[1]         Le locateur a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 827,00 $, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

DEMANDE DE MODIFICATION DU BAIL

[3]         Le locateur demande au locataire de respecter les deux clauses suivantes qui sont déjà mentionnées au bail :

- Faire respecter la clause « animal non accepté »;

- Exiger le paiement du loyer le 1er de chaque mois.

[4]         D’une part, l’obligation de payer le loyer le 1er de chaque mois est déjà prévue à l’article 1903 du Code civil du Québec, nul n’est besoin de l’ajouter au bail :

« 1903. Le loyer convenu doit être indiqué dans le bail.

Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. »

[5]         D’autre part, le Tribunal constate que l’interdiction de garder un animal dans le logement est également inscrite au bail et qu’une telle demande n'est pas une nouvelle modification des conditions du bail.

[6]         Lors de l’audience le locateur concède tolérer le chien du locataire qui est un bichon maltais âgé de 13 ans. Mais qu’en cas de plainte, l’animal ne sera plus toléré.

[7]         Cela étant, il ne s’agit pas d’ajouter une nouvelle condition, mais de forcer le locataire à respecter celle-ci, s’il y a lieu.

[8]         Le Code civil du Québec a prévu plusieurs d’autres recours lorsqu’une partie n’exécute pas une obligation prévue au bail, certains de ces articles sont retranscrits ci-dessous :

« 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.

1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail. »

1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n’est tenu des dommages-intérêts résultant d’un incendie que s’il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l’accès à l’immeuble.

1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[9]         Pour les motifs énoncés précédemment, les demandes de modifications n’étant pas le recours approprié, le Tribunal les refuse.

FIXATION

[10]     Le locateur a fourni le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer, ainsi que certaines pièces justificatives et factures au soutien de ces renseignements.

[11]     Le Tribunal a autorisé le locateur à produire après audience le compte de taxes scolaire pour 2021-2022 et les factures de 562,16 $ et de 466,20 $, au plus tard le 1er août 2023. Ces documents ont été déposés au greffe le 11 juillet 2023.

[12]     Le locateur a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires pour permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer [1].

[13]     Dans le cadre d’une demande de fixation du loyer présentée en vertu de l'article 1947 du Code civil du Québec, le Tribunal ne peut pas tenir compte des inconvénients soulevés, lesquels n'ont pas pour effet de contrer la fixation du loyer au terme du bail à renouveler, tel qu’expliqué lors de l’audience.

[14]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] est de 60,29 $ par mois, s’établissant comme suit :

[15]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[16]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 60,29 $ est justifié;

[17]     CONSIDÉRANT l’absence de preuve justifiant la condamnation du locataire au paiement des frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[18]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 887,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[19]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[20]     Le locateur assume les frais de la demande.

[1] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[2] Idem.