1.          Le locateur demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (620 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel.
2.          Le locateur demande, de plus, la résiliation du bail au motif que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.
3.          Il s'agit d'un bail du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024 au loyer mensuel de 920 $, payable le premier jour de chaque mois, reconduit jusqu'au 31 octobre 2025 au loyer mensuel de 980 $.
4.          La preuve démontre que le locataire doit 3 440 $, soit, par imputation des paiements sur la dette la plus ancienne, le loyer des mois d’août (620 $), septembre, octobre et novembre 2024, plus 113,25 $ représentant les frais de signification et de production de la demande prévus au règlement[1].
5.          Le locataire admet devoir cette somme.
6.          Il fait valoir en défense qu’il éprouve des difficultés financières et que cela explique son retard à payer le loyer. Le Tribunal comprend par ailleurs, des documents exhibés par le locataire, qu’il est présentement impliqué dans un litige dans le cadre d’un dossier auprès de la CNESST[2]. Aucune preuve n’est soumise quant au fait qu’un montant d’argent suffisant pour acquitter les loyers dus serait payable à court terme.
7.          Tel qu’expliqué à l’audience, le Tribunal ne peut retenir la défense du locataire. Les difficultés financières du locataire sont étrangères au droit du locateur de percevoir le loyer. Le locateur a des obligations financières à assumer sur son immeuble.
8.          Le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.

9.          Quant au deuxième motif de résiliation, le locateur invoque les retards fréquents du locataire à payer son loyer. Pour obtenir cette conclusion, la loi impose qu’il fasse également la preuve du préjudice sérieux que ces retards lui occasionnent.
10.      La preuve démontre que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.
11.      Quant au préjudice sérieux, la mandataire du locateur déclare que le locateur doit payer l’hypothèque et les dépenses relatives à l’immeuble. Il s’agit d’un immeuble de 250 logements. Elle ignore toutefois si le locateur a éprouvé des difficultés à payer les différentes dépenses en raison des retards du locataire dans le paiement du loyer. Elle ne dispose pas de cette information.
12.      En employant le terme sérieux à l’article 1971 C.c.Q., le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive du loyer crée, en soi, un préjudice. Il faut, pour justifier la résiliation du bail, que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard.
13.      En l’espèce, la simple allégation voulant que le locateur subisse un préjudice sérieux est nettement insuffisante pour justifier la résiliation du bail. Le préjudice sérieux doit se fonder sur une preuve concrète et réelle.
14.      Par conséquent, ce deuxième motif de résiliation de bail est rejeté.
15.      Le bail n'est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement, conformément aux dispositions de l'article 1883 C.c.Q.
16.      Le préjudice causé au locateur justifie l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

17.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement, sauf si les loyers dus, les intérêts et les frais sont payés avant jugement;
18.      ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11e jour de sa date;
19.      CONDAMNE le locataire à payer au locateur la somme de 3 440 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 1 540 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de justice de 113,25 $;
20.      RÉSERVE au locateur tous ses recours;
21.      REJETTE la demande quant aux autres conclusions.

[1] Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement, RLRQ, T-15.01, r. 6.

[2] La Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail.

[3] RLRQ, chapitre T-15.01.