[1]      Le 22 novembre 2018, la locataire demande la résiliation du bail à compter du 1^er décembre 2017, l’exécution provisoire de la décision de la décision malgré l’appel, plus les frais.

[2]      Les parties étaient liées par un bail du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017 au loyer mensuel de 715 $.

[3]      La locataire a emménagé dans le logement le 1^er juillet 2015.

[4]      Bien que la locataire n’habite plus le logement depuis novembre 2017, elle demande au Tribunal de résilier le bail aux torts du locateur puisque ce dernier entend lui réclamer le mois de loyer qu’il a perdu suite à son départ des lieux. Le Tribunal n’est pas saisi cependant d’une demande du locateur en ce sens.

[5]      Le logement est un 4 ½ pièces situé dans un immeuble de 6 logements.

[6]      Au soutien de sa demande la locataire allègue :

« Le logement est infesté de coquerelles, souris, fenêtres brisées il fait très froid eau sur le comptoir. La locataire a la garde de son petit fils et les services sociaux ont dit à la locataire que le logement ne respecte pas les règles des services sociaux. La locataire set âgée de plus de 60 ans et elle dit que tout ceci est un danger pour sa santé et celle de son petit fils. » (sic)

[7]      La locataire a la garde physique de son petit-fils à temps complet suivant un programme de protection de la jeunesse.

[8]      Vers le 19 septembre 2017, suite à une visite d’un travailleur social au logement, la locataire reçoit une missive selon laquelle elle pourrait perdre la garde de son petit-fils si la présence de coquerelles et d’excréments persiste toujours.

[9]      Le 25 septembre 2017, la locataire réitère au locateur le problème de coquerelles et de souris dans son logement et dans l’immeuble. Le 1^er octobre 2017, le locateur lui répond que sa négligence à entretenir convenablement le logement nuit à l’éradication des insectes.

[10]   Le 13 octobre 2017, la locataire répond au locateur qu’elle prend soin de son logement et qu’elle le maintient propre. Pour la locataire, l’infestation persiste en raison de l’inefficacité des produits utilisés.

[11]   Elle ajoute que tout l’immeuble est infesté et des traitements en profondeur et agressifs sont nécessaires.

[12]   Le 30 novembre 2017, après avoir transmis au locateur en date du 6 novembre 2017 un avis d’abandon des lieux, la locataire quitte son logement.

[13]   Dans son avis d’abandon, elle demande au locateur de prendre entente avec elle afin de lui permettre de quitter les lieux. Elle témoigne que le locateur a refusé, mais qu’elle n’avait pas le choix de quitter si elle voulait conserver la garde de son petit-fils. De plus, dit-elle, elle ne pouvait plus vivre dans un tel environnement.

[14]   La locataire témoigne que, lorsqu’elle a emménagé dans son logement, il y avait déjà présence de coquerelles dans les lieux. Elle a dû tout laver. Elle affirme qu’elle maintient les lieux propres, mais les coquerelles s’infiltrent à l’intérieur du réfrigérateur.

[15]   Elle ajoute qu’elle a collaboré pleinement aux traitements et qu’elle a tout fait pour garder son logement propre afin de pouvoir conserver la garde de son petit-fils. Malgré cela, elle a continué à trouver des coquerelles dans son logement. Elle en voyait entre 5 à 15 par jour. Quant aux souris, elle en a vu 2 ou 3 dans les semaines précédant son départ.

[16]   En défense, le locateur témoigne qu’en août 2015 la locataire a refusé un traitement. La locataire répond qu’elle a dû refuser ce traitement puisque les produits que voulait utiliser l’exterminateur étaient dangereux pour son petit-fils. Pour les traitements suivants, le produit a été ajusté avec une contrainte de sécurité.

[17]   Le locateur soutient que si les traitements n’ont pas été efficaces c’est en raison de la négligence de la locataire et des autres occupants de l’immeuble. Les logements étaient souvent encombrés et le niveau de salubrité était souvent de « passable à sale ». Il a retenu les services de trois exterminateurs différents afin de tenter d’éradiquer les coquerelles par des traitements de différents types.

[18]   Le locateur produit les rapports des trois compagnies d’extermination. Ces rapports démontrent qu’il y a eu plusieurs interventions des différents exterminateurs dans l’immeuble, que ce soit pour des traitements, l’installation d’appâts ou la vérification des lieux.

[19]   Les rapports démontrent que dans plusieurs logements la cuisine était sale ou très sale lors de la plupart des visites et plusieurs des logements étaient encombrés. Quant au logement concerné, on lit les commentaires ci-après mentionnés :

1^er exterminateur :

11-08-2015 : logements 1 à 6 mais refus du locataire du logement 1.

16-11-2015 : logements 1 à 5.

le logement 1 : salubrité passable, logement encombré, infestation faible.

11-01-2016 : logements 1-5 et 6.

le logement 1 : salubrité propre, logement préparé, niveau infestation non indiqué.

2^e exterminateur

29-08-2016 : logements 1 et 5 appâts installés dans les fentes et fissures.

12 septembre 2016 : Maxforce + moniteurs disposés derrière les électros et dans la cuisine dans tous les logements

13 février 2017 : logements 1,4, et 5. Recommandation de l’exterminateur de faire inspecter tous les logements pour être en mesure de résoudre le problème à 100%.

logement 1 : cuisine sale, bien prendre soin de tirer les électros lors de la sanitation à cet endroit. La collaboration du locataire est essentielles au succès du traitement.

13 mars 2017 : activité diminue mais encore. Tirer les électros pour nettoyer derrière fréquemment. Il serait recommandé de se procurer un nouveau frigo.

12 juin 2017 : logement 1, 2, 3 et 4.

logement 1 : cuisine très sale beaucoup de blattes, recommandations; bien nettoyer la cuisine, le sol et les murs. 5 moniteurs avec appâts.

11 septembre 2017 : logement 1 : appartement et cuisine sale, bien nettoyer pour permettre à nos traitements d’agir.

16 octobre 2017 : logements 4, 5 et 6.

logement 1 : activité blattes moyenne. Pas très propre.

3^e exterminateur

13 novembre 2017 : logements 1, 4, 5 et 6.

logement 1 : propreté moyenne, logement encombré. En plus de quelques coquerelles, l’exterminateur constate la présence de quelques souris. (sic)

[20]   Questionné par le Tribunal, le locateur témoigne que le réfrigérateur du logement concerné est inclus au bail. Il reconnaît que, malgré les recommandations de l’exterminateur, il ne l’a pas remplacé.

Question en litige

[21]   Aux torts de quelle partie le bail doit-il être résilié ? Aux torts du locateur ou aux torts de la locataire ?

Analyse et conclusion

[22]   En matière de preuve, les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec prévoient ceci :

« 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée ».

« 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante ».

[23]   Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire tout aussi convaincante, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée. Enfin, selon l'article 2845 du Code civil du Québec, la force probante des témoignages est laissée à l'appréciation du Tribunal.

[24]   Le premier alinéa de l'article 1913 du Code civil du Québec interdit à un locateur d'offrir en location et de délivrer un logement impropre à l'habitation.

[25]   Le deuxième alinéa de l'article 1913 C.c.Q. définit le logement impropre à l'habitation comme celui dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par un tribunal ou l'autorité compétente.

[26]   L'article 1915 du Code civil du Québec permet à un locataire d'abandonner un logement qui devient impropre à l'habitation et d'être dispensé de payer le loyer. Cet article dit ceci :

« 1915. Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement, avant l'abandon ou dans les dix jours qui suivent.

Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation, à moins que l'état du logement ne résulte de sa faute ».

[27]   Pour obtenir la résiliation du bail aux torts du locateur, la locataire se devait, soit d'obtenir la résiliation du bail par le Tribunal en démontrant l'inexécution substantielle des obligations du locateur et le préjudice sérieux qu'elle subit (article 1863 du Code civil du Québec) ou démontrer que le logement était impropre à l'habitation au sens des articles 1913 et suivants du même Code, et ce, sans qu’il y ait faute de sa part.

[28]   En l’espèce, après analyse de la preuve et délibéré, le Tribunal conclut que les deux parties sont responsables, à parts égales, de la présence de blattes et de souris dans le logement.

[29]   La preuve démontre que, lors de plusieurs visites des exterminateurs, le niveau de propreté du logement de la locataire était « sale ou passable » et que le logement n’était pas suffisamment préparé.

[30]   Quant au locateur, la preuve démontre qu’il n’a pas cru nécessaire de suivre à la lettre les recommandations de l’exterminateur, malgré la persistance du problème. En mars 2017, l’exterminateur recommande de remplacer le réfrigérateur de la locataire. Or, le locateur, malgré la situation, n’a pas cru bon de suivre cette recommandation.

[31]   Par conséquent, le Tribunal conclut que le bail est résilié aux torts des deux parties, et ce, à parts égales.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[32]   CONSTATE que le bail est résilié à compter du 1^er décembre 2017 aux torts des deux parties, et ce, à parts égales ;

[33]   CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la moitié des frais judiciaires, soit 41,50 $;

[34]   REJETTE la demande quant au surplus.