[1]      Le locateur demande la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, le recouvrement du loyer (1 900 $) ainsi que le recouvrement du loyer dû au jour de l’audience, plus l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel, les intérêts et les frais judiciaires.

[2]      La locataire demande l’exécution en nature d’une obligation du locateur, une diminution du loyer de 200 $/mois rétroactive au 1^er juillet 2016 ainsi que des dommages moraux pour les troubles et inconvénients subis (500 $), plus  l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel, les intérêts et les frais judiciaires.

[3]      Par voie d’amendement produit le 5 janvier 2017, la locataire demande à ce que le logement concerné soit déclaré impropre à l’habitation ainsi que la résiliation de bail rétroactivement au 4 novembre 2016 aux torts du locateur pour ce motif.

[4]      Conformément à l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement, les deux dossiers ont été réunis le 19 janvier 2016 pour fins d’audition et font l’objet de la présente décision.

Les faits pertinents

[5]      Afin de décider du présent litige, le tribunal retient de la preuve tant documentaire que testimoniale administrée à l’audience les éléments factuels qui suivent.

[6]      La preuve démontre que les parties sont liées par un bail ayant débuté le 1^er juillet 2015 et actuellement reconduit du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017, au loyer mensuel de 950 $

La demande du locateur

[7]      La preuve en demande démontre que le loyer des mois de novembre 2016 à février 2017 inclusivement est impayé, totalisant  la somme de 3 800 $.

[8]      La locataire admet que la somme réclamée est impayée, mais invoque les motifs allégués dans sa propre demande afin de justifier ce fait.

La demande de la locataire

[9]      Au soutien de sa demande, la locataire reproche d’abord au locateur son refus d’effectuer les travaux requis par l’état du logement :

           -La salle de bain est à refaire au complet (plancher fini et présence de moisissures);

           -Porte-patio vétuste et finie;

           -Prises de courant (2) défectueuses et dangereuses pour la sécurité;

           -Tuyauterie du sous-sol qui fuit;

           -Infiltrations d’air et d’eau par les fenêtres en raison de leur vétusté;

           -Réservoir d’eau chaude qui fuit.

[10]   Quant aux dommages moraux, ils sont réclamés pour les troubles et inconvénients subis et découlant du comportement méprisant du locateur à son égard. Elle indique vivre beaucoup d’anxiété, de stress et de perte de sommeil.

[11]   Elle demande de plus au Tribunal de déclarer le logement concerné insalubre aux motifs qu’il y a des moisissures partout et qu’il est mal isolé, incomplet, voire dangereux.

[12]   Pour elle, le locateur néglige d’effectuer les travaux afin de profiter de la situation et obtenir son départ des lieux loués, celui-ci lui ayant d’ailleurs fait signifier  le 29 décembre 2016 un avis de reprise du logement pour s’y loger à compter du 30 juin 2017.

[13]   La diminution de loyer est réclamée parce que les travaux promis n’ont pas été exécutés. La locataire explique qu’à son arrivée dans le logement, il n’y avait pas de fissures ni de moisissures, mais que des réparations étaient requises. Selon elle, c’est leur non-complétion qui est la cause de l’état actuel du logement.

[14]   La locataire a déposé en preuve une mise-en demeure expédiée au locateur par courrier recommandé et datée du 8 septembre 2016, laquelle lui a été retournée portant la mention non réclamée. Elle a également produit plusieurs photos du logement afin d’en démontrer l’état.

[15]   L’agent Pascal Rioux a témoigné au soutien de la de demande de la locataire et a expliqué avoir été appelé au mois de juillet 2016 au sujet d’un conflit de nature civile opposant les parties locateur et relié au paiement du loyer.

[16]   Robert Mercier, frère de la locataire, témoigne de son côté à l’effet qu’il habite depuis 3 ou 4 mois dans le logement concerné.  Il considère celui-ci en très mauvais état. Il déclare qu’il y a des infiltrations d’eau et présence de moisissures, notamment dans la salle de bain. Il ajoute que le logement est froid et qu’une senteur âcre y est perceptible. C’est d’ailleurs lui qui a pris les photos.

[17]   Bryan Pollard, témoignant au soutien de la demande, confirme à l’audience qu’il a été initialement embauché par le locateur afin de faire des réparations au logement concerné. Il corrobore que les photos produites reflètent ce qu’il a personnellement constaté lors de sa visite des lieux. Il affirme que les réparations requises sont réalisables, mais qu’il y en avait beaucoup trop pour les exécuter seul. Il ajoute que le locateur l’a ensuite congédié, en colère parce qu’il s’était rendu examiner le sous-sol, ce que celui-ci lui avait interdit de faire.

[18]   En défense à la demande de la locataire, le mandataire du locateur conteste la version des faits de celle-ci et déclare qu’il veut que le logement devienne vacant le plus rapidement possible, car le locateur veut en reprendre possession. Il ajoute que celui-ci possède 15 logements et qu’ils ne les laisseraient pas dans cet état. 

[19]   Il reproche à la locataire son manque de collaboration et d’avoir empêché l’accès au logement. Il en impute l’état actuel à cette dernière ainsi qu’aux animaux qu’elle possède. Il allègue que le garage est plein de matériaux pour faire les travaux, mais qu’il a peur du chien de la locataire qu’il décrit comme étant méchant. Il soutient également que la cuisine avait été refaite à neuf avant son arrivée dans le logement.

[20]   Outre son témoignage, le mandataire du locateur n’a déposé aucun autre élément de preuve lors de l’audience. 

[21]   Ainsi, peut-on résumer l’essentiel de la preuve afin de décider du présent litige.

ANALYSE ET DÉCISION

Le fardeau de la preuve

[22]   Avant toute chose, il importe de rappeler les règles générales relatives au fardeau de la preuve applicables au présent litige et prévue au Code civil du Québec :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal.

[23]   Les auteurs Nadeau et Ducharme décrivent en ces termes les conséquences de l’absence de preuve ou encore de son insuffisance :

« Celui sur qui repose l'obligation de convaincre le juge supporte le risque de l'absence de preuve, c'est-à-dire qu'il perdra nécessairement son procès si la preuve qu'il a offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d'autre est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se trouve la vérité…»

La demande du locateur

Les arrérages de loyer réclamés

[24]   La première question à laquelle le tribunal doit répondre est la suivante: la locataire est-elle justifiée d’avoir retenu le paiement de son loyer?

[25]   Essentiellement, la locataire soulève une défense d'exception d'inexécution (art. 1591 C.c.Q.) :

1591. Lorsque les obligations résultant d'un contrat synallagmatique sont exigibles et que l'une des parties n'exécute pas substantiellement la sienne ou n'offre pas de l'exécuter, l'autre partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d'exécuter son obligation corrélative, à moins qu'il ne résulte de la loi, de la volonté des parties ou des usages qu'elle soit tenue d'exécuter la première.

[26]   De l'avis du tribunal, cette défense ne peut trouver application en l’instance.

[27]   Le tribunal rappelle que la défense d’exception d’inexécution est un mécanisme devant suivre des règles précises et qu’elle n’a pas de plus pour effet d’éteindre son obligation, elle ne fait seulement qu’en suspendre son exécution jusqu’à l’accomplissement de l’obligation corrélative du locateur[1].

[28]   Quoiqu’il en soit, la retenue totale du loyer par la locataire ne peut être qualifiée avoir été faite dans une mesure correspondante. La locataire ne peut donc se faire justice lui-même et décider de retenir de son loyer de façon unilatérale, même si elle a introduit sa propre demande en justice relativement aux manquements allégués du locateur. C’est en effet au Tribunal à qui revient la prérogative de décider du bien-fondé de cette demande.

[29]   La locataire est donc en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

[30]   Les frais judiciaires applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par la Régie du logement (RLRQ, c. R-8.1, r.6).

La demande de la locataire

[31]   La demande de la locataire se fonde principalement sur les articles 1854, 1863 et 1910 et suivants du Code civil du Québec qui stipulent ce qui suit:

1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.

1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet.

1911. Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état.

Lorsque le locateur effectue des travaux au logement, il doit remettre celui-ci en bon état de propreté.

1912. Donnent lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail:

 1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d'un logement;

 2° Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l'entretien, à l'habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d'un immeuble comportant un logement.

1913. Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

Est impropre à l'habitation le logement dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l'autorité compétente.

1917. Le tribunal peut, à l'occasion de tout litige relatif au bail, déclarer, même d'office, qu'un logement est impropre à l'habitation; il peut alors statuer sur le loyer, fixer les conditions nécessaires à la protection des droits du locataire et, le cas échéant, ordonner que le logement soit rendu propre à l'habitation.

La résiliation du bail

[32]   Dans leur ouvrage analysant l'état de la jurisprudence en 1989, les auteures Thérèse Rousseau Houle et Martine de Billy[2] élaborent ainsi les critères permettant de déterminer le caractère impropre d'un logement :

« Quant à la preuve de la menace sérieuse à la santé et à la sécurité, cette preuve doit démontrer un certain caractère objectif »

« Certaines décisions ont établi que le critère d'inhabitabilité devait être déterminé selon un critère objectif. On doit se demander s'il est possible pour une personne ordinaire de vivre dans les conditions décrites et non si la personne qui se plaint peut vivre dans de telles conditions. »

[33]   Une telle analyse fut confirmée par le juge Jean-Guy Blanchette de la Cour du Québec dans une décision rendue en 1990[3] alors qu'il indiquait :

« Selon la jurisprudence, pour évaluer si l'impropreté d'un logement à habitation constitue une menace sérieuse pour la santé, la Cour doit procéder à ladite évaluation d'une façon objective et se demander si une personne ordinaire peut vivre objectivement dans les conditions exposées lors de l'audition. Ce ne sont pas les appréhensions subjectives ni l'état psychologique du locataire ou des occupants qui doivent prévaloir, mais bien la situation ou l'état des lieux compris et analysé objectivement lors de la prise de décision du déguerpissement et en cette matière, selon la jurisprudence, le fardeau de la preuve incombe au locataire qui revendique le droit au déguerpissement. »

[34]   Ces principes élaborés en 1989 ont été repris par la suite, le tout tel qu'il appert des extraits suivants d'une décision du juge administratif Gérald Bernard[4] :

« Le tribunal doit dès à présent indiquer que l'état d'inhabitabilité ou d'insalubrité du logement n'est pas fonction de critères subjectifs, de crainte appréhendée ou de possibilité théorique. Un logement impropre à l'habitation doit être déclaré tel à la lumière de critères objectifs qui permettent de déceler clairement des signes ou facteurs réels et évidents de danger, de nocivité et de toxicité ou que le logement est l'objet d'une éventualité ou d'un évènement pouvant causer des dommages au logement ou des blessures aux personnes qui y habitent. Il faut plus qu'une simple appréhension et plus qu'une simple crainte subjective. »

[35]   En l'instance, il appartenait à la locataire de prouver au moyen d'une preuve objective, crédible et probante que le logement est impropre à l'habitation. Après analyse et délibération, le Tribunal détermine que le locataire ne s’est pas déchargé du fardeau de preuve lui incombant à cet égard.

[36]   En effet, il y a obligatoirement une distinction à faire avec la nécessité d’effectuer des réparations en raison de la présence de déficiences, voire même du mauvais état du logement, versus le terme insalubrité allégué en l’instance.

[37]   La locataire n’a mis en preuve aucune expertise à l’appui de ladite demande et identifiant un contaminant ou toute autre situation susceptible de constituer une menace sérieuse à la santé ou à la sécurité.

[38]   Après analyse, force est de conclure que la locataire n’a pas rencontré les conditions importantes découlant dudit article afin de permettre au tribunal de déclarer, de surcroît d’office, le logement comme étant impropre à l’habitation.  En l’absence d’expertise appropriée à cet égard, les témoignages de témoin de faits, bien que crédibles et les photos soumises ne peuvent suffire.

[39]   Considérant ce qui précède, le logement ne peut être déclaré impropre à l’habitation et le tribunal ne fera pas droit à la résiliation du bail aux torts du locateur.

La diminution du loyer

[40]   N’en demeure pas moins que, tel que précédemment indiqué, un locateur a l’obligation de garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué et procurer la jouissance paisible des lieux au locataire:

[41]   Il s’agit d’une obligation de résultat, ce qui limite les moyens de défense du locateur puisqu'il ne peut alors invoquer simplement sa diligence raisonnable ou se contenter de rapporter la preuve d'un comportement prudent et diligent.

[42]   La doctrine explique la portée de cette obligation en ces termes :

« Au contraire, dans le cas d'une obligation de résultat, la simple constatation de l'absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l'inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d'une preuve de simple absence de faute, c'est-à-dire démontrer que l'inexécution ou le préjudice subi provient d'une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d'absence de faute.»[5]

[43]   Le locateur a donc la responsabilité légale de procurer la jouissance des lieux pendant toute la durée du bail.

[44]   Par ailleurs en ce qui a trait à la diminution de loyer réclamée, le tribunal fait siens les propos de la juge administrative Anne Malfait dans l’affaire Julie Baril c. Habitations Van Horne[6] :

« Le tribunal tient compte du prix du loyer, de la dimension ou de la contenance du logement, des services ainsi que de la perte de jouissance des lieux. Ce dernier critère est ainsi expliqué par l'auteur Denys Lamy : «  La perte de jouissance paisible des lieux n'est évidemment ni une dégradation ni une diminution de services ou d'espace, mais elle n'est pas non plus une diminution ou une perte de commodité".

Enfin, la diminution ou la perte doit être réelle, sérieuse, significative et substantielle. »

[45]   La détermination du loyer participe donc à des règles qui concernent à la fois le manquement et la perte significative de la valeur locative du logement.

[46]   Pour déterminer la diminution de loyer, le tribunal doit faire une évaluation objective de la valeur de la perte de jouissance en tenant compte notamment du loyer payé. Le principe veut que le loyer soit pleinement exigible lorsqu'un locataire a l'usage normal de son logement et que celui-ci est en bon état de réparation.

[47]   Considérant l’ensemble de ce qui précède, le tribunal détermine que le logement nécessite de multiples réparations et que le locateur néglige ou refuse sans motifs valables de les d’exécuter. La défense du ce dernier en l’instance est fort mince, ne tenant qu’au seul témoignage de son mandataire, celui-ci n’ayant de plus déposé aucun autre élément de preuve lors de l’audience.

[48]   Sur la base de ces éléments, le tribunal considère que la demande de diminution du loyer est clairement fondée et octroiera la diminution du loyer réclamée de 200 $/mois, mais cependant rétroactive à compter du 1^er septembre 2016 vu la preuve et totalisant au jour de l’audience la somme de 1 200 $.

[49]   Celle-ci permet également de conclure que la demande de dommages moraux est bien fondée et la somme demandée de 500 $ sera octroyée à la locataire.

[50]   Finalement, vu la conclusion précitée sur la demande du locateur, il n’y pas lieu d’émettre une ordonnance d’exécution en nature ni de prononcer  la diminution du loyer pour le futur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Dans le dossier 296916:

[51]   ACCUEILLE la demande;

[52]   RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tout autre occupant du logement;

[53]   CONDAMNE la locataire à payer au locateur 3 800 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 1^er novembre 2016 sur la somme de 950 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer plus les frais judiciaires de 83 $;

Dans le dossier 304716 :

[54]   ACCUEILLE en partie la demande de la locataire;

[55]   CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de  1 700 $ plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 4 novembre 2016, sans frais vu l’exemption;

[56]   AUTORISE la locataire à opérer compensation sur les sommes dues dans la décision 296916;

[57]   REJETTE la demande quant aux autres conclusions.