[1]         Le Tribunal est saisi d’une demande en résiliation du bail déposée le 19 février 2024, amendée le 5 mars 2024 pour exiger une ordonnance d’accès.

LES FAITS PERTINENTS

[2]         Les parties sont liées par un bail dont le loyer actuel s’élève à 950 $.

[3]         La locataire fait valoir le problème sérieux et récurrent de coquerelles qui sévit dans son immeuble depuis 2022.

[4]         L’origine du problème se situe dans le logement situé à l’étage inférieur de celui en litige. Le locataire d’alors en était responsable et le locateur a obtenu son expulsion.

[5]         Néanmoins, les coquerelles se maintiennent après l’emménagement de la locataire et elles montent dans le logement en litige.

[6]         Il prétend que la locataire refuse l’accès de son logement et qu’ainsi l’exterminateur ne peut faire le mandat pour lequel le locateur le paie.

[7]         Le locateur évoque deux dates : le 15 octobre 2023 et le 19 décembre 2023.

[8]         Le 15 octobre 2023, il présente une facture de l’exterminateur qui indique « j’ai tenté de visiter l’appartement 7, mais la locataire n’était pas présente » (P1).

[9]         Selon le demandeur, l’exterminateur avait préalablement appelé la locataire pour l’aviser de sa visite.

[10]     La locataire nie avoir reçu un tel appel.

[11]     Le 19 décembre 2023, le locateur scotche un avis manuscrit indiquant que « l’exterminateur va se présenter le 19/12/2023 entre 12 h et 2h (…) » (P2).

[12]     Or, la locataire n’était pas présente et l’exterminateur n’a pas pu procéder à l’examen des lieux.

[13]     La locataire prétend que cet avis a été apposé le jour même du 19 décembre et après qu’elle soit partie au travail vers 8 h.

[14]     Le locateur nie, affirmant que l’avis a été posé trois jours avant.

[15]     D’autres exterminations ou demandes de visites ont eu lieu par la suite, en février, mai et le13 juin. Une autre prévue le lendemain de la présente audience.

[16]     Aucun refus ni absence n’ont alors été constatés de la part de la locataire.

[17]     Il appert que le locateur gère le dossier avec la Ville considérant la persistante présence des coquerelles dans l’immeuble.

[18]     Le locateur souligne que la locataire est « mal commode », manifestant une certaine exaspération à cet égard. Ce n’est pour autant pas un critère quant aux obligations contractuelles.

ANALYSE

[19]     La demande est rejetée pour les motifs suivants.

1. La preuve des refus n’est pas probante

[20]     Non seulement le locateur ne fait pas la preuve d’un avis préalable et requis en vertu de la loi (1931 C.c.Q), mais il ne démontre pas le refus explicite de la locataire.

[21]     L’avis du 15 octobre est celui d’un tiers qui n’en témoigne pas et celui du 19 décembre n’est pas daté, restant soumis à l’appréciation de la crédibilité des témoignages.

[22]     Le Tribunal est d’avis que la version de la locataire est la plus crédible, étant celle qui subit la présence des coquerelles.

« 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. »

[23]     C’est au locateur de démontrer la date à laquelle il a posé cet avis scotché à sa porte. Son défaut de le faire motive le rejet de sa preuve.

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

« 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. »

2. Les faits fondant la demande ne sont pas contemporains à celle-ci

[24]     En admettant même que la locataire aurait refusé les deux premières demandes de visite, le locateur reconnaît que les visites subséquentes n’ont fait l’objet d’aucun refus de la part de la locataire.

[25]     Le locateur amende sa demande en mars 2024 pour demander l’accès alors que la locataire vient de permettre une visite de l’exterminateur en février 2024.

[26]     Au jour de l’audience, cela fait sept mois et trois visites que la locataire continue de collaborer.

[27]     De plus, le Tribunal comprend que le problème de coquerelles est récurrent au point où les autorités municipales en sont saisies et qu’il ne relève pas de la responsabilité de la locataire qui donc, le subit.

[28]     À la lumière de l’ensemble de ces motifs, aucune faute et aucun préjudice résultant du fait de la locataire n’ont été démontrés.

[29]     La demande et la conclusion amendée sont rejetées.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[30]     REJETTE la demande du locateur, le tout sans frais.