[1]      Les locateurs ont produit une demande de fixation de loyer en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2015 au 30 juin 2016, à un loyer mensuel de 1 212,00 $.

[3]      La Régie, lorsque saisie d’une demande en vertu de l’article 1947 du Code civil du Québec, doit ajuster le loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[1].  

[4]      Selon ce Règlement, l’ajustement du loyer est déterminé selon la méthode générale de fixation du loyer qui prévoit un ajustement, lequel est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable au logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues pour l’immeuble durant l’année de référence, notamment de la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, ainsi que des frais d’énergie, des frais d’entretien et des dépenses pour les réparations majeures.

[5]      L’article 2803 du Code civil prévoit :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

[6]      En tant que demandeurs, ils ont donc le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve et de la balance des probabilités, les dépenses et les montants inscrits dans le formulaire de renseignements nécessaires pour permettre au Tribunal de calculer l'augmentation du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2].

[7]      L’article 3 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[3] indique :

3. Le tribunal saisi d'une demande de fixation ou de réajustement de loyer modifie le loyer au terme du bail en tenant compte, le cas échéant, selon la part attribuable au logement, des critères suivants :

1° la variation entre les taxes foncières municipales et de services exigibles au cours de la période de référence et celles exigibles durant l'année suivante et, la variation entre les taxes foncières scolaires exigibles au cours de l'année précédant la période de référence et celles exigibles durant cette période. 

[8]      Les locateurs demandent que le calcul tienne compte des ajustements sur les taxes municipales sur l’année à laquelle elles ont été payées et non pas sur les années d’imposition auxquelles ces comptes réfèrent.

[9]      La Ville de Montréal a émis un compte de taxes de l’année 2016 au montant de 3 866,94 $ et un compte de taxes pour 2015 au montant de 3 754,03 $. Puis, durant l’année 2016, elle a rajouté la somme de 1 298,72 $ applicable sur l’année de taxation 2016 et elle a rajouté la somme de 856,87 $ applicable de l’année 2015.

[10]   Les taxes scolaires 2014-2015, au montant de 799,63 $, ont aussi fait l’objet d’un ajout de 40,10 $ tandis que la taxation scolaire 2015-2016 au montant de 835,76 $ a aussi fait l’objet d’un ajout de 301,42 $.

[11]   Il peut sembler naturel de croire que ces ajouts doivent être ajoutés sur l’année où ils ont été payés puisqu’ayant été reçus en 2016, les locateurs n’ayant pu tenir compte de ces ajouts lors du calcul de l’ajustement de loyer pour le bail de 2015-2016. Ainsi, le réflexe serait donc de considérer tous ces ajouts sur les taxes municipales de 2016 et les taxes scolaires de 2015-2016 pour permettre aux locateurs de récupérer sur le loyer l’écart entre ce qu’ils ont payé durant l’année 2016 et ce qu’ils ont payé durant l’année 2015.

[12]   En additionnant sur la taxe initiale de 2016 l’ajout de taxe applicable à l’année 2016 et l’ajout de taxe applicable à l’année 2015, on obtient un écart au montant de 2 268,85 $, lequel justifie, sur un loyer de base de 1 028,00 $ par mois[4], une augmentation mensuelle de 54,28 $. Sur trois ans, le locateur aurait ainsi obtenu, pour l’augmentation sur les taxes municipales, une augmentation calculée sur la somme de 2 497,08 $, soit une augmentation mensuelle de 58,74 $.

[13]   Or, la variation effective qui existe entre la taxation applicable à 2016 et celle applicable à 2013[5] (5 166,00 $ - 3 525,80 $) est de 1 639,80 $. Ainsi, sur trois ans, le locateur aurait obtenu une augmentation mensuelle de 39,23 $.

[14]   Force est donc de constater qu’additionner au compte de taxe de 2016 l’ajout de taxe payé en 2016, mais applicable à l’année 2015 a comme conséquence d’augmenter les loyers sur une valeur fausse puisque la variation réelle est de 1 639,80 $.

[15]   La Ville de Montréal a établi ainsi la taxation de l’immeuble:

Compte de taxe municipale initial de l’année 2016 :                        3 866,94 $

Ajout de taxe municipale applicable à l’année 2016 :                       1 298,72 $

Compte de taxe municipal initial de l’année 2015 :                          3 754,03 $

Ajout de taxe municipale applicable à l’année 2015 :                          856,87 $

Compte de taxe municipale de l’année 2014 :                                 3 641,11 $

Compte de taxe municipale de l’année 2013 :                                 3 525,80 $

Hypothèse 1

[16]   Prenons maintenant l’hypothèse des locateurs, soit ajouter à la taxe municipale 2016 l’ajout de 856,87 $ reçu en 2016, mais applicable à l’année 2015.

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2016-2017, la variation pour la taxe municipale est de 2 268,85 $ :

Taxe municipale 2016 avec l’ajustement des taxes applicables pour l’année 2015 :

3 866,94 $ + 1 298,72 $ + 856,87 $ =           6 022,53 $

Moins

Taxe municipale 2015 initiale :                      3 754,03 $

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2015-2016, la variation pour la taxe municipale serait de 112,92 $, soit :

Taxe municipale 2015 initiale :                      3 754,03 $

Moins

Taxe municipale 2014 :                                 3 641,11 $

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2014-2015, la variation pour la taxe municipale était de 115,31 $:

Taxe municipale 2014 :                                 3 641,11 $

Moins

Taxe municipale 2013 initiale :                      3 525,80 $

En conclusion, sur trois ans, les locateurs auraient obtenu une augmentation totale de 59,74 $, sur 2 497,08 $ x la part du logement de 28,71% divisé par 12 mois = 59,74 $.

Hypothèse 2

[17]   Prenons l’hypothèse selon laquelle on tient compte de la taxe municipale de 2016 et de l’ajout applicable en 2016 moins la taxe municipale de 2015 incluant l’ajout de 856,87 $ reçu en 2016 mais applicable sur l’année 2015.

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2016-2017, la variation pour la taxe municipale est alors de 554,76 $, soit :

Taxe municipale 2016 :        

3 866,94 $ + 1 298,72 $ =                 5 165,66 $

Moins

Taxe municipale 2015 :                     4 610,90 $

(3 754,03 $ + 856,87 $ = 4 610,90 $)

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2015-2016, la variation pour la taxe municipale était de 969,79 $, soit :

Taxe municipale 2015 :                     4 610,90 $

(3 754,03 $ + 856,87 $ = 4 610,90 $)

Moins

Taxe municipale 2014 :                     3 641,11 $

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2014-2015, la variation pour la taxe municipale était de 115,31 $, soit :

Taxe municipale 2014 :                     3 641,11 $

Moins

Taxe municipale 2013 :                     3 525,80 $

Sur trois ans, le total de la variation est de 1 639,86 $ et le calcul de l’ajustement du loyer s’effectuerait alors encore sur une variation au montant de 1 639,86 $ x la part du logement de 28,71% divisé par 12 mois = 39,23 $.

Hypothèse 3

[18]   Prenons l’hypothèse selon laquelle on tient compte de la taxe municipale de 2016 incluant l’ajout applicable à l’année 2016 sans tenir aucun compte de l’ajout de 856,87 $ reçu en 2016 mais applicable sur l’année 2015.

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2016-2017, la variation considérée pour le calcul de l’ajustement du loyer sur la taxe municipale serait de 1 411,63 $, soit :

Taxe municipale 2016 :                    

3 866,94 $ + 1 298,72 $ =                 5 165,66 $

Moins

Taxe municipale 2015 :                     3 754,03 $

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2015-2016, la variation pour la taxe municipale serait de 112,92 $, soit :

Taxe municipale  2015 :                    3 754,03 $

Moins

Taxe municipale 2014 :                     3 641,11 $

Pour le calcul de l’ajustement du loyer de 2014-2015, la variation pour la taxe municipale serait de 115,31 $ :

Taxe municipale 2014 :                     3 641,11 $

Moins

Taxe municipale 2013 :                     3 525,80 $

Sur trois ans, le total de la variation, sans tenir compte du rajout de taxe municipale de 2015 reçu en 2016, est de 1 639,87 $. Les locateurs auraient donc obtenu, sur cette variation des taxes sur 3 ans, un ajustement de loyer calculé sur la somme de 1 639,86 $ x la part du logement de 28,71%, divisé par 12 mois = 39,23 $.

[19]   On comprend donc que la variation réelle, sur les trois ans, est au montant de 1 639,86 $ et non pas de 2 457,08 $, soit la taxe municipale de 2016 plus l’ajout applicable pour 2016 moins la taxe municipale de 2013, soit 3 866,94 $ +1 298,72 $ - 3 525,80 $ = 1 639,86 $.

[20]   Le Tribunal estime de l’article 3 du Règlement sur les critères sur la fixation du loyer[6] précité que l’exigibilité des taxes réfère non pas à la date d’émission du compte, mais bel et bien à l’année à laquelle elle s’applique. Conclure autrement équivaut à permettre des augmentations de loyer calculées sur des données qui ne reflèteraient pas la réalité et qui s’avèrent mathématiquement fausses.

[21]   Ainsi en l’instance, pour assurer que les locateurs puissent récupérer l’augmentation de loyer sur cette variation réelle, soit une augmentation calculée sur 1 639,86 $, il convient donc, aux fins du calcul de l’ajustement du loyer, de retenir le total de la taxe applicable pour 2016, soit 3 866,94 $ + 1 288,72 $ = 5 165,66 $ moins la taxe initiale de 2015 sans tenir compte de l’ajout applicable à l’année 2015 de 3 754,03 $, soit l’hypothèse trois ci-dessus, qui permet d’assurer aux locateurs d’obtenir un ajustement sur le loyer qui tient compte de la variation subie sur la taxation municipale.

[22]   Ces mêmes principes s’appliquent quant à l’ajustement des taxes scolaires, ainsi le calcul pour la variation des taxes scolaires s’effectue sur la somme de 1 177,28 $ puisque les ajouts s’appliquent sur la période de taxes de 2015-2016, et sur 799,63 $ pour les taxes de 2014-2015.

[23]   Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[7] est de 74,20 $ par mois, s’établissant comme suit :

[24]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[25]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 74,20 $ est justifié;

[26]   CONSIDÉRANT l'absence de preuve justifiant une condamnation des locataires aux frais introductifs de la demande;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[27]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 286,00 $ par mois du 1^er juillet 2016 au 30 juin 2017.

[28]   Les locateurs assument les frais de leur demande.