[1]      Le locateur a produit une demande de fixation de loyer et de modification des conditions du bail conformément à l’article 1947 du Code civil du Québec.

[2]      En vertu de l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement, L.R.Q., c. R-8.1, l’audience de la présente demande réunit les dossiers des locataires du même immeuble.

[3]      Les parties sont liées par un bail du 1^er octobre 2009 au 30 septembre 2010, à un loyer mensuel de 675,00 $.

[4]      Le locateur s’adresse au Tribunal afin qu’il autorise de modifier les conditions du bail avec l’application d’un règlement d’immeuble modifié.

[5]      Selon la preuve déposée, le locateur a avisé la locataire de son intention d’augmenter le loyer et de modifier les conditions du bail tel que précité.

[6]      La locataire a refusé les modifications proposées et en a avisé le locateur.

[7]      Le locateur a produit le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements.

[8]      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer (c. R-8.1, r.1.01) est de 9,53 $ par mois, s’établissant comme suit :

[9]      En audience, après lecture du règlement soumis, la soussignée a indiqué au locateur que certaines clauses ne constituaient pas des modifications aux conditions du bail puisqu’elles reformulaient des règles figurant au Code civil du Québec, applicables en matière de bail de logement.

[10]   Aussi, le Tribunal rejette la demande de modification à l’effet qu’il soit essentiel pour la locataire de détenir une assurance responsabilité.  Ce type d’exigence équivaudrait à une augmentation de loyer et, conséquemment, ne peut être accordée.

[11]   Par ailleurs, les parties présentes à l’audience s’entendent pour que les clauses suivantes soient désormais incluses au règlement de l’immeuble (la numérotation des paragraphes relève de la soussignée) :

[12]   Il est interdit de :

1.   Employer ou conserver dans le local loué, une substance qui constituerait un risque d’incendie ou contribuerait à faire augmenter les primes d’assurance.

2.    Effectuer un changement majeur, amélioration ou modification des lieux loués, ou d’ériger une division, ni changer les planchers actuels, peindre les murs en couleur foncée, tapisser ou couvrir de quelque tissu « vinyle » quel qu’il soit et peindre les portes, fenêtres, armoires et comptoirs de cuisine ou le bois, sans d’abord avoir obtenu une autorisation écrite du propriétaire.

3.    D’installer toute pancarte de publicité ou annonces de quelque nature qu’elle soit, sans la permission écrite du propriétaire et ce, sur le terrain de la bâtisse, les fenêtres, les balcons ou autres.

4.    Stationner un véhicule dans un emplacement extérieur qui n’est pas assigné par le propriétaire, s’il y a lieu.

5.    Effectuer des réparations de véhicules ou autre travail mécanique dans tout espace de stationnement.

6.    Stationner tout véhicule qui occasionne des fuites d’huile dans un emplacement extérieur ou intérieur.

7.    Garder un animal, de quelque nature qu’il soit, sauf si le bail l’autorise.

8.    Installer un lit d’eau dans les lieux loués.

9.    Quitter définitivement les lieux, sans au préalable avoir fait inspecter ledit logement soit par le propriétaire ou un officier responsable.

10.  D’opérer une garderie ou un commerce dans les lieux loués et/ou tout autre commerce à l’intention du public.

11.  Aucune cession de stationnement n’est autorisée sans l’autorisation écrite du propriétaire.

12.  L’accès à la cour est autorisé, mais les chaises, tables doivent être remisées quotidiennement.

13.  Aucune corde à linge sans l’autorisation du propriétaire.

14.  Le véhicule doit être déplacé pour permettre le déneigement, aucun entreposage d’auto n’est permis.

 Il est essentiel :

En cas d’accumulation de neige ou de glace, le locataire accepte la responsabilité d’enlever la neige et la glace sur les balcons et les marches avant et arrière adjacents à son logement. L’accès aux stationnements extérieurs et aux garages intérieurs sera déblayé par le propriétaire. 

[13]   Un litige subsiste entre les parties présentes relativement à l’application des clauses suivantes :

[14]   Il est interdit de :

1.    Installer une chaîne de sécurité ou serrure additionnelle, sans autorisation préalable du propriétaire.

2.    Il est interdit de laisser sur le balcon, ex. sacs de sel, sacs de poubelle, bac de recyclage sur les balcons, pneus, poubelle, caisse de bière, bouteilles, bicyclette. Durant l’hiver, seul le BBQ sera toléré sur le balcon.

3.    Faire installer une antenne satellite ou autres à l’extérieur du bâtiment. 

[15]   En matière de modification des conditions du bail, les articles 1942, 1947 et 1952 du Code civil du Québec[1] sont applicables :

Article 1942   Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer, il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme.  Si la durée du bail est de moins de douze mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois avant le terme.  Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d’au moins un mois, mais d’au plus deux mois.  Ces délais sont respectivement réduits à dix jours et vingt jours s’il s’agit du bail d’une chambre.

Article 1947 Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s’adresser au tribunal dans le mois de la réception de l’avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s’il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

Article 1952   Le tribunal qui autorise la modification d’une condition du bail fixe le loyer exigible pour le logement, compte tenu de la valeur relative de la modification par rapport au loyer du logement.

[16]   En l’absence de critères établis à l’article 1947 du Code civil du Québec, il fut établi maintes fois par la jurisprudence que le principe devant guider le Tribunal saisi d’une demande de modification des conditions du bail est le respect du droit du locataire au maintien dans les lieux établis à l’article 1936 du Code civil du Québec.  Ainsi, lorsqu’une modification est susceptible de porter atteinte à ce droit, elle ne devrait pas être accordée[2].

[17]   En l’instance, bien que l’entrée en vigueur des règles susmentionnées suscite un désaccord entre les parties, cela ne vient pas entraver le droit au maintien dans les lieux de la locataire.  En effet, l’application de ces nouvelles normes n’aura pas pour effet de l’obliger à déménager.

[18]   Toutefois, le Tribunal n’autorisera pas le paragraphe interdisant d’installer une chaîne de sécurité ou serrure additionnelle sans autorisation préalable du propriétaire puisque cette règle est déjà édictée par l’article 1934 du Code civil du Québec[3] qui se lit comme suit :

Article 1934   Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l’accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.

Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l’autre l’accès au logement.

[19]   Dans le même sens, l’interdiction de céder le stationnement ne sera pas permise puisque cela est contraire à la disposition suivante du Code civil du Québec :

Article 1864   Le locataire peut sous-louer tout ou en partie du bien loué ou céder le bail.  Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.

[20]   De plus, conformément à l’article suivant du même Code, le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location sans motif sérieux.

[21]   En ce qui concerne la clause visant à éviter l’accumulation de choses sur le balcon et y autorisant uniquement la présence d’un BBQ durant l’hiver, une des locataires présente à l’audience a indiqué qu’elle souhaitait pouvoir y laisser ses chaises de patio. 

[22]   Le Tribunal autorisera la clause précitée en précisant qu’en plus du BBQ, les chaises de patio pourront être remisées sur le balcon durant l’hiver.

[23]   Dans l’éventualité où il y aurait encombrement ou abus de la part d’un locataire concernant les objets laissés sur le balcon, le locateur pourrait intenter un recours afin de remédier à la situation.

[24]   Quant à l’interdiction d’installer toute antenne ou satellite sur le bâtiment, le locateur plaide que ce type d’aménagement est problématique en ce sens que leur installation est susceptible d’endommager l’immeuble.  L’objectif visé par l’interdiction demandée est donc d’éviter de causer des dommages à l’immeuble concerné.

[25]   Pour ce motif et aussi puisque cette modification ne porte pas atteinte au droit au maintien dans les lieux de la locataire, le Tribunal permettra l’entrée en vigueur de cette clause pour les futures installations d’antenne parabolique.

[26]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[27]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 9,53 $ est justifié;

[28]   CONSIDÉRANT que le Tribunal donne droit à la modification demandée relativement au règlement de l’immeuble tel que rédigé en annexe de la présente décision;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[29]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 685,00 $ par mois à compter du 1^er juillet 2010.

[30]   ACCORDE la demande de modification du règlement de l’immeuble tel que rédigé en annexe de la présente décision.

[31]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[32]   Le locateur supporte les frais de la demande.

ANNEXE

Il est interdit de :

1. Employer ou conserver dans le local loué, une substance qui constituerait un risque d’incendie ou contribuerait à faire augmenter les primes d’assurance.
2. Effectuer un changement majeur, amélioration ou modification des lieux loués, ou d’ériger une division, ni changer les planchers actuels, peindre les murs en couleur foncée, tapisser ou couvrir de quelque tissu « vinyle » quel qu’il soit et peindre les portes, fenêtres, armoires et comptoirs de cuisine ou le bois, sans d’abord avoir obtenu une autorisation écrite du propriétaire.
3. D’installer toute pancarte de publicité ou annonces de quelque nature qu’elle soit, sans la permission écrite du propriétaire et ce, sur le terrain de la bâtisse, les fenêtres, les balcons ou autres.
4. Stationner un véhicule dans un emplacement extérieur qui n’est pas assigné par le propriétaire, s’il y a lieu.
5. Effectuer des réparations de véhicules ou autre travail mécanique dans tout espace de stationnement.
6. Stationner tout véhicule qui occasionne des fuites d’huile dans un emplacement extérieur ou intérieur.
7. Garder un animal, de quelque nature qu’il soit, sauf si le bail l’autorise.
8. Installer un lit d’eau dans les lieux loués.
9. Quitter définitivement les lieux, sans au préalable avoir fait inspecter ledit logement soit par le propriétaire ou un officier responsable.
10. D’opérer une garderie ou un commerce dans les lieux loués et/ou tout autre commerce à l’intention du public.
11. L’accès à la cour est autorisé, mais les chaises, tables doivent être remisées quotidiennement.
12. Aucune corde à linge sans l’autorisation du propriétaire.
13. Le véhicule doit être déplacé pour permettre le déneigement, aucun entreposage d’auto n’est permis.
14. Il est interdit de laisser sur le balcon, ex. sacs de sel, sacs de poubelle, bac de recyclage sur les balcons, pneus, poubelle, caisse de bière, bouteilles, bicyclette. Durant l’hiver, seul le BBQ et les chaises de patio seront tolérés sur le balcon.

15.  Faire installer une nouvelle antenne satellite ou autres à l’extérieur du bâtiment sans autorisation préalable du propriétaire. 

 Il est essentiel :

En cas d’accumulation de neige ou de glace, le locataire accepte la responsabilité d’enlever la neige et la glace sur les balcons et les marches avant et arrière adjacents à son logement. L’accès aux stationnements extérieurs et aux garages intérieurs sera déblayé par le propriétaire.