[1]      Le 10 février 2021, le locateur demande la résiliation du bail pour retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, l'expulsion des locataires et des autres occupants, le recouvrement du loyer (3 150 $) ainsi que les loyers dus au moment de l'audience plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec (C.c.Q.), la condamnation solidaire des locataires, l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel ainsi que la condamnation des locataires au paiement des frais.

[2]      À l’audience, les deux parties sont présentes^[1].

[3]      Les parties étaient liées par un bail du 1^er septembre 2020 au 31 août 2021 au loyer mensuel de 1 050 $^[2].

[4]      Le Tribunal a pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

Prétentions des parties

[5]      Sommairement, le locateur déclare que les locataires n’ont pas payé le loyer pour les mois de décembre 2020 ainsi que janvier à avril 2021 inclusivement, soit une somme de 5 250 $.

[6]      Il déclare que les locataires ont quitté définitivement le logement en emportant leurs effets mobiliers le 15 avril 2021.

[7]      Pour leur part, les locataires admettent que le loyer réclamé n’a pas été payé et qu’elles ont vidé le logement de leurs effets le 15 avril 2021, mais invoquent que le logement présentait des défectuosités et qu’elles désiraient mettre fin au bail à compter de la fin novembre 2020.

[8]      Sommairement, elles déclarent que :

·         dès le premier jour, elles ont constaté que la toilette fuyait et que la chasse ne fonctionnait pas bien;

·         il y avait des animaux qui se promenaient sur le balcon et dans les escaliers (chats et écureuils) et l’une d’elles ne se sentait pas en sécurité pour ce motif;

·         il y a eu une fuite d’eau à partir du toit, laquelle n’a été réparée que 15 à 20 jours après la dénonciation au locateur;

·         un calorifère de la cuisine ne fonctionnait pas et il ne fut réparé que 3 à 4 jours plus tard;

·         il y a eu présence de punaises de lit dans le logement;

·         elles ont tenté à maintes reprises d’obtenir la résiliation du bail, mais le locateur s’y est toujours refusé;

·         elles ont tenté sans succès de sous-louer le logement;

·         elles ont versé un dépôt de sécurité de 1 050 $ en plus du 1^er mois de loyer et le locateur a conservé ce dépôt.

[9]      En réplique au témoignage des locataires, le locateur déclare que :

·         le logement avait été entièrement nettoyé avant l’arrivée des locataires^[3];

·         il a réagi avec diligence chaque fois que les locataires lui faisaient part d’un problème;

·         il a envoyé un exterminateur au logement dès le 8 octobre 2020^[4];

·         il a fait refaire la toiture dès la mi-novembre 2020^[5], soit dès qu’il a trouvé un couvreur disponible;

·         la toilette n’était pas bloquée. Le joint d’étanchéité du réservoir fuyait. Il l’a changé deux jours après la dénonciation;

·         la seule demande de sous-location qui fut présentée a été refusée au motif que les candidats sous-locataires avaient un historique de non-paiement et de problème de salubrité;

·         l’instance des locataires pour résilier le bail s’explique par le fait que l’une des deux a vu son visa d’étudiante au Canada expirer le 30 novembre 2020 et qu’elle s’est rendue aux États-Unis pour poursuivre ses études.

ANALYSE ET DÉCISION

[10]   Les articles 2803, 2804 et 2845 C.c.Q. prévoient que celui qui veut faire valoir ses droits doit démontrer les faits au soutien de ses prétentions, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage étant laissée à l'appréciation du tribunal.

[11]   Le recours du locateur se fonde sur les articles 1863 C.c.Q. et 1971 C.c.Q., lesquels permettent le recouvrement du loyer dû et la résiliation du bail en cas de retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

[12]   Le locateur réclame 5 250 $ en loyers impayés, soit les loyers de décembre 2020 à avril 2021 inclusivement (1 050 $ x 5).

[13]   Par ailleurs, le bail prévoit que les locataires sont solidairement responsables envers le locateur.

[14]   Les locataires admettent que les loyers réclamés sont impayés, mais allèguent qu’elles ne pouvaient demeurer dans le logement en raison des problèmes qui l’affectaient.

[15]   Le Tribunal ne peut retenir la défense des locataires.

[16]   La crainte invoquée de voir des animaux se promener sur le balcon ou les escaliers (chats, écureuils) ne peut justifier la résiliation du bail et apparaît ici comme un prétexte pour tenter de mettre fin à leur bail de façon prématurée.

[17]   Il en est de même des autres défectuosités invoquées (fuite du réservoir de la toilette, petite infiltration d’eau au plafond, bris d’un calorifère, etc.), pour lesquelles le locateur a réagi rapidement pour faire effectuer les réparations requises.

[18]   Dans un courriel transmis au locateur le 16 mars 2021^[6], l’une des locataires mentionne que son visa d’étudiante au Canada expirait le 30 novembre 2020 et qu’elle avait poursuivi ses études aux États-Unis.

[19]   Le Tribunal est d’avis que les locataires ont, après avoir emménagé dans le logement, regretté leur décision d’avoir conclu un bail de 12 mois pour celui-ci et ont désespérément tenté de trouver des prétextes pour y mettre fin.

Le dépôt

[20]   Aux termes de l’article 1904 C.c.Q., un locateur ne peut exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement. De plus, il ne peut exiger d’avance que le paiement du 1^er terme de loyer.

[21]   L’article 1904 C.c.Q. se lit comme suit :

« 1904. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d'un mois de loyer.

Il ne peut, non plus, exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d'un chèque ou d'un autre effet postdaté. »

[22]   Dans le présent cas, il appert de la preuve que les locataires ont versé à l’avance un montant de 1 050 $ à titre de dépôt de sécurité, soit l’équivalent d’un mois de loyer.

[23]   Le Tribunal rappelle que l’exigence d’un dépôt par un locateur lors de la conclusion d’un bail est prohibée par la loi, que cette exigence soit directe ou indirecte, clairement exprimée ou plus subtilement obtenue.

[24]   Par conséquent, le Tribunal estime qu’il y a lieu d’opérer compensation^[7] entre les arrérages de loyer de 5 250 $ qui sont dus au jour de l’audience et le dépôt de sûreté de 1 050 $ détenu sans droit par le locateur.

[25]   Par l’effet de la compensation, les locataires doivent une somme de 4 200 $ au locateur au titre des loyers impayés.

La résiliation du bail

[26]   Aux termes de l’article 1975 C.c.Q., le bail est résilié de plein droit par le déguerpissement d’un locataire.

[27]   Il ressort des témoignages que les locataires ont cessé de résider physiquement au logement vers la mi-novembre 2020, mais qu’elles ont sorti leurs effets mobiliers le 15 avril 2021.

[28]   Compte tenu de ce départ définitif des locataires, le bail était résilié de plein droit à compter du 15 avril 2021.

[29]   Le Tribunal accorde au locateur les frais de justice et de notification applicables selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement^[8] (« le Tarif »), soit une somme de 166,85 $.

[30]   À cet égard, il a été mis en preuve qu’une première tentative de notification de la demande, par poste recommandée, avait échoué parce que les locataires n’ont pas réclamé l’envoi. La demande fut alors signifiée par huissier.

[31]   Comme le prévoit l’article 7 du Tarif, le locateur a droit à des frais additionnels pour la nouvelle signification qui s’est avérée nécessaire, soit une somme de 68,35 $^[9].

[32]   Par ailleurs, le Tribunal est d’avis que la situation dans le présent dossier n’en est pas une qui justifie l’exécution provisoire de la présente décision aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement^[10].

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[33]   CONSTATE la résiliation du bail aux torts des locataires;

[34]   CONDAMNE les locataires solidairement à payer au locateur la somme de 4 200 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 10 février 2021 sur la somme de 2 100 $, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer;

[35]   CONDAMNE les locataires solidairement à payer au locateur les frais de justice de 166,85 $;

[36]   REJETTE la demande quant aux autres conclusions.