises en demeure transmises au locateur et datées du 8 février 2024 et du 10 juin 2024.

[6]         La locataire affirme que la locataire qui habite au-dessous d’elle, soit Jessica Lepage, fume du cannabis et la cigarette depuis 2021.

[7]         Elle affirme que cela provoque des odeurs toxiques et des nuages de fumée dans tout l’immeuble.

[8]         La locataire affirme que la locataire Jessica Lepage fait du bruit dans son logement qui lui enlève sa jouissance des lieux. Elle dit qu’elle doit se réfugier chez sa fille, car le bruit l’empêche de dormir.

[9]         La locataire réclame des dommages moraux de 3 000 $ en raison de la perte de jouissance des lieux et du stress et de l’anxiété qu’elle subit. Elle affirme respirer juste de la fumée, ce qui lui cause des maux de tête et de l’insomnie. Elle ajoute que l’odeur de fumée est imprégnée dans ses vêtements.

[10]     Compte tenu de ce qui précède, la locataire demande une diminution de loyer de 40% par mois à compter du 1er juillet 2023.

[11]     La locataire affirme avoir la preuve que le locateur a avisé la locataire Jessica Lepage que l’immeuble est non-fumeurs, car elle a eu une copie de la lettre que le locateur a envoyée à cette dernière.

[12]     Charles Chauvette est le fils de la locataire. Il habite avec elle et témoigne à l’audience. Il affirme qu’il y a une odeur de cannabis tous les jours et qu’il entend parfois du bruit et de la musique forte la nuit.

LA PREUVE DE LOCATEUR

[13]     Le locateur affirme que l’immeuble était un immeuble fumeurs quand il l’a acheté et qu’il est toujours fumeur.

[14]     Le locateur affirme n’avoir reçu aucune plainte des 7 autres locataires de l’immeuble concernant le bruit que ferait la locataire Jessica Lepage.

[15]     Il affirme avoir vérifié personnellement la situation auprès de la locataire Jessica Lepage qui lui a dit qu’elle ne fumait pas, car elle avait un jeune enfant.

[16]     Il affirme avoir vérifié personnellement la situation auprès des 7 autres locataires et que ceux-ci lui ont tous répondue que la locataire Jessica Lepage ne fumait pas, car elle a un jeune enfant.

[17]     Le locateur explique qu’il a envoyé une mise en demeure à la locataire Jessica Lepage malgré tout, mais que cette dernière lui a répondu qu’elle ne fumait pas.

[18]     Le locateur explique être coincé au milieu d’une chicane de deux locataires. Il déclare avoir dû ouvrir son propre dossier au TAL, car il est menacé de poursuites par les locataires en conflit et qu’il veut que celles-ci viennent s’expliquer devant le TAL. Il déclare ne pas savoir quoi faire d’autre pour sortir de ce conflit dans lequel il est coincé.

[19]     Le locateur explique qu’il y a 8 locataires dans l’immeuble et qu’il a mené son enquête personnellement auprès de ceux-ci. Il affirme que les 7 autres locataires lui ont dit qu’il n’y avait pas un problème de bruit dans l’immeuble.

[20]     Il ajoute avoir visité l’immeuble en personne et qu’il n’a pas constaté d’odeur de cannabis.

ANALYSE ET DÉCISION

[21]     Le Tribunal rappelle certaines règles générales relatives au fardeau de la preuve, lesquelles sont prévues aux articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec. Ces articles se lisent comme suit :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[22]     Le fardeau de preuve repose sur la locataire.

[23]     Les demandes d’ordonnances pour que le règlement de l’immeuble soit respecté et qu’il soit interdit de fumer du cannabis ou la cigarette dans les aires communes, les aîtres extérieurs et dans les logements et pour faire respecter la quiétude des lieux

[24]     La preuve prépondérante ne permet pas au Tribunal de conclure qu’il y a un problème avec le cannabis, la cigarette ou le bruit dans l’immeuble.

[25]     De plus, l’auteur Léo Ducharme s'exprime ainsi quant au fardeau de la preuve :

« S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve: celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. »[1]

(Le Tribunal souligne)

[26]     Dans la présente affaire, nous sommes justement dans une situation où la preuve est contradictoire et où la locataire n’a pas su se montrer suffisamment convaincante. Elle doit assumer sa preuve défaillante.

[27]     Le Tribunal ne peut déterminer qu’il y a un problème de cannabis, de cigarette ou de bruit dans l’immeuble, car il est impossible de conclure à l’existence de ces problèmes en vertu de la preuve soumise.

[28]     Par conséquent, les demandes d’ordonnances de la locataire sont rejetées.

La demande de dommages moraux de 3 000 $ de la locataire

[29]     Quant aux dommages moraux, le juge administratif Michel Huot mentionne ce qui suit dans l’affaire Miron c. Simard[2] :

« [45] Les dommages moraux visent à compenser le stress, les inquiétudes, la fatigue ainsi que les troubles et inconvénients de toute sorte qu’a pu éprouver la partie lésée. Ce dommage est difficile à évaluer contrairement aux dommages pécuniaires, lesquels sont plus aisément quantifiables en raison de leur caractère objectif.

[46] Les dommages moraux ne peuvent se présumer et doivent être prouvés selon les règles de prépondérance. En effet, « le dommage ne se présume jamais ; il doit être prouvé selon les règles ordinaires de prépondérance.[3] »

[47] S’il s’agit de dommages moraux, « … la difficulté à chiffrer un préjudice non économique ne doit pas équivaloir à une dispense d’avoir à prouver sa survenance. (…) Le simple fait que le préjudice soit moral ne permet pas de se contenter d’une simple affirmation générale.[4] »

[30]     Dans l’affaire Mirza c. Chowdhury[5], la juge administrative Francine Jodoin a expliqué comme suit en quoi consiste les dommages moraux :

« [47] Les dommages moraux visent à compenser les troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques. 

[…]

[77] Il y a lieu d'ajouter que la preuve soumise est insuffisante pour établir les dommages matériels ou moraux demandés. Les locataires ont le fardeau de prouver la valeur de leur réclamation. Aucune pièce justificative ne vient attester de la nature ou valeur des biens qui auraient été perdus ou détruits ou du lien de causalité avec les fautes du locateur. »

[31]     Dans la présente affaire, le Tribunal ne peut accorder de dommages moraux à la locataire puisque, tel que déjà mentionné, le Tribunal ne peut déterminer qu’il y a un problème de cannabis, de cigarette ou de bruit dans l’immeuble, car il est impossible de conclure à l’existence de ces problèmes en vertu de la preuve soumise. Aucune faute du locateur n’a été prouvée.

[32]     De plus, la locataire Jessica Lepage n’a pas été assignée comme témoin et le Tribunal ne peut conclure que cette dernière cause un préjudice, des dommages ou une perte de jouissance de son logement à la locataire.

[33]     La demande de dommages moraux est donc rejetée.

La demande de diminution de loyer de 330 $ par mois à compter du 1er février 2024 jusqu’à ce que la situation soit rétablie

[34]     Le locateur a, en vertu des articles 1854, 1864 et 1910 du Code civil du Québec, l’obligation de livrer un logement en bon état de propreté et d’habitabilité, de l’entretenir et d’en procurer la jouissance durant la totalité du bail. Il s’agit d’obligations de résultat. Donc, en l’absence du résultat escompté le locateur sera responsable, sauf cas fortuit ou faute d’un tiers[6].

[35]     Dans l’affaire Desilets c. 6030165 Canada inc.[7], la juge administrative Chantale Bouchard résumait les obligations du locateur ainsi :

« [42] Plus précisément en matière de location, le locateur a l’obligation générale de procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail[8], d’assurer le maintien de son bon état d’habitabilité[9], d’y faire toutes les réparations nécessaires à l’exception des menues réparations d’entretien[10], de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué et de l’entretenir à cette fin[11]. Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.[12] Le bail du logement s’étend aux services, accessoires et dépendances.[13]

[43] Les obligations précitées du locateur en sont de résultat ou de garantie. Dans tous les cas, c'est dire qu’il ne pourra s'en exonérer malgré toute preuve de diligence de sa part. La simple preuve d’absence de faute ne pourra donc suffire, puisque le défaut fait présumer la faute. Pour s’en dégager, le locateur aura le fardeau de démontrer la force majeure ou le fait même du locataire dans le cadre d’une obligation de résultat. Celle de garantie étant plus lourde, la défense ayant trait à la force majeure sera alors irrecevable.[14] »

[36]     Au sujet du recours en diminution de loyer, le Tribunal souscrit à l'opinion de Me Gilles Joly dans l'affaire Gagné c. Larocque[15] :

« Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l'équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains des services ne sont plus dispensés ou que le locataire n'a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s'agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s'agit donc pas d'une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer. »

[37]     Pour déterminer la diminution de loyer, le Tribunal doit faire une évaluation objective de la valeur de la perte de jouissance en tenant compte notamment du loyer payé. Le principe veut que le loyer soit pleinement exigible lorsqu'un locataire a l'usage normal du logement.

[38]     Dans l’affaire Dorich c. Bourgeois[16], la juge administrative Linda Boucher mentionne ce qui suit :

« [48] Toutefois, pour justifier une diminution de loyer, la perte de la valeur locative doit être significative et substantielle, tel que l'indique l'auteur Denis Lamy, dans son ouvrage portant sur la diminution de loyer[17]:

« Le législateur avait donc clairement à l'esprit des situations qui allaient affecter sérieusement le logement du locataire. Selon les dictionnaires, le mot « sérieux » fait référence au caractère de ce qui mérite attention et considération du fait de son importance, de sa gravité (critique, réel, préoccupant, inquiétant). »

[49] En l’instance, la locataire n’a pas démontré de perte de la valeur locative significative et substantielle des lieux loués, sinon la perte de la cour anglaise après le déneigement du toit par le fils de la locatrice Bourgeois. »

(Le Tribunal souligne)

[39]     Mais, il y a plus. Pour obtenir une diminution de loyer, la locataire doit envoyer au locateur une mise en demeure lui donnant un délai raisonnable pour corriger les défectuosités du logement.

[40]     Dans l’affaire Gongoroiu c. Modabbernia[18], la juge administrative Francine Jodoin décrit bien l’obligation d’envoyer une mise en demeure pour réclamer une diminution de loyer :

« [22], Mais il y a plus. Bien que l'existence d'une obligation confère au locataire le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard, l'envoi d'une mise en demeure constitue un prérequis à la sanction de ce droit[19].

[23] Aussi, la jurisprudence et la doctrine exigent généralement que le locataire dénonce clairement les reproches formulés eu égard à la perte de jouissance subie afin de permettre au locateur de corriger la situation dans un délai raisonnable, à défaut de quoi, les procédures judiciaires peuvent être entreprises (article 1595 du Code civil du Québec).

[24] Comme le soulignent les auteurs, Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy[20] :

« Pour se prévaloir du recours en diminution de loyer, le locataire doit préalablement avoir fait parvenir au locateur une mise en demeure afin de lui permettre d'apporter les correctifs qui s'imposent. Sur ce point, les décisions de la Cour provinciale et de la Régie reconnaissent unanimement que l'omission de la mise en demeure est fatale au locataire. »

(Notre soulignement).

[25] Une simple discussion informelle avec le locateur ou ses représentants, le cas échéant, ne peut constituer une mise en demeure comportant une manifestation d'intention d'obtenir une compensation en raison de cette situation.

[26] Cette obligation de transmettre une mise en demeure constitue, en quelque sorte, une composante de la règle de minimisation des dommages[21].

[27] Si le locataire, par son silence, négligence ou omission, garde le silence, il ne peut espérer tirer profit de l'écoulement du temps et ainsi obtenir une réduction de loyer pour une période équivalant à la durée du manquement.

[28] Ceci étant dit, l’absence de mise en demeure transmise par le locataire constitue un vice fatal dans les circonstances du présent dossier. »

(Le Tribunal souligne)

[41]     Dans la présente affaire, le Tribunal ne peut accorder une diminution de loyer à la locataire puisque, tel que déjà mentionné, le Tribunal ne peut déterminer qu’il y a un problème de cannabis, de cigarette ou de bruit dans l’immeuble, car il est impossible de conclure à l’existence de ces problèmes en vertu de la preuve soumise. Aucune perte de valeur locative n’a été prouvée par prépondérance de preuve.

[42]     La demande de diminution de loyer est donc rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[43]     REJETTE la demande de la locataire qui en supporte les frais.

[1] Léo DUCHARME, Précis de la preuve, 6e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2005, p. 62.

[2] 2022 QCTAL 1048.

[3] Éditions Vice-Versa inc. c. Aubry (opinion du juge Beaudoin, dissident), C.A., 15 août 1996, 1996 CanLII 5770 (QCCA), J. E. 96-1711, [1996] R.J.Q. 2137, [1996] R.R.A. 982 (rés.) et en Cour Suprême,

des juges Lamer et Major, dissidents : Aubry c. Éditions Vice-Versa inc., C. S. Can., 9 avril 1998, 1998 CanLII 817 (CSC), J. E. 98-878, [1998] 1 R.C.S. 591.

[4] Éditions Vice-Versa inc. c. Aubry (opinion du juge Beaudoin, dissident), C.A., 15 août 1996, 1996 CanLII 5770 (QCCA), J. E. 96-1711, [1996] R.J.Q. 2137, [1996] R.R.A. 982 (rés.) et en Cour Suprême, des juges Lamer et Major, dissidents : Aubry c. Éditions Vice-Versa inc., C. S. Can., 9 avril 1998, 1998 CanLII 817 (CSC), J. E. 98-878, [1998] 1 R.C.S. 591.

[5] 2013 QCRDL 38512.

[6] Jean-Louis BAUDOIN et Pierre-Gabriel JOBIN, Les obligations, 5e édition, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1998, pages 36-37.

[7] 2011 QCRDL 48800.

[8] Selon le premier alinéa de l'article 1854 du Code civil du Québec.

[9] Voir le premier alinéa de l'article 1910 du Code civil du Québec.

[10] Article 1864 du Code civil du Québec.

[11] Article 1854 al. 2 du Code civil du Québec.

[12] Selon le second alinéa de l'article 1911 du Code civil du Québec.

[13] Par interprétation du second alinéa de l’article 1892 du Code civil du Québec.

[14] J.-L. BAUDOIN et P.-G. JOBIN, préc., note 8.

[15] (R.D.L., 1997-12-01), SOQUIJ AZ-50756952, p. 2.

[16] 2021 QCTAL 3755.

[17] Denis LAMY, La diminution de loyer, Montréal, Wilson et Lafleur, 2004, p. 29-30.

[18] 2016 QCRDL 26049.

[19] Article 1590 du Code civil du Québec.

[20] 1989, Collection Wilson et Lafleur, page 101.

[21] Denis LAMY, La diminution de loyer, Montréal, Wilson et Lafleur, 2004, p.40.