1.          Le Tribunal est saisi d'une demande produite le 28 octobre 2024, par laquelle la locatrice demande la résiliation du bail en raison d'un retard de plus de trois semaines de la locataire pour le paiement de son loyer et le recouvrement du loyer dû au moment de l'audience. Comme autre motif de résiliation, elle invoque que la locataire paie fréquemment son loyer en retard. Elle demande également l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et le remboursement des frais.
2.          La demande a été signifiée à la locataire par huissier le 5 novembre 2024 et, bien que dûment convoquée, celle-ci est absente à l'audience. Le Tribunal a donc procédé à l'instruction de l'affaire, tel que permis par la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
3.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 au loyer mensuel de 309 $, lequel a été prolongé depuis, à défaut pour la locataire de fournir ses preuves de revenus.
4.          Il a été établi que la locataire doit 2 472 $, à titre de loyer dû jusqu'au mois de janvier 2025 inclusivement.
5.          La locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, ce premier motif de résiliation de bail est donc justifié.
6.          Le bail ne sera toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1883 du Code civil du Québec (C.c.Q.).
7.          La locatrice invoque comme autre motif les retards fréquents de la locataire à payer son loyer. Pour obtenir cette conclusion, la locatrice doit faire la preuve que les retards sont fréquents, qu'elle en subit un préjudice et que ce préjudice soit sérieux[1]. Le préjudice sérieux ne se limite pas à une question d'ordre économique ou pécuniaire. Celui-ci peut résulter également de l'alourdissement anormal de la gestion ou de la multiplication des démarches judiciaires antérieures pour percevoir le loyer[2].

8.          À ce chapitre, les mandataires de la locatrice soumettent que le loyer a été payé en retard à neuf reprises depuis la dernière année.
9.          Les défauts de la locataire étant réguliers et continuels, la fréquence de ces retards rencontre les critères de l'article 1971 C.c.Q.
10.      Pour justifier le préjudice sérieux que ces retards occasionnent, les mandataires de la locatrice mentionnent les nombreuses démarches effectuées auprès de la locataire pour percevoir ce loyer, devant sans cesse courir après le paiement du loyer et que les retards causent des problèmes économiques en raison du manque ou du peu de liquidités disponibles pour payer les frais afférents à l'immeuble tel que assurances, taxes foncières, hypothèque, etc.
11.      Par ailleurs, le Tribunal retient que la location d'un logement à loyer modique est un privilège pour celui qui peut en bénéficier et que l'inexécution d'une obligation fondamentale relative au paiement du loyer le premier jour de chaque mois peut constituer, à elle seule, un préjudice sérieux pour la locatrice de logements à loyer modique. Ainsi, le logement social est pris en charge par l'ensemble de la société. Conséquemment, les règles doivent être suivies avec circonspection.
12.      Pour le Tribunal, les mandataires de la locatrice ont démontré le préjudice sérieux occasionné par les fréquents retards de la locataire à payer son loyer. La résiliation du bail est donc justifiée dans les circonstances.
13.      Cependant, à la demande des mandataires de la locatrice, le Tribunal accepte de surseoir à la résiliation du bail pour retards fréquents et d'y substituer l'ordonnance prévue à l'article 1973 C.c.Q. Cette ordonnance sera en vigueur à compter du 1er mars 2025, vu le délai légal d'exécution de la présente décision et elle le demeurera pour toute la durée du présent bail, de même que pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant. Il s'agit là d'une ordonnance sévère. Advenant le défaut de la locataire de payer son loyer le premier de chaque mois, le Tribunal, sur demande de la locatrice, résiliera le bail.
14.      L'exécution provisoire de la présente décision est justifiée aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
15.      Enfin, les frais applicables sont adjugés contre la locataire selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

16.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;
17.      ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11e jour de sa date;
18.      Advenant que la résiliation ait été empêchée conformément à l'article 1883 C.c.Q., ORDONNE à la locataire de payer son loyer le premier jour de chaque mois à compter du 1er mars 2025, et ce, pour toute la durée du bail en cours et pour sa période de reconduction subséquente, le cas échéant;
19.      CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice 2 472 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 1er janvier 2025, plus les frais de justice de 113,25 $.

[1]  Allaire c. Boudreau, 2017 QCCQ 4963; FPI Boardwalk Québec inc. c. Motera, 2020 QCCQ 1705; Co-op d'habitation La Petite cité (Montréal) c. Johnson, 2018 QCRDL 29865; Montréal (Office municipal d'habitation de) c. Nantel, 2006 QCCQ 4923.

[2]  Idem.