[1]      Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (1 200 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel, les intérêts et les frais.

[2]      Le locateur allègue qu’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, dont il n’a pas possession, à un loyer mensuel de 600 $.

[3]      Le locateur a signifié au locataire, par huissier, le 31 mai 2013, l’avis de retrait de percevoir les loyers envoyé au propriétaire. Cet avis avait été inscrit au registre foncier de la circonscription foncière de Chambly le même jour sous le numéro 19985758.

[4]      Le locateur constate que le huissier a noté à son procès-verbal que le loyer est de 600 $ et qu’il n’a pas de bail.

[5]      Le locataire nie avoir dit au huissier que le loyer était 600 $.

[6]      Le propriétaire de l’immeuble et père du locataire, M. Mounib El Zahabi, dépose un bail daté du 1^er juin 2011 couvrant une période de 96 mois (8 ans), commençant le 1^er juin 2011 et se terminant le 1^er mai 2019 à un loyer mensuel de 100 $.

[7]      Le locateur dépose à son tour une liste des baux fournie et signée par le propriétaire le 20 mai 2012 et qui stipule que le logement concerné est loué aux termes d’un bail signé en mars 2009 venant à échéance en juin 2013, à un loyer mensuel de 750 $.

[8]      Le propriétaire témoigne qu’il a fait une fausse déclaration pour que son prêt hypothécaire soit renouvelé.

[9]      Le locateur admet qu’au moment de contracter son prêt hypothécaire en 2008, il y avait un bail en vigueur pour le logement concerné, mais il prétend ne pas se souvenir du loyer convenu.

[10]   Il est clair que le loyer de 100 $ ne correspond pas à la valeur locative du logement, estimée à 600 $ par le locateur.

[11]   L’article 1631 C.c.Q. stipule que :

« 1631.      Le créancier, s'il en subit un préjudice, peut faire déclarer inopposable à son égard l'acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits, notamment l'acte par lequel il se rend ou cherche à se rendre insolvable ou accorde, alors qu'il est insolvable, une préférence à un autre créancier.»

[12]   L’auteur Louis Payette écrit ce qui suit sur le bail préjudiciable :

« Nous avons évoqué à quelques reprises ci-dessus le principe qui interdit au détenteur d’un bien hypothéqué d’en diminuer la valeur (art. 2674 C.c.Q.). Ce principe entre ici en jeu. Le détenteur ne peut consentir un bail à des conditions dérisoires ou bien en deçà des conditions du marché. Il pourrait être tenté de le faire, s’il s’agit d’un logement, pour des motifs familiaux ou humanitaires ou s’il s’agit d’un bail commercial pour avantager une entreprise avec laquelle il a des relations d’affaires; qu’importe : le créancier peut obtenir l’annulation judiciaire d’un tel bail s’il en démontre le caractère déraisonnable et s’il met en preuve l’intention de frauder (art. 1030 et 6 ss C.c.Q.) ou même suivant une thèse qui se défend, s’il ne la preuve pas, puisque son droit se fonde sur l’article 2734 C.c.Q. qui n’exige plus cette démonstration contrairement à l’ancien code[1]. »

[13]   Le tribunal rappelle au propriétaire la maxime : «Fraus Omnia Corrumptit», la fraude entache de nullité tout acte accompli sous son couvert.

[14]   CONSIDÉRANT que le bail déposé par le propriétaire est inopposable au locateur.

[15]   CONSIDÉRANT la preuve d’une valeur locative du logement de 600 $ par mois;

[16]   CONSIDÉRANT l’avis de retrait de l’autorisation de percevoir les loyers dûment signifiés au locataire le 31 mai 2013;

[17]   CONSIDÉRANT que le locataire n’a payé aucun loyer au locateur et qu’il lui doit la somme de 3 000 $, soit le loyer de mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2013, plus 16 $ représentant les frais de signification;

[18]   CONSIDÉRANT que le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.

[19]   CONSIDÉRANT que le bail n'est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement, conformément aux dispositions de l'article 1883 C.c.Q.

[20]   CONSIDÉRANT que le préjudice causé au locateur justifie l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 L.R.L.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[21]   RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[22]   ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 3^e jour de sa date;

[23]   CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 3 000 $ plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 18 juillet 2013 sur la somme de 1 200 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 86 $.