[1]         La locatrice demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (1 600 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel.

[2]         La locatrice demande de plus la résiliation du bail au motif que le locataire paie fréquemment son loyer en retard.

[3]         Il s'agit d'un bail du 1er août 2022 au 30 juin 2023 au loyer mensuel de 630 $, payable le premier jour de chaque mois, reconduit jusqu'au 30 juin 2024 puis jusqu’au 30 juin 2025.

[4]         Le locataire a payé le loyer dû avant l'audience, la locatrice ne réclame que le remboursement des frais de justice, soit 113,25 $.

[5]         Le locataire n'est pas en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail n'est donc pas justifiée par l'application de l'article 1971 C.c.Q.

[6]         Sur le second motif invoqué, le Tribunal estime que la preuve des retards et du préjudice est insuffisante pour justifier la résiliation du bail.

[7]         Le Tribunal ne considère pas que 6 retards au cours des 12 derniers mois, pour la plupart d’une courte durée, peuvent être qualifiés de fréquents d’autant plus qu’à deux autres reprises, le locataire a payé en avance et qu’il a eu droit à un remboursement en août 2024 par suite du règlement d’une demande fixant rétroactivement à la baisse son loyer. Tous les loyers subséquents à la notification de la demande ont d’ailleurs été payés à temps ou en avance.

[8]         Quant au préjudice, en employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple allégation. Le préjudice peut être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et il doit être fondé sur des faits objectifs et précis[1].

[9]         Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la preuve soumise par la locatrice est insuffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards du locataire, un parmi huit du même immeuble et dont le loyer est significativement moindre que les autres, lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux.

[10]     En l’occurrence, la locatrice n’a produit aucune preuve documentaire autre qu’une liste de ses dépenses annuelles pour l’immeuble. Il n’appert pas que les retards du locataire l’ont empêchée ou ont même causé des difficultés pour acquitter les charges relatives à l’immeuble ou encore ont alourdi sa gestion de façon excessive.

[11]     Ce motif de résiliation de bail est par conséquent rejeté.

[12]     Enfin, sur la question des frais de justice, puisque le Tribunal ne retient pas les retards fréquents comme motif de résiliation, la question doit être abordée en lien avec le recouvrement des arrérages de loyer.

[13]     Le locataire a reçu notification de la demande par huissier le 9 juillet 2024. Il a payé les loyers en souffrance le même jour.

[14]     La demande n’a pas été précédée d’une mise en demeure dûment livrée et les termes du bail ne prévoient pas que le locataire soit en demeure de plein droit du seul fait de l’écoulement du temps.

[15]     Attendu que le locataire a remédié à ses défauts relatifs au non-paiement du loyer dans un délai raisonnable, à savoir un délai inférieur à sept jours de la notification de la demande, le Tribunal n’accorde pas les frais de justice encourus à l’occasion de la présente demande, et ce, conformément aux principes énoncés par l’honorable Daniel Bourgeois J.C.Q. dans la récente affaire Capreit GP inc. (Capreit) c. Royian[2].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[16]     REJETTE la demande.

[1] Gestion Rochefort et Tessier c. Babin 2010 QCRDL 3990.

[2] Capreit GP inc. (Capreit) c. Royian 2024 QCCQ 3297.