[1]         Le locateur a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]         La présente demande fait partie d’un groupe de 2 demandes visant la fixation de loyer des logements situés dans le même immeuble qui ont été réunies pour enquête et audition commune, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[1].

[3]         Les parties sont liées par un bail du 1er novembre 2021 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 1 030,00 $.

[4]         Le Tribunal, lorsque saisi d’une demande de fixation ou de réajustement de loyer en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec, modifie le loyer au terme du bail en tenant compte, selon la part attribuable au logement, des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2].

[5]         Le locateur a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[6]         L’immeuble concerné abrite au total 4 logements résidentiels et un local commercial.

[7]         Pour établir les frais d’entretien et les frais de gestion de l’immeuble, le locateur dépose en preuve une facture émise par Groupe Monolithe inc., laquelle décrit les travaux comme suit :

« Gestion de l’immeuble

Incluant la rédaction des baux et renouvellement

Communications avec les locataires

Vérification des lieux pour améliorations ou réparations

Location des unités, incluant publicité et portes ouvertes (visites)

Engagement du personnel pour effectuer les réparations

Entretien

Ménages des espaces extérieurs

Déneigement de la toiture

Réparations mineures »

[8]         Le montant des frais de gestion indiqué sur la facture est de 7 400,00 $, alors que celui des frais d’entretien est de 4 500,00 $.

[9]         Il ressort du témoignage du locateur qu’il est le président de la compagnie Groupe Monolithe inc.

[10]     L’un des locataires remet en doute la raisonnabilité des frais d’entretien et de gestion, les estimant exagérés.

[11]     Il n’est pas interdit au locateur de transiger avec des personnes liées. Cependant, lorsque la facture présentée est émise par une compagnie liée, il appartient au locateur de faire la preuve que le montant des dépenses est raisonnable[3]. Quand il y a un doute quant à l’indépendance, l’impartialité et le désintéressement de l’auteur des pièces justificatives produites en preuve, le Tribunal peut intervenir pour soulever le voile corporatif de l’entreprise liée pour constater toute exagération dans le montant des dépenses alléguées[4].

[12]     Il appartient au Tribunal d’apprécier la valeur probante des factures produites en preuve.

[13]     En ce qui a trait aux frais d’entretien, le locateur témoigne qu’il a lui-même effectué les travaux en chargeant un taux horaire de 50 $.

[14]     Le locateur n’a déposé aucune preuve de paiement des frais facturés.

[15]     Après l’analyse de l’ensemble des éléments de preuve, incluant la facture et le témoignage des parties à l’audience, le Tribunal entretient un doute quant à l’indépendance, l’impartialité et le désintéressement de l’auteur de la facturation et estime exagérés les montants allégués des frais d’entretien et de gestion, considérant surtout le nombre de logements à gérer.

[16]     Le Tribunal ne peut retenir le taux horaire de 50 $ allégué par le locateur pour les travaux d’entretien. Lorsque le locateur effectue lui-même les travaux qui ne relèvent pas de son expertise professionnelle personnelle, le tarif horaire généralement accepté par la jurisprudence est le salaire minimum en vigueur durant l’année où les travaux ont été effectués[5]. En 2022, le salaire minimum se trouve à être de 14,25 $. Ainsi, les frais d’entretien seront calculés par le Tribunal en fonction de ce taux horaire.

[17]     Les frais de gestion seront réduits au montant représentant 5% des revenus de loyers de l’immeuble[6].

[18]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer est de 71,76 $ par mois, s’établissant comme suit :

[19]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[20]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 71,76 $ est justifié;

[21]     CONSIDÉRANT l’absence de preuve au soutien de la demande de remboursement des frais;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[22]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 102,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

[23]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[24]     Le locateur assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Charron c. Diallo, 2010 CanLII 119285 (QC RDL).

[4] Boissonnault c. Verbeeck, 2017 QCRDL 14607 (CanLII).

[5] Camarata c. Maurice, R. L. fixation 31-060407-012F, Isabelle c. Marx, 2010 CanLII 136607 (QC RDL).

[6] Article 3 (6) du Règlement sur les critères de fixation de loyer, préc., note 1.