[1]      Par une demande du 8 juin 2021, la locataire requiert du Tribunal de condamner la locatrice à lui verser la somme de 2 000 $ à titre de dommages matériels et la somme de 3 000 $ à titre de dommages moraux, en raison de la présence de souris dans le logement. Elle réclame aussi des dommages punitifs de 6 000 $ relativement au harcèlement allégué, les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel ainsi que les frais de justice.

[2]      À l’audience, un amendement verbal est autorisé pour permettre à la locataire d’ajouter le motif de la présence d’humidité dans le logement pour l’évaluation des dommages moraux et matériels.

LES FAITS

[3]      Les parties sont liées par un bail du 1^er décembre 2020 au 30 juin 2022, au loyer mensuel de 635 $.

[4]      Le 28 juin 2021, à la suite d’une entente de résiliation du bail survenue entre les parties, la locataire quitte le logement.

[5]      Précédemment à la signature du bail, la locataire s’assure auprès de la locatrice de l’absence de souris dans l’immeuble puisqu’elle y est allergique.

[6]      Le ou vers le 20 janvier 2021, la locataire entend du bruit dans les murs. Elle en discute avec une autre locataire de l’immeuble qui l’informe avoir vécu une infestation de souris précédemment.

[7]      La locataire dénonce cette problématique à la locatrice le 20 avril 2021 par courriel. L’homme de maintenance de l’immeuble y appose des trappes et ses amis personnels l’aident aussi.

[8]      À partir du mois d’avril 2021, la locataire témoigne avoir attrapé douze souris. Elle les entend dans les murs jusqu’à son départ du logement.

[9]      Afin d’appuyer son témoignage, elle dépose des photos de souris et d’excréments trouvés dans son logement.

[10]   La locataire témoigne aussi d’une problématique d’humidité excessive dans le logement. Elle dénonce la situation par message texte à la locatrice le 20 novembre 2020. Les murs, les fenêtres et le miroir de la salle de bain présentent des taches causées par le taux d’humidité élevé. L’ensemble du logement en est affecté.

[11]   La locataire dépose des photos pour appuyer ses dires relativement à l’humidité excessive dans le logement.

[12]   Le 5 juin 2021, constatant que ces problématiques sont toujours présentes, la locataire fait parvenir une mise en demeure à la locatrice. Elle y dénonce l’infestation de souris, la problématique d’humidité ainsi que le harcèlement qu’elle considère subir de la part de celle-ci.

[13]   Relativement à la somme de 3 000 $ réclamée à titre de dommages moraux, la locataire affirme que la présence de souris nuit grandement à sa santé physique et morale. Elle a une phobie et une allergie aux souris, ce qui l’empêche de dormir, de jouir de son logement et de vaquer normalement à ses occupations quotidiennes. Elle fait des cauchemars, elle a peur, vit de l’anxiété ainsi que des symptômes de panique et de dépression.

[14]   Elle soutient aussi avoir eu une gastro, des troubles respiratoires, des symptômes d’allergies tels que de l’urticaire et des plaques jaunes sur le corps en raison de la présence de souris dans son logement. Elle témoigne avoir vécu une chute de pression le 21 juin 2021 qu’elle relie à cette problématique.

[15]   Bien qu’elle n’ait pas fait de test allergique, elle dépose en preuve un suivi médical qui, soutient-elle, fait état de son allergie aux souris. Elle dépose aussi des photos de ses symptômes dermatologiques.

[16]   Au chapitre des dommages matériels, la locataire réclame une somme de 2 000 $. Elle soutient que son divan, acquis en décembre 2020, son matelas, des vêtements et certaines de ses chaussures ont été endommagés par les rongeurs. Elle s’est vue contrainte de jeter son malaxeur, acheté en avril 2021, ainsi que son four à panini puisqu’elle y constate la présence d’excréments. Elle n’a pas tenté de les nettoyer, la présence d’excrément représente un danger trop important pour sa santé, soutient-elle. Pour cette même raison, elle jette aussi un meuble de rangement.

[17]   La locataire ne dispose d’aucune photo relativement aux dommages matériels. Elle fournit la facture d’achat de son divan, de son malaxeur et de son meuble de rangement, mais ne dispose d’aucune de factures relatives au remplacement de ces biens matériels.

[18]   Au chapitre du harcèlement allégué, la locataire invoque le comportement de la locatrice lors de la signature de l’entente de résiliation du bail, le 23 avril 2021. Lors de cette rencontre, la locatrice la regarde d’une façon bizarre, elle a l’impression qu’elle va la frapper et elle a peur. Elle signe donc l’entente de résiliation du bail malgré qu’elle souhaite disposer de davantage de temps pour se trouver un logement adéquat.

[19]   À partir du 14 mai 2021, la locatrice lui met une pression indue pour qu’elle quitte.

[20]   Le 25 mai 2021, la locatrice se moque d’elle et lui dit des propos déplacés lorsqu’elle l’informe de son évier défectueux.

[21]   Le 27 mai 2021, elle est informée d’une visite de la locatrice pour y prendre des mesures, mais celle-ci ne s’y présente pas. Elle est donc dérangée inutilement.

[22]   Le règlement de l’immeuble lui interdit de fumer, pourtant l’homme de maintenance fume à l’intérieur de l’immeuble.

[23]   Lorsqu’elle passe chercher son courrier en juillet 2021, ce dernier crie et lance des propos injurieux.

[24]   Pour sa part, la locatrice estime avoir agi avec diligence lorsque le problème de souris lui fut dénoncé.

[25]   Le 20 avril 2021, elle est informée de la présence des souris et, dès le lendemain, l’homme de maintenance se rend au logement de la locataire pour y apposer du poison et des trappes. Un suivi adéquat est fait journalièrement par l’homme de maintenance.

[26]   Ce dernier habite aussi l’immeuble et répond rapidement aux autres demandes de la locataire lorsque celles-ci justifient une intervention.

[27]   En tout, quatre ou cinq souris sont attrapées dans le logement de la locataire, il ne s’agit donc pas d’un cas d’infestation majeure. La problématique est rapidement réglée et ne nécessite pas la venue d’un exterminateur.

[28]   La locatrice conteste vigoureusement toute allégation de harcèlement de sa part. Elle ajoute que le grand nombre de demandes faites par la locataire au moyen de courriels, messages textes et appels téléphoniques démontrent plutôt que celle-ci est très insistante et exigeante.

[29]   La locatrice témoigne de certaines demandes de la locataire qu’elle considère comme injustifiées.

[30]   Lors de certaines conversations téléphoniques, c’est la locataire qui s’emporte et crie.

[31]   Elle ne s’assure que du suivi des demandes de la locataire, sans plus.

[32]   Lors de leur rencontre du 23 avril 2020, c’est à la demande de la locataire que le bail est résilié. La locataire souhaite quitter rapidement le logement.

[33]   Cette entente, signée volontairement par les parties, détermine une fin de bail au 31 mai 2021, mais prévoit aussi un délai supplémentaire à la locataire jusqu’au 30 juin 2021 afin de s’assurer que la locataire puisse trouver un logement.

[34]   Après cette date, elle fait un suivi justifié auprès de la locataire pour s’enquérir de la date de son départ dans le but de relouer le logement le plus rapidement possible.

[35]   Elle considère que les dommages réclamés par la locataire ne sont pas démontrés. En aucun temps, celle-ci ne lui a montré les dommages matériels qu’elle prétend avoir subis.

DROIT APPLICABLE ET ANALYSE

Le fardeau de la preuve

[36]   Les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient qu'il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante.

[37]   De plus, il appartient au Tribunal d'apprécier la preuve présentée et d'en évaluer la force probante afin de déterminer si l'existence d'un fait qu'on désire mettre en preuve est plus probable que son inexistence. Ainsi, il ne suffit pas de présenter des allégations devant un tribunal. Chacune des prétentions d'une partie doit être démontrée par des faits qui doivent s'appuyer sur des preuves probantes et crédibles.

[38]   Par conséquent, si la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le Tribunal est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra[1].

[39]   Les auteurs Nadeau et Ducharme décrivent ainsi les conséquences de l'absence de preuve ou de son insuffisance:

« Celui sur qui repose l'obligation de convaincre le juge supporte le risque de l'absence de preuve, c'est-à-dire qu'il perdra définitivement son procès si la preuve qu'il a offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d'autre est contradictoire et que le juge est dans l'impossibilité de déterminer où se trouve la vérité[2]... »

[40]   En l’espèce, le fardeau de preuve repose sur la locataire.

Les obligations du locateur

[41]   Le locateur a, notamment, l'obligation de procurer au locataire la jouissance paisible de son logement (article 1854 C.c.Q.), le maintien de celui-ci en bon état d'habitabilité (article 1910 C.c.Q.) et en bon état de propreté (article 1911 C.c.Q.) et l'exécution de toutes les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d'entretien à moins que celles-ci ne résultent de la vétusté ou d'une force majeure (article 1864 C.c.Q.).  

[42]   En cas d’inexécution des obligations du locateur, l’article 1863 C.c.Q. prévoit que :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le Tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. »

[43]   En d’autres mots, le manquement du locateur permet de requérir l’exécution en nature de l’obligation, une diminution de loyer, des dommages et même la résiliation du bail lorsqu’un préjudice sérieux est prouvé.

Obligation du locataire

[44]   Par ailleurs, le locataire a, quant à lui, « l'obligation de dénoncer au locateur toute situation préjudiciable en temps utile et opportun et de le mettre en demeure d'exécuter ses obligations en lui laissant alors un délai raisonnable pour rétablir la situation, le tout, avant d'intenter un recours. La dénonciation vise à porter à la connaissance du locateur un trouble, un défaut ou un manquement et la mise en demeure, à rappeler au locateur que, à défaut d'exécution des obligations dans le délai accordé, recours judiciaire sera entrepris pour obtenir réparation[3]. »

[45]   Comme l'indique la juge administrative Francine Jodoin dans la décision Gongoroiu c. Modabbernia : « Bien que l'existence d'une obligation confère au locataire le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard, l'envoi d'une mise en demeure constitue un prérequis à la sanction de ce droit[4]. »

La locataire a-t-elle droit à des dommages moraux et matériels?

[46]   Pour avoir gain de cause dans sa réclamation en dommages, la locataire doit faire la preuve de ceux-ci et démontrer qu’ils découlent directement de la faute de la locatrice, tel que prévu à l'article 1607 C.c.Q.

[47]   L'attribution de dommages compensatoires et l'évaluation des pertes subies obéissent aux règles générales du droit commun. Aussi, le Tribunal doit considérer le lien de causalité qui existe entre la faute reprochée et les dommages réclamés.

[48]   Concernant la présence de rongeurs dans le logement, la jurisprudence enseigne que leur apparition dans un logement ne donne habituellement pas droit à l'octroi de dommages, mais seulement à une diminution de loyer pour la perte de valeur locative.

[49]   Toutefois, il peut arriver, dans certaines circonstances, que des dommages soient octroyés, notamment lorsque la preuve révèle qu'un locateur a fait preuve de négligence après la dénonciation du problème[5].

[50]   Les dommages moraux visent à compenser les troubles, ennuis, inconvénients, la perte de jouissance de la vie, les douleurs et les souffrances psychologiques[6].

[51]   En l'instance, la locataire réclame 3 000 $ à titre de dommages moraux pour le stress et les inconvénients occasionnés par les problématiques ainsi que 2 000 $ relativement aux pertes matérielles qu’elle a subies.

[52]   De la preuve administrée à l’audience, il ressort clairement que la locatrice n’a pas tardé à agir après la dénonciation du problème de rongeurs. Dès le lendemain suivant la dénonciation, des démarches sont entreprises et un suivi adéquat et journalier en est fait par l’homme de maintenance.

[53]   Le Tribunal est aussi d’avis que la locatrice était justifiée de débuter les démarches par l’installation de trappes. Vu le court délai entre la dénonciation de la problématique à la locatrice, soit le 20 avril 2021, et le départ de la locataire, le 28 juin 2021, la preuve démontre un suivi efficient et diligent de cette problématique.

[54]   Ainsi, la faute de la locatrice dans la gestion de la problématique n’a pas été démontrée par une preuve probante. Les dommages moraux et matériels réclamés par la locataire en raison de la présence des rongeurs sont donc rejetés.

[55]   Relativement à la problématique d’humidité excessive dans le logement, la preuve prépondérante démontre celle-ci dans la salle de bain du logement. Pour les autres pièces du logement, la preuve n’est toutefois fois pas convaincante.

[56]   Par ailleurs, Le Tribunal constate que la locataire n’a présenté aucune preuve quant à la présence de dommages moraux et matériels relatifs à cette problématique.

[57]   Dans ces circonstances, la demande de dommages moraux et matériels est rejetée quant à la présence d’humidité dans le logement de la locataire.

La locataire a-t-elle droit à des dommages punitifs?

[58]   L’article 1902 du Code civil du Québec prévoit :

« Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

[59]   Ainsi, le présent Tribunal n'a le pouvoir de punir le harcèlement que s'il a pour but de restreindre la jouissance des lieux ou d'obtenir que la locataire parte.

[60]   L'auteur Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit : « Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement. »

[61]   Il ajoute ce qui suit :

« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement ; elle doit être une tactique choisie dans la mise en œuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire[7]. »  

[62]   Il fut reconnu que le harcèlement ne peut être apprécié de façon subjective puisque cela reviendrait à qualifier la situation à partir de la perception personnelle d'un locataire[8].

[63]   Or, le Tribunal doit apprécier l'ensemble des faits de façon objective et chercher à déterminer si les gestes posés peuvent raisonnablement être qualifiés d'actes de harcèlement constituant une série de mesures systémiques ayant comme conséquence de restreindre le droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'un locataire quitte le logement.

[64]   L'intention malicieuse doit donc apparaître dans les agissements du locateur dans le cadre d'une stratégie planifiée. Tous les troubles de jouissance ou conflits qui existent entre les parties ne sont pas, du seul fait de leur survenance, une forme de harcèlement.

[65]   En l’instance, après analyse, le Tribunal est d’avis que la preuve prépondérante ne démontre pas une conduite stratégique de la part de la locatrice pour obtenir le départ de la locataire ou pour porter atteinte à sa jouissance des lieux.

[66]   La preuve démontre plutôt un suivi adéquat effectué par celle-ci quant aux demandes de la locataire et quant aux démarches entreprises pour se trouver un nouveau logement.

[67]   Au surplus, le Tribunal ne retient pas le témoignage de la locataire quant aux paroles agressives et irrespectueuses qui auraient été prononcées par la locatrice et par son homme de maintenance. Sur cette question, le témoignage livré par la locataire est hésitant, exagéré et peu probant. Il est vigoureusement contesté par la locatrice.

[68]   Ainsi, en l'instance, le Tribunal ne peut conclure à la preuve d’un quelconque harcèlement de la part de la locatrice ou de son homme de maintenance.

[69]   Dans ces circonstances, la demande relative aux dommages punitifs réclamés d’une somme de 6 000 $ est aussi rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[70]   REJETTE la demande de la locataire qui en assume les frais.