[1]      Le locateur a produit une demande de fixation de loyer et autorisation de modification du bail conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018, à un loyer mensuel de 760 $.

[3]      Le locateur a fait parvenir un avis d’augmentation du loyer de 15 $ au locataire ainsi qu’une modification au bail afin d’ajouter des frais de 25 $ par mois pour le stationnement.

[4]      Les parties se sont entendues pour l’augmentation du loyer pour la somme 15 $, menant le loyer au montant mensuel de 775 $, à partir du 1^er juillet 2018.

[5]      Seule la modification au bail, pour le paiement du stationnement, au montant de 25 $ par mois est en litige.

LOCATEUR

[6]      Il a acheté l’immeuble en 2017.

[7]      Il indique qu’il a fait des améliorations au stationnement, notamment, il a fait installer des caméras, il a ajouté des pancartes puis a fait tracer de nouvelles lignes.

[8]      Les nouveaux locataires paient pour leur stationnement.

LOCATAIRE

[9]      Il habite l’immeuble depuis 2011 et a toujours utilisé le même stationnement, sans frais.

ANALYSE

[10]   Le locateur ne peut modifier les conditions au bail durant la durée du bail. Il peut le faire au terme du bail, sous certaines conditions.

[11]   L’article 1942 du Code civil du Québec stipule :

Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s’il s’agit du bail d’une chambre.

[12]   La loi permet au locataire de refuser les modifications du bail demandées par le locateur.

[13]   L’article 1947 du Code civil du Québec se lit ainsi :

Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s’adresser au tribunal dans le mois de la réception de l’avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s’il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

[14]   Suite au refus du locataire, le locateur n’a pas d’autre choix que de soumettre la modification au Tribunal.

[15]   Puisque le bail est un contrat, donc de consentement des parties, le recours du locateur de faire modifier des clauses du bail lors de son renouvellement est particulier et ne saurait être autorisé sur la simple base du droit de gestion du locateur.

[16]   Ceci dit, lorsque l’on parle de modifier une clause du bail lors du renouvellement, compte tenu du principe du maintien dans les lieux, le locateur a le fardeau de démontrer, outre le bien-fondé de sa demande, sa bonne foi et le caractère approprié de la modification.

[17]   Le locateur a le fardeau d’établir des motifs raisonnables et des objectifs visés par sa demande, lesquelles sont appréciées par le Tribunal eu égard à la balance des inconvénients pour les deux parties.

[18]   Le locataire a toujours eu un stationnement et ce, sans frais.

[19]   Le locateur ne veut pas retirer le stationnement au locataire, mais désire que ce dernier paie pour cet accessoire.

[20]   Le locateur a clairement indiqué que l’augmentation du stationnement était due aux travaux qu’il a effectués dans le stationnement. Or, en matière de bail, l’accessoire suit le principal. La méthode de fixation de loyer est basée sur ce principe et la définition de loyer que l’on trouve à l’article 1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer confirme ce principe de l’accessoire.

« LOYER » : le prix mensuel de la jouissance d’un logement avec ses services, accessoires et dépendances, même s’ils font l’objet d’un contrat distinct du bail.

[21]   Le loyer payé par le locataire inclus le stationnement.

[22]   Le Tribunal ne peut accorder une telle modification pour ces motifs.

[23]   Les parties se sont entendues pour une augmentation de 15 $ par mois. 

[24]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[25]   CONSIDÉRANT le consentement pour l’ajustement mensuel de 15 $;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[26]   FIXE le loyer, à 775 $ par mois du 1^er juillet 2018 au 30 juin 2019, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[27]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[28]   Le locateur supporte les frais de la demande.