[1]         Par un recours introduit le 12 juillet 2021, la locatrice demande la résiliation du bail et la somme de 3 000 $ à titre de dommages matériels (dossier 579166).

[2]         Par un recours introduit le 23 juillet 2021, le locataire demande l’exécution en nature, une diminution de loyer de 150 $ par mois, rétroactive au mois de décembre 2019, des dommages moraux de 3 900 $ pour troubles et inconvénients et 400 $ à titre de dommages matériels pour les frais d’électricité (dossier 580891).

[3]         Les parties ne réclament pas les frais judiciaires liés à leur demande respective.

[4]         Ces deux dossiers ont été réunis afin d'être entendus et jugés sur la même preuve, conformément à l'article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[5]         Le locataire réclame le remplacement des portes arrière et la réparation de la fenêtre de la cuisine. En audience, il ne réclame plus de réparation à la fenêtre de la chambre, contrairement à ce qui est indiqué à sa demande.

[6]         Les parties sont liées par un bail du 1er août 2019 au 30 juin 2020, au loyer mensuel de 875 $, reconduit jusqu’au 30 juin 2021 au loyer mensuel de 885 $ et jusqu’au 30 juin 2022, au loyer mensuel de 898 $.

[7]         Il s’agit d’un logement de 4 ½ pièces, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble de sept logements.

Preuve de la locatrice

[8]         La locatrice témoigne qu’entre le 30 novembre 2019 et le 4 décembre 2019, le locataire commence à l’appeler régulièrement pour des problèmes liés au logement. Le locataire se plaint notamment de ne pas pouvoir fermer les portes correctement et d’une fuite dans la salle de bain.

[9]         La locatrice affirme être allée au logement le 5 décembre 2019. Elle constate des rayures sur le plancher de vinyle, les portes de chambre gonflées par l’humidité et les murs barbouillés. Puis, il y a de l’eau par terre, près de la douche.

[10]     Elle affirme avoir effectué les réparations requises, notamment aux portes intérieures.

[11]     Le 4 mars 2021, elle envoie une mise en demeure afin de faire part des dommages allégués au logement[1].

[12]     Les travaux d’étanchéité et de calfeutrage de la porte arrière et le calfeutrage de la fenêtre de la cuisine ont été effectués vers le début du mois d’octobre 2021.

[13]     La locatrice se plaint du manque de collaboration du locataire lors de la réalisation des travaux. Celui-ci refuse de la laisser entrer, déplore-t-elle.

[14]     Elle ajoute que le locataire s’est plaint auprès de la Ville de l’état du logement. Elle dépose le rapport de la Ville. Elle souligne que l’inspecteur de la Ville croit que le taux d’humidité du logement peut être lié au mode de vie du locataire[2].

[15]     Elle réclame donc 3 000 $ pour réparer la porte arrière, pour peinturer et raboter.

Preuve du locataire

[16]     Le locataire témoigne qu’il vit des problèmes au logement dès le mois de décembre 2019.

[17]     Peu de temps après, la porte arrière est rabotée et un coupe-froid est installé, ce qui ne donne pas les résultats escomptés, déplore-t-il.

[18]     Les problèmes d’humidité et de condensation sont continuels.

[19]     Il se plaint notamment de la porte arrière qui coince régulièrement, étant donné son état de vétusté. Elle n’est pas munie de coupe-froid efficace, ce qui permet à l’air de circuler.

[20]     Puis, il affirme que la fenêtre de la cuisine n’est pas étanche. Pour preuve, il dépose des photos et exhibe des vidéos de la fenêtre couverte partiellement de glace.

[21]     Il prétend que les problèmes d’isolation créent de l’humidité et de la condensation au plafond de la cuisine.

[22]     Il croit que le problème est accru par la hotte de la cuisinière qui ne fonctionne pas.

[23]     Le 22 février 2021, il transmet une mise en demeure à la locatrice afin d’obtenir l’exécution de travaux[3].

[24]     Le 8 mars 2021, il contacte les services d’inspection de la Ville afin que son logement soit inspecté.

[25]     Il a l’impression que la locatrice ne le prend pas au sérieux et qu’elle n’effectue pas sérieusement les réparations.

[26]     Il demande donc le changement des portes de derrière et des travaux d’isolation de la fenêtre de la cuisine.

[27]     Il ajoute que le 7 juin 2021, il reçoit une lettre de la locatrice, laquelle lui demande de libérer le garage[4]. Or, il considère qu’il s’agit de harcèlement, puisqu’elle lui a remis une clé pour y accéder au moment de la prise de possession du logement.

[28]     Concernant la demande de la locatrice, il affirme qu’il n’y a pas de preuve des armoires détériorées. Il nie le barbouillage et les dommages au mur.

[29]     Hormis les portes de l’arrière du logement et la fenêtre de la cuisine, lesquelles occasionnent de l’humidité en période de froid, il affirme que le logement est en bon état.

[30]     La porte arrière et la fenêtre ont été calfeutrées à nouveau le 28 septembre 2021.

[31]     Le 1er décembre 2021, une nouvelle hotte de cuisine est installée par la locatrice.

[32]     Il réclame 3 900 $ en dommages moraux pour le stress vécu à la suite des accusations de la locatrice, laquelle le croit responsable de la condensation au logement et le menace de lui réclamer des dommages et demande de résiliation de bail et son expulsion.

[33]     Il demande une diminution de loyer de 150 $ par mois pour la perte de jouissance des lieux. Il précise que les problèmes sont vécus du mois de décembre au mois de mars chaque année.

[34]     Puis, il réclame 400 $ pour les frais d’électricité excédentaires résultant du manque d’isolation du logement.

[35]     En réplique, la locatrice affirme que les vidéos démontrant les plafonds dégoulinants de condensation ne peuvent être causés que par de l’eau bouillie pendant une longue période. Elle n’a jamais été contactée par le locataire afin qu’elle constate elle-même le plafond dans un tel état.

[36]     La locatrice ne peut expliquer la glace qui se forme à la fenêtre de la cuisine. Elle a été changée il y a environ dix ans. L’allège a été changée dans la dernière année. Elle est calfeutrée à nouveau.

[37]     La locatrice affirme que les portes de l’arrière n’ont probablement pas été changées depuis la construction de l’immeuble en 1964. Elle accepte de les changer.

[38]     Quant aux allégations de harcèlement du locataire, elle affirme que leurs échanges sont cordiaux et professionnels.

[39]     La locatrice informe le Tribunal qu’elle retire sa demande de résiliation de bail et sa réclamation en dommages matériels de 3 000 $. Elle change ensuite d’idée.

[40]     Ainsi, se résume l’essentiel de la preuve.

Principes généraux

Fardeau de la preuve

[41]     Il est pertinent de rappeler que, selon les dispositions des articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, il revient à la partie demanderesse de faire la preuve des faits allégués dans sa demande, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage et des éléments de preuve étant laissée à l'appréciation du Tribunal.

[42]     Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée.

Dossier 579166 - Demande de la locatrice

[43]     La locatrice demande la résiliation du bail au motif que le locataire n’utilise pas le logement avec prudence et diligence. Le taux d’humidité y est trop élevé, ce qui fait gonfler les portes. Le vinyle du plancher est rayé et les murs sont barbouillés.

[44]     Ce recours se fonde sur l'article 1863 C.c.Q. qui prévoit la possibilité de demander la résiliation du bail si l'inexécution d'une obligation par une partie cause à l'autre partie ou aux autres occupants un préjudice sérieux.

[45]     Pour constituer un préjudice sérieux, la preuve doit démontrer que le préjudice subi va au-delà des simples inconvénients et que le comportement implique un élément dérangeant qui est anormal, excessif en plus d'être fréquent, répété, continu ou persistant.

[46]     Aux termes de l'article 1855 C.c.Q., le locataire est tenu d'user du bien loué avec prudence et diligence.

[47]     En vertu de l'article 1911 C.c.Q., il est aussi tenu de maintenir le logement en bon état de propreté.

[48]     De plus, aux termes de l'article 1912 C.c.Q., le manquement du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou la salubrité d'un logement donne lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail.

[49]     En résumé, le locataire a l'obligation d'user du logement avec prudence et diligence, de le maintenir en bon état de propreté et d’en assurer la sécurité et la salubrité.

[50]     Dans l’affaire Office municipal d'habitation de Montréal secteur Nord-Ouest c. Desrosiers[5], la juge administrative Manon Talbot écrit :

« [27] Nous pouvons également affirmer que l'obligation générale du locataire comporte celle de collaborer et de ne pas nuire au locateur dans l'accomplissement de ses propres devoirs. »

[51]     En présence d'un manquement du locataire à ses obligations, la locatrice peut notamment exiger la résiliation du bail, dans la mesure où il est établi que l'inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent cause un préjudice sérieux.

[52]     En l’instance, la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que le locataire n’use pas du bien loué avec prudence et diligence. Il n’y a pas de preuve présentée concernant les portes gonflées du logement. La preuve du vinyle rayé n’a pas été faite. La preuve des murs barbouillés a été contredite. L’usure des portes résulte de sa vétusté.

[53]     Au surplus, aucune preuve de préjudice sérieux n’est déposée afin de justifier la résiliation du bail. Cette demande est donc rejetée.

[54]     La locatrice n’ayant pas fait la preuve d’un manquement du locataire, la réclamation de 3 000 $ en dommages moraux ne peut également être reçue.

[55]     Le Tribunal tient toutefois à rappeler qu’en vertu de la Loi, le locataire est tenu de remettre le logement dans le même état qu’il l’a trouvé. Reste à voir si au moment du départ du locataire, des dommages seront constatés au logement.

Dossier 580891 – demande du locataire

[56]     Le locataire demande la diminution de loyer rétroactive au mois de décembre 2019, des dommages moraux de 3 900 $ et des dommages matériels de 400 $ pour l’utilisation de l’électricité supplémentaire afin de pallier le manque d’isolation des portes et de la fenêtre arrière.

Obligations de la locatrice

[57]     Les obligations de la locatrice se retrouvent, entre autres, aux articles suivants du Code civil du Québec :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

« 1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure. »

[58]     L'article 1910 du Code civil du Québec précise que le « locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. »

[59]     Lorsque le locateur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut exercer les recours prévus à l'article 1863 du Code civil du Québec et demander des dommages-intérêts, l'exécution en nature et une diminution de loyer.

Exécution en nature

[60]     Le locataire affirme en audience que hormis la fenêtre de la cuisine et les portes de la sortie arrière, le logement est en bon état et ne requiert aucune attention particulière.

[61]     Pour sa part, la locatrice affirme en audience qu’elle s’engage à changer les portes de la sortie arrière. Le Tribunal en tiendra compte dans sa décision.

[62]     Le Tribunal demandera également à la locatrice de s’assurer du bon état des joints de silicone de la fenêtre de la cuisine.

[63]     Une ordonnance sera émise à cet effet.

Diminution de loyer

[64]     Le locataire affirme ne pas avoir la jouissance paisible des lieux étant donné le mauvais état des portes de la sortie arrière et de la fenêtre de la cuisine, de même que la condensation qui se crée au logement, et ce, rétroactivement au mois de décembre 2019.

[65]     La diminution de loyer vise à évaluer la valeur objective de la perte locative subie par le locataire en raison de l'inexécution des obligations du locateur.

[66]     Ainsi, pour obtenir une diminution de loyer, le locataire doit, par preuve prépondérante, prouver un défaut d'exécution des obligations de la locatrice ayant résulté en une perte réelle, sérieuse, significative et substantielle de jouissance des lieux.[6]

[67]     Dans l'affaire Gagné c. Larocque[7], le juge administratif Gilles Joly définit ainsi la diminution de loyer:

« Le recours en diminution de loyer a pour but de rétablir l'équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n'a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s'agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus. Il ne s'agit donc pas d'une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer. »

[68]     En l’instance, la preuve prépondérante révèle que le locataire n’a pas eu la pleine jouissance des lieux, étant donné le mauvais état de la fenêtre de cuisine et la vétusté des portes de la sortie arrière. En effet, le locataire peut difficilement les ouvrir durant l’hiver. L’air froid y pénètre.

[69]     La locatrice témoigne qu’il s’agit des portes d’origine qui ont plus de cinquante ans d’usure. Le rapport de la Ville démontre que ces portes doivent être réparées.

[70]     Quant à la fenêtre de la cuisine, elle a été changée il y a environ dix ans. Toutefois, le rapport de la Ville indique que des réparations doivent y être effectuées.

[71]     Le Tribunal considère que la preuve n’est pas concluante concernant les problèmes de condensation allégués par le locataire. Celui-ci a exhibé des vidéos qui montrent un plafond complètement mouillé. La locatrice n’a pas été à même de constater cet état lors de ses différentes visites.  L’inspecteur de la Ville n’a pas non plus constaté cet état. Ce dernier croit qu’il peut s’agir des habitudes de vie du locataire. Le Tribunal se questionne sur cette possibilité également.

[72]     Considérant l’ensemble de la preuve déposée en audience qui démontre les problèmes d’étanchéité aux portes de la sortie arrière et à la fenêtre de la cuisine, le Tribunal accorde une diminution de loyer globale de 500 $ pour la période couvrant le 22 février 2021, date de l’envoi de la mise en demeure, jusqu’au jour de l’audience.

[73]     Comme l'indique la juge administrative Francine Jodoin dans la décision Gongoroiu c. Modabbernia : « bien que l'existence d'une obligation confère au locataire le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard, l'envoi d'une mise en demeure constitue un prérequis à la sanction de ce droit. »[8]

[74]     Les auteurs Thérèse Rousseau-Houle et Martine de Billy soulignent par ailleurs ce qui suit[9] :

« Pour se prévaloir du recours en diminution de loyer, le locataire doit préalablement avoir fait parvenir au locateur une mise en demeure afin de lui permettre d'apporter les correctifs qui s'imposent. Sur ce point, les décisions de la Cour provinciale et de la Régie reconnaissent unanimement que l'omission de la mise en demeure est fatale au locataire. »

[75]     En l'instance, la première mise en demeure expédiée par le locataire étant datée du 22 février 2021, cette date est retenue comme date de départ de la diminution de loyer.

Dommages matériels

[76]     Le locataire réclame 400 $ pour les frais d’énergie occasionnés par le manque d’étanchéité des portes de l’arrière et par la fenêtre de la cuisine. Or, il n’a pas fait la preuve d’une hausse des coûts d’électricité. Il ne dépose aucune facture et ne peut détailler en quoi consiste cette demande. Étant donné la faiblesse de la preuve à ce chapitre, cette demande est rejetée.

Dommages moraux

[77]     Dans l'affaire Mirza-Rana c. Chowdhory[10], le Tribunal explique bien la distinction entre le recours en diminution de loyer et le recours en dommages-intérêts :

« Le recours en diminution de loyer doit être distingué de celui en dommages en ce qu'il ne participe pas des mêmes règles d'application. L'un vise à rétablir l'équilibre des prestations en évaluant la valeur objective de la perte locative subie et l'autre à compenser le préjudice subi (moral, matériel) ou à punir l'auteur d'un fait dommageable (dommage punitif).

L'attribution de dommages-intérêts compensatoires et l'évaluation des pertes subies obéissent aux règles générales du droit commun. Aussi, le tribunal doit considérer le lien de causalité qui existe entre la faute reprochée et les dommages réclamés.

Les dommages moraux visent à compenser les troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques. »

[78]     Ce type de dommages vise à compenser le stress, les inquiétudes, la fatigue et les troubles et inconvénients de toutes sortes qu'a pu éprouver la partie lésée. Ce dommage est difficile à évaluer, contrairement aux dommages pécuniaires, qui sont plus aisément quantifiables en raison de leur caractère objectif.

[79]     Les dommages moraux ne peuvent se présumer et doivent être prouvés selon les règles de prépondérance. En effet, « Le dommage ne se présume jamais; il doit être prouvé selon les règles ordinaires de prépondérance »[11]. S'il s'agit de dommages moraux, « ... la difficulté à chiffrer un préjudice non économique ne doit pas équivaloir à une dispense d'avoir à prouver sa survenance. (...) Le simple fait que le préjudice soit moral ne permet pas de se contenter d'une simple affirmation générale »[12] expliquant qu'on a subi un quelconque préjudice.

[80]     À ce sujet, le locataire explique qu’il a été stressé par la demande de résiliation de bail de la locatrice. Il ajoute qu’il s’est senti harcelé lorsqu’elle a demandé à récupérer l’espace de rangement du garage.

[81]     Le Tribunal considère que chaque partie a le droit de faire valoir ses prétentions lorsque les parties ont une interprétation différente du droit applicable. Le fait d'envoyer des lettres ou des courriels pour faire valoir ses droits ne constitue pas du harcèlement justifiant l'attribution de dommages moraux.

[82]     La preuve présentée ne permet pas de conclure que le locataire a droit à des dommages moraux pour les actions que la locatrice a posées pour faire valoir ses prétentions. Le Tribunal n'a pas constaté de mauvaise foi de la part de la locatrice dans ses agissements à l'endroit du locataire ni de harcèlement. Elle a simplement agi pour faire valoir ses droits, tout comme le locataire.

[83]     Par conséquent, le Tribunal rejette la demande du locataire en dommages moraux.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Dossier 579166 :

[84]     REJETTE la demande de la locatrice;

Dossier 580891:

[85]     ORDONNE à la locatrice d'apporter les correctifs nécessaires aux joints de silicone de la fenêtre de cuisine, le tout devant être fait selon les règles de l'art, dans un délai de 30 jours à compter de la date à laquelle la présente décision deviendra exécutoire;

[86]     PREND ACTE de l'engagement de la locatrice à changer les portes de la sortie arrière, le tout devant être fait selon les règles de l'art, dans un délai de 60 jours à compter de la date à laquelle la présente décision deviendra exécutoire;

[87]     CONDAMNE la locatrice à payer au locataire la somme de 500 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 23 juillet 2021.

[88]     REJETTE la demande du locataire quant au surplus et aux autres conclusions.

[1] Pièce P-7.

[2] Pièce P-8.

[3] Pièce L-7.

[4] Pièce L-11.

[5] 2019 QCRDL 36509.

[6] Baril c. Habitations Van Horne, R.D.L., 2009-10-08, SOQUIJ AZ-50787617.

[7] (R.D.L., 1997-12-01), SOQUIJ AZ-50756952, p. 2.

[8] 2016 QCRDL 26049.

[9] Le bail du logement : Analyse de la jurisprudence, Wilson et Lafleur, 1989, page 101.

[10] R.L., Montréal, 31-110407-037 31 20110407G, 22 novembre 2013, j.a. Francine Jodoin.

[11] Éditions Vice-versa inc. c. Aubry (opinion du juge Beaudoin, dissident), C.A., 15 août 1996, J.E. 96-1711, [1996] R.J.Q. 2137, [1996] R.R.A. 982 (rés.) et en Cour Suprême, des juges Lamer et Major, dissidents : Aubry c. Éditions Vice-Versa inc., C .S. Can., 9 avril 1998, J.E. 98-878, [1998] 1 R.C.S. 591.

[12] Ibid.