[1]      Le tribunal est saisi de deux recours en justice. D’abord, le locateur requiert le recouvrement du loyer (1 160 $) ainsi que le loyer dû au moment de l’audience. Cette demande en justice a été signifiée.

[2]      Il s’agit d’un bail à durée fixe du 1^er août 2009 au 31 juillet 2010 au loyer mensuel de 580 $, payable le premier jour de chaque mois.

[3]      La preuve démontre que le locataire est bénéficiaire d’une cession de bail et qu’il aurait quitté le logement vers la fin de février ou mars 2010. Le locateur requiert le loyer des mois d’avril, mai, juin et juillet 2010 lors de son témoignage.

[4]      M. Fournier soutient que le départ du locataire correspond au moment où ce dernier a déménagé dans une maison qu’il s’est fait construire. Or, à l’audience, M. Fournier allègue également qu’il n’avait pas reçu les clefs et qu’il restait dans le logement certains effets, dont un poêle ou un réfrigérateur. Il déclare ne pas avoir pu relouer le logement pour ce motif durant cette période. La preuve démontre aussi que le locataire a fait paraître le 27 février 2010, l’annonce suivante sur un site internet :

Description générale

MON bail se termine le 31 juillet 2010 situé aux Ilôt Jacques Adhémar près des promenades…Je quitte, car INSONORISATIONS PAS BONNE.Le proprio lui dit INSONORISATION SUPÉRIEURE. QUI A RAISON ? -))Peut-être pourriez vous constater vous-même. Si vous avez déjà habiter ces logements pourriez me faire vos commentaires ; j’en ferai parvenir une copie au proprio et aux nouveaux locataires.Je peux vous laissez quelques meubles et rideaux et luminaires gratuit si vous me délivrez de mon bail …Merci

[5]      M. Fournier affirme que cette annonce démontre que des effets personnels de M. Boissonneault étaient toujours en place.

[6]      Après analyse des documents produits et le témoignage du locataire et celui de M. Fournier, il appert que le logement de M. Boissonneault a fait l’objet d’une nouvelle location le 11 juin 2010, pour une prise de possession en juillet 2010. Le locataire souhaite ne pas être tenu responsable du loyer réclamé, car selon lui, il subissait des problèmes importants reliés au bruit et à la qualité de l’eau. Il soutient également, à l’appui de sa réclamation, avoir été victime d’insultes de M. Fournier. Ces derniers ne peuvent toutefois être retenus pour l’analyse du présent recours, car le recours en justice ne les mentionne nullement et le tribunal ne peut juger au-delà de la demande introduite en février 2010.

[7]      Le locataire a également intenté un recours contre le locateur, à cause d’un problème relié au bruit causé par certains occupants du logement #304 et leurs amis adolescents. Cette situation a même obligé le locateur à introduire une demande de résiliation de bail, contre la locataire du logement #304 tel qu’en fait foi un jugement rendu par la soussignée en mai 2010.

[8]      M. Boissonneault ne peut donc reprocher au locateur de la négligence relativement au suivi de ce dossier et de ne pas en avoir été informé lors de la cession du bail, car cette information ne découle pas du droit à la cession de contrat.

[9]      Cette cession de bail accorde toutefois au locataire le droit de recourir à d’autres recours celui de réclamer des dommages, s’il y a lieu. Le tribunal doit donc statuer sur ce litige.

Droit applicable

Règles de preuve

[10]   Selon les dispositions de l'article 2803 du Code civil du Québec, il revient à chaque partie demanderesse de faire la preuve des faits allégués dans sa demande :

« 2803.      Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

                Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée».

[11]   Il appartient aussi au locateur de démontrer, par prépondérance de preuve, que les faits qu'il présente sont probables, conformément à l'article 2804 du Code civil du Québec :

« 2804.      La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence  est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante».

[12]   Quant à l'appréciation du témoignage, elle est laissée à la discrétion du tribunal :

« 2845.      La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[13]   Dans le cas présent, le tribunal doit se demander si les parties aux litiges ont chacun démontré de manière suffisante le bien-fondé de leur demande en justice.

[14]   De plus, l'auteur Léo Ducharme énonce relativement au fardeau de la preuve dans Précis de la preuve[1] :

« 146. S'il est nécessaire de savoir sur qui repose l'obligation de convaincre, c'est afin de pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l'absence de preuve. En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra. »

[15]   Le tribunal souligne qu’il y a lieu de distinguer entre le témoignage rendu par une personne et celui d’un expert. À ce propos, l'article 2843 du Code civil du Québec prévoit :

« 2843.      Le témoignage est la déclaration par laquelle une personne relate les faits dont elle a eu personnellement connaissance ou par laquelle un expert donne son avis.

                 Il doit, pour faire preuve, être contenu dans une déposition faite à l'instance, sauf du consentement des parties ou dans les cas prévus par la loi.»

[16]   Par définition, le témoin expert est donc celui qui possède une compétence spéciale dans le domaine touchant le litige. Son rôle vise à éclairer le tribunal et à l'aider à apprécier une preuve relative à des questions techniques, car celui-ci fonde son opinion non seulement sur ses connaissances théoriques, mais aussi sur son expérience et les faits qu'il a observés. Aucune partie au présent litige ne peut agir à titre d'expert.

[17]   Le tribunal doit décider de l'issue du présent litige de l'exposé des faits, de la preuve et du droit applicable.

OGLIGATIONS DU LOCATEUR

[18]   En vertu de l'article 1854 al. 1 du Code civil du Québec, tout locateur doit procurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. Selon le 2e alinéa de cet article, il doit également garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué et l'entretenir à cette fin.

[19]   La disposition prévue à l'article 1864 du Code civil du Québec prévoit que ce locateur doit effectuer les réparations nécessaires à l'exception des menues réparations d'entretien, à moins que celles-ci ne résultent de la vétusté ou d'une force majeure.

[20]   Les obligations prévues aux articles 1854 al. 1 et 1864 sont « de résultat », ce qui signifie que les moyens de défense du locateur sont limités, comme l'expliquent l'honorable juge Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin :

« Au contraire, dans le cas d'une obligation de résultat, la simple constatation de l'absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l'inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d'une preuve de simple absence de faute, c'est-à-dire démontrer que l'inexécution ou le préjudice subi provient d'une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d'absence de faute[2]. »

[21]   De plus, l'article 1854 al. 2 est à l'effet que l'obligation d’un locateur en est une « de garantie », ce qui implique une responsabilité plus étendue de sa part :

« En présence enfin d'une obligation de garantie, le débiteur est présumé responsable. La seule façon pour lui d'échapper à sa responsabilité est de démontrer que c'est par le fait même du créancier qu'il a été empêché d'exécuter son obligation, ou encore que l'inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l'obligation assumée[3]. »

[22]   Le Tribunal estime qu'en vertu de l'article 1479 du Code civil du Québec, tout locataire était tenu de minimiser ses dommages. Cette disposition prévoit par ailleurs que « réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter ». Cette règle est expliquée comme suit par Baudouin et Jobin[4] :

« La règle de la réduction des pertes, ou de la minimisation des dommages est bien connue en common law. La jurisprudence québécoise l'a également sanctionnée d'innombrables fois, tans ne matière extracontractuelle qu'en matière contractuelle et elle est maintenant codifiée à l'article 1479 C.c.

Cette règle est fondée sur le principe selon lequel le débiteur n'est tenu qu'aux seuls dommages directs et immédiats. On peut l'exprimer simplement en disant que le créancier a le devoir, lorsqu'il constate l'inexécution de l'obligation de son débiteur, de tenter d'atténuer autant que possible le préjudice qu'il subit. Agir autrement constitue, en droit civil, un comportement fautif, parce que contraire à la conduite d'une personne normalement prudente et diligente, et mène à une réduction des dommages autrement alloués au créancier. Lorsque le créancier ne réduit pas ses pertes, il est difficile de prétendre que le dommage a été entièrement causé par le fait du débiteur, même si celui-ci en est à l'origine. Les tribunaux n'admettent donc pas que le créancier réclame la partie des dommages qu'il a subis et qu'il aurait pu raisonnablement éviter se comportant avec prudence, diligence et bonne foi. L'obligation de réduire sa perte est donc une obligation de moyens[5]. »

[23]   L'obligation de minimiser ses dommages impose une règle issue de la jurisprudence qui est à l'effet que la victime doit minimiser l'étendue du préjudice qu'elle subit. Selon la jurisprudence, une personne n'a pas à réparer l'aggravation du préjudice qui provient de la victime elle-même.

[24]   À ce sujet, Baudouin et Jobin nous ont rappelé que les tribunaux refusent de considérer une réclamation d'un créancier pour des dommages qu'il subit, mais qu'il aurait pu raisonnablement éviter en se comportant de manière diligente et en faisant preuve de bonne foi.

[25]   Dans son traité sur la diminution de loyer, M^e Denis Lamy analyse l'impact de la règle de la minimisation des dommages en matière contractuelle et en particulier, il en étudie les conséquences lors de l'inexécution d'une obligation du locateur d'un bail résidentiel.

[26]   L'auteur expose ce qui suit :

« La règle de la minimisation des dommages est bien connue dans notre droit. Nos tribunaux l'ont énoncée fréquemment, autant en matière délictuelle qu'en matière contractuelle. Suivant cette règle, si l'auteur d'une faute doit réparer le préjudice qu'il cause, sa victime est tenue d'agir en personne prudente, diligente et raisonnable, elle doit prendre les moyens nécessaires pour minimiser ses dommages.

En matière de diminution de loyer, le locataire doit donc démontrer qu'il a tenté de minimiser ses dommages ou qu'il a pris les moyens pour les limiter. En conséquence, une personne ne peut rester volontairement dans une situation qui lui cause un tort et espérer recevoir une plus grosse somme à titre de dommage[6]. »

[27]   Cette règle de minimisation des dommages est donc bien connue et elle sanctionne les obligations contractuelles comme celles découlant du contrat de location résidentiel. Le comportement de la personne qui est victime doit, par conséquence, être celui d'une personne prudente et diligente.

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

[28]   Le locataire est tenu d’agir en personne prudente et diligente.

[29]   De plus, relativement au comportement d’un locataire dans les lieux loués :

« 1860.      Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

                 Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obliga­tion, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

                 Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.»

«1861.       Le locataire, troublé par un autre loca­taire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circons­tances, une diminution de loyer ou la rési­liation du bail, s'il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

                 Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu'il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s'adresser au locataire fautif, afin d'être indemnisé pour le préjudice qu'il a subi.»

[30]   De plus, l’article 976 du Code civil du Québec réfère aux troubles de voisinage :

     « 976.   Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.»

[31]   Dans le présent litige, le locataire se plaint du comportement des occupants du logement #304 et des personnes à qui on donne l’accès à l’immeuble, car M. Boissonneault en a subi de l’inconfort, des troubles et du stress de la part des jeunes qui fréquentaient ce logement.

[32]   D’autre part, le locataire a quitté le logement sans que ce dernier rencontre les critères d’un logement impropre à l’habitation prévu aux articles 1902 et suivant C.C.Q.

[33]    Cette situation s'apparente donc à la notion de déguerpissement prévue à l’article 1975 C.c.Q.

[34]   Le locateur a droit à des dommages-intérêts contractuels en raison du départ du locataire que l'on qualifie au sens courant d'indemnité de relocation.

[35]   Or, les principes applicables en cette matière (indemnité de relocation) sont ainsi résumés de la façon suivante par le professeur Jobin:^[7]

« 116. Dommages -intérêts. Le recours en dommages -intérêts vient presque toujours s'ajouter à celui en résiliation. En plus d'une indemnité pour pertes causées au bien loué ou autres dommages le cas échéant, le locateur réclame systématiquement une indemnité pour perte de loyer durant la période nécessaire pour trouver un nouveau locataire; plus précisément, l'indemnité couvre la perte de loyer jusqu'à la délivrance du bien au nouveau locataire, car c'est à partir de l'entrée en jouissance que le nouveau loyer est calculé.

L'indemnité de relocation obéit aux règles habituelles. Ainsi, le locateur a droit uniquement à la réparation du préjudice qui constitue une suite immédiate et direction de la faute du locataire. De plus, on ne doit pas oublier que le locateur a le devoir de minimiser sa perte : dans le contexte d'une résiliation, il doit prendre les moyens raisonnables pour remplacer le locataire fautif le plus vite possible. 

Ainsi, à partir du moment où le locateur apprend que la locataire quittera son logement avant terme, il a l'obligation d'entreprendre sans délai, des démarches raisonnables pour relouer le logement, dans le but de minimiser les dommages qu'il encourt en raison du départ précipité du locataire. »

[36]   L'article 1479 du Code civil du Québec que nous avons vu précédemment reprend par ailleurs ce principe de la manière suivante :

«1479.       La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l'aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter.»

[37]   Dans l'arrêt Red Deer College c. Michaels and Finn, le juge Laskin écrit à ce propos :

« (...) un demandeur lésé a le droit de recouvrer les dommages -intérêts pour les pertes qu'il a subies, mais l'étendue de ces pertes dépend de la question de savoir s'il a pris ou non les mesures raisonnables pour éviter qu'elles s'accroissent immodérément. »[8] (notre soulignement)

Décision

[38]   Le tribunal est d'avis que le locateur n'a pas démontré s’être acquitté complètement de son obligation de réduire ses dommages, en raison du départ du locataire en cours de bail.

[39]   Dans le présent dossier, l'effort du locateur pour la relocation se limite à une annonce permanente de location dans le journal. Or, le tribunal estime que cet effort est considéré comme le point de départ des efforts d'un locateur pour relouer un logement, mais il ne peut, à lui seul, correspondre aux mesures raisonnables requises pour minimiser ses dommages entre les mois de mars et de juin.

[40]   En l’instance, M. Fournier n'a pas témoigné de la quantité d'appels reçus et du nombre de visiteurs à l’intérieur de cette période. Bref, le tribunal ne dispose d'aucune preuve valable pour étayer la nature des démarches entreprises par le locateur après le départ du locataire et les résultats concrets obtenus.

[41]   Il n'a pas convaincu le tribunal que cette seule publication constituait l'effort raisonnable pour minimiser ses dommages durant les mois pour lesquels la locatrice réclame le loyer.

[42]   Le juge Claude Laporte, énonçait de tels principes dans l’affaire Picard c. Cormier :

«Le tribunal est d'avis que le locateur n'a pas prouvé s'être acquitté complètement de son obligation de réduire, autant que faire se peut, la perte locative qu'il encourait en raison du départ du locataire en cours de bail.

Qui plus est, dans l'hypothèse que le locateur ait en permanence une annonce publicitaire permanente dans un journal, tel qu'allégué, cet effort en serait un considéré comme le point de départ des efforts d'un locateur pour relouer un logement, mais elle ne saurait, à elle seule, correspondre aux mesures raisonnables requises pour minimiser ses dommages pendant trois (3) mois.

Dans le présent dossier, l'effort du locateur pour la relocation se limite à son annonce permanente de location dans le journal.  Le locateur n'a pas témoigné de la quantité d'appels reçus, du nombre de visiteurs, etc.  Bref, le tribunal ne dispose d'aucune preuve valable pour étayer la nature des démarches entreprises par le locateur après le départ de la locataire et les résultats obtenus.

Il n'a pas convaincu le tribunal que cette seule publication constituait l'effort raisonnable pour minimiser ses dommages durant les trois (3) mois pour lesquels le locateur réclame le loyer.

Le tribunal estime qu'en de telles circonstances, il serait souhaitable et pleinement justifiable de procéder à un effort de relocation plus personnalisé du logement concerné en publiant ou annonçant celui-ci tout en invoquant les détails le concernant soit sa situation géographique, ses avantages, sa grandeur, son prix et autre détail le caractérisant au lieu de perdre celui-ci dans  une annonce générale incluant plusieurs autres logements vacants appartenant au locateur.»[9]

[43]   À l’instar du juge Laporte, le tribunal considère que si la publication générale ne donne pas des résultats satisfaisants, le locateur devrait à tout le moins agir de manière plus active afin de continuer de minimiser ses dommages en perte de loyers.

[44]   Par ailleurs, le tribunal a constaté que M. Fournier a réclamé une indemnité de relocation future pour les mois de mars, avril, mai, juin et juillet 2010  alors que le logement avait été reloué le 11 juin. Le tribunal n’entend pas faire droit à une indemnité automatique, car le bail se terminait en juillet 2011. La réclamation pour pertes locatives sera donc réduite à deux mois de loyer, selon la preuve.

[45]   De plus, le locateur reproche au locataire d’avoir quitté en laissant certains effets mobiliers dans le logement.  À cette fin, le tribunal n’est pas convaincu du bien-fondé de cette affirmation, car l’annonce du 27 février 2010 ne prouve aucunement que le réfrigérateur ou la cuisinière électrique se trouvaient toujours dans le logement jusqu’au moment de la relocation. Le locataire nie d’ailleurs cette affirmation du locateur, car il a déménagé dans une nouvelle maison.

[46]   Quant à l’affirmation de M. Fournier qu’on ne lui a pas remis les clefs du logement, M. Boissonneault maintient qu’il les a offerts à M. Fournier et que ce dernier aurait alors refusé de lui remettre le dépôt de 50 $.

[47]   La prépondérance de la preuve est à l’effet que le mandataire du locateur n’a certes pas pris tous les moyens nécessaires pour réduire les dommages.

[48]   Quant à la demande du locataire et ses plaintes relativement au bruit et aux dérangements de l’appartement #304, la preuve a démontré que ces derniers troublaient la jouissance paisible des lieux loués en chahutant, en criant et en étant bruyants. Ce fait est corroboré en partie par le résumé des rapports d’événements de la Police municipale et par le fait qu’une demande de résiliation du bail a été introduite par M. Fournier pour la compagnie locatrice pour résilier le bail du locataire.

[49]   Quant au problème de l’eau, la preuve relatée par le locataire et l’absence d’expertise et de dommages matériels n’ont pas convaincu le tribunal du bien-fondé de cette réclamation qui n’entend pas disposer de ce litige.

[50]   Quant à l’affirmation du locataire à l’effet que le logement était reloué dès le 1^er juin 2010, l’enveloppe contenant la lettre du plan de garantie de Corbeil électroménager démontre plutôt qu’elle a été expédiée le 30 juin 2010. Il est donc impossible de démontrer la location du logement pour le 1^er juin 2010.

[51]   Compte tenu des témoignages entendus, le tribunal accorde une diminution de loyer de 150 $ par mois au locataire à cause des problèmes causés par le comportement des occupants du logement #304 et ce, depuis le 24 février 2010, date de la mise en demeure, tel qu’indiqué dans le recours en justice, et ce, pour les mois de mars et avril. Vu le départ du locataire, aucune ordonnance ne peut être émise et cette dernière est irrecevable. Quant aux dommages, le tribunal juge qu’ils ne peuvent être réclamés puisque qu’aucun dommage matériel n’a été démontré et que le locateur avait déjà introduit un recours pour résilier le bail du locataire du logement #304, le tout conformément à l’article 1861 al. 2 du Code civil du Québec.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Pour le dossier 16 100225 003 G :

[52]   ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

[53]   CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 300 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 22 novembre 2012 plus les frais judiciaires et de signification de 72 $;

Pour le dossier 16 100512 002 G :

[54]   CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 1160 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 mai 2010, plus les frais judiciaires de 72 $, incluant les frais de signification;

[55]   REJETTE la demande du locateur quant au surplus.