Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian | 2024 QCCS 64 | |||||
COUR SUPÉRIEURE | ||||||
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CANADA | ||||||
PROVINCE DE QUÉBEC | ||||||
DISTRICT DE | montréal | |||||
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Nos : | 500-17-103789-189 500-17-113476-207 500-17-113477-205 500-17-113478-203 500-17-117479-215 500-17-119051-210 500-17-119052-218 500-17-120620-227 | |||||
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DATE : | 15 janvier 2024 | |||||
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE | L’HONORABLE | janick perreault, J.C.S. | ||||
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GESTION GEORGE KYRITSIS INC.
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Demanderesse/Défenderesse reconventionnelle | ||||||
et
ADNAN ABDALLAH SEDIGHEH ALIYAZDI ALI ALLOUCHE NIKOLAI AZORSKY JULIE BOUCHER OLGA BURLACU DANIEL DRAGHICI AHCENE HAMROUN AZZEDDINE HEUMISSI LILIA IACOVLEV ANDREW JENSSON et ALICE TCHAPARIAN FARKHAD KALIMOV et ABDRAKHIM KALIMOV SINAN MEHMEDOV SALWA SADEK NURTEEN HALILOVA SOULEYMANOVA et SEMRAN HASANOVA MEHMEDOVA ALFRID TIEROUZ et SALBI BAYRAMIAN et ABOUD TIEROUZ et ROZE-MARE TIEROUZ CLARISSE UMURERWA SERGEY YAKIMENKO et IRINA KUDRINA
Intervenants/Défendeurs reconventionnels
c. | ||||||
MAHER BALABANIAN et JEAN BALABANIAN
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Défendeurs/Demandeurs reconventionnels | ||||||
et
DOINA AVRAMESCU ADIB CHAMOUN NAGOUD CHAMOUN MIKHAIL DOROKHIN THI XUAN VUI PHUNG 9367-5569 QUÉBEC INC. CAISSE DESJARDINS DE BORDEAUX-CARTIERVILLE-SAINT-LAURENT OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL
Mis en cause
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JUGEMENT | ||||||
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Table des matières
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APERÇU..................................................................6
1. LE CONTEXTE........................................................7
1.1 Acquisition de l’Immeuble et historique de la situation du Défendeur..7
1.2 Mise en place de l’indivision et d’un stratagème.....................11
2. LA RELATION ENTRE JEAN ET MAHER BALABANIAN..................12
3. LES FAUTES CONTRACTUELLES.....................................13
3.1 Usage de conventions pour s’enrichir au détriment des autres copropriétaires 14
3.2 Comportement quérulent et refus de respecter des ordonnances de tribunaux 15
3.3 Refus de participer à l’objectif de l’indivision (conversion en copropriété divise) 17
3.4 Appropriation des espaces communs de l’indivision................18
3.5 Harcèlement des copropriétaires...................................20
3.6 Harcèlement des locataires........................................20
3.7 Détournement de pouvoirs........................................21
3.8 Comportement autocratique.......................................21
3.9 Refus de procéder à une reddition de compte.......................23
3.10 Absence d’entretien.............................................25
3.11 Publication frauduleuse d’une Convention de copropriété..........28
4. LA RÉSILIATION DES CONVENTIONS D’INDIVISION....................31
4.1 Principes juridiques...............................................31
4.2 Discussion.......................................................31
4.2.1 L’annulation et la radiation de la Convention d’indivision de 2016.....32
5. L’EXÉCUTION PAR ÉQUIVALENT (DOMMAGES-INTÉRÊTS).............34
5.1 L’indemnisation pour la valeur des unités..........................34
5.2 Le quantum......................................................35
6. LE PARTAGE DE L’IMMEUBLE........................................36
6.1 Principes juridiques concernant la fin de l’indivision.....................36
6.2 Discussion.......................................................37
6.3 Modalités de partage du bien indivis..................................38
7. L’EXÉCUTION PROVISOIRE NONOBSTANT APPEL.....................39
7.1 Principes juridiques...............................................39
7.2 Discussion.......................................................41
7.2.1 Préjudice sérieux et/ou irréparable de vivre dans l’Immeuble.........41
7.2.2 Préjudice irréparable à l’Immeuble................................42
7.2.3 Conclusion....................................................43
8. LES DOMMAGES PÉCUNIAIRES......................................43
8.1 Mauvaise gestion et appropriation de fonds.........................43
8.1.1 Dépenses judiciaires personnelles................................43
8.1.2 Intérêts sur les taxes municipales et scolaires......................44
8.1.3 Assurance.....................................................45
8.2 Perte de revenus locatifs..........................................45
8.3 Conclusion.......................................................46
9. LES DOMMAGES NON PÉCUNIAIRES.................................48
9.1 Principes juridiques...............................................48
9.2 Discussion.......................................................48
10. LES DOMMAGES PUNITIFS...........................................52
10.1 Principes juridiques.............................................53
10.2 Discussion.....................................................54
10.2.1 La gravité de la faute..........................................55
10.2.2 La situation patrimoniale.......................................56
10.2.3 L’étendue de la réparation.....................................58
10.3 Conclusion.....................................................59
11. LA DÉCLARATION QUANT À LA SAISIE AVANT JUGEMENT..............60
11.1 Principes juridiques.............................................60
11.2 Discussion.....................................................60
12. LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MAHER BALABANIAN........62
12.1 Autorité de la chose jugée.......................................63
12.2 L’absence de fondement légal pour plusieurs réclamations........64
12.3 La crédibilité de Maher Balabanian...............................65
12.4 Le caractère abusif de la demande reconventionnelle..............67
13. LES ACTIONS HYPOTHÉCAIRES DE MAHER BALABANIAN.............68
13.1 Le rejet des actions hypothécaires..................................68
13.1.1 L’irrégularité des défauts dénoncés.............................68
13.1.2 La fin de non-recevoir.........................................70
13.1.3 L’absence d’objet des demandes...............................72
13.2 Les demandes reconventionnelles dans deux recours hypothécaires....73
14. LA RADIATION DE PRÉAVIS D’EXERCICE DE DROIT HYPOTHÉCAIRE...74
15. LES DEMANDES DE JEAN BALABANIAN: REQUÊTE POUR ABUS ET DEMANDE RECONVENTIONNELLE 75
15.1 La crédibilité de Jean Balabanian...................................75
15.2 L’absence de preuve à l’appui de ses réclamations...................77
15.3 L’incivilité comme moyen de défense...............................77
16. L’ABUS DE PROCÉDURE ET LES MANQUEMENTS IMPORTANTS DANS LE DÉROULEMENT DE L’INSTANCE 78
16.1 Principes juridiques sur l’article
16.2 Principes juridiques sur les articles
16.3 Discussion.....................................................81
16.3.1 Des embûches dès le début....................................82
16.3.2 La comparution de multiples avocats............................83
16.3.3 Le déroulement de l’instance...................................84
16.3.4 La demande reconventionnelle.................................86
16.3.5 Conclusion..................................................88
16.3.5.1 La compensation et les dommages punitifs............................89
16.3.5.2 Les dommages pour les débours engagés et les honoraires.................89
CONCLUSIONS..........................................................93
[1] En 2018, s’amorce une saga judiciaire dans un litige opposant le copropriétaire, Maher Balabanian, à d’autres copropriétaires d’une copropriété indivise de six étages, constituée de 119 unités d’habitation, située au 10355 avenue Bois-de-Boulogne à Montréal (« Immeuble »).
[2] Le Défendeur, Maher Balabanian, est propriétaire de 79,6595 % des parts de l’indivision. La demanderesse et les intervenants[1] disposent de 16,7698 % des parts. Les autres copropriétaires mis en cause détiennent 3,5707 % des parts.
[3] Le codéfendeur, Jean Balabanian, habite dans l’Immeuble. Il est le frère de Maher Balabanian et l’assiste dans la gestion de l’Immeuble.
[4] La demanderesse et les intervenants formulent plusieurs reproches contre Maher Balabanian, dont : la mise en place d’un stratagème de concentration des pouvoirs qui lui permet d’agir à titre de copropriétaire majoritaire, d’administrateur unique, de créancier hypothécaire de plusieurs des copropriétaires et de mandataire de certains des intervenants; la signature en 2016 d’une nouvelle convention d’indivision lui conférant des pouvoirs exorbitants, lui assurant un contrôle total de la gestion de la copropriété et lui permettant d’entraver la libre jouissance de leurs biens.
[5] Ils plaident que Maher Balabanian utilise ses multiples rôles de manière abusive dans le but de minimiser ses propres contributions à l’administration de la copropriété et de racheter au rabais les unités des autres copropriétaires. Cet abus se manifeste de diverses façons : détermination des frais de copropriété, imposition de pénalités et de frais arbitraires, résiliation et non-renouvellement de prêts hypothécaires, harcèlement, entraves à la libre jouissance des biens et défaut d’assumer son rôle d’administrateur.
[6] Ils demandent de prononcer diverses ordonnances afin de remédier au comportement du défendeur.
[7] Ils recherchent la résiliation de la Convention d’indivision de 2007, l’annulation de la Convention d’indivision de 2016. Ils réclament des dommages compensatoires incluant une indemnisation pour la perte de la valeur de leur unité. Ils demandent aussi de mettre fin à l’indivision et ils demandent le partage de l’Immeuble.
[8] Également, ils réclament des dommages-intérêts afin de compenser le préjudice causé par les abus et le harcèlement dont ils sont victimes. Ils ajoutent que le comportement des défendeurs constitue une atteinte illicite et intentionnelle à leurs droits fondamentaux en ce qu’il les prive de leurs biens, viole leur vie privée et porte atteinte à leur dignité. Ils réclament ainsi des dommages-intérêts punitifs.
[9] Enfin, ils demandent compensation pour des manquements importants dans le déroulement de l’instance et pour abus de procédure, ainsi que des dommages punitifs pour la demande reconventionnelle du Défendeur.
[10] Maher Balabanian rétorque par une défense dans laquelle il conteste l’ensemble des réclamations. Selon lui, qui se porte demandeur reconventionnel, l’objet du litige concerne le défaut de paiements découlant de la « loi » entre les parties, à savoir la convention d’indivision. Il réclame un peu plus de sept millions. Cette somme vise un remboursement de condamnations prononcées contre lui, des frais de copropriété, des charges spéciales, des dommages moraux, punitifs et des dommages à l’Immeuble ainsi qu’un montant de 500 000 $ en frais extrajudiciaires.
[11] Également, dans les sept dossiers joints au dossier principal, Maher Balabanian recherche des ordonnances en délaissement forcé de l’Immeuble. Il réclame le solde du prix de vente et les intérêts encourus en raison d’hypothèques impayées. Les dossiers concernant les actions hypothécaires sont joints au litige principal, aux termes d’un jugement rendu le 3 mai 2022[2].
[12] Quant au défendeur, Jean Balabanian, il se porte également demandeur reconventionnel et réclame 150 000 $ à titre de dommages compensatoires, moraux et punitifs.
[13] Pour les motifs énoncés dans le présent jugement, le Tribunal statue à l’égard des diverses demandes et conclut notamment à la mise en vente de l’Immeuble et rejette les demandes reconventionnelles des Défendeurs.
[14] Avant d’aborder les diverses questions en litige, il importe de mettre en contexte certains faits révélés par la preuve.
1.1 Acquisition de l’Immeuble et historique de la situation du Défendeur
[15] Dans les années 1980, le Défendeur démarre divers projets immobiliers : le développement de la rue des Abeilles à Laval; un immeuble sur la rue Durocher; un immeuble sur la rue Dudemaine; et l’Immeuble en cause, situé sur l’avenue Bois-de-Boulogne.
[16] Le 8 décembre 1986, ses parents, Karkour Balabanian et Linda Barsemian achètent l’Immeuble[3], cependant, c’est Maher Balabanian qui le gère.
[17] En 1988, Maher Balabanian transfère à ses parents et à son frère Jean (qui à cette époque se prénomme Wannes), la propriété de l’immeuble sur la rue Durocher[4]. La même année, la famille rencontre des difficultés à refinancer l’Immeuble sur Bois-de-Boulogne[5].
[18] Le 12 décembre 1990, Union du Canada poursuit les parents du Défendeur afin de prendre en paiement l’immeuble sur Durocher[6].
[19] Le 6 février 1991, les parents transfèrent l’Immeuble sur Bois-de-Boulogne à la compagnie 2849-5497 Québec inc. qui la retransfère huit mois plus tard, le 23 octobre 1991, à Maher Balabanian[7].
[20] En mars 1991, l’immeuble sur la rue Durocher est pris en paiement[8]. La même opération se réalise pour celui au 5100, rue Dudemaine[9].
[21] De 1996 à 1997, Maher Balabanian est l’objet d’une vérification fiscale par Revenu Québec[10].
[22] En décembre 1998, l’immeuble sur Bois-Boulogne redevient temporairement la propriété de 2849-5497 Québec inc.[11], dont l’actionnaire à 90 % est Maher Balabanian[12]. Il allègue alors être « résidant et domicilié au 5100, Dudemaine » et la compagnie a « son siège social au 10355, avenue Bois-de-Boulogne, appartement [...] »[13].
[23] En janvier 1999, l’avocat de Maher Balabanian depuis 1985[14], Me Pierre-Gilles Laframboise représente sa femme, Myrna Yazedjian, dans le cadre d’une demande en séparation de corps. Pourtant, Myrna Yazedjian affirme ne pas être au courant de cette demande. Elle y réclame 20 000 $ par année en pension alimentaire pour elle-même et 9 230 $ pour leurs trois enfants[15], bien que le revenu familial total déclaré durant des années concomitantes oscille entre 20 000 $ et 30 000 $[16].
[24] La demande de « séparation » se conclut par une entente de séparation préparée par Laframboise Gutkin[17]. Aucun jugement ou ordonnance n’est prononcé concernant cette séparation[18]. Quoiqu’il en soit, en vertu de cette entente, Maher Balabanian garde les actifs immobiliers (immeubles sur Bois-de-Boulogne et Dudemaine) alors que Myrna Yazedjian conserve le reste[19]. La résidence familiale située [à l'adresse 1] à Laval, est donnée à cette dernière[20].
[25] Une fois la « séparation » de 1999 complétée, l’immeuble sur Bois-de-Boulogne retourne dans le patrimoine personnel de Maher Balabanian quelques mois après son transfert en décembre 1998[21]. Le 29 juillet 1999, Maher Balabanian devient propriétaire unique de l’Immeuble[22].
[26] À la même époque (novembre 1998), Jean Balabanian déclare faillite[23]. En 2001, il prend officiellement le nom de Jean Balabanian, plutôt que son nom officiel d’alors, Trans Wannes Balabanian[24]. Au procès, il ne souvient pas de ce changement de nom.
[27] Revenu Québec enquête à nouveau sur le couple Balabanian-Yazedjian pour les années 2000, 2001 et 2002. Revenu Québec ne semble pas considérer leur « séparation »[25]. Le 21 avril 2005, malgré les oppositions, Revenu Québec émet des avis de cotisation pour des revenus non déclarés[26]. Maher Balabanian déclare alors à Revenu Québec avoir toujours comme adresse [l'adresse 1] à Laval[27], soit la maison qu’il a cédée à sa femme lors de leur « séparation » en 1999. Pour justifier son niveau de richesse par rapport à son revenu, Maher Balabanian indique en 2002 vivre, lui, sa femme et leurs trois enfants, avec un revenu de 19 250 $ par année[28].
[28] Le 14 ou 15 juin 2005, Maher Balabanian « déménage » en Alberta[29]. Le 1er novembre 2005, Revenu Québec est déjà informé du « déménagement » puisqu’elle lui écrit à une nouvelle adresse albertaine, le 111 146, Avenue Southeast, suite 1205 à Calgary (Alberta)[30]. Le 3 mai 2006, Maher Balabanian achète un immeuble au 2918, Hidden Ranch Way NW à Calgary (Alberta)[31]. À partir de cette année, il déclare être résidant à cette adresse albertaine, mais avoir comme adresse de correspondance l’appartement [...] de l’Immeuble au 10355, avenue Bois-de-Boulogne[32].
[29] De 2007 à 2009, son statut matrimonial inscrit aux actes notariés demeure celui d’un homme marié à Myrna Yazedjian[33]. À partir de février 2010, les actes notariés subséquents l’indiquent comme étant séparé depuis 2005[34].
[30] Le 16 mars 2022, la juge Harvie homologue une sentence arbitrale rendue le 14 juin 2021 par Me Michel Paradis (« Arbitrage Paradis #2[35] ») condamnant Maher Balabanian à payer 287 339 $, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle[36], à la demanderesse et aux intervenants[37]. Alors que Maher Balabanian soutient ne pas avoir les moyens d’acquitter cette sentence[38], il transfère néanmoins en avril 2022 à Myrna Yazedjian l’immeuble situé au 2918, Hidden Ranch Way NW à Calgary (Alberta) pour une contrepartie « nominal »[39]. Il prétend que ce transfert vise « un arrangement pour séparation et divorce »[40]. En juin 2022, il indique avoir encore comme adresse cette propriété transférée à son « ex »-femme pour régler leur séparation[41]. Au procès, Myrna Yazedjian n’est toujours pas au courant de cette séparation[42].
1.2 Mise en place de l’indivision et d’un stratagème
[31] Pendant plusieurs années, Maher Balabanian loue de nombreuses unités résidentielles de l’Immeuble en cause. En 2007, il le transforme en copropriété.
[32] Le 30 mars 2007, il conclut une convention d’indivision visant l’Immeuble (« Convention de 2007 ») et la publie au registre foncier. Cette convention indique que l’indivision a notamment pour objectif « la conversion éventuelle du mode de propriété actuel de l’immeuble en une copropriété divise »[43].
[33] La convention prévoit la division de l’Immeuble en 260 parts, chacune associée à l’usage exclusif d’un espace, soit d’une unité d’habitation, d’un espace de stationnement ou de rangement[44]. La convention prévoit alors le paiement des frais de copropriétés en fonction des parts détenues par chaque copropriétaire[45]. Maher Balabanian se nomme administrateur unique de l’Immeuble, jusqu’à ce que les copropriétaires nomment un autre administrateur à la majorité simple des voix[46].
[34] Il met sur pied l’indivision dans l’objectif de soutirer des sommes aux personnes qui en achètent des parts.
[35] Son stratagème est le suivant.
[36] Il débute la mise en vente d’unités. Il attire les acheteurs par un prix de vente attrayant; en offrant un financement; et en faisant miroiter un bon investissement par la promesse d’une conversion rapide de l’indivision en copropriété divise. Selon les témoins entendus, il explique généralement aux acheteurs que le projet de conversion est réalisable dans un horizon de quelques années.
[37] Dans cette indivision, il concentre les pouvoirs entre ses mains : il demeure copropriétaire majoritaire en cessant de vendre des parts; il se nomme administrateur unique; et il force certains intervenants, souvent lors des renouvèlements hypothécaires, à lui céder leur droit de vote à l’assemblée des copropriétaires.
[38] Pendant toute la durée de l’indivision, il minimise ses contributions financières à l’indivision; il néglige l’entretien de l’Immeuble; et il abandonne unilatéralement le projet de conversion en copropriété divise. Ses copropriétaires lui servent à tirer des revenus de l’indivision sans qu’il en assume les dépenses.
[39] Dès qu’un copropriétaire conteste la gestion du Défendeur, les représailles des frères Balabanian se déclenchent : des amendes frivoles sont imposées ; les prêts hypothécaires sont résiliés ; les occupants de l’unité subissent du harcèlement ; et l’acharnement judiciaire se déferle sur le copropriétaire. Il ne reste plus qu’une finalité possible, soit céder au rabais ses parts au Défendeur en perdant une bonne partie du capital investi.
[40] Avant d’aborder plus amplement diverses questions en litige, dont celle sur les fautes contractuelles de Maher Balabanian, précisons que Maher Balabanian est responsable des actes de Jean Balabanian puisque ce dernier est son préposé et son mandataire[47]. Soulignons que le lien de préposition ne nécessite pas de contrat de travail entre le commettant et le préposé, ni même de rémunération[48].
[41] Le Défendeur admet judiciairement que Jean Balabanian l’assiste dans ses fonctions et « l’aide dans la maintenance de l’immeuble »[49]. Il le présente comme étant un de ses employés[50] et il témoigne que Jean Balabanian fait partie non officiellement de son « personnel »[51]. D’ailleurs, il s’occupe de la location des unités du Défendeur[52].
[42] Lorsqu’un intervenant insulte prétendument Jean Balabanian, Maher Balabanian impose à l’intervenant une amende au motif d’avoir fait des « allégations non fondées contre tout membre de l’administration »[53].
[43] Jean Balabanian se présente lui-même comme le « Manager » de l’Immeuble[54]. Il va jusqu’à s’identifier comme étant Maher Balabanian auprès de la demanderesse et d’huissiers de justice[55].
[44] C’est lui qui discute avec les pompiers lors d’un incident dans l’Immeuble[56]. C’est lui qui contacte un copropriétaire lorsque Bell doit passer un câble dans une unité[57]. Il est généralement présent dans le bureau de l’administration de l’Immeuble[58].
[45] Jean Balabanian participe aux décisions de l’administration de l’Immeuble en indiquant aux intervenants qu’il a le pouvoir de leur imposer des pénalités. Par exemple, en parlant à son frère, il lui dit : « Mike, we give him penalty. Let’s go. »[59]. Également, alors qu’il est seul, il indique à l’intervenant Draghici (unité [3]) : « You will receive a penalty »[60]. Il s’inclut dans l’administration de la copropriété: « We gave the people the lowest condo fee in the world. »[61]; et « We will not give service to crooks »[62].
[46] Jean Balabanian prétend avoir le pouvoir de donner des ordres aux copropriétaires : « I’m ordering you! »[63]. Il prétend pouvoir contrôler les entrées dans l’Immeuble[64] et contrôler les personnes admises dans une assemblée de copropriété : « I’m ordering you. This is an order. », « Put him out », « You go out. », « Stop taking and go out. », « Toi, tu es expulsé »[65].
[47] La demanderesse et les intervenants plaident que les nombreux manquements contractuels du Défendeur aux conventions d’indivision occasionnent la perte de valeur des unités. Ils demandent deux remèdes à l’inexécution des obligations du Défendeur : la résiliation des contrats et l’exécution par équivalent (dommages-intérêts). Ils désirent de ne plus être liés avec lui, ni contractuellement ni en indivision. Ils demandent le partage de l’Immeuble.
[48] La preuve abondante révèle que le Défendeur a commis des manquements importants à ses obligations contractuelles prévues aux Conventions d’indivision.
[49] Plusieurs situations peuvent donner ouverture à la responsabilité personnelle d’un administrateur d’un syndicat, par exemple: ne pas respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent; agir à l’extérieur des limites des pouvoirs qui lui sont conférés; être négligent et agir contre le meilleur intérêt du syndicat; la fraude, les détournements de fonds ou autres actes du genre et acte intentionnel; les propos diffamatoires, campagnes de dénigrement ou autres excès de ce genre; des querelles aux allures personnelles entre copropriétaires et administrateurs, incluant des insultes publiques (par exemple lors d’assemblées ou par voie de communiqués ou courriels à tous) et application discriminatoire et arbitraire des règlements[66].
[50] La responsabilité d’un copropriétaire est soumise aux règles du droit des obligations. En cas de manquement par un copropriétaire à ses obligations contractuelles découlant de la déclaration de copropriété, plusieurs sanctions sont offertes par le droit commun des contrats[67].
[51] En l’espèce, le Défendeur a manqué à toutes ses obligations. Il commet plusieurs manquements à divers titres, dont à titre de copropriétaire et d’autres à titre d’administrateur.
3.1 Usage de conventions pour s’enrichir au détriment des autres copropriétaires
[52] Le but d’une convention d’indivision est d’administrer un bien en commun au mieux des intérêts de tous. L’indivision implique un mode d’organisation des biens caractérisés par la prudence. La gestion a essentiellement pour but de maintenir la valeur économique du bien[68]. Maher Balabanian utilise plutôt les conventions d’indivision comme outil d’enrichissement au détriment des autres copropriétaires.
[53] Minimalement à partir de 2015, il utilise ses votes majoritaires et son statut d’administrateur pour imposer des charges par personne (plutôt que par parts ou par unité). Conséquemment, cette méthode impose une part disproportionnée des charges de la copropriété à tous les copropriétaires autre que le Défendeur.
[54] L’arbitre Paradis détaille cette pratique. Pour tous les appartements détenus par Maher Balabanian, il ne paie la cotisation votée que pour un seul appartement. Alors qu'il est propriétaire d'environ 80% de l’immeuble, sa charge est identique au copropriétaire de parts d'un 31/2. L’arbitre qualifie d’aberration une telle division des charges[69]. La preuve contient plusieurs exemples étayant cette pratique[70]. Par exemple, à la suite de l’augmentation des frais de 2018, les versements mensuels du Défendeur à la copropriété passent de 9 490 $ à 9 981 $, ce qui représente 5,2 % d’augmentation[71]. Pour l’intervenant Hamroun (unité [8]), l’augmentation est de 110,4 %, sa cotisation passant de 308 $ à 648 $ par mois[72].
3.2 Comportement quérulent et refus de respecter des ordonnances de tribunaux
[55] Au cours des ans, Maher Balabanian adopte un comportement quérulent, dans le sens populaire du terme puisqu’il n’a pas été déclaré quérulent. Également, il refuse de respecter des ordonnances des tribunaux. Son comportement quérulent rend illusoire toute relation contractuelle avec lui. Pour l’illustrer, voici quelques exemples.
[56] En 2020, l’intervenant Abdallah (unité [1]) souhaite mettre à jour sa connexion Internet. Pour ce faire, le technicien de la compagnie de télécommunication doit accéder à l’unité [2] située au-dessous de la sienne. Cette simple demande lui occasionne un véritable « supplice » judiciaire par la multiplicité de procédures, à savoir:
1. la nécessité pour l’intervenant Abdallah de mettre en demeure le Défendeur ;
2. la nécessité, vu l’absence de réponse, de transmettre un avis d’arbitrage[73] ;
3. la nécessité, vu le refus de collaborer, de demander à la Cour supérieure de nommer un arbitre[74] ;
4. la tenue d’un arbitrage lors duquel le Défendeur effectue des manœuvres dilatoires[75] ;
5. la nécessité d’homologuer la sentence arbitrale[76] ;
6. une demande de rétraction du jugement sur l’homologation[77] ;
7. un refus d’exécuter volontairement la sentence arbitrale homologuée[78] ;
8. un contrôle judiciaire du jugement homologuant la sentence arbitrale assorti de manœuvres dilatoires du Défendeur[79].
[57] Quel gaspillage de ressources judiciaires pour un litige mû par le soi-disant souci de Maher Balabanian qu’Abdallah obtienne l’autorisation de l’occupant de l’unité [2] pour y passer un câble Internet[80], l’occupant étant la mère du Défendeur, alors décédée[81]. Le comportement du Défendeur justifiera d’ailleurs une condamnation par le juge Dufour à des dommages punitifs[82]. Le Défendeur applique la même médecine aux copropriétaires qui souhaitent procéder à la fixation de leurs frais de copropriété[83], comme le relate l’arbitre Paradis dans sa sentence de juin 2021[84].
[58] Le Défendeur ne respecte pas les ordonnances prononcées par la Cour supérieure dans le cadre des litiges. Également, il ne respecte aucune des ordonnances rendues en 2020 par un tribunal arbitral visant notamment la communication de la preuve et la confection d’expertises communes[85].
[59] Déjà en 2015, il expose lors d’une assemblée de copropriétaires sa vision du système judiciaire comme suit: « Comme je l’ai dit à la vice-présidente de la Régie du logement, au mois de septembre, j’ai dit à elle : madame, même si vous êtes vice-présidente, le bon Dieu, je vais vous descendre à terre pour vous écraser. Quand c’est (sic) mes droits, c’est (sic) mes droits, ça doit être respecté »[86].
[60] Le présent litige constitue un bel exemple de l’impossibilité d’entretenir une relation judiciaire saine avec le Défendeur[87]. Il tente même d’intimider les avocats représentant les copropriétaires[88].
[61] Comment peut-il être possible de demeurer en relation contractuelle avec une partie qui conteste tout, tout le temps, sans limites et ne respecte pas les décisions des tribunaux ? Poser la question, c’est y répondre.
3.3 Refus de participer à l’objectif de l’indivision (conversion en copropriété divise)
[62] Les conventions d’indivision ont pour objet de procéder à la conversion de l’Immeuble en copropriété divise[89]. L’une des conditions requises à la conversion est l’occupation par les copropriétaires d’au moins la moitié des logements[90]. Cette condition est irréalisable tant que le Défendeur conserve plus de cinquante pour cent des unités. Depuis plus de 10 ans, il ne vend plus aucune part; sa dernière vente se conclut en novembre 2013[91]. Son comportement empêche la conversion.
[63] Maher Balabanian choisit unilatéralement de cesser ce projet de conversion sans décision de l’assemblée générale ni modification des conventions d’indivision[92]. Il est même heureux d’éviter l’atteinte de l’objectif des conventions d’indivision, comme il l’exprime en ses mots: « I’m happy because I’m preventing the conversion ». Pourquoi fait-il cela ? « I’m doing it, it’s not because of money; as a revenge »; « It makes me feel better because I’m revenging »[93].
[64] Notons que l’arbitre Paradis a déjà jugé que la demanderesse et les intervenants ne sont pas en faute dans l’échec du projet de conversion[94].
3.4 Appropriation des espaces communs de l’indivision
[65] Le Défendeur s’approprie les espaces communs de l’indivision. Le premier sous-sol de l’Immeuble devient un véritable dépotoir[95]. Quiconque s’aventure dans cet espace pourtant commun (on y trouve le recyclage et les bacs d’ordure, de même que la buanderie) fait l’objet de virulentes invectives sous prétexte que cet espace commun appartient au Défendeur[96].
[66] Maher Balabanian mécomprend totalement le fonctionnement d’une indivision. Déjà en 2010, il ne comprenait pas l’indivision[97], il ne la comprend toujours pas.
[67] Selon l’article
[68] La Convention de 2007 définit les parties communes qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et indique qu’elles comprennent notamment:
9. Les parties définissent ainsi qu'il suit les parties communes:
a) Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et elles comprennent notamment:
La totalité du sol en surface et en profondeur, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, y compris le sol des parties construites des cours et jardins.
Les fondations, le toit, les gros murs de façade et de refend, le gros œuvre des bâtiments, les murs pignons mitoyens ou non, les planchers à l'exclusion du revêtement, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non, les patios et jardins, les foyers et cheminées (à l'exception de ceux installés exclusivement à l'usage d'un copropriétaire et desservant uniquement son logement), les tuyaux d'aération, de chute et d'écoulement des eaux, les conduits, prises d'air, canalisations, y compris celles qui traversent les parties exclusives; les conduits d'électricité (sauf, toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements et pouvant être affectés à l'usage exclusif de ceux-ci).
Les fenêtres, escaliers et paliers intérieurs et extérieurs, portes conduisant à l'extérieur des parties exclusives incluant les portes de balcon.
Les locaux communs tels: hall d'entrée, descentes, vestibules, couloirs et dégagements des caves, les locaux des compteurs et des branchements d'égouts.
Tous les accessoires de ces parties communes tel que les installations.[98]
[Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[69] Malgré tout, Maher Balabanian se considère comme propriétaire unique du toit et du terrain[99]. Il s’explique en référant aux contrats de vente qui ne font pas mention du terrain et à l’évaluation municipale de la ville qui distingue le terrain du bâtiment. Sa théorie est farfelue. Il se considère également propriétaire unique du deuxième sous-sol, affirmant n’avoir vendu aucun espace de stationnement à cet étage. Il avance n’avoir jamais vendu au demandeur et aux intervenants aucune portion de l’Immeuble et insiste sur l’inexistence de partenariat, par conséquent, il estime qu’ils n’ont pas le droit de demander la vente de l’Immeuble, ayant seulement acheté le droit d’usage exclusif d’une unité.
3.5 Harcèlement des copropriétaires
[70] Le Défendeur harcèle lui-même les copropriétaires ainsi que par l’entremise de son frère Jean. Par exemple, dans les assemblées, il adopte un comportement hautement inapproprié[100]. Il traite en public l’un des copropriétaires de « Mr. Evil » ou « Mr. Evil Liar »[101]. Il se comporte de façon totalement inacceptable lorsque le syndic de l’ordre des ingénieurs se présente à l’Immeuble, à la demande d’un copropriétaire[102]. Également, il envoie de la correspondance virulente aux copropriétaires[103].
3.6 Harcèlement des locataires
[71] Jean Balabanian qui est le préposé du Défendeur harcèle les locataires des copropriétaires. Par exemple, il s’adresse fréquemment aux locataires des intervenants pour leur parler du litige[104]. Il entre dans les unités des copropriétaires[105]. Ce comportement expose la demanderesse et les intervenants à des actions en diminution de loyer de la part de leurs locataires[106]. Dans cet ordre d’idées, la demanderesse (unité 313) n’a eu d’autres choix que de laisser son unité vacante pour éviter d’engendrer sa responsabilité légale[107].
[72] Après avoir fait adopter des frais de copropriété inéquitables lors des assemblées, le Défendeur utilise son pouvoir d’administrateur pour les appliquer. Il publie des préavis d’exercice pour faire pression sur les copropriétaires pour qu’ils paient ces frais.
[73] Il utilise les fonds de l’indivision pour ses dépenses juridiques personnelles[108]. Il prête de l’argent à la copropriété sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires[109], créant un conflit d’intérêts flagrant[110]. Il priorise le paiement des intérêts sur son propre prêt au détriment des créanciers prioritaires[111].
[74] Comme un arbitre l’avait noté, le Défendeur utilise son titre d’administrateur pour s’enrichir au détriment des copropriétaires[112].
[75] Maher Balabanian adopte un comportement autocratique dans l’administration de la copropriété. À cet égard, certains extraits de l’enregistrement de l’appel téléphonique entre lui et l’intervenant Draghici (unité [3]) sont éloquents:
For one dollar, I’m willing to fuck all the co-owners and their God.[113]
I’m not happy, that’s why I will make the life of each person who insult me a hell.[114]
I will take additional powers in a way anyone causes the co-owners, me or you — the co-owners, I’m talking (inaudible) – any damage for one cent, he will be regretting his presence in this building.[115]
I will make it in a way that anyone will cause us, as a group, any damage, we’ll have to make sure that he will regret the day that he puts… he puts his leg in this building.[116]
Those people, they are having enmity against, let’s say, this building, which for me, is a sacred building. And I have to make sure that they will be punished.[117]
If I’m a person, ordinary person, I would not come to this fucking building at all.[118]
[Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[76] En assemblée, il adopte le même comportement: «This is the way it is going to be. You take it or leave it. Celui qui n’est pas content, il est capable de remettre son logement et le vendre à n’importe qui »[119]. Lorsqu’il présente en assemblée des modifications à la convention, il précise : « qu’est-ce que je parle jusqu’à maintenant, là, c’est non négociable ». Et il ajoute : « tout à l’heure j’ai dit, en général, pas de négociation parce que je ne suis pas dans la meilleure l’humeur de faire des négociations »[120].
[77] L’intervenante Julie Boucher utilise un terme pour qualifier Maher Balabanian, le « pharaon ». Son appât du gain et le mépris qu’il entretient envers ses copropriétaires l’emmènent à prétendre à un droit de réclamer des amendes et pénalités.
[78] Le Défendeur impose des amendes pour des « insultes »[121]. Également, le fait de contester un tant soit peu son pouvoir ou son administration occasionne pour la personne l’imposition d’amendes[122].
[79] Il impose des amendes pour des infractions inventées. Il néglige d’expliquer les bases factuelles démontrant la commission d’une « infraction ». Telle sera le cas de l’invention d’une infraction commise par Kalimov[123] et de son refus de fournir les bases factuelles soutenant l’« infraction »[124], tout comme pour d’autres « infractions » de Kalimov et Hamroun[125].
[80] Tout devient passible d’amende. Par exemple, il impose une « amende » pour entrer trop rapidement à vélo dans l’Immeuble, ou encore, pour avoir fixé un rendez-vous à une personne afin de vendre un siège d’auto[126].
[81] De même, il invente des pénalités. Par exemple, pour neuf mois de retard dans le paiement de frais de copropriété de 210 $, il impose des frais, intérêts et charges de 9 675 $. Une facture de pénalités finit par s’élever à 80 835 $, et ce, pour un retard de paiement de 1 890 $[127].
[82] Le Défendeur exige à la demanderesse et aux intervenants de payer ses propres frais extrajudiciaires, avant même la fin du litige et sans aucune pièce justificative[128].
[83] Pour toutes ces « infractions » ou amendes, le Défendeur utilise lorsque possible son pouvoir de publier un préavis d’exercice de droit hypothécaire pour forcer le copropriétaire à payer.
3.9 Refus de procéder à une reddition de compte
[84] Le Défendeur, à titre d’administrateur, refuse de procéder à quelque reddition de compte que ce soit.
[85] Il indique ne répondre à aucune question en dehors des assemblées: “When someone wants to know the details, he should come to the meeting. Or don’t ask me for the details, I’m really tired, frustrated and I’m taking it person… personally”[129].
[86] Toutefois, lors des assemblées, il n’offre aucune réponse aux questions. Par exemple, lorsque Salwa Sadek (unité [4]) lui demande quel pourcentage il a payé lui-même, il lui répond « qu’il ne sait pas par cœur. Il faudra vérifier »[130].
[87] Lorsqu’lrina Borodin (unité [5]), Abdrakhim Kalimov (unité [6]), Sandigheh Aliyazdi (unité [7]) et Ahcene Hamroun (unité [8]) demandent le nom de la compagnie d’assurance et le nom du courtier d’assurance actuel, Maher Balabanian répond qu’il « n’a pas le nom de la compagnie d’assurance avec lui »[131].
[88] Lorsqu’Andrew Jensson (unité [9]) pose plusieurs questions à la fois, Maher Balabanian lui demande de les poser une à une. Il précise que les questions doivent être en relation avec la convention et qu’il ne répondra pas aux autres questions. Il ajoute également que les questions posées, qui sont hors de l’ordre du jour, seront répondues lors de la prochaine assemblée et seront votées à ce moment-là[132].
[89] Puisqu’il s’agit de la première assemblée depuis trois ans, Jensson demande des détails et des justifications pour les frais encourus de 2016 à 2018. Maher Balabanian lui répond qu’en 2017, à la suite d’une inspection, divers travaux ont été effectués sur la bâtisse (travaux sur la façade, le toit et les murs, de travaux d’isolation et de décontamination) et lui précise : « Si vous voulez vérifier les chiffres, il ne tient qu’à vous d’engager un comptable à vos frais, comme il a été mentionné lors de la première rencontre »[133].
[90] Bref, comme le résume bien le Défendeur lui-même en 2016: “I’m not going to answer to anyone. Not now, not in future”[134]. La preuve révèle que déjà en 2016, on peut le prendre au mot.
[91] La correspondance entre certains intervenants et le Défendeur démontre sa volonté de ne rendre compte d’aucun aspect de son administration[135]. À l’intervenant Draghici (unité [3]) qui soumet la possibilité d’envoyer une reddition de compte aux six mois, le Défendeur est clair :
I’m not the slave of the co-owners. That’s the way it is. […] You see how I’m taking it personally? That’s the way it will go.[…]
You like it? Good, you stay. You don’t like it? Just… […] … sell your apartment and go. That’s my answer and I’m not here to slave for any co-owner.[136]
[Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[92] Finalement, Draghici lui propose d’envoyer simplement un courriel aux copropriétaires, ce à quoi, il répond : “ No. That way, I will feel… I will be feeling … inferior that I’m working as a slave to one co-owner because he bought apartment down payment of 10, 15 000 or 20 000. He bought me? No way”[137]. Pour le Défendeur, rendre compte signifie de l’asservissement.
[93] En 2018, certains copropriétaires demandent l’accès à l’état des dettes et des créances de l’indivision, tel que prévu à la convention d’indivision. La simple demande d’obtention de ce document dégénère[138].
[94] Enfin, entre 2016 et 2021, le Défendeur ne tient qu’une seule assemblée générale (2018)[139], alors que la convention prévoit minimalement une convocation annuelle[140].
3.10 Absence d’entretien
[95] À titre d’administrateur, le Défendeur néglige l’entretien de l’Immeuble.
[96] Sa promesse d’un fonds de prévoyance lors de la vente des unités ne s’avère jamais[141]. Lorsqu’un problème survient, c’est la faute d’un copropriétaire. À titre illustratif, quand surviennent des fuites d’eau, il suggère à chacun de vérifier l’unité supérieure, puis, pour celle se situant au dernier étage, il avance alors que les problèmes de fuite et d’infiltration proviennent de la laveuse à linge.
[97] L’experte en bâtiment, Janick Marinier, retient l’état de dégradation avancée de plusieurs composantes de l’Immeuble :
Ce bâtiment est en mauvais état et ses composantes les plus importantes observées le sont également. Ces dernières n’ont clairement pas été remplacées ni réparées de façon significative depuis au moins dix (10) ans.[142] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[98] L’experte fait état de moisissures à plusieurs endroits :
- Le remplacement de la couverture est à prévoir à très court terme (en mauvais état) ;
- La décontamination de l’unité n° 605 doit être entreprise dans les plus brefs délais ;
- La décontamination des matériaux endommagés et moisis dans les cages d’escalier, les unités de logement concernés, les corridors et stationnements doit être prévu rapidement ;[143] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[99] L’intervenant Abdallah (unité [1]) témoigne des moisissures majeures qui prolifèrent dans son unité sans que le Défendeur ait fait quoi que ce soit[144]. L’experte constate ces moisissures:
Lors de ma visite, la présence de moisissures aux murs et aux plafonds de toutes les pièces de la même unité [[1]] était abondante. En l’absence de travaux de correction entrepris à la couverture, les travaux de décontamination de l’unité devront être répétés régulièrement car la moisissure continuera de se former. Il est urgent, pour la santé des occupants et la salubrité du bâtiment, que les correctifs soient entrepris sur la couverture et que le logement soit décontaminé. Tel que discuté à la section 6.1 de mon rapport, la couverture doit être rapidement remplacée au complet et non réparée localement.[145] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[100] La situation est similaire pour l’intervenant Jensson (unité 509)[146].
[101] Le toit n’assure plus aucune fonction d’étanchéité, comme l’explique l’experte :
L’effritement du béton et la corrosion observée m’indiquent une déficience d’étanchéité de la toiture qui perdure depuis plusieurs mois, voire plusieurs années.[147]…
Tout comme les couvertures des appendices, la couverture principale a largement dépassé sa durée de vie utile et doit être remplacée à court terme. À mon avis, cette couverture aurait dû être remplacée il y a plusieurs années. Les réparations que j’ai pu voir n’ont pas été faites par un couvreur professionnel. Des infiltrations d’eau sont imminentes.[148] [Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[102] Ainsi, les infiltrations d’eau dans le bâtiment sont majeures et encore présentes, comme le rapporte l’experte : « Des taches d’eau jonchaient les réparations effectuées à quelques endroits indiquant que des infiltrations sont encore actives »[149]. La plupart des témoins témoignent en ce sens[150]. Alors qu’une image vaut mille mots, notons que plusieurs photos produites en preuve révèlent un visuel dégoutant.
[103] Or, le Défendeur camoufle et masque les infiltrations d’eau, comme le note l’experte. Par exemple, au plafond du corridor du sixième étage, un gypse est posé par-dessus un autre gypse en guise de réparations[151].
[104] Outre les infiltrations d’eau et les problèmes au toit, l’experte est inquiète face à la structure des sous-sols et l’aggravation de la corrosion entre 2013 et 2021[152]. Les balcons en béton se sont dégradés[153]. Elle exprime une autre inquiétude à l’égard de la protection de l’entrée électrique qui a été réalisée par le Défendeur lui-même[154]. L’entretien superficiel est également nul[155]. En somme, tout l’Immeuble est délabré.
3.11 Publication frauduleuse d’une Convention de copropriété
[105] Sa soif de pouvoirs n’étant pas assouvie, le Défendeur utilise ses pouvoirs à titre d’administrateur pour publier frauduleusement une convention de copropriété au registre foncier[156].
[106] En novembre 2015, il convoque une assemblée générale. Sur la convocation, apparaît un point sibyllin : « Présentation des faits de l’arbitrage et des mesures correctives »[157]. Lors de l’assemblée tenue le 12 décembre 2015, le Défendeur présente plutôt des modifications majeures à la convention de copropriété. Lors de cette assemblée, il décrit les modifications comme « non négociable »[158]. Il refuse même de les montrer lorsqu’une personne lui demande de voir les modifications qu’il souhaite apporter à la convention[159].
[107] À la fin de l’assemblée, sans vote notons-le, le Défendeur indique simplement aux copropriétaires présents : « les résolutions seront là, j’attends les signatures une après l’autre, numéro d’appartement avec initiales »[160]. Il sera le seul disposant d’une copie de ses résolutions et les communiquera à la demanderesse et aux intervenants que dans le cadre du présent litige[161].
[108] À la suite de cette assemblée de décembre 2015, le Défendeur entreprend de modifier la convention de copropriété.
[109] En mars 2016, il prépare un nouveau document en vue de prétendre détenir un mandat de la part d’une vingtaine de copropriétaires afin de modifier la convention d’indivision. Or, le mandat se limite à « signer la modification à la convention » de manière à « donner suite aux résolutions adoptées par les copropriétaires lors de l’assemblée en date du 12 décembre 2015 »[162]. Sur la vingtaine de signatures, le Défendeur signe lui-même pour cinq copropriétaires : Arkadi Rubalkin et Ella Gorodetskaya (unité 310), Siarhei Yurchyk (unité 402), l’intervenant Daniel Draghici (unité [3]), l’intervenante Olga Burlacu (unité 301) et George Kyritsis[163] (unité 313).
[110] Quant à la demanderesse[164] (unité 313) et aux intervenants Draghici[165] (unité [3]) et Burlacu[166] (unité 301), les seuls mandats retracés se limitent à voter lors des assemblées générales et non à signer tout acte juridique en leur nom.
[111] Fort de ces pseudo-résolutions et ce pseudo-mandat, le Défendeur signe seul et publie une nouvelle convention d’indivision sur l’Immeuble[167]. Or, la convention publiée ne présente aucune correspondance avec les résolutions adoptées, même à supposer que ces dernières soient valides. Le Défendeur réécrit, modifie et invente les résolutions d’assemblées générales en les incorporant dans le texte de la nouvelle convention[168].
[112] Au procès, Maher Balabanian insiste pour affirmer que cette convention constitue une transaction. Or, le consentement des parties à une transaction doit porter sur tous ses éléments essentiels et il appartient à la partie qui allègue la transaction d’en faire la preuve de manière prépondérante[169].
[113] La demanderesse et les intervenants n’ont jamais consenti à plusieurs éléments essentiels de cette soi-disant transaction. On peut même conclure qu’ils n’auraient jamais signé une telle convention. À cet égard, énumérons quelques clauses inventées et abusives :
- la clause établissant que le Défendeur est « propriétaire de l’ensemble de l’immeuble », alors que les autres parties n’ont qu’un « usage exclusif de leur (sic) quotes-parts[170];
- la clause attribuant un pouvoir unilatéral au Défendeur de partager les frais de conversion en copropriété divise de l’Immeuble, sans obligation de rendre compte[171];
- la clause attribuant le pouvoir au Défendeur de déterminer les frais payables par chaque partie privative[172];
- la clause permettant au Défendeur d’attribuer unilatéralement à l’usage d’un copropriétaire les stationnements intérieurs et extérieurs, les espaces de rangement, le terrain et le toit de l’Immeuble[173];
- la clause imposant automatiquement une « pénalité » à un copropriétaire sur déclaration d’un huissier, d’un agent de la paix ou d’un autre occupant[174];
- la clause conférant le pouvoir au Défendeur d’établir unilatéralement la contribution au fonds de réserve[175];
- les clauses désignant le Défendeur administrateur à vie de même que ses héritiers[176];
- la clause dispensant l’administrateur « de donner des explications et/ou justifier ses décisions »[177];
- la clause imposant un délai de 15 jours pour contester toute décision du Défendeur[178];
- la clause établissant une « amende » contre un copropriétaire en cas de propos diffamatoires, même prononcés par un tiers[179];
- la clause imposant à celui demandant une vérification financière, la seule responsabilité quant au paiement de ces frais[180];
- la clause attribuant au Défendeur une considération de 400 000 $ pour la réalisation du projet de copropriété divise[181];
- la clause imposant à tout copropriétaire d’assumer à lui seul les frais judiciaires et extrajudiciaires d’un arbitrage[182];
- la clause imposant des clauses pénales dans des situations floues[183] ;
- la clause obligeant un copropriétaire à acquitter des frais de copropriété contestés[184];
- la clause imposant un délai de 15 jours pour contester la validité de la convention[185].
[114] Maher Balabanian agit comme s’il était l’unique propriétaire de l’ensemble de l’Immeuble et se considère comme tel. La Convention de 2016 le reflète.
[115] La demanderesse et les intervenants demandent au Tribunal de résilier les conventions d’indivision de 2007 et de 2016.
[116] Une convention d’indivision obéit aux règles usuelles en matière de contrats[186]. Une convention d’indivision se résilie, comme tout contrat, lorsque l’une des parties manque de manière importante à celle-ci[187]. Pour obtenir la résiliation d’un contrat, une partie doit prouver : l’inexécution contractuelle; le caractère substantiel de l’inexécution; et la demeure[188].
[117] L’évaluation de l’inexécution est une question de fait et l’importance du manquement relève de la discrétion du Tribunal[189].
[118] L’article
4.2 Discussion
[119] Les conditions nécessaires à la résiliation des conventions d’indivision sont remplies.
[120] Ici, l’inexécution peut être considérée comme fautive et substantielle. Les nombreuses inexécutions contractuelles du Défendeur à l’égard des conventions d’indivision sont exposées dans la section 3 du présent jugement, aux paragraphes 52 à 114.
[121] Comme le consacre l’alinéa 2 de l’article
[122] Le Défendeur a été mis en demeure contre nombre de ses manquements; au fil des ans, il reçoit 16 mises en demeure[191].
4.2.1 L’annulation et la radiation de la Convention d’indivision de 2016
[123] Outre la résiliation, la Convention de 2016 doit être annulée.
[124] La demanderesse et les intervenants soutiennent que la Convention d’indivision de 2016 est nulle et demandent la radiation de cette Convention publiée le 8 décembre 2016. Le Défendeur a déjà acquiescé à cette conclusion[192]. De plus, quatre motifs justifient de prononcer la nullité de cette convention. Le Tribunal en ordonnera l’annulation et la radiation.
[125] Premièrement, la publication de la Convention de 2016 a été faite frauduleusement[193]. Le Défendeur a simplement rédigé une convention de copropriété et l’a publiée sans égard aux résolutions adoptées lors de l’assemblée des copropriétaires.
[126] Deuxièmement, selon la convention alors en vigueur, les modifications à apporter à la convention de copropriété devaient être incluses dans la convocation de l’assemblée générale[194]. Or, l’avis de convocation ne contenait aucun projet de modification de la convention[195]. Même lors de l’assemblée, lorsque l’intervenant Sadek (unité [4]) demande une copie des documents, le Défendeur refuse[196]. L’assemblée ne pouvait donc adopter validement des modifications à la convention de copropriété.
[127] Troisièmement, au moment de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, le Défendeur a un solde impayé de frais de copropriété. En vertu de la convention alors en vigueur, il ne peut donc voter lors de l’assemblée[197]. Ce non-paiement par le Défendeur a déjà été tranché en arbitrage[198]. Selon la décision de l’arbitre, le Défendeur devait payer environ 183 402 $ de frais de copropriété en 2015 alors qu’il n’en avait payé que 123 978 $[199]. Le tableau établissant ces chiffres, préparé par un Intervenant, a été jugé fiable par l’arbitre[200].
[128] Quatrièmement, aucun vote sur la Convention de 2016 n’a été tenu lors de l’assemblée[201]. Le Défendeur indique d’abord que les résolutions ne sont pas négociables : « This is the way it is going to be. You take it or leave it. Celui qui n’est pas content, il est capable de remettre son logement et le vendre à n’importe qui »[202]. Plus tard, le Défendeur précise: « qu’est-ce que je parle jusqu’à maintenant, là, c’est non négociable »[203]. Le Défendeur ajoute : « Tout à l’heure j’ai dit, en général, pas de négociation parce que je ne suis pas dans la meilleure l’humeur de faire des négociations »[204]. Ensuite, le Défendeur ne requiert pas de vote, mais indique simplement: « les résolutions seront là, j’attends les signatures une après l’autre, numéro d’appartement avec initiales »[205]. Finalement, aucun vote n’est tenu lors de l’assemblée[206].
[129] Au fil des ans, la demanderesse et les intervenants voient la valeur de leur unité se déprécier, jusqu’à s’anéantir. Ce pourquoi, ils réclament une indemnisation pour cette perte de valeur.
5.1 L’indemnisation pour la valeur des unités
[130] Les manquements contractuels du Défendeur ont réduit à néant la valeur des unités de la demanderesse et des intervenants. Les copropriétaires sont incapables de vendre. Plusieurs ont tenté de le faire, sans succès[207]. Ils n’ont aucun moyen de vendre leur unité à des tiers du fait que le défendeur n’acquitte pas les taxes et les assurances de l’indivision ; leur impose des pénalités lorsqu’ils veulent quitter ; et il utilise sa situation de copropriétaire pour s’enrichir au détriment des autres copropriétaires. De plus, le comportement abusif et persistant du Défendeur les obligerait à divulguer ce vice à tout acheteur, lequel devrait être informé :
- qu’il subira du harcèlement;
- que le Défendeur lui imposera des frais de copropriété inéquitables;
- qu’il sera sujet à des amendes arbitraires imposées par le Défendeur;
- que le Défendeur n’a plus l’intention de convertir l’immeuble en copropriété divise;
- qu’il ne recevra aucune reddition de compte de la gestion de l’Immeuble;
- que l’administrateur n’a pas l’intention d’entretenir l’Immeuble.
[131] On ne peut s’étonner qu’aucune vente ne soit possible. D’ailleurs, depuis 2016, aucune unité n’a été vendue à un tiers (autre que Maher Balabanian) par quiconque dans l’Immeuble[208].
[132] Quant à l’offre de ce dernier de les racheter en 2020, elle était inappropriée. Notamment, elle visait une retenue de 20 000 $ et exigeait que les unités soient libres de toute occupation, de sorte que des copropriétaires auraient dû illégalement mettre dehors leurs locataires.
[133] La demanderesse et les intervenants doivent être indemnisés par le Défendeur pour la valeur des unités. En vertu de l’article
5.2 Le quantum
[134] L’experte en évaluation immobilière, Mylène Robert, évalue quelle aurait dû être la valeur des unités sans le comportement abusif du Défendeur. Elle considère alors les unités d’habitation comme étant situées dans un immeuble libre de toutes déficiences causées par le manque d’entretien de l’Immeuble et la négligence de l’indivisaire majoritaire[209].
[135] D’ailleurs, au moment de l’achat, l’Immeuble ne présente aucun déficit d’entretien visible[210]. Ainsi, en date de la demande de partage judiciaire (17 février 2020), les unités de la demanderesse et des intervenants auraient dû valoir 4 014 000 $[211].
[136] N’eût été du stratagème du Défendeur, de sa négligence dans l’administration de l’Immeuble et de son comportement abusif, la demanderesse et les intervenants auraient pu vendre leurs unités à ce prix.
[137] La demanderesse et les intervenants demandent donc de condamner le Défendeur à leur verser cette somme, ce à quoi le Tribunal conclura. Ils proposent d’y déduire les sommes qu’ils recevront du partage de l’Immeuble afin d’éviter une double indemnisation. Il s’agit d’une proposition raisonnable et qui apparaît la plus juste et équitable pour toutes les parties.
[138] L’évaluation du préjudice n’est pas toujours simple. Toutefois, les difficultés ou le défi que présente l’exercice d’évaluation ne justifient pas la mise à l’écart de l’idéal à atteindre, soit la restitution intégrale[212]. L’incertitude du dommage en elle-même se distingue de celle découlant de la difficulté à le mesurer exactement[213]. Compte tenu de la difficulté à atteindre la précision mathématique, l’objectif est de parvenir à une indemnité juste et raisonnable, eu égard à toutes les circonstances[214]. Comme l’enseigne la Cour d’appel, les juges des tribunaux de première instance doivent établir le quantum des dommages en faisant appel à une certaine approximation et un certain degré d’appréciation en usant de leur discrétion[215]. Tout en gardant à l’esprit ce principe d’évaluation du quantum, le Tribunal estime que la méthode de calcul que la demanderesse et les intervenants proposent est la plus juste et raisonnable eu égard à toutes les circonstances en l’espèce.
6.1 Principes juridiques concernant la fin de l’indivision
[140] L’article
1030. Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable.
[Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[141] Le principe selon lequel « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » est d’ordre public[216], duquel découle le droit pour un indivisaire de mettre fin à l’indivision. Cette disposition d’ordre public a pour but d’assurer une protection aux indivisaires qui ne souhaitent plus demeurer dans une situation indivise[217].
[142] L’indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation[218]. Lorsque les indivisaires ne sont pas d’accord pour partager l’indivision, celui ou ceux qui désirent mettre fin à l’indivision peuvent recourir à une demande en partage[219].
[143] Le droit au partage est d'ordre public[220]. Le partage a pour but de mettre fin à la situation juridique d’indivision. La recherche de la fin d’une situation juridique d’indivision constitue d’ailleurs le droit le plus important des copropriétaires indivis[221]. Par ailleurs, un copropriétaire peut demander le partage et la fin de l’indivision sans qu’aucune justification ou motif ne soit requis[222]. Le partage peut toujours être provoqué[223].
[144] Les indivisaires ont l’obligation de subir le partage[224]. L’obligation de consentir à une demande en partage est la contrepartie du droit de tout indivisaire de mettre fin à la copropriété du bien détenu. Le partage est un droit qui contraint le ou les copropriétaires qui y sont soumis, à diviser l’objet du droit ou à désintéresser l’indivisaire qui a provoqué le partage[225].
6.2 Discussion
[145] Selon l’article
[146] Les demandeurs sont donc en droit de demander le partage. C’est leur droit le plus strict de ne pas vouloir demeurer dans l’indivision plus longtemps.
[147] Par ailleurs, le Défendeur a acquiescé à la fin de l’indivision[227]. Or, un acquiescement partiel, même refusé, lie la partie qui l’a faite lors du procès au fond[228].
[148] Lorsqu’un des indivisaires demande à mettre fin à l’indivision, le Tribunal ne peut qu’ordonner soit le partage en nature, soit la vente du bien[229]. Lorsque le partage en nature s’avère impossible, ou si le bien ne peut être commodément partagé, la vente doit être envisagée[230]. Puisqu’il s’avère impossible de procéder au partage en nature de l’Immeuble, le Tribunal ordonnera sa vente.
6.3 Modalités de partage du bien indivis
[149] Le Tribunal qui accueille la demande en partage et ordonne la vente du bien, en détermine les modalités qui lui apparaissent les plus appropriées. Il bénéficie à cet effet d’un pouvoir discrétionnaire étendu[231].
[150] L’article
[151] Entre ces possibilités, lorsque les parties ne s’entendent pas, le Tribunal doit privilégier un mode de vente qui assure l’équité et la transparence[232], dans un délai qui soit mutuellement avantageux pour les parties[233], et suivant la méthode la plus simple, la moins coûteuse et la plus appropriée[234].
[152] La demanderesse et les intervenants proposent de nommer un huissier de justice responsable de procéder à la vente de gré à gré au nom des copropriétaires. Ce dernier serait responsable d’embaucher un courtier immobilier si nécessaire. Il s’agit du mode de vente le plus approprié en l’espèce.
[153] Concernant la recherche par le Tribunal du montant de mise à prix le plus approprié possible dans un contexte de vente d’un immeuble, plusieurs facteurs peuvent être pris en compte. La fixation de la mise à prix doit être fondée sur des données valables, précises et réelles[235]. La détermination de la valeur d’un immeuble est une question de fait[236].
[154] La demanderesse et les intervenants proposent d’encadrer le mandat de l’huissier en fixant la mise à prix initiale à 75 % de la valeur marchande actuelle de l’Immeuble (13 500 000 $)[237], soit 10 125 000 $.
[155] Le Tribunal fixera la mise à prix de vente à ce montant. Il s’agit d’un juste équilibre entre un prix de vente le plus haut possible et équitable dans les circonstances et la préoccupation du Tribunal que le prix ne soit pas si élevé qu’il empêche pour cette seule raison une vente dans des délais raisonnables.
[156] Le produit de la vente doit ensuite être partagé en tenant compte de la part respective de chaque indivisaire et investissement dans le bien[238]. À cet égard, afin d’éviter toute double indemnisation, le montant reçu du partage de l’Immeuble sera réduit du montant octroyé pour la perte de valeur de leur unité[239].
[157] Afin d’éviter que le Défendeur interfère avec le processus de vente, il sera ordonné que l’acheteur potentiel dépose en totalité la valeur de son offre, notamment avec une lettre de crédit bancaire, auprès de l’officier de justice, lequel préparera un état de collocation, visant à reconnaître les droits des créanciers légitimes.
[158] Enfin, plus le conflit entre les parties est intense, plus l'ordonnance doit être détaillée afin de réduire les doutes et les litiges postérieurs à la décision[240]. Néanmoins, il sera permis à l’huissier de justice chargé de la vente de s’adresser à la Cour afin de requérir des ordonnances modificatives ou additionnelles qu’il estimerait nécessaires afin de favoriser, réaliser et compléter la vente. Le Tribunal réservera ainsi aux parties, incluant l’huissier de justice, le droit d’obtenir de nouvelles instructions advenant que la vente ne puisse être effectuée aux conditions ordonnées.
[159] Les Demandeurs avancent que le Tribunal doit conclure son jugement en le déclarant partiellement exécutoire nonobstant appel, en ce qui a trait à certaines conclusions, soit celles sur l’indivision et celles sur l’indemnisation pour la perte de valeur de leur unité. Ils plaident la nécessité d’une telle ordonnance d’exécution provisoire pour deux raisons : (1) pour mettre fin au préjudice irréparable de certains résidants; et (2) pour sauvegarder l’Immeuble.
[160] L’article
[161] En vertu de l’article
[162] Il s’agit d’une exception au principe général énoncé à l’article
[163] L’exécution provisoire d’une condamnation monétaire est exceptionnelle. Cela s’explique par les difficultés rattachées à la récupération de sommes déjà versées. La partie appelante qui réussit en appel peut devoir intenter une autre procédure judiciaire pour récupérer les sommes versées en exécution d’un jugement infirmé[245]. De plus, l’intérêt et l’indemnité additionnelle[246], qui s’accroissent, compensent habituellement le préjudice résultant du délai de paiement provoqué par un appel qui est éventuellement rejeté[247].
[164] L’exécution provisoire d’une condamnation pécuniaire est ordonnée lorsque l’appel cause un préjudice particulier, soit un préjudice allant au‑delà de celui que compense normalement l’accumulation de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle[248]. Cela peut être le cas, par exemple, lorsque le bénéficiaire de l’exécution provisoire risque la faillite aux mains d’un appelant aux moyens illimités[249]; lorsque l’appel participe à une tentative d’épuiser financièrement l’intimé ou si celui-ci a besoin du montant pour subvenir à ses besoins essentiels[250]; ou autre raison sérieuse[251], tel le risque d’insuffisance de moyens financiers[252]. Une ordonnance d’exécution provisoire d’une condamnation monétaire demeure possible lorsqu'un besoin de fonds est démontré[253].
7.2 Discussion
[165] Ici, plusieurs circonstances exceptionnelles rendent impératif que l’on déroge au principe général de l’article
[166] En l’espèce, la demande d’ordonner l’exécution provisoire est supportée par plusieurs allégations et par une preuve imposante de faits précis, clairs et concrets faisant voir qu’un appel, le cas échéant, du présent jugement risquerait de causer un préjudice sérieux, voire irréparable à la demanderesse et aux intervenants. Dans les circonstances de cette affaire, les critères pour une ordonnance d’exécution provisoire sont plus que satisfaits.
7.2.1 Préjudice sérieux et/ou irréparable de vivre dans l’Immeuble
[167] Premièrement, certains intervenants subissent un préjudice sérieux, voire irréparable, de devoir résider dans l’Immeuble. La demanderesse et plusieurs intervenants tentent depuis 2016 de quitter l’Immeuble. Certains doivent vivre au quotidien dans un immeuble aux prises avec des moisissures au péril de leur santé ou doivent imposer cette situation à leurs enfants[254]. La plupart sont victimes de harcèlement[255].
[168] Certains intervenants n’ont pas les moyens financiers de louer un autre logement ou d’acheter une autre propriété pour habiter en attendant la fin du litige. Sans le partage de l’Immeuble et l’obtention de la juste indemnisation pour la valeur de leur unité, ces intervenants continueront à être prisonniers de l’Immeuble pour encore des années[256].
[169] Ils ne peuvent vivre paisiblement sans quitter l’indivision avec la part qui leur est due. L’exécution provisoire est nécessaire puisque l’indivision est devenue intolérable et présente des risques pour les indivisaires dont certains sont incapables, sans quitter l’Immeuble, de vivre paisiblement au quotidien.
7.2.2 Préjudice irréparable à l’Immeuble
[170] Deuxièmement, la non-exécution du jugement durant une procédure d’appel mettrait irrémédiablement à risque l’Immeuble.
[171] Le comportement du Défendeur démontre qu’il n’hésite pas à le mettre à risque. Par exemple, la lecture de la demande de séquestre dresse un portrait de son comportement délétère face à l’Immeuble durant l’instance[257].
[172] De façon plus détaillée, notons son refus de respecter des ordonnances de paiement prioritaire des assurances et des taxes sur l’Immeuble[258]; sa participation au sabotage de l’administration provisoire; ses entraves à l’exécution du mandat de Gestactif inc. nommée par la Cour [259]; sa cessation de paiement, à deux reprises (automne 2021 et été 2022), de ses frais de copropriété, malgré les ordonnances de la Cour[260]; et sans compter ses manœuvres pour divertir ses revenus et ses actifs dans l’objectif d’éviter une exécution forcée pour payer ses frais de copropriété[261].
[173] Tout laisse envisager que le Défendeur pourrait à nouveau cesser le paiement de ses frais de copropriété et continuer le divertissement de ses actifs pour éviter l’exécution forcée d’un éventuel jugement. Soulignons que l’insolvabilité volontaire constitue un motif d’exécution provisoire[262].
[174] Également, la vente d’un immeuble nonobstant appel est indiquée lorsque l’immeuble est à risque[263].
[175] En l’espèce, l’administration provisoire[264] doit pouvoir se terminer le plus rapidement possible. Le moindre évènement demandant de la collaboration dans l’Immeuble dégénère en raison du comportement du Défendeur de contester tout sans distinction. Constitue un bel exemple de cela, la correspondance épistolaire sur ce qu’occasionne la volonté de l’administratrice provisoire de dépenser 4236 $ pour changer le panneau incendie de l’Immeuble pour la sécurité de ceux qui y résident[265]. Même une question de sécurité ne fait pas obstacle à l’utilisation de sophismes et d’arguments fallacieux pour empêcher le remplacement du panneau.
[176] De plus, les représentants de l’administratrice provisoire font l’objet d’invectives de la part des défendeurs à chacune de leurs visites dans l’Immeuble si bien que la police doit être avertie de leur venue. Les défendeurs s’immiscent dans les relations avec les fournisseurs de l’administratrice provisoire, comme l’illustre, à titre d’exemple, une vidéo prise lors de la visite d’un fournisseur de protection incendie[266]. Par ailleurs, les défendeurs ont entrepris des poursuites contre l’administratrice provisoire dans l’objectif de la décourager d’administrer l’Immeuble[267].
[177] Il existe un risque réel que le comportement dévastateur des défendeurs s’aggrave de manière à mettre irrémédiablement en péril l’Immeuble. Chaque semaine qui passe accentue les problèmes de l’Immeuble qui ne cesse de se détériorer. L’exécution provisoire est nécessaire afin d’éviter sa perte.
7.2.3 Conclusion
[178] En conclusion, il y a urgence de mettre fin à l’indivision. Conséquemment, le Tribunal ordonnera l’exécution nonobstant appel des conclusions visant la fin de l’indivision et celles visant l’indemnisation de la valeur des unités. Advenant qu’un appel infirme le présent jugement, la demanderesse et les intervenants devront restituer l’argent reçu, mais entre temps, ils auront pu se reloger.
[179] Outre la perte de valeur des unités, le Défendeur a aussi causé à la demanderesse et aux intervenants d’autres dommages pécuniaires pour lesquels ils demandent à être indemnisés. Ces dommages découlent de la mauvaise gestion du Défendeur et de l’appropriation de fonds. À cela s’ajoute, pour la demanderesse et certains intervenants, la perte de revenus locatifs.
8.1 Mauvaise gestion et appropriation de fonds
8.1.1 Dépenses judiciaires personnelles
[180] Le Défendeur s’est approprié des sommes de l’indivision pour des dépenses judiciaires personnelles. Entre 2018 et 2021, il dépense 337 479 $ en frais extrajudiciaires en provenance des fonds de l’indivision[268]. Seuls trois litiges ont eu cours durant cette période : l’arbitrage Paradis #2 ; l’arbitrage Lettre ; et le présent litige[269]. Dans les deux premiers cas, les arbitres ont déjà tranché que le Défendeur y était partie à titre personnel, et non comme représentant de l’indivision[270]. Quant au présent litige, le Tribunal conclut dans le même sens; le Défendeur ne défend aucun intérêt commun de l’indivision, au contraire.
8.1.2 Intérêts sur les taxes municipales et scolaires
[181] En redirigeant l’argent de l’indivision vers le paiement de ses honoraires extrajudiciaires personnels, le Défendeur a privé l’indivision des sommes requises pour acquitter les taxes municipales et scolaires. N’eût été de la dilapidation des fonds de l’indivision, cette dernière aurait été en mesure d’acquitter les taxes[271].
[182] Pour les années 2018 à 2021, pendant lesquelles le Défendeur agit comme administrateur, l’indivision paie inutilement plusieurs dizaines de milliers de dollars en intérêts de taxes foncières. De 2019 à 2021, les intérêts payés sur les taxes municipales s’élèvent à 80 123,29 $[272]. De 2018 à 2021, les intérêts payés sur les taxes scolaires totalisent 4 675,53 $[273].
[183] Le Défendeur a même été mis en demeure de cesser le sous-financement de l’indivision qui avait pour effet de retarder le paiement complet des taxes[274].
[184] Les intérêts sur les taxes foncières constituent des dépenses dues uniquement à la négligence du Défendeur.
8.1.3 Assurance
[185] Au cours des dernières années, une augmentation importante du coût de l’assurance de l’indivision survient en raison des gestes commis par le Défendeur.
[186] Antérieurement à 2020, la prime d’assurance pour l’Immeuble varie peu et elle est somme toute raisonnable. Par exemple, elle s’établit à 23 628 $ en 2015[275]; 21 234 $ en 2016[276]; 15 161 $ en 2017[277]; 26 848 $ en 2018[278]; 8 649 $ en 2019[279]; et à 17 159 $ en 2020[280].
[187] En décembre 2020, le Défendeur cesse d’assurer l’Immeuble[281]. En raison de la période de non-couverture d’assurance, l’administrateur provisoire réussit à assurer de nouveau l’Immeuble mais en payant 71 519 $[282]. Cette surcharge n’est due qu’au comportement négligent du Défendeur.
[188] À titre de dépenses non justifiées, la demanderesse et les intervenants proposent d’utiliser la différence entre le montant payé en 2021 (71 519 $) et le montant le plus élevé payé durant les six années précédentes (26 848 $ en 2018), soit : 44 671 $. Le Tribunal estime que la proposition est la plus juste et raisonnable eu égard à toutes les circonstances en l’espèce, malgré une certaine approximation[283].
[189] La demanderesse et trois intervenants ont été forcés de ne plus louer leur unité en raison du comportement du Défendeur.
[190] La demanderesse (unité 313) l’a fait en raison du refus du Défendeur de corriger la plomberie, des risques légaux qu’elle encourait à louer l’unité et du harcèlement que pourraient subir ses locataires[284].
[191] L’intervenant Azorsky (unité 309) a dû quitter son unité en raison du climat qui y était invivable[285].
[192] Les intervenants Yakimenko et Kudrina (unité 509) ont appris qu’en raison de leur refus de céder leur droit de vote aux assemblées de copropriété, le Défendeur n’autoriserait aucune location de leur unité[286].
[193] Les intervenants Jensson et Tchaparian (unité [9]) ont subi un harcèlement judiciaire important en 2014 et 2015 de sorte qu’ils ont dû laisser leur unité vacante pour éviter tout problème avec l’administration[287].
[194] Les réclamations pour les pertes locatives sont raisonnables, d’autant plus qu’elles se limitent à la période antérieure à l’administration provisoire ordonnée par la Cour en avril 2021.
[195] Le Défendeur doit être condamné à indemniser la perte de valeur locative qu’il a causée, soit :
a. Sept mois d’inoccupation (d’octobre 2020 à avril 2021 inclusivement) pour l’intervenant Azorsky pour une valeur locative mensuelle de 825 $, soit 5 775 $;
b. Sept mois d’inoccupation (d’octobre 2020 à avril 2021 inclusivement) pour la demanderesse pour une valeur locative mensuelle de 750 $, soit 5 250 $;
c. Sept mois d’inoccupation pour les intervenants Jensson et Tchaparian (du 1er octobre 2014 au 30 avril 2015) pour une valeur locative mensuelle de 1 050 $[288], soit 7350 $;
d. Trente-trois mois d’inoccupation pour les intervenants Yakimenko et Kudrina d’août 2018 à avril 2021) pour une valeur locative mensuelle de 825 $, soit 27 225 $.
[196] Dans le cas de la demanderesse (unité 313) et des intervenants Azorsky (unité 309), Yakimenko et Kudrina (unité 509), la réclamation est basée sur la valeur locative identifiée dans le rapport d’expertise pour un logement similaire[289]. Dans les cas des intervenants Jensson et Tchaparian (unité [9]), la valeur du loyer est basée sur le dernier loyer payé à l’époque[290].
8.3 Conclusion
[197] Le total des charges communes encourues par la négligence du Défendeur se détaille comme suit :
Charges communes | Année | Montant |
2021 | 44 671 $ | |
Dépenses judiciaires personnelles | 2018 2019 2020 2021 | 74 811 $ 78 910 $ 103 758 $ 80 000 $ |
Intérêts sur les taxes municipales | 2019 2020 2021 | 20 052,18 $ 32 152,55 $ 27 918,56 $ |
Intérêts sur les taxes scolaires | 2018 2019 2020 2021 | 1 218,91 $ 2 265,66 $ 1 117,39 $ 73,57 $ |
Total |
| 466 948,82 $ |
[198] Pour la demanderesse et chaque Intervenant, le préjudice doit se calculer selon sa quote-part dans l’indivision. La répartition des charges communes encourues est la suivante, à laquelle s’ajoute une perte locative pour certains :
Demanderesse et Intervenants | Part (%) applicable aux charges communes de 466 948,82 $ | Perte locative | Total |
Adnan Abdallah Sedigheh Aliyazdi Ali Allouche Nikolai Azorsky Julie Boucher Olga Berlacu Daniel Draghici Gestion George Krytsis inc. Ahcene Hamroun Azzeddine Heumissi Lilia Iacovlev Andrew Jensson et Alice Tchaparian Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov Sinan Mehmedov Salwa Sadek Nurten Halilova Souleymanova et Semran Hasanova Mehmedova Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian Clarisse Umurerwa Sergey Yakimenko et Irina Kurdina
| 1,1267% 0,6563% 0,64047% 0,7665% 0,724% 0,6836% 0,9049% 0,6245% 0,9557% 0,67% 0,7787% 1,0903% 1,1037% 1,6013% 0,6631% 1,1387%
1,0736% 0,8292% 0,7743% |
5775 $
5250$
7350$
27 225 $ | 5 261,11 $ 3 064,59 $ 2 823,64 $ 9 354,16 $ 3 380,71 $ 3 192,06 $ 4 225,42 $ 8 166,10 $ 4 462,63 $ 3 128,56 $ 3 636,13 $ 12 441,14 $ 5 153,71 $ 7 477,25 $ 3 096,34 $ 5 317,15 $
5 013,16 $ 3 871,94 $ 30 840,58 $ |
[199] Maher Balabanian doit verser à chacun de ces copropriétaires, la somme totale indiquée dans le tableau précédent. S’ajoutent à ces sommes, les intérêts légaux et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
[200] La demanderesse et les intervenants réclament des dommages moraux pour le stress et les troubles et inconvénients causés par les Défendeurs. Ils réclament 40 000 $ pour chaque cellule familiale vivant dans une même unité, pour un total de 760 000 $.
[201] En vertu du régime général de la responsabilité civile prévu au Code civil du Québec, toute personne est responsable de ses actions et peut commettre une faute extracontractuelle si son comportement ne correspond pas à ce qu’une personne objectivement prudente et diligente ferait si elle était placée dans les mêmes circonstances[291]. Le critère d’appréciation est objectif.
[202] Les préjudices allégués doivent être certains, constituer une suite immédiate et directe de la faute alléguée et leur valeur doit être démontrée[292]. Lorsqu’une partie réclame des dommages non pécuniaires tels que pour le stress, les troubles et les inconvénients subis, elle doit démontrer qu’il s’agit d’une situation plus sérieuse que les désagréments, la contrariété, l’anxiété ou la crainte habituellement vécue dans le contexte[293], c’est-à-dire ici dans le contexte d’une relation de copropriétaires.
[203] L’établissement du montant constitue un exercice qui ne peut qu’être imparfait puisqu’une somme d’argent ne peut compenser entièrement les désagréments vécus[294]. L’établissement du montant des dommages‑intérêts non pécuniaires peut se faire en combinant diverses approches: conceptuelle, personnelle et fonctionnelle. En plus d’appliquer ces approches, la Cour suprême du Canada enseigne que les tribunaux appelés à fixer le montant des dommages-intérêts non pécuniaires doivent comparer l’affaire dont ils sont saisis à d’autres affaires analogues[295].
9.2 Discussion
[204] La preuve est éloquente sur ce qu’ont vécu et vivent encore la demanderesse et les intervenants.
[205] Ils sont prisonniers de l’Immeuble. Ils doivent conserver une unité de copropriété contre leur gré ou, pire, y vivre dans des conditions inacceptables. Certains sont exposés depuis de nombreuses années à une action de prise en paiement hypothécaire, les mettant sous menace d’être mis à la rue à tout moment. Le Défendeur ne s’est d’ailleurs pas gêné pour tenter de le faire[296].
[206] De plus, les Défendeurs harcèlent la demanderesse et les intervenants.
[207] Jean Balabanian crie et suit toute personne se trouvant dans les espaces communs. Il empêche même des intervenants d’entrer dans l’Immeuble[297]. Il espionne aux portes[298]. Il se sert d’un système de caméras pour mettre en œuvre son espionnage et son harcèlement auprès des copropriétaires[299]. Quant à Maher Balabanian, lorsque questionné par Andrew Jensson à savoir s’il filme tout le monde dans l’Immeuble, il ne le nie pas[300].
[208] Les Défendeurs utilisent un vocabulaire diffamatoire en public pour désigner la demanderesse et les intervenants. À titre d’exemple, le Tribunal reproduit ici quelques-uns des propos des frères Balabanian enregistrés depuis 2018:
- Andrew Jensson (unité [9]) est fréquemment appelé « Mr. Evil » ou « Mr. Evil Liar » par Maher Balabanian[301]. Jean Balabanian utilise la même épithète: « You are evil! », « Go out, Mr. Evil. Go out! »[302]; « Liar », « Mr. Liar », « A lie, and a lie, and a lie», « big liar »[303].
- Jean Balabanian associe l’intervenant Ahcene Harmoun (unité [8]) à une organisation terroriste: « And this guy [Ahcene Hamroun] is Al-Qaeda. He once threatened me. He says all the infidels must be killed. This guy is Al-Qaeda. Ce gars-là est Al-Qaeda, vous savez? Al-Qaeda. Ici, vous avez Al-Qaeda »[304]. Il fait de même avec l’avocat de la Demanderesse et des intervenants[305].
- Jean Balabanian traite la demanderesse et les intervenants de « thugs », « crook » ou « thief »[306].
- Jean Balabanian traite fréquemment Julie Boucher de « pute » et dit à Nicolas Delnero que sa conjointe, Olga Burlacu, est une prostituée de la rue Crescent[307].
[209] Jean Balabanian s’immisce dans les relations avec les locataires de la demanderesse et des intervenants[308]. Divers éléments de preuve démontrent que le comportement de Jean Balabanian est tout à fait inapproprié et vexatoire[309].
[210] Le Défendeur et Jean Balabanian ont fréquemment été sommés que ce dernier cesse de s’adresser à la demanderesse et aux intervenants, sans qu’une modification du comportement n’ait lieu[310].
[211] Bien que la liste des propos insultants de Maher et Jean Balabanian soit longue, la quantité des insultes ne choque pas autant que leur caractère vil et odieux. La majorité des insultes proférées par eux n’ont rien à voir avec l’indivision ou avec de soi-disant problèmes de non-paiement de frais dont ils se plaignent. Ils s’attaquent plutôt aux copropriétaires eux-mêmes.
[212] Le visionnement de différentes scènes captées par vidéos rend étonnant que personne n’ait à l’usure sorti de ses gonds face aux gestes de provocation des défendeurs et à leur façon de s’exprimer et d’insulter. Les assauts verbaux de Jean Balabanian durent parfois de longues minutes sans répit, et ce, malgré le silence de ses interlocuteurs.
[213] L’intervenant Hamroun résume en deux mots la vie dans l’Immeuble : un cauchemar et un calvaire.
[214] Un des buts visés par les frères Balabanian est clair: rendre la vie de la demanderesse et des intervenants tellement intolérable qu’ils décideront de quitter l’Immeuble.
[215] Les frères Balabanian n’expriment aucun remords. Au contraire, durant l’audition, ils continuent à adresser des propos injurieux. Maher Balabanian en profère également envers l’administrateur provisoire en le qualifiant de bandit et voleur.
[216] Il s’avère difficile de chiffrer les dommages qui résultent de plusieurs atteintes. Cet exercice discrétionnaire se base sur la comparaison avec d’autres cas. Bien que la jurisprudence soit abondante, chaque cas est cependant unique.
[217] En raison des nombreux troubles et inconvénients subis, de la détérioration de leur vie et des innombrables attaques des Défendeurs, le montant de 40 000 $ est approprié pour compenser le préjudice moral subi par la demanderesse et les intervenants. Le montant se justifie à la lumière de la revue des autorités jurisprudentielles soumises[311].
[218] Les parties ont convenu d’appliquer la preuve soumise devant le Tribunal à tous, la demanderesse et l’ensemble des intervenants, nonobstant que certains ne témoignent pas[312].
[219] À cet égard, rappelons la règle selon laquelle les témoignages se pèsent et ne se comptent pas[313]. Le témoignage de tous pour les fins d’établir la quantification des dommages et en particulier des dommages non pécuniaires et le lien causé entre ceux-ci et les fautes alléguées n’est pas utile en l’espèce. Par ailleurs, de tels témoignages auraient contrevenu aux principes directeurs de la procédure, dont celui de la proportionnalité.
[220] La preuve par présomptions s'avère dans les circonstances le moyen de preuve par excellence pour établir l'existence du préjudice subi par tous les intervenants. La preuve d’un préjudice moral peut résulter d’une preuve par présomptions graves, précises et concordantes[314]. L'ensemble de la preuve révèle suffisamment de faits pour en inférer qu'il existe des présomptions graves, précises et concordantes[315] que tous les intervenants ont subi un préjudice similaire admissible à réparation.
[221] Tenant compte de l’ensemble des circonstances, le Tribunal est d’avis qu’un montant de 40 000 $ à titre de dommages non pécuniaires constitue une indemnité adéquate pour la demanderesse et chaque intervenant. Les Défendeurs seront condamnés à payer solidairement[316] puisqu’il s’agit d’une obligation extracontractuelle de réparer le préjudice causé à autrui par la faute de deux personnes[317].
[222] La demanderesse et les intervenants réclament aussi 40 000 $ chacun à titre de dommages punitifs pour les atteintes illicites et intentionnelles à plusieurs de leurs droits et libertés. Leur réclamation ne vise que Maher Balabanian; d’ailleurs une condamnation à des dommages punitifs ne se prête pas à une solidarité[318].
10.1 Principes juridiques
[223] En droit québécois, l’article
[224] Bien qu’une atteinte illicite soit le résultat d’un comportement fautif qui viole un droit protégé par la Charte québécoise, c’est le résultat de ce comportement qui doit être intentionnel. L'auteur de cette atteinte doit avoir voulu les conséquences que son comportement fautif produira[323]. L’auteur de l’atteinte illicite doit avoir un état d’esprit qui dénote un désir de causer les conséquences de sa conduite ou il doit agir en toute connaissance des conséquences immédiates et naturelles ou au moins extrêmement probables de sa conduite[324].
[225] Les dommages-intérêts punitifs se distinguent des dommages-intérêts compensatoires[325]. Leur but n’est pas de réparer le préjudice[326]. Ils sont utilisés à trois fins : la prévention, la dissuasion (particulière et générale) et la dénonciation des actes particulièrement répréhensibles dans l’opinion de la justice[327].
[226] Les dommages punitifs ont principalement une fonction préventive, mais ils peuvent aussi jouer un rôle de dénonciation sociale ou viser la punition dans certaines circonstances[328]. À ce sujet, la Cour suprême du Canada enseigne ainsi les divers objectifs poursuivis par l’octroi de dommages punitifs :
[155] L’article
[Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[227] Le premier alinéa de l’article
[228] Le deuxième alinéa de l’article
[229] Enfin, vu leur nature, les dommages punitifs sont majorés des intérêts et d’une indemnité additionnelle qu’à compter du jugement[332].
10.2 Discussion
[230] Pour déterminer le quantum des dommages punitifs qui s’impose en l’espèce, examinons quelques critères.
10.2.1 La gravité de la faute
[231] Parmi les facteurs à prendre en considération, la gravité de la faute est le plus important[333]. Ici, les fautes reprochées sont graves. L’échafaudage d’un stratagème destiné à spolier les copropriétaires s’étale sur plusieurs années.
[232] Les fautes exposées tout au long des pages précédentes révèlent un comportement volontaire destiné à enfreindre : le droit à la jouissance paisible et à la libre disposition des biens[334] ; le droit à l’honneur et à la réputation de plusieurs intervenants[335] ; et le droit à la vie privée[336]. Au surplus, alors que la demeure est inviolable[337], le Défendeur tolère un système de caméras dans l’Immeuble destiné à espionner les intervenants[338].
[233] Les atteintes à la liberté de mouvement, tout comme celles à la vie privée, ne doivent pas être banalisées[339].
[234] Le fait de volontairement empêcher une personne de vendre sa propriété constitue une violation à la libre jouissance de ses biens et entraîne l’obligation de verser des dommages punitifs[340]. Également, la publication sans fondement de préavis d’exercice sur les biens d’une personne constitue une atteinte à la libre jouissance des biens[341]. Uniquement pour la publication d’un préavis d’exercice malintentionné à une seule personne, un fautif a déjà été condamné en 2016 à 10 000 $ de dommages punitifs[342].
[235] Le Défendeur a déjà été averti, il y a plus de 10 ans, de cesser de se comporter comme « le propriétaire absolu de l’immeuble »[343].
[236] En l’espèce, les fautes commises par le Défendeur à l’égard de la demanderesse et des intervenants dénotent son intention de porter atteinte à leur dignité, leur honneur, leur réputation, leur vie privée et surtout à la jouissance paisible de leurs biens, soit leur résidence. Maher Balabanian voulait précisément les blesser dans l’espoir de les inciter à quitter. Son comportement a pour objectif de reprendre leur unité au rabais. La plupart des intervenants ont été approchés en ce sens[344].
[237] Le premier critère, soit la gravité de la faute, ne fait nul doute ici. Tous les gestes posés par les Défendeurs sont le fruit de comportements intentionnels visant à dépouiller les copropriétaires pour s’enrichir. L’appât du gain pour lui semble n’avoir d’égal que son mépris pour autrui.
10.2.2 La situation patrimoniale
[238] La situation patrimoniale du Défendeur est enviable. Il possède presque 80% d’un Immeuble dont la valeur actuelle est de 13 500 000 $. Cet actif n’est aucunement financé[345].
[239] Jusqu’en avril 2022, il possédait un autre immeuble d’une valeur de 412 500 $, avant qu’il ne s’en départit dans des circonstances pour le moins suspectes[346].
[240] Il est créancier des prêts hypothécaires concernés par le présent dossier qui totalisent environ 648 000 $[347]. Un jour, il sera payé puisqu’aucun Intervenant ne nie sa dette envers lui.
[241] Selon toute vraisemblance, le Défendeur dispose de revenus annuels importants. Ils sont de 236 057 $ en 2018[348]; de 410 450 $ en 2019[349]; et de 205 680 $ en 2020[350]. À partir de 2021, il refuse de répondre aux questions et ne s’exécute pas à l’égard d’une citation à comparaître duces tecum. De plus, rappelons que vraisemblablement le Défendeur profite frauduleusement de généreuses déductions fiscales pour une pension alimentaire versée à sa femme[351], de qui il n’est pas séparé.
[242] Le Défendeur transfère des actifs à sa femme sans contrepartie[352] et cède sans contrepartie des baux à son frère[353]. Le tout est sans compter qu’il ment sur ses comptes bancaires. Par exemple, à l’égard d’un certain compte de banque[354], le Défendeur refuse de divulguer l’existence (et donc encore moins le solde) de son compte bancaire à la succursale au 249, chemin de la Côte-Vertu de la Banque canadienne impériale de commerce[355].
[243] Selon toute vraisemblance, le Défendeur dispose d’importantes épargnes. Dans les années 2010, il réalise un projet immobilier similaire à celui sur Bois-de-Boulogne, soit celui au 5100, rue Dudemaine. Il y vend 42 unités en copropriété[356]. Dans les années 1980, il participe à un autre important projet de développement immobilier sur la rue des Abeilles à Laval[357]. En 1998, il vend à ses parents et à son frère, un immeuble sur la rue Durocher[358]. Malgré tout et malgré des revenus importants, le Défendeur affirme ne disposer d’aucune épargne alors qu’il adopte un style de vie frugal, selon son témoignage[359].
[244] Les revenus actuels du Défendeur et son style de vie sont incompatibles avec sa prétention sur l’absence d’économies. Le patrimoine du Défendeur est selon toute vraisemblance bien garni, dont un connu de plus de 10 millions de dollars[360].
[245] Le deuxième critère qui concerne la situation patrimoniale de la partie fautive permet d’accorder des dommages punitifs importants, compte tenu de la preuve déterminante sur sa situation.
10.2.3 L’étendue de la réparation
[246] Le troisième critère concerne l’étendue de la réparation. En accordant des dommages punitifs, le Tribunal prend en considération l’étendue de la réparation à laquelle le Défendeur est déjà tenu envers la demanderesse et les intervenants.
[247] En l’espèce, la réparation totale réclamée contre le Défendeur est faible comparativement à la gravité de la faute et du stratagème qu’il a mis sur pied.
[248] Si l’on exclut la valeur actuelle des parts de la demanderesse et des intervenants et la demande en dommages punitifs, le Défendeur ne s’expose qu’à des dommages d’environ 2.6 millions de dollars. Ces dommages sont sans commune mesure avec le préjudice qu’il a causé.
[249] Le partage de l’Immeuble donnera au Défendeur plusieurs millions de dollars, même une fois déduit les dommages-intérêts. Le Défendeur n’a subi aucune conséquence pénale du présent stratagème[361].
[250] Selon les principes énoncés par la Cour suprême, en droit civil québécois, il est tout à fait acceptable d’utiliser les dommages-intérêts punitifs pour dépouiller l’auteur de la faute des profits qu’elle lui a rapportés lorsque le montant des dommages-intérêts compensatoires ne représenterait rien d’autre pour lui qu’une dépense lui ayant permis d’augmenter ses bénéfices tout en se moquant de la loi[362].
[251] Par ailleurs, pour fixer le montant des dommages punitifs, le Tribunal peut s’inspirer du montant que le défendeur s’est approprié[363]. En l’espèce, l’enrichissement du Défendeur par le stratagème, seulement avec la reprise d’unités au rabais, excède un million. En effet, depuis l’instauration de l’indivision en 2007, le Défendeur a repris à moindre coût les unités d’une quinzaine de copropriétaires dont il avait financé l’achat par un prêt hypothécaire[364].
[252] Depuis l’établissement de l’indivision, le Défendeur a vendu pour 2 284 850 $ de parts à d’anciens copropriétaires, qu’il a fini par racheter pour moins de 1 900 000 $, certaines après une dizaine d’années. Aucun rachat d’unité par le Défendeur ne l’a été à un prix supérieur au prix de vente. Par exemple, Tatyana Safonova achète du Défendeur une unité et un stationnement à 198 000 $ en mai 2012[365] et lui cède en mai 2019 pour 146 460 $[366]. Comme autre exemple, citons le cas de Rony Barthelemy ayant acheté une unité du Défendeur à 131 900 $ en août 2007 et un stationnement à 12 000 $ en juin 2014, lui cède le tout plusieurs années plus tard, en avril 2019, pour 110 526 $[367].
10.3 Conclusion
[253] Le montant total réclamé de 760 000 $ à titre de dommages punitifs apparaît justifié en tenant compte de toutes les circonstances de l’espèce, notamment de la gravité des fautes, du fait qu’il s’agit de comportements délibérés, organisés et répétés et que le Défendeur a agi avec l’intention de violer les droits fondamentaux de ses copropriétaires.
[254] Le Défendeur a délibérément orchestré un harcèlement et violé plusieurs droits fondamentaux de la Demanderesse et des intervenants, le tout dans le but de s’enrichir sur leur dos. Le Tribunal voit dans le comportement du Défendeur une intention claire et délibérée de porter atteinte à leurs droits garantis par la Charte, notamment par l'entrave volontaire à la jouissance paisible de leurs biens.
[255] Les dommages punitifs ne visent pas tant à indemniser, mais plutôt à passer un message clair de réprobation, par rapport aux gestes posés. Il faut que le Défendeur comprenne, qu’il n’a pas le droit de jouer ainsi avec les droits des autres.
[256] Ainsi après avoir pris en compte le montant des divers dommages pécuniaires et non pécuniaires, le Tribunal est d’avis que 40 000 $ à titre de dommages punitifs se justifient pour la demanderesse et chacun des intervenants.
[257] Un montant de 760 000 $ (40 000 $ par partie) est raisonnable, à la lumière de la jurisprudence[368] soumise. Le Tribunal estime qu’un tel montant assure notamment la fonction préventive recherchée par les dommages punitifs.
11. LA DÉCLARATION QUANT À LA SAISIE AVANT JUGEMENT
[258] La demanderesse et les intervenants demandent au Tribunal de déclarer bonne et valable la saisie avant jugement sur les parts du Défendeur dans l’Immeuble, publiée le 27 juillet 2022[369], à la suite de son autorisation le 26 juillet 2022 par le juge Poirier.
11.1 Principes juridiques
[259] Pour ce faire, il faut la preuve de gestes, manœuvres ou d’actes destinés à soustraire des biens qui fassent naître des soupçons sérieux que le recouvrement de la créance sera mis en péril sans cette mesure. Ces gestes et manœuvres doivent démontrer une conduite qui fasse naître chez une personne raisonnable une crainte objective et sérieuse que le Défendeur cherche à se dérober au paiement d’une créance en rendant plus difficile l’exécution éventuelle du jugement.
[260] En présence d’une conduite malhonnête persistante ou caractérisée, des faits qui, en soi, ne semblent pas être reprochables ou louches, comme la vente d’un bien immeuble pour une juste valeur, peuvent étayer les soupçons que le débiteur cherche en réalité à rendre l’exécution d’un jugement plus difficile, en transformant des actifs facilement saisissables en biens plus faciles à cacher[370].
[261] Une conduite malhonnête et persistante implique une notion de malhonnêteté nettement marquée, qui dure dans le temps[371]. On peut penser à de la dilapidation, dissimulation, conversion en liquide, de dessaisissement, de transfert suspect à des tiers ou à l’étranger, ou de toute autre initiative de nature à faire craindre que l’on manœuvre pour se mettre à l’abri d’un jugement[372]. En face d’une conduite malhonnête persistante et caractérisée du défendeur, les faits, pris globalement et non isolément, doivent démontrer que le débiteur se comporte d’une manière reprochable, louche ou suffisamment troublante[373], que sa conduite donne suffisamment d’indices pour conclure qu’une personne raisonnable craindrait pour le recouvrement de sa créance.
11.2 Discussion
[262] En l’espèce, la demanderesse et les intervenants sont justifiés de demander à ce que cette saisie soit déclarée bonne et valable, puisque sans cette mesure, il est à craindre que le recouvrement de la créance ne soit mis en péril.
[263] Il est opportun de déclarer bonne et valable la saisie avant jugement notamment pour les motifs allégués dans la demande d’autorisation de la saisie[374] et des pièces à son soutien qui sont également produites au fond[375], de même que pour les motifs supplémentaires découlant d’autres faits démontrés lors du procès et des autres pièces produites à ce moment.
[264] Depuis le jugement du 26 juillet 2022 autorisant la saisie, la preuve révèle que Maher Balabanian pose divers gestes pour divertir ses actifs. Plusieurs de ses gestes, manœuvres et actes font craindre à la mise en péril du recouvrement des sommes qu’il doit payer. En voici des détails :
- D’abord, il camoufle son adresse de résidence. Par ailleurs, depuis longtemps, son adresse est d’un flou impressionnant. En mars 2021, interrogé à ce sujet devant l’arbitre, il évite systématiquement la question (« Des fois je dors [au 110], des fois je dors pas. », « J’ai pas résidence. », « Des fois je dors avec des filles que je trouve », etc.)[376]. En septembre 2021, devant le Membre Barde du Tribunal administratif du logement, il maintient le flou : Q. Vous dormez là combien de soirs par année à peu près, monsieur Balabanian ? R. Il y a des soirs je ne dors pas. R. Je n’ai pas mis note combien de fois je dors…[377]. En octobre 2021, la version change soudainement devant le juge Lareau de la Cour du Québec puisqu’il indique habiter « environ toutes les soirées » de 2020 et 2021 à l’appartement [...][378]. En juin 2022, la version change à nouveau devant le juge Richard de la Cour du Québec. Il habite non seulement à l’appartement [...] « dans n’importe quel appartement vacant dans le même immeuble »[379]. Puis, en novembre 2023, au procès, il indique finalement quatre adresses de résidence : l’appartement [...], l’appartement [2], le 2918, Hidden Ranch Way NW à Calgary et [l'adresse 1] à Laval[380]. Pourtant, sa femme est catégorique : il habite [à l'adresse 1] à Laval[381]. Quant aux déclarations sous serment, la présentation de son adresse fait l’objet de nombre variations[382]. Il prétend ne jamais porter attention aux adresses qui y figurent[383], alors qu’il produit en pièce un projet de déclaration sous serment où il corrige lui-même l’adresse que ses avocats y inscrivent[384].
- Ensuite, il y a absence de divulgation franche et complète de sa situation financière. Il ment sur ses comptes bancaires[385]; et, lors du procès, il refuse de répondre aux questions relatives à ses revenus actuels.
- Il effectue une déclaration de dépôt volontaire mensongère[386] et il transfère sans contrepartie son immeuble situé à Calgary à sa femme Myrna Yazedjian[387]. En effet, alors qu’il soutient à la Cour du Québec ne pas pouvoir payer la somme due à l’issue de la décision arbitrale, homologuée par la Cour supérieure, le même mois, il transfère à sa femme son immeuble en Alberta.
- Également, il cède ses revenus de loyer à Jean Balabanian[388], lequel au cours de son témoignage explique clairement la raison de créer un « compte à part ». Il incite ses locataires à enfreindre les directives d’un huissier de justice[389].
[265] En l’espèce, la preuve révèle l’intention du Défendeur de cacher et de disposer de ses biens en vue de faire échec au recouvrement de la créance. Il commet des manœuvres douteuses, louches, voire frauduleuses dans le but de soustraire ses biens à l’exécution. Face à la conduite du Défendeur, la saisie avant jugement doit être déclarée bonne et valable.
[266] Le Défendeur réclame de la demanderesse et des intervenants une somme de 7 275 411 $.
[267] Cette imposante somme se répartit comme suit: 328 984 $ en avances à l’indivision ; 390 083 $ à titre de remboursement de condamnations arbitrales prononcées contre lui ; 2 295 641 $ en frais de copropriété ; 2 680 733 $ en charges spéciales ; 780 000 $ en dommages moraux ; 260 000 $ en dommages punitifs ; 40 000 $ en dommages à l’immeuble ; et 500 000 $ en frais extrajudiciaires.
[268] La plupart des demandes sont visées par l’autorité de la chose jugée; d’autres sont non fondées et certaines sont carrément abusives.
12.1 Autorité de la chose jugée
[269] L’ensemble des augmentations de frais de copropriété ont déjà été invalidées en arbitrage en juin 2021[390].
[270] En effet, le Défendeur réclame pour des frais qui font l’objet de l’autorité de la chose jugée, car ces mêmes frais ont déjà été portés devant un arbitre qui déjà l’a débouté en rapport avec les mêmes faits et la même réclamation. Le Défendeur est du même avis lors de sa plaidoirie à la Cour d’appel en juin 2022 alors qu’il affirme : alors: « donc, la demande reconventionnelle, ne sert à rien »[391].
[271] Depuis 2019, il sait que ces frais font l’objet d’un processus arbitral, comme le montrent ses échanges avec la juge en chef de la Cour d’appel lors d’une audition en décembre 2019[392].
[272] Qu’à cela ne tienne, Maher Balabanian soutient que sa mémoire est bonne et que la Cour d’appel n’a pas rejeté ce que l’arbitre a décidé en raison simplement d’un non-respect du délai d’appel.
[273] Or, la Cour d’appel rend un jugement le 16 juin 2022, dans le cadre de la demande de permission d’appeler par le Défendeur du jugement de la Cour supérieure qui a rejeté sa demande d’annulation de la sentence arbitrale et a homologué cette sentence, le forçant ainsi à s’y conformer[393]. Sans question de « délai » d’appel, la Cour d’appel conclut qu’aucun moyen d’appel d’intérêt n’est soulevé. L’appel proposé demande plutôt une révision des mêmes moyens soulevés devant la juge de la Cour supérieure, notamment « l’absence de compétence de l’arbitre » ou que sa décision dépasse les termes de la Convention d’arbitrage, dans l’espoir d’un résultat autre que celui auquel la juge est arrivée dans un jugement clair et étoffé[394]. Par ailleurs, la Cour d’appel souligne que la juge de la Cour supérieure a aussi noté le comportement abusif et empreint de mauvaise foi du Défendeur qui, en multipliant les procédures, « cherche à essouffler l’adversaire dans un dédale de procédures et d’arguments mal fondés »[395].
[274] L’arbitre a jugé non seulement invalides les frais, mais a déterminé que la demanderesse et les intervenants « étaient parfaitement justifiés de ne pas payer ces cotisations illégalement votées par le Défendeur au moyen de la majorité des votes qu’il détenait à cette assemblée »[396]. La nullité de ces frais impayés bénéficie donc de l’autorité de la chose jugée[397].
[275] Compte tenu du bénéfice de l’autorité de la chose jugée, il en va de même des soi-disant « prêts » ou avances (328 984 $) à l’indivision[398]. Le même principe s’applique aux conclusions demandant d’être remboursées de condamnations arbitrales (390 083 $) homologuées par les tribunaux[399].
12.2 L’absence de fondement légal pour plusieurs réclamations
[276] Même en l’absence d’application de l’autorité de la chose jugée à la réclamation pour frais de copropriété et charges spéciales, la réclamation reconventionnelle n’a aucun fondement légal. Une demande visant à forcer le paiement de frais de copropriété à une indivision est juridiquement impossible. Une indivision n’a pas de personnalité juridique. Il n’y a donc aucun patrimoine en faveur de qui demander une condamnation[400]. Un copropriétaire se plaignant qu’un autre ne paie pas ses frais doit procéder par action subrogatoire pour se faire indemniser des sommes qu’il a payées en trop[401].
[277] Le Défendeur réclame 780 000 $ en dommages moraux, 260 000 $ en dommages punitifs, 40 000 $ en dommages à l’Immeuble ainsi que 500 000 $ en frais extrajudiciaires.
[278] Considérant les conclusions auxquelles en arrive le Tribunal sur la demande principale, le Tribunal rejettera la demande reconventionnelle sur l’ensemble de ces volets. Toutes ses allégations et prétentions sont non seulement contredites par la preuve, mais également, le Défendeur ne soumet aucune preuve à l’appui de l’ensemble de ses réclamations. Or, rappelons qu’en vertu de l’article
12.3 La crédibilité de Maher Balabanian
[279] Le Tribunal estime opportun de formuler quelques commentaires sur la crédibilité de Maher Balabanian.
[280] L’évaluation de la crédibilité des témoins constitue un exercice complexe qui relève du pouvoir discrétionnaire du juge[402]. La détermination de la crédibilité ou de la sincérité d’un témoignage est le résultat de l’opinion que se forme le juge sur les divers éléments perçus lors de l’instruction, et ce, en fonction de son expérience, de sa logique et de son intuition à l’égard de l’affaire[403].
[281] À l’égard de l’inexistence de crédibilité de la part du Défendeur, rappelons quelques éléments révélés par la preuve.
- Devant divers tribunaux, il ment à maintes reprises sur une question aussi simple que son adresse[404].
- Alors qu’il fait signer une fausse déclaration sous serment à Tatyana Safonova en contrepartie du rachat de son unité dans l’Immeuble[405], il ne se gêne pas pour transmettre cette déclaration à la Cour d’appel dans le cadre du litige[406].
- En ce qui a trait aux bilans financiers 2018, 2019, 2020, parfois il dit qu’ils n’étaient pas faits le 31 mars 2021[407] et d’autres fois, il dit plutôt qu’ils étaient entièrement complétés le 10 janvier 2021[408].
- Concernant sa rémunération comme administrateur de l’Immeuble ; il prépare les états financiers « gratuitement »[409] ou « sans frais »[410], ce qui explique que l’administration de Gestactif soit « une dépense additionnelle »[411] comparativement à lui qui « ne […] prenait aucun honoraire sur les sommes perçues en tant que frais de copropriété lorsqu’il gérait l’immeuble »[412] et qu’il prêtait « gratuitement » ses unités pour les assemblées générales[413], mais ce, jusqu’à ce qu’il divulgue une compensation financière mensuelle pour son travail d’administrateur et le prêt de ses locaux au montant de 8 300 $[414] ou de 8 900 $[415].
- Relativement à ses difficultés financières, en juin 2022, devant la Cour du Québec, il indique que celles-ci sont dues à une crise de liquidités et au départ de locataires[416], tout en oubliant de mentionner sa cession de baux à son frère Jean Balabanian[417].
- Le Défendeur se sert de Jean Balabanian pour encaisser ses revenus de loyer et payer ses créanciers, afin d’éviter toute exécution d’un jugement[418]. Le tout est sans compter plusieurs indications laissant penser qu’il effectue de la fraude fiscale[419].
- Quant à l’arbitrage, il n’a pas d’affection particulière pour ce mode de règlement des différends qui a simplement été proposé par la notaire Me Gail Cimon[420], sauf lorsqu’en 2005, il demande à Revenu Québec de trancher son litige en arbitrage[421], sauf quand il renforcit l’étanchéité de la clause d’arbitrage dans la Convention de 2016[422], après avoir essuyé un revers à cet égard[423].
- Quant à ses voitures, il aime les Volvo[424], mais il ne possède qu’une Dodge Caravan 2001[425]; ou finalement une Volvo, qu’il cède et reprend régulièrement à son fils[426]; une voiture pourtant plaquée en Alberta[427], là où son fils n’habite pas.
- Quant à ses projets immobiliers, il n’en a pas d’autres avec ses parents que celui sur Bois-de-Boulogne et sur Dudemaine[428], sauf lorsqu’on lui présente un acte aux termes duquel il vend à ses parents un immeuble sur Durocher[429]. Quant au projet au 5100, rue Dudemaine, tout s’est bien passé, sans litige, sauf lorsqu’on lui présente des procédures concernant un litige avec le syndicat de copropriété[430].
- Quant au forum où doivent se dérouler les litiges, il affirme avoir la bénédiction de la Cour d’appel pour que tous les litiges se déroulent devant la Cour supérieure[431], jusqu’à ce que soit découvert le commentaire à l’effet contraire de la juge en chef du Québec[432].
- Quant aux unités qu’il rachète, il ne se souvient plus d’en avoir acheté en 2019[433] alors qu’il en a racheté huit[434].
[282] Souvent des gens ne mentent pas, mais donnent plutôt leur perception suggestive. Ici, il ne s’agit pas de perceptions mais bien d’un ensemble touffu de mensonges. La crédibilité du Défendeur n’est pas faible, mais bien inexistante.
[283] Certes, sans prendre en considération qu’il a lui-même mis au point une arnaque immobilière, il exprime « sa perception » puisqu’il allègue un « complot civil » contre lui par la demanderesse et les intervenants. Lorsqu’il témoigne, il dit et répète être pris dans une « guerre mondiale » déclenchée contre lui par leur avocat.
12.4 Le caractère abusif de la demande reconventionnelle
[284] Dans son entièreté, la demande reconventionnelle fleuve de 259 pages est abusive. À cet égard, la demanderesse et les intervenants réclament 50 000 $ à titre de dommages punitifs. Le Tribunal y reviendra dans la section concernant l’abus de procédure.
[285] La demande de déclarer abusive la demande reconventionnelle doit être accueillie. Cette procédure était d’entrée de jeu vouée à l’échec et le Défendeur a, de ce fait, été téméraire. Il s’agit d’un de ces cas où l’exercice déraisonnable ou excessif d’un droit rompt l’équilibre des droits entre les parties ou détourne la procédure de sa fin sociale intrinsèque. Il en est ainsi pour les raisons suivantes. Premièrement, l’ensemble des arguments proposés par le Défendeur était voué à l’échec. Deuxièmement, les allégations n’étaient appuyées par aucune preuve. Troisièmement, le Défendeur néglige de faire entendre quelconque acteur pour contrer son stratagème allégué par la demanderesse et les intervenants, ainsi que toutes ses fautes. Quatrièmement, le Tribunal ne peut donner crédit aux versions du Défendeur[435] et de son frère[436]. Bref, une personne raisonnable, placée dans des circonstances similaires, serait d'avis que Maher Balabanian n’avait aucune chance raisonnable de succès. Sa demande reconventionnelle doit être non seulement rejetée mais aussi déclarée abusive.
[286] Dans sept dossiers joints, Maher Balabanian poursuit des intervenants en délaissement forcé. Entre septembre 2020 et avril 2022, il initie un recours intitulé Demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement.
13.1 Le rejet des actions hypothécaires
[287] Les intervenants sont en droit de demander le rejet des actions hypothécaires, sans pour autant éteindre la dette. Ces actions doivent être rejetées pour trois motifs : (1) l’irrégularité des préavis; (2) la fin de non-recevoir; et (3) l’absence d’objet des demandes.
13.1.1 L’irrégularité des défauts dénoncés
[288] Un préavis d’exercice doit dénoncer tout défaut[437] afin de permettre au débiteur de remédier à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis[438]. L’objectif vise à indiquer au débiteur les défauts auxquels il doit remédier pour éviter le délaissement. Un préavis est invalide si la dénonciation du défaut est erronée au point de rendre problématique ou impossible pour le débiteur d’y remédier[439]. Ainsi, une simple surévaluation du montant du défaut suffit pour invalider le préavis. Il est alors impossible pour le débiteur de connaître la somme réellement due et de remédier au défaut[440].
[289] En l’espèce, tous les préavis exigent des débiteurs-défendeurs qu’ils remédient à des défauts relatifs aux paiements de frais de copropriété[441]. Or, ces créances n’ont aucun fondement[442]. De plus, dans plusieurs dossiers, le montant réclamé à titre de solde du prix de vente est grossièrement erroné :
- Dans le dossier no 500-17-113478-203 (Abdallah ; unité [1]), le préavis réclame un paiement de 133 886 $ pour acquitter le solde du prix de vente en date du 16 février 2021, alors que le solde réel à cette date est de 119 551 $[443];
- Dans le dossier no 500-17-119052-218 (Mehmedov ; unité 102), le préavis réclame un paiement de 102 965 $ pour acquitter le solde du prix de vente en date du 26 janvier 2021, alors que le solde réel à cette date est de 90 814 $[444];
- Dans le dossier no 500-17-119051-210 (Mehmedov ; unité 305), le préavis réclame un paiement de 135 385 $ pour acquitter le solde du prix de vente en date du 4 février 2021, alors que le solde réel à cette date est de 118 357 $[445];
- Dans le dossier no 500-17-119051-210 (Tierouz ; unité 315), le préavis réclame un paiement de 139 186 $ pour acquitter le solde du prix de vente en date du 16 février 2021, alors que le solde réel à cette date est de 126 590 $[446];
- Dans le dossier no 500-17-117479-215 (Boucher ; unité 101), le Défendeur demande la prise en paiement d’une unité vendue à 115 000 $ avec un prêt hypothécaire de 83 378 $[447]. Le solde de la créance en date du préavis d’exercice (8 avril 2021) était de 19 567 $. Le solde était diminué à 5 840 $ en date du 1er septembre 2023[448]. Cela constitue nettement moins que la moitié de l’obligation initiale, faisant en sorte que le Défendeur devait demander l’autorisation du tribunal pour procéder à une prise en paiement. Il ne fait aucune telle demande[449].
[290] En présence d’un caractère exagéré, contestable et indéterminé de la quotité de sa créance[450], un recours en délaissement doit être rejeté. Tel est le cas en l’espèce des demandes en délaissement forcées qui doivent être rejetées en raison des nombreuses irrégularités dans les préavis.
13.1.2 La fin de non-recevoir
[291] En plus, même si l’irrégularité des préavis n’était pas suffisante, les demandes en délaissement forcé doivent être rejetées par l’application du principe de la fin de non-recevoir.
[292] La fin de non-recevoir vise à priver un créancier d’un recours lorsqu’il bénéficierait, par ce fait, de sa propre faute[451]. Appliqué en l’espèce, le concept de fin de non-recevoir commande de rejeter les actions hypothécaires. L’objectif du Défendeur en ne renouvelant pas ou en résiliant les prêts est de se venger des débiteurs en raison de leur participation au présent litige.
[293] Les débiteurs sont liés contractuellement avec le Défendeur depuis de nombreuses années. Il a toujours renouvelé les prêts hypothécaires depuis : 2008 dans le cas des Tierouz (unité 315)[452]; 2010 dans le cas de Kalimov[453] (unité [6]) et Azorsky[454] (unité 309); 2011 dans le cas d’Abdallah[455] (unité [1]); 2012 dans le cas de Boucher[456] (unité 101); et 2012 et 2013 dans le cas de Mehmedov[457] (unités 102 et 305).
[294] Soudainement, en mars 2019, le Défendeur résilie les prêts des intervenants Adbdallah (unité [1]), Azorsky (unité 309), Hamroun (unité [8]), Kalimov (unité [6]) et Mehmedov (unités 102 et 305) et Mehmedova et Souleymanova (unité 306)[458].
[295] La seule à ne pas avoir reçu d’avis de renouvèlement est l’intervenante Boucher (unité 101). La raison est simple. À l’époque, elle n’était alors demanderesse dans aucune action[459]. Au moment où elle devient partie dans l’action du groupe des copropriétaires en janvier 2021, elle reçoit une mise en demeure de rembourser l’entièreté de son prêt[460].
[296] Le prêt des intervenants Tierouz (unité 315) est expressément résilié en raison de leur volonté de voter et de s’exprimer lors des assemblées générales[461].
[297] Le Défendeur met fin aux prêts hypothécaires de manière inopportune, et ce, dans l’unique but d’effectuer des représailles contre les intervenants pour leur participation dans le litige.
[298] Parallèlement à la fin du terme des prêts, le Défendeur utilise ses pouvoirs d’administrateur pour emprisonner les intervenants et les forcer à une prise en paiement. Il refuse d’acquitter les taxes municipales et scolaires sur l’immeuble. Le solde de taxes impayées sur l’Immeuble était de 39 423 $ en avril 2019[462] ; de 85 305 $ en août 2019[463] ; de 88 535 $ en février 2020[464] ; et de 182 577 $ en mars 2021[465]. Pourtant, dès janvier 2020, un arbitre rend une décision, homologuée par la Cour supérieure, lui ordonnant de procéder au paiement des taxes[466].
[299] En résumé, par ses actions hypothécaires, le Défendeur tente de profiter de sa propre faute à l’égard des débiteurs. Après avoir emprisonné les débiteurs dans un prêt, sans pouvoir ni vendre ni hypothéquer leurs unités, il tente de les prendre en paiement. Or, la fin de non-recevoir vise justement à sanctionner ce type de comportement[467].
13.1.3 L’absence d’objet des demandes
[300] Finalement, à l’irrégularité des préavis et à la fin de non-recevoir des demandes en délaissement forcé, leur caractère sans objet permet aussi de les rejeter.
[301] Puisque la demande en partage de l’Immeuble est accueillie aux termes du présent jugement, les demandes en délaissement forcé doivent aussi être rejetées en raison de la perte de leur objet. Toutes les actions hypothécaires ont été introduites postérieurement à l’action principale, instituée le 21 juin 2018. Même s’il fallait retenir la date de la première fois où le partage est demandé, il s’agirait du 17 février 2020 alors que les actions hypothécaires ont été introduites aux dates suivantes:
- le 4 septembre 2020, dans le dossier 500-17-113476-207 (Farkhad Kalimov et Abrakhim Kalimov);
- le 4 septembre 2020, dans le dossier 500-17-113478-203 (Adnan Abdallah);
- le 11 septembre 2020, dans le dossier 500-17-113477-205 (Nikolai Azorsky);
- le 5 juillet 2021, dans le dossier 500-17-117479-215 (Julie Boucher);
- le 16 novembre 2021, dans le dossier 500-17-119051-210 (Sinan Mehmedov);
- le 16 novembre 2021, dans le dossier 500-17-119052-218 (Sinan Mehmedov);
- le 8 avril 2022, dans le dossier 500-17-120620-227 (Alfrid Tierouz, Salbi Bayramian, Aboud Tierouz et Roze-Marie Tierouz).
[302] Ainsi, les défendeurs hypothécaires avaient déjà demandé le partage de l’Immeuble au moment de l’introduction des actions hypothécaires. Puisque le Tribunal acquiesce à la demande de partage, le Défendeur sera remboursé lors de la distribution des sommes issues de la vente de l’Immeuble et les hypothèques seront radiées[468]. Les actions hypothécaires n’ayant plus d’objet, elles doivent être rejetées.
13.2 Les demandes reconventionnelles dans deux recours hypothécaires
[303] Dans les recours hypothécaires, les débiteurs Kalimov[469] (unité [6]) et Azorsky[470] (unité 309) se portent demandeurs reconventionnels pour la perte d’un gain généré par une subrogation de leur prêt hypothécaire dont le Défendeur les a privés.
[304] En 2019, les intervenants Kalimov et Azorsky disposent d’une entente avec un prêteur hypothécaire pour que ce dernier subroge le Défendeur dans le prêt hypothécaire[471]. Dans les deux cas, le prêt ne peut se concrétiser en raison du comportement négligent du Défendeur. En raison du non-paiement des taxes sur l’Immeuble, il devient impossible d’obtenir un nouveau prêteur[472]. Les taxes municipales prennent rang avant le paiement de l’hypothèque[473]. Or, en 2019, le solde des taxes municipales passe de 39 423 $ en avril à 85 305 $ en novembre[474]. En mars 2021, il monte à 182 577 $[475].
[305] Les intervenants Kalimov et Azorsky sont alors confrontés à l’impossibilité d’obtenir une subrogation hypothécaire sur un immeuble aux taxes impayées. La subrogation consentie par le débiteur est un droit du débiteur auquel le créancier (Défendeur) n’a pas à consentir, en vertu de l’article
[306] Les intervenants Kalimov et Azorsky ont perdu l’opportunité d’une subrogation qui leur aurait permis de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux, à savoir, dans le cas d’Azorsky, un taux d’intérêt variable au taux préférentiel moins 0,60 %[477]; et dans le cas de Kalimov, un taux d’intérêt fixe de 2,94 % sur 30 mois[478].
[307] N’eût été la négligence du Défendeur, le solde du prêt d’Azorsky aurait été inférieur de 12 066 $ et de 11 087 $ pour celui de Kalimov[479], en tenant compte des paiements réellement effectués par ces intervenants[480]. Le Tribunal fera droit à leur demande reconventionnelle respective.
[308] Le Défendeur a utilisé ses pouvoirs d’administrateur pour publier 18 préavis d’exercice de droit hypothécaire sur les unités de la demanderesse et des intervenants[481].
[309] Ces préavis visent les cotisations et charges spéciales imposées unilatéralement par lui à titre d’administrateur et dont la demande reconventionnelle est l’objet[482]. La radiation des préavis d’exercice est une conséquence de l’inexistence des créances alléguées dans la demande reconventionnelle[483]. En l’absence de créance, ces préavis doivent être radiés[484].
[310] Aucune créance ne soutient ces préavis d’exercice. Les créances qui y sont alléguées sont issues de l’application abusive des pouvoirs du Défendeur ou de clauses abusives de la Convention de 2016.
[311] Un arbitre a déjà jugé illégales l’ensemble des créances qui prétendument soutiendraient ces préavis, sans que le Défendeur les radie. Pour l’arbitre, il est très grave de constater qu'à la suite de l’adoption de ces résolutions, le Défendeur utilise ensuite le non-paiement des cotisations illégales votées en vertu de ces résolutions, et contestées déjà par la demande d'arbitrage, pour transmettre des préavis d'exercices contre certains copropriétaires, afin d'exercer des recours hypothécaires contre eux. L’arbitre qualifie le tout comme étant un autre moyen machiavélique du Défendeur, reflet de ses tactiques d'intimidation et d'oppression des copropriétaires[485].
[312] La demanderesse et les intervenants sont en droit de demander la radiation des préavis publiés sur l’Immeuble[486].
[313] En 2022, Jean Balabanian demande de déclarer abusive la poursuite contre lui et réclame 5 000 $ à titre de dommages-intérêts, 10 000 $ à titre de dommages punitifs et moraux ainsi que 30 000 $ à titre de provision pour frais de justice[487].
[314] En octobre 2023, Jean Balabanian se porte aussi demandeur reconventionnel. Il réclame alors 150 000 $ pour divers dommages, dont 50 000 $ à titre de dommages-intérêts compensatoires; 50 000 $ à titre de dommages moraux; et 50 000 $ à titre de dommages punitifs pour atteinte intentionnelle et abus[488].
15.1 La crédibilité de Jean Balabanian
[315] D’emblée, soulignons que Jean Balabanian n’est absolument pas crédible. Citons quelques éléments pour l’illustrer.
[316] Il affirme n’avoir jamais payé de loyer à Maher Balabanian depuis 1986[489], sauf lorsqu’il poursuit Gestactif en septembre 2021 pour obtenir un remboursement partiel de son loyer de 730 $/mois[490]; et sauf lorsque sa dette de loyer envers Maher Balabanian est saisie et qu’alors, il affirme avoir cessé de payer son loyer en mai 2021 en raison de la mauvaise administration de Gestactif[491].
[317] Dans une déclaration sous serment, il affirme avoir utilisé l’argent de l’héritage de sa belle-mère pour payer les frais de copropriété de Maher Balabanian[492]. Or, la traite bancaire qu’il tire de son compte est datée aussitôt que du lundi 25 juillet 2022[493], alors que sa belle-mère décède le samedi 23 juillet 2022[494] et que ses quatre enfants héritent et pas lui[495].
[318] Lors de son contre-interrogatoire du 17 novembre 2023, il affirme, sans broncher, ne pas se souvenir d’avoir changé de nom[496]. Un tel « oubli » étonne.
[319] Quant à l’avocat de la demanderesse et des intervenants, Me Vincent Ranger, selon Jean Balabanian, il aurait menti à trois reprises, notamment au président d’assemblée, sur son identité et son titre lors d’une assemblée générale[497] alors que le procès-verbal de cette assemblée préparée par le président d’assemblée mentionne la présence de « Me Vincent Ranger » et indique que ce dernier n’aurait fait « aucune intervention » lors de l’assemblée[498].
[320] Outre sa non-crédibilité, le pire est qu’il ment de façon éhontée devant le Tribunal, malgré qu’il lui soit rappelé qu’il est sous serment. Il répond souvent ne pas se rappeler, comme le fait d’avoir changé de nom, et répondant à plusieurs questions par un long soliloque non pertinent mais visant juste à répéter des propos sur une prétendue conspiration. Il est persuadé que lui et son frère sont devenus des victimes d’un groupe de copropriétaires qui ne veulent pas payer. Au procès, il persiste à parler de cette conspiration relevant essentiellement du fait que l’avocat des Demandeurs travaille gratuitement et commet des « actes criminels ».
[321] L’ensemble de ses allégations et faits qu’il raconte est invraisemblable. Citons un exemple d’allégation imaginative: « Également, le ou vers le 6 septembre 2019, le copropriétaire, Ahcene Hamroun, de l'appartement [8] a mis un serpent d'environ 30 pouces dans l'escalier afin d'intimider le défendeur »[499].
[322] Selon son témoignage, ses cris à l’égard de la demanderesse et des intervenants sont fondés sur la stratégie qu’un policier lui aurait conseillé d’adopter pour sa protection personnelle[500]. Le même policier lui aurait dit de porter en tout temps une caméra sur lui. Pourtant, Jean Balabanian, qui porte une caméra corporelle sur lui et contrôle un réseau de caméras dans l’Immeuble, est incapable d’avoir sur vidéo le moindre acte d’intimidation de la part de la demanderesse ou d’un intervenant[501].
[323] Non seulement ses allégations sont exagérées, mais par surcroit, elles sont contredites par une preuve crédible.
[324] Le Tribunal croit davantage divers témoins lorsqu’ils affirment être victimes de harcèlement de Jean Balabanian. Le Tribunal a pu bénéficier de plusieurs vidéos révélant le comportement de Jean Balabanian. Même la vidéo produite en défense confirme le tout[502].
15.2 L’absence de preuve à l’appui de ses réclamations
[325] Toutes ses allégations et prétentions sont non seulement contredites par la preuve, mais également, il ne soumet aucune preuve à l’appui de l’ensemble de ses réclamations.
[326] Le récit soutenant sa requête pour abus et sa demande reconventionnelle repose sur une pure fabulation. Toutes ses réclamations tiennent davantage de l’existence des procédures judiciaires qu’à des gestes posés par la demanderesse ou par des intervenants.
[327] La demanderesse et les intervenants sont crédibles et l’ensemble de leur témoignage doit être privilégié à celui de Jean Balabanian. Son témoignage met en lumière une propension marquée à l’interprétation, à l’exagération et à la fabulation. Par ailleurs, lors de son témoignage, il multiplie ses affirmations gratuites face à la commission de gestes « criminels » par toute personne, autre que lui et son frère, impliquée dans le présent litige.
15.3 L’incivilité comme moyen de défense
[328] Pour sa défense à la réclamation de condamnation solidaire à payer des sommes à titre de dommages non pécuniaires, l’avocate de Jean Balabanian plaide que le comportement de ce dernier relève plus d’incivilités que d’un comportement harcelant. Elle ajoute que les « inconvénients » liés à son comportement doivent s’évaluer en tenant compte de sa personnalité. Elle plaide que l’incivilité et la personnalité de son client ne donnent pas droit à des dommages.
[329] L’incivilité est un manquement à l’observance des convenances en usage chez les gens qui vivent en société, dont la politesse et la courtoisie[503]. Or, la démesure de son comportement et le ton employé de même que ses propos constituent bien davantage du harcèlement que de l’incivilité. La demanderesse et les divers intervenants ont dû bien malgré eux en subir les ennuis et les inconvénients.
[330] Même devant le Tribunal, Jean Balabanian a parfois adopté, en salle d'audience, un comportement inadéquat. Le Tribunal a même dû intervenir pour qu’il cesse de crier.
[331] La preuve est probante que les propos injurieux, menaçants et blessants dont se plaignent la demanderesse et les intervenants à leur endroit ont bien été tenus par lui, et ce, à de nombreuses reprises. Depuis particulièrement 2015, Jean Balabanian s’est appliqué, de façon répétée, à les invectiver et insulter. Les insultes et les injures n’ont pas leur place entre des gens civilisés[504]. Il est responsable de son comportement général et de son harcèlement.
[332] Finalement, la demanderesse et les intervenants plaident que le comportement du Défendeur dans le présent dossier nécessite l’imposition d’une condamnation importante pour des manquements importants aux principes de la procédure et pour l’abus. À cet égard, ils réclament 150 000 $ à titre de dommages-intérêts punitifs.
[333] Également, ils réclament 50 000 $ à titre de dommages punitifs pour le caractère abusif de la demande reconventionnelle de Maher Balabanian.
16.1 Principes juridiques sur l’article
[334] L’article
342. Le tribunal peut, après avoir entendu les parties, sanctionner les manquements importants constatés dans le déroulement de l’instance en ordonnant à l’une d’elles, à titre de frais de justice, de verser à une autre partie, selon ce qu’il estime juste et raisonnable, une compensation pour le paiement des honoraires professionnels de son avocat ou, si cette autre partie n’est pas représentée par avocat, une compensation pour le temps consacré à l’affaire et le travail effectué.
[335] La règle que pose cette disposition s’interprète à la lumière des principes directeurs de la procédure civile, prévus aux articles
- Les parties à une instance doivent respecter le principe de proportionnalité et s’assurer que leurs démarches, les actes de procédure et les moyens de preuve choisis se limitent à ce qui est nécessaire pour résoudre l’affaire;
- Les parties à une instance ne doivent pas agir en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive ou déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi;
- Les parties se doivent de coopérer notamment en s’informant mutuellement, en tout temps, des faits et des éléments susceptibles de favoriser un débat loyal et en s’assurant de préserver les éléments de preuve pertinents.
[336] Il s’agit d’un important devoir de coopération, de diligence et de transparence auquel les parties sont astreintes[505] pour favoriser un débat loyal et une utilisation proportionnée des ressources judiciaires.
[337] Au sujet du manquement important dans le déroulement de l’instance, la juge Marie-Josée Hogue, j.c.a., écrit ce qui suit:
La discrétion donnée au juge apparaît d’ailleurs très grande puisque la notion de manquements sérieux dans le déroulement de l’instance est elle-même peu précise.
Cette disposition est donc susceptible de rendre plus facile l’obtention d’une compensation pour le coût des honoraires professionnels d’un avocat. La règle demeure toutefois que c’est le comportement d’une partie dans le cadre des procédures judiciaires qui doit être évalué et non pas la position adoptée par elle sur le fond de l’affaire. La discrétion du juge ne peut toutefois s’exercer en ce sens qu’après avoir entendu les parties et constaté des manquements sérieux dans le déroulement de l’instance.
Le juge peut probablement s’inspirer de l’énumération apparaissant à l’article 341[506] pour déterminer ce que constituent des manquements sérieux dans le déroulement de l’instance. Quoique les deux dispositions n’aient pas le même objet, le même principe les sous-tend : décourager les justiciables à faire mauvais usage de la procédure et les encourager à respecter les engagements qu’ils prennent dans le cadre du contrat judiciaire.[507]
[Caractères gras ajoutés par le Tribunal]
[338] Dans un arrêt récent, la Cour d’appel souligne la fonction essentiellement punitive plutôt que compensatoire d’une ordonnance fondée sur l’article
16.2 Principes juridiques sur les articles
[339] En vertu de l’article
- d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire;
- d’un comportement vexatoire ou quérulent;
- de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui;
- du détournement des fins de la justice.
[340] Dans ses commentaires relatifs à cet article, la ministre de la Justice souligne que le pouvoir de sanctionner les abus s’inscrit dans la mission des tribunaux d’assurer une saine gestion des instances et constitue une application du principe de proportionnalité. Elle ajoute qu’il s’agit d’une application, en matière de procédure civile, des principes posés par les articles 6[510] et 7[511] C.c.Q., lesquels permettent de considérer que l’abus peut résulter d’une intention de nuire, mais aussi de l’exercice déraisonnable ou excessif d’un droit qui rompt l’équilibre des droits entre les parties ou qui détourne la procédure de sa fin sociale intrinsèque[512].
[341] Les parties à un litige font appel à un service public lorsqu'elles entreprennent des procédures judiciaires[513]. Elles ne peuvent agir de manière contraire aux normes de comportement généralement acceptables par la société[514]. Elles doivent exercer leur droit d'ester dans le respect de certaines règles afin de sauvegarder les finalités du système juridique et non les pervertir. L'action en justice est destinée à faire triompher le droit et la vérité; l'utiliser à d'autres fins est un abus[515]. Les institutions de la justice civile assurent un service public dont les ressources ne sont pas illimitées[516].
[342] En se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, l’article
16.3 Discussion
[343] En l’espèce, le comportement procédural du Défendeur mérite « sanction » au sens de l’article
[344] Dans le cas de manquement important prévu à l’article
[345] Les manquements au déroulement de l’instance et les abus de procédure du Défendeur ont été substantiels et continuels. Le dossier s’inscrit dans un enchevêtrement de procédures tous azimuts, ayant donné lieu à de multiples jugements au fil des ans.
16.3.1 Des embûches dès le début
[346] Dès l’orée de cette saga judiciaire, Maher Blabanian multiplie les embûches et les procédures. D’abord, il use de tactiques procédurales pour prolonger la mise en état du dossier. Entre autres, il refuse de conclure un protocole de l’instance, obligeant la demanderesse et les intervenants à solliciter l’intervention de la Cour pour en imposer un[521].
[347] En 2020, le Défendeur produit une demi-douzaine de moyens préliminaires en salve générant de multiples audiences en gestion; en voici le résumé:
- Demande du défendeur pour ordonnance de sauvegarde (réclamation de frais de copropriété et paiement d’arrérages de taxes scolaires et municipales), 3 mars 2020.
- Demande de prendre acte de l’acquiescement sans réserve du défendeur à l’une des demandes des demandeurs, 9 mars 2020.
- Demande du Défendeur pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde en radiation d’une inscription sur le registre foncier et en abus de procédure modifiée, 6 juillet 2020.
- Requête préliminaire pour le rejet des demandes des intimés et/ou certaines conclusions des demandes, de fournir des détails relatifs aux allégations 168(1) et 169 C.p.c. et de communiquer tous les exhibits de la demande refondue, 18 août 2020.
- Demande du requérant pour déclaration d’abus suite aux multiples demandes en justice portées par les intimés / Demande d’ordonnance d’arrêter toute intervention par Me Michel Paradis contre le requérant / Demande d’union de toutes les demandes pour être instruit devant la Cour supérieure, 19 août 2020.
- Demande modifiée le 6 novembre 2020 du défendeur pour mettre fin à l’indivision et acquiescement partiel à la demande du demandeur et des intervenants et offre d’achat des quotes-parts du demandeur et des intervenants et des mis en cause par le défendeur, 6 novembre 2020.
[348] Dans deux des situations ci-dessus, la Cour a soit déclaré abusive la demande de Maher Balabanian, soit indiqué qu’il savait ou aurait dû savoir que sa demande était dénuée de tout fondement[522].
[349] Toujours en 2020, le Défendeur s’est prévalu de l’état d’urgence sanitaire pour contrer la progression du dossier, tout en poursuivant durant la même période l’envoi de procédures abusives[523].
16.3.2 La comparution de multiples avocats
[350] Au fil du temps, de multiples avocats comparaissent pour le Défendeur, occasionnant des délais et des remises.
[351] De juin 2018 à octobre 2019, il est représenté par Laframboise Gutkin. En novembre 2019, un nouvel avocat, Me Paul Saddagh, demande une remise dans un dossier d’arbitrage connexe afin de se préparer pour le présent dossier, dans lequel, il ne comparaît finalement jamais[524].
[352] En juillet 2020, un nouvel avocat, Me Hamza Benboubker, comparaît[525]. Lors de l’audience qu’il convoque, il indique avoir déjà le mandat de cesser d’occuper à la suite de l’audience. Le Défendeur s’adresse au tribunal pour laisser entendre que ce serait toujours Laframboise Gutkin qui le représenterait[526]. En août 2020, Me Benboubker cesse bel et bien d’occuper[527]. Le Défendeur – se représentant dorénavant seul – dépose les procédures[528] que le juge Pinsonnault déclare abusives[529].
[353] Le 28 septembre 2020, à la suite du rejet de la procédure abusive, Me Benboubker comparaît à nouveau. Étant « nouvel » avocat au dossier, il demande une remise de l’audience déjà fixée sur les moyens préliminaires de son client[530]. À ce moment, les parties s’entendent pour reporter au fond le débat sur l’abus de procédure causé par cette remise et le Défendeur s’engage à mandater Me Benboubker pour « tous les aspects du présent dossier »[531].
[354] Malgré tout, en novembre 2020, le Défendeur change à nouveau d’avocats pour Deveau avocats[532]. Cependant, Me Benboubker demeure l’avocat dans les dossiers hypothécaires bien qu’un troisième bureau d’avocat (BMA avocats) représente le Défendeur dans un des dossiers hypothécaires[533].
[355] En août 2022, dans le dossier principal, le Défendeur change à nouveau d’avocats pour Langlois Avocats[534], qui cesse d’occuper dès novembre 2022[535].
[356] Le 10 janvier 2023, le Défendeur change à nouveau d’avocats pour Chamoun Légal[536], qui cesse d’occuper le même mois[537].
[357] En novembre 2023, au premier jour du procès, Me Benboubker, qui était de nouveau l’avocat mandaté, cesse d’occuper, et ce, notons-le, pour une troisième fois.
16.3.3 Le déroulement de l’instance
[358] Toujours à l’égard du déroulement de l’instance, notons que le Défendeur refuse de transmettre volontairement un quelconque pré-engagement[538]. Il tente de reporter l’audience visant à lui ordonner de les transmettre[539]. Il porte en appel le jugement du juge Pérodeau sur la communication des pré-engagements[540]. Finalement, plusieurs pré-engagements demeurent incomplets[541].
[359] Entre décembre 2020 et janvier 2022, le Défendeur ne pose aucun geste pour la mise en état du dossier (aucun interrogatoire, expertise, ni communication de pièces).
[360] En février 2022, il demande une prolongation de délai de trois mois pour obtenir une contre-expertise[542]. Finalement, il ne procède jamais à la réalisation d’une contre-expertise et n’en informe pas les autres parties durant ces trois mois.
[361] À la suite de la nomination par la Cour d’une administratrice provisoire, le Défendeur entreprend une « guerre » contre l’administratrice en multipliant les attaques et requêtes à son endroit, incluant devant d’autres tribunaux[543]. Cette croisade abusive nécessite moult audiences[544].
[362] Le Défendeur ne respecte pas les ordonnances de paiement des frais de copropriété prononcées par les juges Moore et Frappier, nécessitant l’intervention de la Cour pour le forcer à le faire[545]. Il utilise la procédure de dépôt volontaire pour tenter d’échapper aux ordonnances de sauvegarde sur les frais de copropriété[546]. Il ne consent à payer ses frais de copropriété qu’en plein milieu d’une audience visant à faire nommer un séquestre sur ses biens[547].
[363] Dans les dossiers hypothécaires, le Défendeur tente de priver certaines parties de leurs moyens de défense. Avant que ces dossiers ne soient joints au présent dossier, il produit des requêtes en rejet de défense, rejetées par la juge Courchesne[548].
[364] Le Défendeur signifie directement aux parties des citations à comparaître pour des interrogatoires préalables, 24 heures après s’être informé sur leur disponibilité auprès de leur avocat, obligeant l’intervention du juge Collier pour empêcher la tenue des interrogatoires[549].
[365] En vue du procès, le Défendeur signifie 19 citations à comparaître duces tecum, dont 10 visent des témoins non prévus dans la déclaration commune.
[366] À l’égard de certains intervenants, le Défendeur étend le litige à des actions contre leurs locataires devant le Tribunal administratif du logement, dont certaines frivoles[550].
[367] Les défendeurs déposent ensemble de nombreuses plaintes au Barreau du Québec et ailleurs contre l’avocat de la demanderesse et des intervenants[551].
[368] En avril 2023, le Défendeur convoque une conférence de gestion pour disjoindre les dossiers hypothécaires du dossier principal, pour finalement retirer sa demande lors de l’audience[552].
16.3.4 La demande reconventionnelle
[369] Le Défendeur dépose et maintient une demande reconventionnelle de plus de sept millions contre la demanderesse et les intervenants alors que la majorité de cette procédure est frivole à sa face même à savoir, notamment : la réclamation d’arrérages de frais de copropriété et de pénalités alors qu’un arbitre a tranché l’illégalité de ces frais[553] ; les allégations que le Défendeur est victime d’abus de procédure, alors que dans plusieurs procédures au soutien de cette réclamation, c’est le Défendeur lui-même qui a été condamné pour abus.
[370] La majeure partie de la somme réclamée dans la demande reconventionnelle initiale (1,66 M$ sur 2,26 M$) était, de manière flagrante, sujette à l’autorité de la chose jugée. Bien que mis en demeure de la retirer[554], le Défendeur n’obtempère pas. Pire, il augmente sa réclamation à 7,28 M$, dans la plus récente version de sa demande qui date du 26 octobre 2023, soit quelques jours avant le procès.
[371] Le Défendeur refuse de retirer sa demande reconventionnelle même après que la décision en arbitrage eut acquis l’autorité de la chose jugée. Également, il maintient les préavis d’exercice de droit hypothécaire pour ces créances inexistantes[555].
[372] Le dépôt d'un acte de procédure judiciaire constitue un geste grave et empreint de solennité qui exige que la personne qui en prend l'initiative agisse avec intégrité[556]. L'article
[373] Ici, le maintien d’une demande reconventionnelle frivole constitue un geste grave. La demanderesse et les intervenants sont collectivement poursuivis depuis décembre 2020 pour 2,26 M$, et récemment pour 7,28 M$, alors que cette réclamation n’a aucun fondement.
[374] Il s’agit d’un abus lorsqu’une partie s'entête à poursuivre inutilement le débat judiciaire[558] dont l'issue ne fait pas de doute. Une partie peut adopter un comportement blâmable en mettant de l’avant des allégations qui ne résistent pas à une analyse attentive et qui dénotent une propension à une surenchère hors de toute proportion avec le litige réel entre les parties[559].
[375] La défense et demande reconventionnelle se décline sur 259 pages et se compose de paragraphes hétéroclites. Le Défendeur reprend en très large partie les allégations visées et faisant l’objet de conclusions de la décision arbitrale. Il reconnaît qu’environ quatre millions réclamés visent des frais annulés par l’arbitre Paradis. Mais, il ajoute au procès: « J’ai contesté toujours et je vais contester jusqu’au cimetière », « je suis encore fâché, je n’accepte rien de cet arbitre Paradis ».
[376] Or, l’une des formes particulières d’abus de procédure reconnu par la Cour d’appel consiste en la remise en cause d’une question déjà tranchée[560].
[377] Bien que Maher Balabanian puisse soulever l'incompétence d’attribution de l’arbitre, cela ne signifie pas pour autant qu'il puisse le faire à toutes et chacune des étapes de l’instance, incluant au stade du procès, alors que l’enjeu a déjà été plaidé et jugé. Soumettre les mêmes arguments une autre fois constitue un abus de procédure.
[378] Son comportement abusif nécessite de déclarer la demande reconventionnelle abusive; de condamner le défendeur à payer à la demanderesse et aux intervenants 50 000 $ en dommages punitifs pour cet abus de procédure.
16.3.5 Conclusion
[379] Le comportement du Défendeur est constant. Soulignons l’ouverture par le Défendeur de plus de 165 dossiers judiciaires distincts (uniquement en demande) depuis 1986[561]. Dans ces instances et procédures, le Défendeur fait valoir de nombreux arguments, soit frivoles, soit antérieurement rejetés par des décideurs. Il a appliqué la même médecine contre un ancien copropriétaire, Taoufiq Benchekroun[562]. Les intervenants Jensson et Tchaparian (unité [9]) ont aussi été victimes d’une campagne d’épuisement judiciaire dans un précédent litige[563].
[380] L’historique judiciaire du présent dossier montre de façon éclatante l’abus de procédure et des manquements dans le déroulement de l’instance.
[381] Sa pugnacité judiciaire a été dénoncée à plus d’une reprise par les Cours de justice. Le 16 mai 2023, le juge Dufour lui rappelle les risques d’une déclaration d’abus pour une personne qui multiplie les péripéties judiciaires, monopolise le système de justice et détourne les fins de la justice[564]. Le 16 mars 2022, la juge Harvie constate et réprouve son comportement abusif et empreint de mauvaise foi qui cherche à essouffler l’adversaire dans un dédale de procédures et d’arguments mal fondés[565]. La Cour d’appel a confirmé ce jugement[566].
[382] Maher Balabanian accapare les ressources judiciaires, au détriment d’autres justiciables. Tout ce qui serait simple prend des proportions gigantesques. Il utilise le système judiciaire non pas dans une quête de justice, mais comme outil à l’oppression des autres et il se sert de la procédure comme exutoire et outil de vengeance. Il porte plainte à outrance et sans discernement, peu importe le niveau d’implication des personnes visées[567].
[383] Il conteste partout où cela est possible. Il poursuit toute personne qui se met en travers de son chemin. Il utilise le système de justice non pas seulement pour faire valoir ses droits, mais aussi pour se venger de tous ceux qui directement ou indirectement, de près ou de loin, s’opposent à sa façon de voir les choses.
[384] L’imposition de dommages vise à freiner des dérives comme celle en l’espèce. Si tous les litiges se déroulaient comme celui-ci, le système de justice aurait implosé depuis belle lurette.
16.3.5.1 La compensation et les dommages punitifs
[385] La somme de 50 000 $ réclamée apparaît appropriée pour l’abus de procédure associé à la demande reconventionnelle.
[386] Il en est de même de la réclamation de 150 000 $ pour les manquements au déroulement de l’instance. Le Tribunal doit condamner le Défendeur à un montant substantiel de dommages. En l’espèce, un tel montant apparait fort raisonnable pour sanctionner les abus.
16.3.5.2 Les dommages pour les débours engagés et les honoraires
[387] Le moins que l’on puisse dire de ce litige, est que la route procédurale a été longue et ardue. La demanderesse et les intervenants auront néanmoins eu le privilège de bénéficier du mandat pro bono accepté par leur avocat. D’ailleurs, telle une obsession, les frères Balabanian reviennent sans cesse sur le caractère pro bono du mandat de l’avocat de la demanderesse et des intervenants; on le comprend, cela aura été le talon d’Achille dans le stratagème.
[388] En vertu de l’article
[389] Une partie qui se voit inutilement forcée d’engager des frais juridiques pour répondre à un recours abusif peut réclamer le remboursement des honoraires et débours engagés. Il s’agit pour elle d’une conséquence directe de l’abus procédural commis par l’autre partie à son endroit[568].
[390] En l’espèce, la demanderesse et les intervenants ont engagé des débours de l’ordre de 47 564,43 $ en débours taxables et 7 524,03 $ en débours non taxables[569], pour un total de 55 088,46 $.
[391] Pour ce qui est des honoraires, la véritable valeur des services peut être octroyée pour un avocat qui réduit ses honoraires[570], mais qu’en est-il lorsque la partie qui subit l’abus ne paie pas son avocat? Ici, selon le témoignage de l’intervenant Jeansson, l’avocat de la demanderesse et des intervenants a agi pro bono et n’a pas conclu d’entente face à une réclamation éventuelle pour mener à terme le mandat.
[392] D’abord, soulignons que, selon la jurisprudence, l’absence de paiement complet des honoraires extrajudiciaires ne constitue pas un obstacle à une réclamation[571].
[393] Ensuite, à la lumière de la jurisprudence, même si la demanderesse et les intervenants n'ont pas payé leur avocat, ils sont en droit de réclamer les honoraires extrajudiciaires engagés pour leur compte[572], même si ceux-ci sont acquittés par un tiers[573].
[394] À l’égard d’une entente pro bono, dans l’arrêt Hinse c. Canada, la Cour suprême du Canada applique l’article
[395] Selon cet arrêt, comme les parties à un litige sont tenues de ne pas commettre d’abus de procédures, si elles manquent à cette obligation, elles commettent une faute et le Tribunal peut les condamner à des dommages-intérêts. Suivant l’article
[396] Il n’est donc pas nécessaire que l’entente pro bono contienne une clause de versement aux avocats des honoraires extrajudiciaires susceptibles d’être obtenus. Il appartient aux parties et à leurs avocats de négocier le détail de ces ententes[576].
[397] Ainsi, dans les cas appropriés, il ne devrait pas y avoir d’interdiction d’accorder des honoraires en faveur d’un avocat agissant pro bono. Certes, dans un tel cas, la personne qui subit un dommage par la faute d’une autre personne ne subit pas réellement de préjudice. Or, de l’avis de la Cour suprême, les commentaires du ministre de la Justice lors de l’adoption de l’article
[398] La notion de « résultat assez choquant » s’impose en l’espèce. Eu égard aux circonstances, le résultat serait choquant si le Défendeur se voyait exonérer du paiement des honoraires de l’avocat uniquement en raison de la bienveillance d’un tiers, en l’occurrence ici, l’avocat de la demanderesse et des intervenants.
[399] Alors que des honoraires engagés de manière pro bono peuvent faire l’objet d’une réclamation[579], en l’instance personne ne réclame les honoraires. Le Tribunal n’a repéré aucune autorité québécoise portant sur la condamnation à des honoraires d’avocats, agissant pro bono, alors qu’ils ne sont pas réclamés. Néanmoins et bien que le Tribunal ne puisse juger ultra petita[580], il peut agir d’office, comme l’édicte l’article
[400] Même si l’article
[401] L’opiniâtreté du Défendeur justifie de conclure à une réserve de droit pour permettre à la demanderesse et aux intervenants de réclamer les débours engagés et les honoraires. De l’avis du Tribunal, il n'est pas inapproprié et cela ne déroge pas à l'objectif caritatif du bénévolat que l’avocat ayant accepté d'agir bénévolement reçoive un certain remboursement pour ses services de la part de la partie qui a agi de façon abusive et, au surplus, a fait en sorte de manquer de façon importante au déroulement de l’instance.
[402] Conclure autrement apparaît conduire à un résultat « choquant », pour reprendre les termes du ministre de la Justice[582], puisqu’il s’agirait d’exonérer le Défendeur de certaines de ses obligations de réparation, uniquement grâce à la bienveillance d’un tiers.
[403] La preuve révèle que l’avocat de la demanderesse et des intervenants n'a ménagé aucun effort dans le cadre de son mandat. De toute évidence, son travail a exigé de consacrer énormément de temps pour intervenir à tous moments importants, pour étudier attentivement tous les éléments de preuve, en ressortir toutes les parcelles pertinentes et approfondir tous les arguments de droit qui pouvaient en découler.
[404] En 2018, en acceptant ce mandat pro bono, fort possiblement que l’avocat n’avait pas envisagé l’ampleur que son mandat allait alors exiger. Le Tribunal a déjà discuté du parcours, un véritable marathon, que la demanderesse et les intervenants ont dû franchir pour obtenir le présent jugement.
[405] Du 1er septembre 2018 au 5 novembre 2023, l’avocat consacre 1298 heures[583]. Selon le relevé des interventions, n’eût été du mandat pro bono, il en aurait coûté plus de 256 980,62 $[584]. Cette somme ne compte pas les nombreux jours de procès.
[406] Le Tribunal réservera à la demanderesse et aux intervenants le droit de s’adresser au Tribunal afin qu’il décide sommairement du montant des débours engagés et des honoraires à payer en compensation par Maher Balabanian. Le cas échéant, le Tribunal s’assurera que les débours engagés et les honoraires sont raisonnables[585], en considérant divers facteurs[586].
[407] En concluant sa plaidoirie, l’avocat de la Demanderesse et des Intervenants a tenu à souligner ce que pouvait signifier pour ses clients la « foi » en le système de justice canadien pour un immigrant qui décide de choisir le Québec comme terre d’accueil et comme pays d’adoption le Canada. À cet égard, le Tribunal formule deux commentaires.
[408] Premièrement, la preuve révèle que sans Me Vincent Ranger qui a accompli un mandat pro bono, ce litige n’aurait semble-t-il pas eu d’issue. À l’issue du procès d’une dizaine de jours, le Tribunal constate que Me Ranger a rempli son rôle d’officier de justice avec brio par la qualité de sa prestation lors du procès et par le travail colossal accompli en amont. Il a exercé sa profession en conformité avec l’existence même de cette profession.
[409] Deuxièmement, les diverses conclusions prononcées par le Tribunal, bien qu’elles ne puissent effacer le passé, serviront peut-être de baume, au sens figuré du terme, sur ce que la demanderesse et les intervenants ont vécu dans le cadre de cette arnaque immobilière et de la traversée judiciaire qu’elle aura impliquée.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[410] résilie et radie la convention d’indivision publiée le 5 avril 2007 sous l’inscription no 14 121 351 de la circonscription foncière de Montréal du registre foncier concernant le lot 1 489 051 du cadastre du Québec;
[412] PRONONCE le partage de l’indivision visant le lot 1 489 051 de la circonscription foncière de Montréal du cadastre du Québec avec un bâtiment y érigé portant l’adresse 10355, avenue Bois-de-Boulogne à Montréal (Québec), H4N 1L5;
[413] ordonne la vente en justice d’un immeuble désigné comme étant le lot 1 489 051 de la circonscription foncière de Montréal du cadastre du Québec avec un bâtiment y érigé portant l’adresse 10355, avenue Bois-de-Boulogne à Montréal (Québec), H4N 1L5 (ci-après, « l’Immeuble ») par vente de gré à gré dont les règles sont énoncées aux articles
[414] DÉSIGNE comme officier chargé de la vente Yvan Martimbault, huissier de justice, ou tout autre huissier de justice nommé par ce dernier de l’Étude d’huissiers Martimbault (ci-après nommée « la personne désignée »), pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l’Immeuble et accomplir les démarches nécessaires ou utiles pour cette vente;
[415] fixe la rémunération de la personne désignée à 190 $ l’heure plus tout débours à être encourus dans le cadre de la vente sous contrôle de justice de l’Immeuble;
[416] permet à la personne désignée de retenir, si elle le juge opportun, les services d’un courtier ou agent immobilier de son choix, moyennant une commission établie selon le prix courant, laquelle commission ne pourra toutefois être supérieure à 6 %;
[417] ordonne que la mise à prix minimale soit fixée à la somme de 10 125 000 $;
[418] ordonne que la vente sous contrôle de justice de gré à gré de l’Immeuble se fasse selon les modalités suivantes :
a) La vente sera faite au nom des copropriétaires;
b) La vente sera effectuée suivant les usages généraux applicables au mode de vente, à savoir de gré à gré;
c) La vente sera faite sans aucune garantie ni aucune obligation incombant au vendeur en vertu de la loi et aux risques et périls de tout acquéreur;
d) L’acheteur devra déposer en totalité l’équivalent de son offre auprès de la personne désignée, et ce, sans attendre la signature de l’acte de vente;
e) La prise de possession de l’Immeuble ne pourra avoir lieu que suivant l’expiration d’un délai de quatre mois du présent jugement;
f) Tous les ajustements de quelque nature que ce soit seront faits à la date de la signature de l’acte de vente;
g) L’acheteur assumera les honoraires de préparation de l’acte de vente et les frais d’inscription;
h) Toutes sommes provenant de la vente devront être déposées dans le compte en fidéicommis de la personne désignée, et devront être distribuées conformément à la loi et au présent jugement;
i) La personne désignée ne pourra se porter acquéreur de l’Immeuble;
[419] Permet à la personne désignée, dans l’intérêt des parties, d’ajouter toutes autres conditions particulières jugées opportunes pour aider au bon déroulement de la vente dans la mesure où elles respectent les lois en vigueur et ne contreviennent pas à l’ordre public;
[420] réserve aux parties et à la personne désignée le droit de s’adresser au Tribunal afin de requérir de nouvelles ordonnances modificatives ou additionnelles afin de favoriser et compléter la vente;
[421] ordonne à Maher Balabanian de collaborer, de permettre la visite de l’Immeuble à tout acheteur potentiel et de signer tout document utile ou nécessaire à la vente;
[422] Ordonne que les honoraires et débours de la personne désignée, ainsi que, le cas échéant, la commission du courtier ou agent immobilier, soient retenus et payés prioritairement, à même le prix de vente de l’Immeuble;
[424] Condamne Maher Balabanian personnellement à verser à la demanderesse et aux intervenants la différence entre les montants ci-dessous, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
- 166 000 $ à Gestion George Kyritsis inc.;
- 369 000 $ à Sinan Mehmedov;
- 195 000 $ à Lilia Iacovlev;
- 154 000 $ à Ali Allouche;
- 217 000 $ à Daniel Draghici;
- 164 000 $ à Salwa Sadek;
- 156 000 $ à Sedigheh Aliyazdi;
- 231 000 $ à Ahcene Hamroun;
- 159 000 $ à Azzeddine Heumissi;
- 245 000 $ à Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov;
- 164 000 $ à Olga Burlacu;
- 265 000 $ à Nurten Halilova Souleymanova et Semran Hasanova Mehmedova;
- 194 000 $ à Nikolai Azorsky;
- 245 000 $ à Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian;
- 283 000 $ à Andrew Jensson et Alice Tchaparian;
- 203 000 $ à Sergey Yakimenko et Irina Kudrina;
- 238 000 $ à Adnan Abdallah;
- 185 000 $ à Julie Boucher;
- 181 000 $ à Clarisse Umurerwa;
[425] Permet à la personne désignée de payer les créances hypothécaires valides relativement à chacun des copropriétaires à même la somme due à ce copropriétaire;
[427] Ordonne l’exécution provisoire nonobstant appel des conclusions aux paragraphes 412 à 426;
[428] Condamne Maher Balabanian à verser en dommages compensatoires, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
- 8 166 $ à Gestion George Kyritsis inc.;
- 7 477 $ à Sinan Mehmedov;
- 3 636 $ à Lilia Iacovlev;
- 2 824 $ à Ali Allouche;
- 4 225 $ à Daniel Draghici;
- 3 096 $ à Salwa Sadek;
- 3 065 $ à Sedigheh Aliyazdi;
- 4 463 $ à Ahcene Hamroun;
- 3 129 $ à Azzeddine Heumissi;
- 5 154 $ à Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov;
- 3 192 $ à Olga Burlacu;
- 5 317 $ à Nurten Halilova Souleymanova et Semran Hasanova Mehmedova;
- 9 354 $ à Nikolai Azorsky;
- 5 013 $ à Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian;
- 12 441 $ à Andrew Jensson et Alice Tchaparian;
- 30 841 $ à Sergey Yakimenko et Irina Kudrina;
- 5 261 $ à Adnan Abdallah;
- 3 381 $ à Julie Boucher;
- 3 872 $ à Clarisse Umurerwa;
[429] Condamne Maher Balabanian et Jean Balabanian à verser solidairement en dommages non pécuniaires, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
- 40 000 $ à Gestion George Kyritsis inc.;
- 40 000 $ à Sinan Mehmedov;
- 40 000 $ à Lilia Iacovlev;
- 40 000 $ à Ali Allouche;
- 40 000 $ à Daniel Draghici;
- 40 000 $ à Salwa Sadek;
- 40 000 $ à Sedigheh Aliyazdi;
- 40 000 $ à Ahcene Hamroun;
- 40 000 $ à Azzeddine Heumissi;
- 40 000 $ à Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov;
- 40 000 $ à Olga Burlacu;
- 40 000 $ à Nurten Halilova Souleymanova et Semran Hasanova Mehmedova;
- 40 000 $ à Nikolai Azorsky;
- 40 000 $ à Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian;
- 40 000 $ à Andrew Jensson et Alice Tchaparian;
- 40 000 $ à Sergey Yakimenko et Irina Kudrina;
- 40 000 $ à Adnan Abdallah;
- 40 000 $ à Julie Boucher;
- 40 000 $ à Clarisse Umurerwa;
[430] Condamne Maher Balabanian à verser 760 000 $ en dommages punitifs à la demanderesse et aux intervenants, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
- 40 000 $ à Gestion George Kyritsis inc.;
- 40 000 $ à Sinan Mehmedov;
- 40 000 $ à Lilia Iacovlev;
- 40 000 $ à Ali Allouche;
- 40 000 $ à Daniel Draghici;
- 40 000 $ à Salwa Sadek;
- 40 000 $ à Sedigheh Aliyazdi;
- 40 000 $ à Ahcene Hamroun;
- 40 000 $ à Azzeddine Heumissi;
- 40 000 $ à Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov;
- 40 000 $ à Olga Burlacu;
- 40 000 $ à Nurten Halilova Souleymanova et Semran Hasanova Mehmedova;
- 40 000 $ à Nikolai Azorsky;
- 40 000 $ à Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian;
- 40 000 $ à Andrew Jensson et Alice Tchaparian;
- 40 000 $ à Sergey Yakimeno et Irina Kudrina;
- 40 000 $ à Adnan Abdallah;
- 40 000 $ à Julie Boucher;
- 40 000 $ à Clarisse Umurerwa;
[431] radie les préavis d’exercice de droits hypothécaires suivants publiés sur le lot 1 489 051 de la circonscription foncière de Montréal du cadastre du Québec :
- le préavis publié le 22 août 2018 contre Daniel Draghici sous le no 24 082 111;
- le préavis publié le 22 août 2018 contre Olga Burlacu sous le no 24 082 112;
- le préavis publié le 22 août 2018 contre Salwa Sadek sous le no 24 082 113;
- les préavis publiés le 28 septembre 2018 contre Sinan Mehmedov sous les nos 24 163 708 et 24 163 711;
- le préavis publié le 21 février 2019 contre Ahcene Hamroun sous le no 24 431 654;
- le préavis publié le 21 février 2019 contre Ali Allouche sous le no 24 431 655;
- le préavis publié le 21 février 2019 contre Sedigheh Aliyazdi sous le no 24 431 656;
- le préavis publié le 21 février 2019 contre Azzeddine Heumissi sous le no 24 431 678;
- le préavis publié le 21 février 2019 contre Lilia Iacovlev sous le no 24 431 680;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Andrew Jensson et Alice Tchaparian sous le no 24 446 700;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov sous le no 24 446 701;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Adnan Mohamad Abdallah sous le no 24 446 702;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Nurten Halilova Souleymanova et Semran Hasanova Mehmedova sous le no 24 446 703;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Nikolai Azorsky sous le no 24 446 744;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Gestion George Kyritsis inc. sous le no 24 446 745;
- le préavis publié le 1er mars 2019 contre Sergey Yakimenko et Irina Kudrina sous le no 24 446 746;
- le préavis publié le 28 avril 2021 contre Clarisse Umurerwa sous le no 26 249 487;
[432] DÉclare bonne et valable la saisie avant jugement publiée le 27 juillet 2022 sur l’immeuble ainsi décrit :
Une quote-part indivise de 79,6595 % de l’immeuble désigné comme étant le lot 1 489 051 de la circonscription foncière de Montréal du cadastre du Québec avec un bâtiment y érigé portant l’adresse 10355, avenue Bois-de-Boulogne à Montréal (Québec), H4N 1L5, correspondant aux parts ci-dessous en vertu de la convention d’indivision signée devant Me Gail Cimon, notaire, le 30 mars 2007, dont copie est publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sous le numéro 14 121 351, laquelle a été modifiée aux termes des actes suivants, soit un premier acte modificatif publié le 7 décembre 2016 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 22 788 827 et un acte de correction publié le 15 décembre 2016 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 22 808 654 :
la partie de troisième part,
la partie de quatrième part,
la partie de sixième part,
la partie de dixième part,
la partie de onzième part,
la partie de douzième part,
la partie de treizième part,
la partie de quatorzième part,
la partie de quinzième part,
la partie de dix-septième part,
la partie de dix-huitième part,
la partie de vingt et unième part,
la partie de vingt-deuxième part,
la partie de vingt-quatrième part,
la partie de vingt-cinquième part,
la partie de vingt-sixième part,
la partie de vingt-septième part,
la partie de vingt-huitième part,
la partie de vingt-neuvième part,
la partie de trentième part,
la partie de trente-deuxième part,
la partie de trente-troisième part,
la partie de trente-cinquième part,
la partie de trente-sixième part,
la partie de trente-septième part,
la partie de trente-huitième part,
la partie de trente-neuvième part,
la partie de quarante et unième part,
la partie de quarante-deuxième part,
la partie de quarante-troisième part,
la partie de quarante-sixième part,
la partie de quarante-septième part,
la partie de quarante-neuvième part,
la partie de cinquantième part,
la partie de cinquante-cinquième part,
la partie de cinquante-sixième part,
la partie de cinquante-huitième part,
la partie de cinquante-neuvième part,
la partie de soixantième part,
la partie de soixante et unième part,
la partie de soixante-deuxième part,
la partie de soixante-troisième part,
la partie de soixante-quatrième part,
la partie de soixante-cinquième part,
la partie de soixante-sixième part,
la partie de soixante-septième part,
la partie de soixante-huitième part,
la partie de soixante-neuvième part,
la partie de soixante-dixième part,
la partie de soixante et onzième part,
la partie de soixante-douzième part,
la partie de soixante-quatorzième part,
la partie de soixante-quinzième part,
la partie de soixante-seizième part,
la partie de soixante-dix-septième part,
la partie de soixante-dix-huitième part,
la partie de soixante-dix-neuvième part,
la partie de quatre-vingtième part,
la partie de quatre-vingt-unième part,
la partie de quatre-vingt-deuxième part,
la partie de quatre-vingt-troisième part,
la partie de quatre-vingt-quatrième part,
la partie de quatre-vingt-sixième part,
la partie de quatre-vingt-septième part,
la partie de quatre-vingt-neuvième part,
la partie de quatre-vingt-dixième part,
la partie de quatre-vingt-onzième part,
la partie de quatre-vingt-douzième part,
la partie de quatre-vingt-treizième part,
la partie de quatre-vingt-quatorzième part,
la partie de quatre-vingt-quinzième part,
la partie de quatre-vingt-seizième part,
la partie de quatre-vingt-dix-septième part,
la partie de quatre-vingt-dix-huitième part,
la partie de quatre-vingt-dix-neuvième part,
la partie de centième part,
la partie de cent unième part,
la partie de cent deuxième part,
la partie de cent troisième part,
la partie de cent quatrième part,
la partie de cent cinquième part,
la partie de cent sixième part,
la partie de cent septième part,
la partie de cent huitième part,
la partie de cent neuvième part,
la partie de cent dixième part,
la partie de cent onzième part,
la partie de cent douzième part,
la partie de cent treizième part,
la partie de cent quinzième part,
la partie de cent seizième part,
la partie de cent dix-septième part,
la partie de cent dix-huitième part,
la partie de cent dix-neuvième part,
la partie de cent vingtième part,
la partie de cent vingt et unième part,
la partie de cent vingt-deuxième part,
la partie de cent vingt-quatrième part,
la partie de cent vingt-neuvième part,
la partie de cent trentième part,
la partie de cent trente-deuxième part,
la partie de cent trente-quatrième part,
la partie de cent trente-cinquième part,
la partie de cent trente-septième part,
la partie de cent trente-huitième part,
la partie de cent quarantième part,
la partie de cent quarante-unième part,
la partie de cent quarante-deuxième part,
la partie de cent quarante-quatrième part,
la partie de cent quarante-cinquième part,
la partie de cent quarante-sixième part,
la partie de cent quarante-septième part,
la partie de cent quarante-neuvième part,
la partie de cent cinquante et unième part,
la partie de cent cinquante-quatrième part,
la partie de cent cinquante-cinquième part,
la partie de cent cinquante-sixième part,
la partie de cent cinquante-septième part,
la partie de cent cinquante-huitième part,
la partie de cent cinquante-neuvième part,
la partie de cent soixantième part,
la partie de cent soixante et unième part,
la partie de cent soixante-deuxième part,
la partie de cent soixante-troisième part,
la partie de cent soixante-quatrième part,
la partie de cent soixante-cinquième part,
la partie de cent soixante-sixième part,
la partie de cent soixante-septième part,
la partie de cent soixante-huitième part,
la partie de cent soixante-neuvième part,
la partie de cent soixante-dixième part,
la partie de cent soixante et onzième part,
la partie de cent soixante-douzième part,
la partie de cent soixante-treizième part,
la partie de cent soixante-quatorzième part,
la partie de cent soixante-quinzième part,
la partie de cent soixante-seizième part,
la partie de cent soixante-dix-septième part,
la partie de cent soixante-dix-huitième part,
la partie de cent soixante-dix-neuvième part,
la partie de cent quatre-vingtième part,
la partie de cent quatre-vingt-unième part,
la partie de cent quatre-vingt-deuxième part,
la partie de cent quatre-vingt-troisième part,
la partie de cent quatre-vingt-quatrième part,
la partie de cent quatre-vingt-cinquième part,
la partie de cent quatre-vingt-sixième part,
la partie de cent quatre-vingt-septième part,
la partie de cent quatre-vingt-huitième part,
la partie de cent quatre-vingt-neuvième part,
la partie de cent quatre-vingt-dixième part,
la partie de cent quatre-vingt-onzième part,
la partie de cent quatre-vingt-douzième part,
la partie de cent quatre-vingt-treizième part,
la partie de cent quatre-vingt-quatorzième part,
la partie de cent quatre-vingt-quinzième part,
la partie de cent quatre-vingt-seizième part,
la partie de cent quatre-vingt-dix-septième part,
la partie de cent quatre-vingt-dix-huitième part,
la partie de cent quatre-vingt-dix-neuvième part,
la partie de deux centième part,
la partie de deux cent unième part,
la partie de deux cent deuxième part,
la partie de deux cent troisième part,
la partie de deux cent quatrième part,
la partie de deux cent cinquième part,
la partie de deux cent sixième part,
la partie de deux cent septième part,
la partie de deux cent huitième part,
la partie de deux cent neuvième part,
la partie de deux cent dixième part,
la partie de deux cent onzième part,
la partie de deux cent douzième part,
la partie de deux cent treizième part,
la partie de deux cent quatorzième part,
la partie de deux cent quinzième part,
la partie de deux cent seizième part,
la partie de deux cent dix-septième part,
la partie de deux cent dix-huitième part,
la partie de deux cent dix-neuvième part,
la partie de deux cent vingt et unième part,
la partie de deux cent vingt-deuxième part,
la partie de deux cent vingt-troisième part,
la partie de deux cent vingt-quatrième part,
la partie de deux cent vingt-cinquième part,
la partie de deux cent vingt-sixième part,
la partie de deux cent vingt-septième part,
la partie de deux cent vingt-huitième part,
la partie de deux cent vingt-neuvième part,
la partie de deux cent trentième part,
la partie de deux cent trente et unième part,
la partie de deux cent trente-deuxième part,
la partie de deux cent trente-troisième part,
la partie de deux cent trente-quatrième part,
la partie de deux cent trente-cinquième part,
la partie de deux cent trente-sixième part,
la partie de deux cent trente-septième part;
la partie de deux cent trente-huitième part,
la partie de deux cent trente-neuvième part,
la partie de deux cent quarantième part,
la partie de deux cent quarante et unième part,
la partie de deux cent quarante-deuxième part,
la partie de deux cent quarante-troisième part,
la partie de deux cent quarante-quatrième part,
la partie de deux cent quarante-cinquième part,
la partie de deux cent quarante-sixième part,
la partie de deux cent quarante-septième part,
la partie de deux cent quarante-huitième part,
la partie de deux cent quarante-neuvième part,
la partie de deux cent cinquantième part,
la partie de deux cent cinquante et unième part,
la partie de deux cent cinquante-deuxième part,
la partie de deux cent cinquante-troisième part,
la partie de deux cent cinquante-quatrième part,
la partie de deux cent cinquante-cinquième part,
la partie de deux cent cinquante-sixième part,
la partie de deux cent cinquante-septième part,
la partie de deux cent cinquante-huitième part,
la partie de deux cent cinquante-neuvième part, et
la partie de deux cent soixantième part ;
[433] RejeTte la demande reconventionnelle de Maher Balabanian, avec frais de justice;
[434] Déclare abusive la demande reconventionnelle; et Condamne Maher Balabanian à verser à la demanderesse et aux intervenants, en parts égales entre chacun d’entre eux, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
[435] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement dans le dossier no 500-17-113476-207;
[436] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement modifiée dans le dossier no 500-17-113477-205;
[437] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement dans le dossier no 500-17-113478-203;
[438] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement dans le dossier no 500-17-117479-215;
[439] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement dans le dossier no 500-17-119051-210;
[440] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement dans le dossier no 500-17-119052-218;
[441] RejeTte, avec frais de justice contre Maher Balabanian, la demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement dans le dossier no 500-17-120620-227;
[442] AccueillE, avec frais de justice contre Maher Balabanian, les demandes reconventionnelles dans les dossiers 500-17-113477-205 et 500-17-113476-207;
[443] Condamne Maher Balabanian à payer à Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov un montant de 11 087,27 $, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle à compter du 15 octobre 2021;
[444] Condamne Maher Balabanian à payer à Nikolai Azorsky un montant de 12 066,30 $ avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle à compter du 1er août 2023;
[445] Rejette, avec frais de justice, la demande du défendeur Jean Balabanian pour rejet de demande introductive d’instance et acte d’intervention refondus modifiés et pour déclaration d’abus; et RejeTte, avec frais de justice, la demande reconventionnelle de Jean Balabanian;
[446] Condamne Maher Balabanian à verser à la demanderesse et aux intervenants, en parts égales entre chacun d’entre eux, avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article
[447] RÉSERVE à la demanderesse et aux intervenants le droit de s’adresser au Tribunal afin qu’il décide sommairement du montant des débours engagés et des honoraires à payer par Maher Balabanian en compensation; et DÉCLARE que le quantum de cette compensation qui découle de la déclaration d’abus, devra être discuté lors d’un court débat, d’une heure tout au plus, et qui devra être fixé dans les 30 jours suivant le délai d’appel;
[448] LE TOUT, avec les frais de justice contre les défendeurs, incluant les frais d’expertise.
| ||
| __________________________________JANICK PERREAULT, j.c.s. | |
Maître Vincent Ranger | ||
Per Curiam Avocats, s.e.n.c.l. | ||
Avocat de la demanderesse et des intervenants | ||
| ||
Maher Balabanian Se représente seul
Marie-Louise Beauchamp | ||
Avocate du défendeur Jean Balabanian
| ||
Dates d’audience : | 7 au 10, 13 au 17, 21 et 22 novembre 2023 | |
[1] Dans le jugement, le Tribunal utilise le nom de famille des Intervenants sans le faire précéder de leur prénom ou du préfixe monsieur ou madame dans le seul but d’alléger la lecture du texte et non pas avec l’intention de leur manquer de respect ou de faire preuve de condescendance.
[2] Jugement rendu le 3 mai 2022 par la juge Chantal Tremblay.
[3] Pièce P-1 : Acte de vente de Karkour Balabanian et Linda Barsemian, 8 décembre 1986, publié sous l’inscription no 3 805 597.
[4] Pièce P‑305 : Acte de vente entre Developpement Ge-Ge inc. et Karkous Balabanian, Linda Barsemian et Wannes Balabanian, 11 février 1988.
[5] Pièce P‑290 : Déclaration, C.S. Montréal, 500-05-018198-919, 12 novembre 1991 et avis de substitution, par. 18, 23 et 28.
[6] Pièce P‑302 : Déclaration, C.S. Montréal, no 500-05-017139-906, 12 décembre 1990.
[7] Pièce P‑2 : Extrait du registre foncier de la paroisse de Saint-Laurent pour le lot 351-547, 22 novembre 2019, p. 3 (lignes 4 358 289 et 4 442 202).
[8] Pièce P‑289 : Union du Canada c. Barsemian, 500-05-017139-906, 11 mars 1991.
[9] Pièce P‑290 : Déclaration, 500-05-018198-919, 12 novembre 1991 et avis de substitution, p. 7 (par. 32).
[10] Pièce P‑299 : Lettre de Maher Balabanian à Revenu Québec intitulée « review files for 2000-2001-2002 », 15 mars 2004, par. 13.
[11] Pièce P‑2 : Extrait du registre foncier de la paroisse de Saint-Laurent pour le lot 351-547, 22 novembre 2019, p. 3 (ligne 5 060 095); et Pièce P-279 : Acte de vente du 10355 avenue Bois-de-Boulogne entre Maher Balabanian et 2849-5497 Québec inc., 15 décembre 1998.
[12] Pièce P‑279 : Acte de vente du 10355 avenue Bois-de-Boulogne entre Maher Balabanian et 2849-5497 Québec inc., 15 décembre 1998, p. 5, par. g).
[13] Id., p. 1.
[14] Voir par exemple : Pièce P‑290 : Déclaration, 500-05-018198-919, 12 novembre 1991 et avis de substitution, p. 11-12.
[15] Pièce P‑278 : Déclaration en séparation de corps, [...], [...] 1999, par. 8 c).
[16] Pièce P‑294 : Projet de convention d’arbitrage, 8 avril 2005, p. 279 et 284.
[17] Pièce P‑300 : Argumentations supportant les avis d’opposition de l’appelant préparés par J. Biron, 20 septembre 2005, par. 7; et Pièce P‑294 : Projet de convention d’arbitrage, 8 avril 2005, p. 290, par. 19.
[18] Pièce P‑294 : Projet de convention d’arbitrage, 8 avril 2005, p. 280 (3e Attendu).
[19] Id., (7e Attendu).
[20] Pièce P‑299 : Lettre de Maher Balabanian à Revenu Québec intitulée « review files for 2000-2001-2002 », 15 mars 2004, par. 5; et Pièce P‑294 : Projet de convention d’arbitrage, 8 avril 2005, p. 280.
[21] Pièce P‑2 : Extrait du registre foncier de la paroisse de Saint-Laurent pour le lot 351-547, 22 novembre 2019, p. 3 (ligne 5 116 143).
[22] Pièce P-4 : Acte de rétrocession, 29 juillet 1999.
[23] Pièce P‑303 : Registre des dossiers de faillite et d’insolvabilité pour Tran Wannes Balabanian.
[24] Pièce P‑304 : Gazette officielle du Québec, partie 1, 133e année, no 17, 28 avril 2001 (extrait).
[25] Pièce P‑300 : Argumentations supportant les avis d’opposition de l’appelant préparés par J. Biron, 20 septembre 2005, par. 7-8; et Pièce P‑294 : Projet de convention d’arbitrage, 8 avril 2005, p. 290, par. 19.
[26] Pièce P‑286: Statement of Account, 21 avril 2005. Une partie de ces avis de cotisation seront annulés : Pièce P‑285 : Balabanian c. Québec (Sous-ministre du Revenu),
[27] Pièce P‑286: Statement of Account, 21 avril 2005.
[28] Pièce P‑285 : Balabanian c. Québec (Sous-ministre du Revenu),
[29] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[30] Pièce P‑287 : Lettre de Revenu Québec à Maher Balabanian, 1er novembre 2005.
[31] Pièce P‑254 : Land Title Certificate, title 061 168 799, 23 février 2021.
[32] Voir par exemple : Pièce P‑5 : Convention de 2007, p. 1 ; Pièce P‑6 : Acte de vente entre Maher Balabanian et Sinan Mehmedov et Semran Hasanova Mehmedova, 3 mai 2007, publié sous l’inscription no 14 197 739 ; Pièce P‑8 : Acte de vente entre Maher Balabanian et Azzeddine Heumissi, 28 mai 2007, publié sous l’inscription no 14 270 115, p. 1.
[33] Voir à titre d’exemple, en 2007 : Pièce P‑5 : Convention de 2007, p. 62; et, en juillet 2009 : Pièce P‑108, p. 13.
[34] Voir à titre d’exemple (en ordre chronologique) : Pièce P‑110, p. 13 ; Pièce P‑100, p. 6 ; Pièce P‑13, p. 14.
[35] La première sentence (« Arbitrage Paradis #1 ») est rendue le 22 janvier 2020. L’arbitre rend alors diverses ordonnances. Puis, le 14 juin 2021, l’arbitre rend une autre décision (« Arbitrage Paradis #2 »), il confirme alors diverses ordonnances et condamne le Défendeur à payer des sommes.
[36] Soit un montant de 334 981 $ au moment où il est acquitté (Pièce DH‑34 : Entente, 10 août 2022, par. 2 a).
[37] Pièce P‑211 : Balabanian c. Paradis,
[38] Pièce P‑249 : Transcription partielle de l’audience du 29 juin 2022 devant le juge Richard, j.c.q. (dossier 500-20-023498-220), p. 52, l. 2-10.
[39] Pièce P‑255 : Land Title Certificate, title 061 168 799, 29 juin 2022.
[40] Pièce P‑249 : Transcription partielle de l’audience du 29 juin 2022 devant le juge Richard, j.c.q. (dossier 500-20-023498-220), p. 13, l. 1-2.
[41] Id., p. 15-16.
[42] Interrogatoire principal de Myrna Yazedjian, 15 novembre 2023.
[43] Pièce P-5 : Convention de 2007, clause 4).
[44] Pièce P-5 : Convention de 2007, clauses 6 et 7.
[45] Pièce P-5 : Convention de 2007, clauses 6 et 15 b).
[46] Pièce P-5 : Convention de 2007, clauses 18.1 et 18.2.2.1 a).
[47] Art.
[48] Jean-Louis Baudouin, Patrice Deslauriers et Benoît Moore, La responsabilité civile, vol. 1 « Principes généraux », 9e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2020, par. 1‑843 et 1‑872 à 1‑877, p. 873 et 888-890.
[49] Demande et défense reconventionnelle, 18 décembre 2020, par. 61 et 115.
[50] Pièce P‑153 : Lettre de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulée « Violation de la convention, cause intentionnelle de dommage », 8 août 2020, p. 2, par. 5.
[51] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[52] Pièce P‑249 : Transcription partielle de l’audience du 29 juin 2022 devant le juge Richard, j.c.q. (dossier 500-20-023498-220), p. 31-33 et 39.
[53] Pièce P‑37 : Convention d’indivision signée le 7 décembre 2016 devant la notaire Jessica Desmarais sous le no 813 de ses minutes et publiée sous l’inscription no 22 788 827; et Pièce P‑44 : Lettre de Maher Balabanian à Ahcene Hamroun imposant une charge spéciale, 16 septembre 2018.
[54] Pièce P‑160 : Vidéo de l’assemblée du 30 juin 2018 (prise par Andrew Jensson) (voir à 5 min, 30 sec. ou à la p. 12 de la transcription).
[55] Interrogatoire principal de George Kyritsis, 7 novembre 2023; Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023; Pièce P‑282 : Cinquante-deux rapports d’huissiers à Maher Balabanian entre 2018 et 2023, p. 31; et Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian, 500-17-103789-189, 24 mai 2022, j. Gaudet.
[56] Pièce P‑71 : Vidéo d’une intervention des pompiers, 6 septembre 2019 (avec la transcription).
[57] Interrogatoire principal de Sergey Yakimenko, 9 novembre 2023.
[58] Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023; Pièce P‑73 : Vidéo de Jean Balabanian prise par Daniel Draghici, 30 août 2019 (avec la transcription); et Pièce D‑3 (du défendeur Jean Balabanian) : 2021_105 exige que Jean travaille et donne clé gratuitement #2.MOV.
[59] Pièce P‑154 : Vidéo d’une visite du syndic de l’Ordre des ingénieurs, 7 décembre 2018 (prise par Andrew Jensson) (voir à 4 min, 16 sec. ou à la p. 12 de la transcription).
[60] Pièce P-73 : Vidéo de Jean Balabanian prise par Daniel Draghici, 30 août 2019 (avec la transcription) (voir à 1 min, 10 sec. ou à la p. 3 de la transcription).
[61] Pièce P‑214 : Vidéo de Jean Balabanian, 28 août 2020 vers 13 h 56 (pris par Nicola Delnero) (voir à 2 min, 7 sec. ou à la p. 7 de la transcription).
[62] Pièce P-215 : Vidéo de Jean Balabanian, 3 avril 2021 vers 11 h 39 (pris par Nicola Delnero) (voir à 1 min, 11 sec. ou à la p. 7 de la transcription).
[63] Pièce P‑154 : Vidéo d’une visite du syndic de l’ordre des ingénieurs, 7 décembre 2018 (prise par Andrew Jensson) (voir à 4 min, 8 sec. ou à la p. 12 de la transcription).
[64] Pièce P‑155 : Vidéo de Jean Balabanian à l’avant de l’immeuble, 19 juin 2020 vers 10 h (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription).
[65] Pièce P‑160 : Vidéo de l’assemblée du 30 juin 2018 (prise par Andrew Jensson) (voir à 4 min, 23 sec., 5 min, 28 sec., 5 min, 50 sec. et 22 min, 42 sec. aux p. 8-9, 12, 14 et 47 de la transcription).
[66] Dugal c. Baker,
[67] Dugal c. Baker,
[68] Corinne Saint-Alary-Houin, « Les critères distinctifs de la société et de l’indivision depuis les réformes récentes du Code civil », (1970) RTD comm. 687, no 61 cité dans Lucie Laflamme, Le partage consécutif à l’indivision, Montréal, Wilson & Lafleur, 1999, p. 14.
[69] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 144.
[70] Pièce P‑39 : Résolution no 28, 12 décembre 2015; Pièce P‑40 : Avis d’augmentation des charges, 14 décembre 2015, en liasse; Pièce P‑42 : Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 28 septembre 2018, p. 5-8; Pièce P‑43 : Lettre de Maher Balabanian à Ahcene Hamroun intitulée « Frais condo mensuels relatifs à l’apt. 204 », 30 septembre 2018; et Interrogatoire principal de Daniel Draghici, 8 novembre 2023.
[71] Pièce P‑267 : Relevés mensuels du compte bancaire de l’indivision, octobre 2015 à novembre 2019 (couverture partielle), p. 52 et 54.
[72] Pièce P‑43 : Lettre de Maher Balabanian à Ahcene Hamroun intitulée « Frais condo mensuels relatifs à l’apt 204 », 30 septembre 2018.
[73] Pièce P‑74 : Avis d’arbitrage, Abdallah c. Balabanian, 12 décembre 2019.
[74] Pièce P‑78 : Demande pour nommer un arbitre, Abdallah c. Balabanian, 13 février 2019.
[75] Pièce P‑165 : Abdallah c. Balabanian, sentence arbitrale du 10 février 2021, arbitre Me Dominique Lettre, par. 1, 64, 80, 82 à 96.
[76] Pièce P‑168 : Procès-verbal, Abdallah c. Balabanian, C.Q. Montréal, 500-22-266037-210, 23 mars 2021, j. Davignon.
[77] Pièce P‑217 : Abdallah c. Balabanian,
[78] Pièce P‑191 : Abdallah c. Balabanian, C.Q. Montréal,
[79] Pièce P‑192 : Pourvoi en contrôle judiciaire modifié (conclusion en nullité d’un jugement) et demande d’opposition à la saisie opérée par le mis-en-cause, Balabanian c. Cour du Québec (dossier no 500-17-119280-215), 7 décembre 2021; et Pièce P‑241 : Balabanian c. Cour du Québec,
[80] Pièce P‑292 : Lettre d’Adnan Abdallah à Maher Balabanian intitulée « Refuse l’accès de l’équipe Bell pour mener le câble Fibre Optique », 14 octobre 2019; Pièce P‑74 : Avis d’arbitrage, Abdallah c. Balabanian, 12 décembre 2019; et Pièce P‑291 : Lettre de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulée « Fibre optique », 12 février 2020.
[81] Pièce P‑293 : Notice nécrologique de Linda Barsemian Balabanian.
[82] Balabanian c. Cour du Québec,
[83] Voir (par ordre chronologique) : Pièce P‑76 : Avis d’arbitrage modifié, Mehmedov c. Balabanian, 26 septembre 2019 ; Pièce P‑77 : Demande modifiée pour nommer un arbitre, Mehmedov c. Balabanian (dossier no 500-17-106754-198), 5 avril 2019 ; Pièce P‑79 : Mehmedov c. Balabanian, C.S. Montréal no 500-17-106754-198, 15 avril 2019, j. Emery ; Pièce P‑80 : Balabanian c. Mehmedov,
[84] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 4-28.
[85] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 2, 8, 25, 90, 106 et 159. Voir aussi : Pièce P-167 : Mehmedov c. Balabanian,
[86] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 6.
[87] Voir la section 16 du présent jugement « L’abus de procédure et les manquements importants dans le déroulement de l’instance ».
[88] Pièce P‑94 : Lettre de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulée « Demande de remboursement des dommages causés par vous-même », 5 janvier 2020; et Pièce P‑95 : Lettre de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulée « Avis de poursuite en qualité personnelle contre vous-même », 17 janvier 2020.
[89] Pièce P‑5 : Convention de 2007, art. 4 (p. 4); et Pièce P‑37 : Convention de 2016, art. 4 (p. 12).
[91] Pièce P‑3A : Extrait (annoté) du registre foncier du cadastre du Québec pour le lot 1 489 051, 7 septembre 2023 (p. 24, numéro 20 390 549); et Pièce P‑20 : Acte d’échange entre Maher Balabanian et Sinan Mehmedov, 8 novembre 2013, publié sous l’inscription no 20 390 549; et Interrogatoire principal de Maher Balabanian, 15 novembre 2023.
[92] Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 38.
[93] Id., p. 39, l. 24-25 et p. 40, l. 5 et 9-10.
[94] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 51.
[95] Pièce P‑188 : Photographies du premier sous-sol de l’immeuble, 10 novembre 2021 (prises par Ahcene Hamroun); et Pièce P‑195 : Six vidéos filmés le 10 novembre 2021 par Andrew Jensson (avec la transcription), voir fichier C.
[96] Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Abdrakihm Kalimov, 10 novembre 2023; Pièce P‑58 : Lettre de Maher Balabanian à Andrew Jensson et Alice Tchaparian intitulée « Illegal use of property of the other co-owners, abuse », 7 mai 2019, au point 1; Pièce P‑154 : Vidéo d’une visite du syndic de l’ordre des ingénieurs, 7 décembre 2018 (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription); Pièce P‑158 : Vidéo du premier sous-sol de l’immeuble, 13 février 2020 à 12 h 45 (prise par Olga Burlacu) (avec la transcription); Pièce P‑159 : Vidéo du premier sous-sol de l’immeuble, 20 mars 2020 à 17 h 16 (prise par Nicola Delnero) (avec la transcription); Pièce P‑156 : Courriel de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulé « Violation des droits du soussigné », 8 avril 2020. Pour la réponse, voir : Pièce P‑157 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Réponse à votre correspondance “Violation des droits du soussigné” », 9 avril 2020. Voir aussi : Pièce P‑161 : Rapport d’inspection sommaire par Janick Marinier d’Inspex solutions inc., 8 février 2021, p. 6.
[97] Pièce P-31 : Benchekroun c. Balabanian,
[98] Pièce P-5 : Convention de 2007.
[99] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023; Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 10-12; Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 173; et Pièce P‑161 : Rapport d’inspection sommaire par Janick Marinier d’Inspex solutions inc., 8 février 2021, p. 6.
[100] Pièce P‑160 : Vidéo de l’assemblée du 30 juin 2018 (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription); Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015; et Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023.
[101] Pièce P‑160 : Vidéo de l’assemblée du 30 juin 2018 (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription) (voir à 3 min, 24 sec., 18 min, 28 sec., 21 min, 47 sec., 32 min, 36 sec. ou aux p. 6, 38, 45 et 67-68 de la transcription).
[102] Pièce P‑154 : Vidéo d’une visite du syndic de l’ordre des ingénieurs, 7 décembre 2018 (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription).
[103] Voir par exemple : Pièce P‑169 : Communiqué relatif à l’indivision 10355 Bois-de-Boulogne (par Maher Balabanian), 4 février 2021; et Pièce P‑170 : Suivi du communiqué relatif à l’indivision de 10355 Bois-de-Boulogne (par Maher Balabanian), 3 mars 2021.
[104] Pièce P‑182 : Vidéo de Jean Balabanian, 2 septembre 2020 à 15 h 19 (prise par Nicola Delnero) (avec la transcription); Interrogatoire principal de Ghislain Morin, 13 novembre 2023; Interrogatoire principal de Valérie Lajeunesse-Briand, 13 novembre 2023; et Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023.
[105] Interrogatoire principal de Sergey Yakimenko, 9 novembre 2023; et Interrogatoire principal de Valérie Lajeunesse-Briand, 13 novembre 2023.
[106] Art.
[107] Interrogatoire principal de George Kyritsis, 7 novembre 2023.
[108] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023; Pièce R‑203 : Bilan d’opération de l’indivision pour les années 2018, 2019 et 2020; Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian, C.S. Montréal, 500-17-103789-189, 22 avril 2021, j. Moore, par. 9; et Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 100 et 124.
[109] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 65, 102-104; et Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[110] Art. 1029, 1310, al. 1 et 1312 C.c.Q. L’auteure Stefania Chianetta donne précisément comme exemple de conflit d’intérêts le gestionnaire qui prête personnellement de l’argent à la copropriété qu’il administre, Voir : Stefania Chianetta, « Le gérant de copropriété » dans Barreau du Québec. Service de la formation continue, Développements récents en droit de la copropriété divise (2011), Cowansville, Yvon Blais, 2011, p. 1, aux p. 18-19.
[111] Pièce R‑203 : Bilan d’opération de l’indivision pour les années 2018, 2019 et 2020; et Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[112] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 172 et 174.
[113] Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 38, l. 2‑3.
[114] Id., p. 30, l. 25 à p. 31, l. 1.
[115] Id., p. 6, l. 23 à p. 7, l. 2.
[116] Id., p. 8, l. 1-4.
[117] Id., p. 10, l. 1-4.
[118] Id., p. 19, l. 2-3.
[119] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 16.
[120] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 25 et 27.
[121] Pièce P‑44 : Lettre de Maher Balabanian à Ahcene Hamroun imposant une charge spéciale, 16 septembre 2018.
[122] Pièce P‑46 : Lettre de Maher Balabanian à Adnan Abdallah intitulée « fausse plainte abus, remarques négatives », 16 avril 2018. Pour la réponse, voir : Pièce P‑47 : Lettre de Adnan Abdallah à Maher Balabanian intitulée « Réponse à votre lettre du 16 avril 2018 », 24 avril 2018; Pièce P‑54 : Lettre de Maher Balabanian à Salwa Sadek intitulée « Notice of default payment », 15 janvier 2016. Pour les lettres à l’origine de ces « amendes » : Pièce P‑53 : Lettres de Salwa Sadek à Maher Balabanian, 11 et 22 janvier 2016; Pièce P‑57 : Lettre de Maher Balabanian à Olga Burlacu intitulée « Imposition of special charge », 8 mars 2019; et Pièce P‑176 : Lettre de Maher Balabanian à Farkhad et Abdrakhim Kalimov, 11 janvier 2011.
[123] Pièce P‑151 : Lettre de Maher Balabanian à Farkhad et Abdrakim Kalimov intitulée « Violation de la convention d’indivision » 30 juillet 2020; Pièce P‑152 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Réponse à une amende imposée pour réparation de voiture », 4 août 2020; Pièce P‑153 : Lettre de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulée « Violation de la convention, cause intentionnelle de dommage », 8 août 2020.
[124] Pièce P‑181 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Demande d’obtention des enregistrements », 21 octobre 2020; Pièce P‑178 : Lettre Me Hamza Benboubker à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulée « Réponse à votre demande d’obtention des enregistrements – Mise en demeure », 26 octobre 2020; et Pièce P‑179 : Courriel de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Hamza Benboubker intitulé « Re: Mise en Demeure - Abdrakhim Kalimov », 26 octobre 2020.
[125] Pièce P‑177 : Divers avis de Maher Balabanian aux copropriétaires, 2018 et 2021, p. 2‑3; et Pièce P‑213 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) intitulée « Accusé de réception de mises en demeure sur le dépôt d’ordures », 2 mars 2021.
[126] Pièce P‑58: Lettre de Maher Balabanian à Andrew Jensson et Alice Tchaparian intitulée « Illegal use of property of the other co-owners, abuse », 7 mai 2019.
[127] Pièce P‑56 : Lettres de Maher Balabanian à Gestion George Kyritsis inc. intitulée « Défaut d’obligation découlant de la convention de copropriété », 13 mars et 10 avril 2018.
[128] Pièce P‑90 : Lettres de Maher Balabanian respectivement à Ahcene Hamroun et Azzeddine Heumissi intitulées « Demande de remboursement des frais aggravés par vos faits », 8 mai 2019; Pièce P‑91 : Lettres de Maher Balabanian respectivement à Daniel Draghici et Sergey Yakimenko et Irina Kudrina intitulées « Demande de remboursement des frais aggravés par vos faits », 15 novembre 2019; et Pièce P‑92 : Autres lettres de Maher Balabanian intitulées « Demande de remboursement des frais aggravés par vos faits », 15 novembre 2019.
[129] Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 4-5.
[130] Pièce P‑41 : Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 30 août 2018, p. 4.
[131] Pièce P‑42 : Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 28 septembre 2018, p. 2.
[132] Pièce P‑42 : Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 28 septembre 2018, p. 3
[133] Pièce P‑42 : Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 28 septembre 2018, p. 8.
[134] Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 23; et p. 25, lignes 13 à 16.
[135] Pièce P‑53 : Lettres de Salwa Sadek à Maher Balabanian, 11 et 22 janvier 2016; et Pièce P‑54 : Lettre de Maher Balabanian à Salwa Sadek intitulée « Notice of default payment », 15 janvier 2016.
[136] Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 24-25.
[137] Pièce P‑218 : Transcription d’une conversation téléphonique entre Daniel Draghici et Maher Balabanian (enregistré par Daniel Draghici), 27 septembre 2016, p. 32.
[138] Pièce P‑164 : Lettre « Constat de l’inexistence des documents financiers » de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Justine Laframboise (Laframboise Gutkin), 1er avril 2019; et Lettres du 29 octobre 2018 et 21 novembre 2018; Lettre de Maher Balabanian, 8 novembre 2018; et Courriel de Me Justine Laframboise, 5 décembre 2018 et 235 janvier 2019. Voir aussi : Pièce P‑266 : Convocation à l’assemblée générale du 30 août 2018, datée du 15 août 2018 (reçue par Andrew Jensson).
[139] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[140] Pièce P‑37 : Convention de 2016, art. 18.1.3, p. 62.
[141] Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023. Voir aussi : Pièce R‑154 : Copie des offres achats des intervenants avec la copie du mandat de courtage (voir notes sur la copie d’Ahcene Hamroun).
[142] Pièce P‑161 : Rapport d’inspection sommaire par Janick Marinier d’Inspex solutions inc., 8 février 2021, p. 6-7.
[143] Id., p. 7.
[144] Interrogatoire principal d’Adnan Abdallah, 9 novembre 2023.
[145] Id., p. 57; et Interrogatoire principal de Janick Marinier, 13 novembre 2023.
[146] Interrogatoire principal d’Andrew Jensson, 10 novembre 2023.
[147] Pièce P‑161 : Rapport d’inspection sommaire par Janick Marinier d’Inspex solutions inc., 8 février 2021, p. 29.
[148] Id., p. 40.
[149] Id., p. 43 et p. 53 et suiv. Voir aussi : Pièce P‑70 : Photographies de l’inondation dans l’Immeuble, 22 mars 2019.
[150] Interrogatoire principal de Clarisse Umurerwa, 8 novembre 2023; Interrogatoire principal de Julie Boucher, 9-10 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; Interrogatoire principal de Sergey Yakimenko, 9 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Andrew Jensson, 10 novembre 2023; et Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023.
[151] Pièce P‑161 : Rapport d’inspection sommaire par Janick Marinier d’Inspex solutions inc., 8 février 2021, p. 43-44.
[152] Id., p. 12-16.
[153] Id., p. 32-33.
[154] Id., p. 47.
[155] Id., p. 51-52; Pièce P‑186 : Photographies annotées de l’immeuble de janvier à juillet 2020 (prises par Ahcene Hamroun); Pièce P‑187 : Photographies annotées prises à partir de l’unité 204 entre février et juillet 2020 (prises par Ahcene Hamroun); et Interrogatoire principal de Nikolai Azorsky, 8 novembre 2023.
[156] Voir les paragraphes 125 à 128 du présent jugement.
[157] Pièce P‑132 : Avis de convocation à une assemblée des copropriétaires (reçu par Sedigheh Aliyazdi), 11 novembre 2015, p. 2; et Pièce P‑134 : Avis de convocation à une assemblée des copropriétaires (reçu par Daniel Draghici), 11 novembre 2015, p. 2.
[158] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 25.
[159] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 31-32 et 38-41.
[160] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 38.
[161] Pièce P‑171 : Résolutions du 12 décembre 2015. Voir aussi : Pièce R‑120 : Résolutions adoptées par l’assemblée générale de la copropriété tenue le 12 décembre 2015.
[162] Pièce P‑219 : Mandat-procuration, 9 mars 2016.
[163] On peut présumer que c’était pour la demanderesse Gestion George Kyristis inc.
[164] Pièce P‑220 : Procuration de George Kyritsis, 9 décembre 2015.
[165] Pièce P‑27 : Cession de droit de vote entre Daniel Draghici et Maher Balabanian, 4 octobre 2010.
[166] Pièce P‑149 : Cession de droit de vote entre Natalia Burlacu et Maher Balabanian, 17 janvier 2014.
[167] Pièce P‑37 : Convention de 2016.
[168] Pièce P‑221 : Comparaison des conventions de copropriété de 2007 et 2016 avec les résolutions de décembre 2015; et Interrogatoire principal de Daniel Draghici, 8 novembre 2023.
[169] Société financière 350 Monto inc. c. Corporation d'investissement Quatre dimension,
[170] Art. 1 de la Convention de 2016.
[171] Art. 4 de la Convention de 2016.
[172] Art. 6, al. 1 de la Convention de 2016.
[173] Art. 7, al. 2 de la Convention de 2016.
[174] Art. 15.1 de la Convention de 2016.
[175] Art. 16.2 de la Convention de 2016.
[176] Art. 18.1 et art. 18.1.1.1 de la Convention de 2016.
[177] Art. 18.1, al. 2 de la Convention de 2016.
[178] Art. 18.1.2, al. 2 et art. 18.2.3.4 al. 4 de la Convention de 2016.
[179] Art. 18.1.2, al. 4 de la Convention de 2016.
[180] Art. 18.1.3 (10) de la Convention de 2016.
[181] Art. 20 de la Convention de 2016.
[182] Art. 30, al. 2 de la Convention de 2016.
[183] Art. 34.1 de la Convention de 2016.
[184] Art. 34.3 de la Convention de 2016.
[185] Art. 40 de la Convention de 2016.
[186] Lucie Laflamme, La copropriété par indivision, 3e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2020, par. 31, p. 12.
[187] Voir par exemple, par analogie : Roby c. Décaire,
[188] Didier Lluelles et Benoît Moore, Droit des obligations, 3e éd., Montréal, Thémis, 2018, par. 2909 à 2918, p. 1848-1853.
[189] Belvédères de la Gare inc. c. Moro Arcadi,
[190] eBay Canada Ltd. c. Mofo Moko,
[191] Pièce R‑87 : Demande de Me Vincent Ranger le 31 août 2018 ordonnant le requérant de ne pas payer ses procureurs défendant l’indivision; Pièce P‑69 : Lettre de Ahcene Hamroun à Maher Balabanian intitulée « Harcèlement et menace », 12 septembre 2018; Pièce P‑68 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Mise en demeure de radier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire », 4 octobre 2018; Pièce P‑162 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Négligence dans l’entretien du bâtiment », 25 mars 2019;Pièce P‑164 : Lettre « Constat de l’inexistence des documents financiers » de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Justine Laframboise (Laframboise Gutkin), 1er avril 2019; Pièce P‑163 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Rappel de l’entretien négligent de l’immeuble », 26 mai 2020; Pièce P‑152 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Réponse à une amende imposée pour réparation de voiture », 4 août 2020; Pièce P‑181 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Demande d’obtention des enregistrements », 21 octobre 2020; Pièce P‑212 : Lettre de mise en demeure de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) pour Maher Balabanian intitulée « Mise en demeure de retirer l’imposition d’une amende », 2 mars 2021; Pièce P‑213 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) intitulée « Accusé de réception de mises en demeure sur le dépôt d’ordures », 2 mars 2021; Pièce P‑251 : Documents en lien avec le litige entre Maher Balabanian et Rosalie Amoun Brou (TAL : 555416), p. 3; Pièce P‑183 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Jean Balabanian intitulée « Mise en demeure de cesser le harcèlement », 27 octobre 2021; Pièce P‑216 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats), Me Sarah Nathalie Marsolais et Me Hamza Benboubker intitulée « Cessation des communications avec mes clients et leurs locataires », 8 mars 2022; Pièce DH‑33 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Hamza Benboubker intitulée « Non-respect du bail entre Julie Boucher et Jean Wesner Millien », 16 mai 2022; Pièce P‑261 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Mes Apostolatos et Chripounoff intitulée « Financement de la copropriété », 14 octobre 2022; Pièce P‑245 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Mise en demeure de retirer une demande reconventionnelle et de radier des préavis d’exercice », 14 décembre 2022.
[192] Demande modifiée le 6 novembre 2020 du défendeur pour mettre fin à l’indivision et acquiescement partiel à la demande du demandeur et des intervenants et offre d’achat des quotes-parts du demandeur et des intervenants et des mis en cause par le défendeur, 6 novembre 2020, p. 5 (avant-dernier paragraphe).
[193] Voir la section 3.11 du présent jugement, paragraphes 106 à 113.
[194] Pièce P‑5 : Convention de 2007, art. 18.2.1.4 (p. 54).
[195] Pièce P‑132 : Avis de convocation à une assemblée des copropriétaires (reçu par Sedigheh Aliyazdi), 11 novembre 2015; Pièce P‑133 : Avis de convocation à une assemblée des copropriétaires (reçu par Salwa Sadek), 11 novembre 2015; et Pièce P‑134 : Avis de convocation à une assemblée des copropriétaires (reçu par Daniel Draghici), 11 novembre 2015.
[196] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 31-32 et 38-41.
[197] Pièce P‑5 : Convention de 2007, art. 18.2.3.2 (p. 55).
[198] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 51 et 99.
[199] Pièce P‑230 : Extraits (parties I à III seulement) d’une pièce produite lors de l’arbitrage Paradis sous la cote P‑27 intitulée « Document explicatif de la réclamation pécuniaire des demandeurs », p. 2; et Interrogatoire principal de Daniel Draghici, 8 novembre 2023.
[200] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par.110-113.
[201] Voir les paragraphes 106 à 113 du présent jugement.
[202] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 16.
[203] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 25.
[204] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 27.
[205] Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 38.
[206] Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023.
[207] Pièce P‑135 : Offre d’achat de Zirou Badreddine à Gestion Georges Kyritsis inc., 5 avril 2018; Pièce P‑136 : Annonces de mise en vente d’unité; Interrogatoire principal de George Kyritsis, 7 novembre 2023; Interrogatoire principal de Nikolai Azorsky, 8 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023. Voir aussi : Pièce P‑269 : Contrat de courtage entre Nikolai Azorsky et Les Immeubles Chrisma inc. (Irina Bolea), 18 août 2018 ; Pièce P‑270 : Correspondances (en liasse) entre Nikolai Azorsky, Irina Bolea et Nabil Bouamrane, avril 2019.
[208] Pièce P‑3A : Extrait (annoté) du registre foncier du cadastre du Québec pour le lot 1 489 051, 7 septembre 2023 (p. 26, numéro 22 552 790).
[209] Pièce P‑206 : PCG Carmon, Rapport d’évaluation des unités. 10 355 avenue du Bois-de-Boulogne, 11 janvier 2022, pp. 3 et 21.
[210] Pièce R‑200 : Rapport d’expert avant l’achat de l’ex-intervenant Tatiana Safanova.
[211] Pièce P‑206 : PCG Carmon, Rapport d’évaluation des unités. 10 355 avenue du Bois-de-Boulogne, 11 janvier 2022, p. 5.
[212] 4207602 Canada inc. c. 9139-4882 Québec inc.,
[213] 4207602 Canada inc. c. 9139-4882 Québec inc.,
[214] Videotron, s.e.n.c. c. Bell ExpressVu, l.p.,
[215] Girard c. 9220-8883 Québec inc.,
[216] Messina c. Basire,
[217] Lucie Laflamme, Le partage consécutif à l’indivision, Montréal, Wilson & Lafleur, 1999, p. 107.
[218] C.c.Q., art. 1037.
[219] C.p.c., art. 476.
[220] Hamel c. Hamel,
[221] Dumas c. Procureure générale du Québec,
[222] Droit de la famille — 2230,
[223] Noël c. Mainville,
[224] Morin c. Laplante,
[225] Lucie LAFLAMME, La copropriété par indivision, 3e éd., 2020, Chambre des notaires du Québec, par. 142.
[226] Pièce P-5 : Convention d’indivision de 2007, par. 3.
[227] Demande et défense reconventionnelle, 18 décembre 2020, par. 73; et Demande du défendeur pour mettre fin à l’indivision et acquiescement partiel à la demande du demandeur et des intervenants et offre d’achat des quotes-parts du demandeur et des intervenants et des mis en cause par le défendeur, 22 septembre 2020, p. 5-6.
[228] Cantin c. Yves Rocher inc., 2000 CanLII 18950 (QC CS), par. 33 et 37 (Permission d’en appeler refusée, 500-09-009296-005, 7 mars 2000).
[229] Duval c. Boisvert,
[230] B. (D.) c. M. (I.),
[231] Bumbaru c. Bumbaru,
[232] Richer c. Lemieux,
[233] Richer c. Lemieux,
[234] Dumas c. Procureure générale du Québec,
[235] Caisse Desjardins de Québec c. 9376-3613 Québec inc.,
[236] Noël c. Mainville,
[237] Pièce P-238 : PCG Carmon, Rapport d’évaluation de l’immeuble [au 25 juillet 2023]. 10355 avenue du Bois-de-Boulogne, 31 juillet 2023.
[238] 6628061 Canada inc. c. Racanelli,
[239] Voir les paragraphes 136 et 137 du présent jugement.
[240] Droit de la famille — 2230,
[241] Procureur général du Québec c. Ville de Drummondville,
[242] Procureur général du Québec c. Ville de Drummondville,
[243] Procureur général du Québec c. Ville de Drummondville,
[244] Duchesneau c. Footmaxx of Canada Inc.,
[245] Ferme BDR c. Larose,
[246] Art.
[247] CTI Capital valeurs mobilières inc. c. Nassif,
[248] Droit de la famille — 21226,
[249] Québec (Sous-ministre du Revenu) c. Archambault,
[250] Droit de la famille — 21226,
[251] 9135-3086 Québec inc. c. Montebello Residential,
[252] Kugler c. IBM Canada Limited,
[253] Druide Informatique inc. c. Éditions Québec Amérique inc.,
[254] Interrogatoire principal d’Adnan Abdallah, 9 novembre 2023; et Interrogatoire principal d’Andrew Jensson, 10 novembre 2023.
[255] Interrogatoire principal de Clarisse Umurerwa, 8 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; et Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 9 novembre 2023.
[256] Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 9 novembre 2023; et Interrogatoire principal d’Adnan Abdallah, 9 novembre 2023.
[257] Demande de nomination d’un séquestre, 4 août 2022.
[258] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian, 500-17-103789-189, 22 avril 2021, j. G. Moore.
[259] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian,
[260] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian,
[261] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023; et Défense détaillée et demande reconventionnelle mise à jour suite au dépôt de la septième version de la demande introductive d’instance et plan d’argumentation, 8 octobre 2023, par. 16.1.
[262] Compagnie d’assurances Travelers du Canada c. Roch Lessard 2000 inc.,
[264] Aux termes d’un jugement rendu le 22 avril 2021, Gestactif inc. est nommé administrateur provisoire de l’indivision alors que Maher Balabanian est suspendu de ses fonctions d’administrateur.
[265] Pièce P‑262 : Courriel de Me Antoun Alsaoub (Grondin Savarese) à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) et Maher Balabanian intitulé « Système d’alarme et incendie - 10355 Bois-de-Boulogne », 5 décembre 2022; Pièce P‑263 : Courriel de Me Stéphanie Elias (Chamoun Legal) intitulé « RE: Travaux sur le système alarme incendie le 19 et 20 janvier 2022 - 10355 Bois-de-Boulogne - GGK c. Balabanian et al. (ND 6412) », 18 janvier 2023; et Pièce P‑264 : Courriel de Me Stéphanie Elias (Chamoun Legal) intitulé « RE: Travaux sur le système alarme incendie le 19 et 20 janvier 2022 - 10355 Bois-de-Boulogne - GGK c. Balabanian et al. (ND 6412) », 19 janvier 2023.
[266] Pièce D‑36 : Vidéo; et Pièce P-253 : Transcription de la Vidéo.
[267] Pièce P-233 : Décision du Tribunal administratif du logement, 3 mars 2022; et Pièce P-234 : Demande introductive d’instance.
[268] 74 811 $ en 2018; 78 910 $ en 2019; 103 758 $ en 2020. Voir Pièce R‑203 : Bilan d’opération de l’indivision pour les années 2018, 2019 et 2020, pp. 2, 3 et 6 (rubrique « Frais d’avocats »). Voir aussi : Pièce P‑90 : Lettres de Maher Balabanian respectivement à Ahcene Hamroun et Azzeddine Heumissi intitulées « Demande de remboursement des frais aggravés par vos faits », 8 mai 2019, p. 14 ; Pièce P‑235 : Interrogatoire principal de Maher Balabanian devant l’arbitre Michel Paradis, 31 mars 2021, p. 96. Et 80 000 $ en 2021 selon le contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[269] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[270] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 124; et Pièce P‑165 : Abdallah c. Balabanian, sentence arbitrale du 10 février 2021, arbitre D. Lettre, par. 52-58 et 66.
[271] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 80-81.
[272] 20 052 $ en 2019 (Pièce P‑199 : Relevé de compte de la Ville de Montréal pour l’exercice 2019, 10355 av. du Bois-de-Boulogne, 20 décembre 2021); 32 153 $ en 2020 (Pièce P‑201A : Relevé de compte de la Ville de Montréal pour l’exercice 2020, 10355 av. du Bois-de-Boulogne, 5 septembre 2023); et de 27 919 $ en 2021 (Pièce P‑202A : Relevé de compte de la Ville de Montréal pour l’exercice 2021, 10355 av. du Bois-de-Boulogne, 5 septembre 2023).
[273] 1 219 $ en 2018 ; 2 266 $ en 2019 ; 1 117 $ en 2020 ; 74 $ en 2021 (Pièce P‑200 : CGTSIM, Statement of account, 2018-2021, 12 janvier 2022).
[274] Pièce P‑261 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Mes Apostolatos et Chripounoff intitulée « Financement de la copropriété », 14 octobre 2022.
[275] Pièce P-172, Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 10.
[276] Pièce P‑184 : Bilans d’opération 2015, 2016 et 2017 et budget d’opération 2018, p. 3.
[277] Id., p. 5.
[278] Pièce R‑203 : Bilan d’opération de l’indivision pour les années 2018, 2019 et 2020, p. 1 (rubrique « Assurance »).
[279] Id., p. 3 (rubrique « Assurance »).
[280] Id., p. 5 (rubrique « Assurance »).
[281] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 79.
[282] Pièce P‑268 : Facture de la police d’assurance 2021-2022.
[283] Girard c. 9220-8883 Québec inc.,
[284] Interrogatoire principal de George Kyritsis, 7 novembre 2023.
[285] Interrogatoire principal de Nikolai Azorsky, 8 novembre 2023.
[286] Interrogatoire principal de Sergey Yakimenko, 9 novembre 2023.
[287] Interrogatoire principal d’Andrew Jensson, 10 novembre 2023.
[288] Selon les paiements locatifs contemporains, Pièce P‑203.
[289] Pièce P‑205 : PCG Carmon, Rapport d’évaluation de l’immeuble. 10355 avenue du Bois-de-Boulogne, 10 janvier 2022, p. 34-36.
[290] Pièce P‑203 : Preuve de paiement de loyer, unité [9], mai, juin et juillet 2014.
[291] Art. 1457 C.c.Q.; Kosoian c. Société de transport de Montréal,
[292] Art.
[293] Mustapha c. Culligan du Canada Ltée,
[294] Sauirol c. Boutom,
[295] Cinar Corporation c. Robinson,
[296] Balanian c. Kalimov et Balabanian c. Azorsky, 500-17-113477-205 et 500-17-113476-208, 9 juin 2021, j. Courchesne; et Avis de gestion, 15 mars 2023.
[297] Interrogatoire principal d’Andrew Jensson, 10 novembre 2023; Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023; Pièce P‑154 : Vidéo d’une visite du syndic de l’ordre des ingénieurs, 7 décembre 2018 (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription); Pièce P‑155 : Vidéo de Jean Balabanian à l’avant de l’immeuble, 19 juin 2020 vers 10 h (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription); Pièce P‑158 : Vidéo du premier sous-sol de l’immeuble, 13 février 2020 à 12 h 45 (prise par Olga Burlacu) (avec la transcription); Pièce P‑159 : Vidéo du premier sous-sol de l’immeuble, 20 mars 2020 à 17 h 16 (prise par Nicola Delnero) (avec la transcription); Pièce P‑160 : Vidéo de l’assemblée du 30 juin 2018 (prise par Andrew Jensson) (avec la transcription); Pièce P‑195 : Six vidéos filmés le 10 novembre 2021 par Andrew Jensson (avec la transcription); Pièce D‑36 : Vidéo et photographies de l’immeuble sous la gouverne de la gestion par Gestactif inc., en liasse et Pièce P‑253 : Transcription de la pièce D‑36.
[298] Interrogatoire principal de Julie Boucher, 9-10 novembre 2023.
[299] Interrogatoire principal d’Ahcene Hamroun, 10 novembre 2023; et Interrogatoire principal de Ghislain Morin, 13 novembre 2023.
[300] Pièce P‑160 : Vidéo de l’assemblée du 30 juin 2018 (prise par Andrew Jensson) (voir à 13 min, 42 sec. ou à la p. 30 de la transcription).
[301] Id., (voir à 3 min, 24 sec., 18 min, 28 sec., 21 min, 47 sec., 32 min, 36 sec. ou aux p. 6, 38, 45 et 67-68 de la transcription).
[302] Id., (voir à 4 min, 13 sec., 34 min, 35 sec. ou aux p. 8 et 71 de la transcription).
[303] Id., (voir de 4 min, 52 sec. à 5 min, 23 sec. et à 34 min, 40 sec. ou aux p. 10-12 et 71 de la transcription).
[304] Pièce P‑195 : Six vidéos filmés le 10 novembre 2021 par Andrew Jensson (fichier C à 3 min, 19 sec. ou à la p. 29 de la transcription).
[305] Pièce P-195 : Six vidéos filmés par Andrew Jensson et transcription, 10 novembre 2021, page 29.
[306] Pièce P-215 : Vidéo de Jean Balabanian, 3 avril 2021 vers 11 h 39 (pris par Nicola Delnero) (voir à partir de 31 sec. ou aux p. 4-5 de la transcription).
[307] Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023; et Pièce P-215 : Vidéo de Jean Balabanian, 3 avril 2021 vers 11 h 39 (pris par Nicola Delnero) (voir à partir de 51 sec. ou à la p. 6 de la transcription).
[308] Interrogatoire principal de Valérie Lajeunesse-Briand, 13 novembre 2023; et Pièce P‑182 : Vidéo de Jean Balabanian, 2 septembre 2020 à 15 h 19 (prise par Nicola Delnero) (avec la transcription).
[309] Pièce P‑234 : Demande (Balabanian c. Poulin et Gestactif), dossier no 500-32-717133-229, 3 février 2022; Pièce P‑194 : Lettre de Jean Balabanian aux copropriétaires, 15 octobre 2021; Pièce P‑197 : Demande de Jean Balabanian contre Gestactif inc. et Dominique Poulin, Tribunal administratif du logement, 21 septembre 2021; Pièce P‑193 : Demande d’enquête de Jean Balabanian à l’égard de Me Vincent Ranger, juillet 2021; Pièce P‑196 : Courriel de Jean Balabanian à Me France Houle, doyenne de la Faculté de droit (Université de Montréal), 12 avril 2021.
[310] Pièce P‑216 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats), Me Sarah Nathalie Marsolais et Me Hamza Benboubker intitulée « Cessation des communications avec mes clients et leurs locataires », 8 mars 2022; Pièce P‑183 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Jean Balabanian intitulée « Mise en demeure de cesser le harcèlement », 27 octobre 2021; Pièce P‑69 : Lettre de Ahcene Hamroun à Maher Balabanian intitulée « Harcèlement et menace », 12 septembre 2018.
[311] Voir par exemple : P.T. c. Mohammad Naqeeb,
[312] Demande d’inscription pour instruction et jugement par déclaration commune, 24 mai 2022, p. 8-9, rubrique « Liste des faits admis par les parties », 2e admission.
[313] 6169970 Canada inc. c. Lesage,
[314] FTQ-Construction c. N. Turenne Brique et pierre inc.,
[315] Art.
[316] Art.
[317] Art.
[318] Ferme BDR c. Larose,
[319] RLRQ, c. C-12.
[320] Charte des droits et libertés de la personne, art. 5.
[321] Charte des droits et libertés de la personne, art. 4.
[322] Charte des droits et libertés de la personne, art. 6.
[323] Québec (Curateur public) c. Syndicat national des employés de l’hôpital St‑Ferdinand,
[324] Québec (Curateur public) c. Syndicat national des employés de l’hôpital St‑Ferdinand,
[325] Charest c. Québec (Procureur général),
[326] Pierre-Gabriel JOBIN et Nathalie VÉZINA, Les obligations, 7e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, No 803, p. 985.
[327] Costco Wholesale Canada Ltd. c. Simms Sigal & Co. Ltd.,
[328] Cinar Corporation c. Robinson,
[329] Richard c. Time inc.,
[330] Jean Pierre c. Benhachmi,
[331] Jean Pierre c. Benhachmi,
[332] Boyer c. Loto-Québec,
[333] Cinar Corporation c. Robinson,
[334] Charte des droits et libertés de la personne, art. 6.
[335] Charte des droits et libertés de la personne, art. 4.
[336] Charte des droits et libertés de la personne, art. 5.
[337] Charte des droits et libertés de la personne, art. 7.
[338] Charte des droits et libertés de la personne, art. 5, 7 et 8.
[339] Kosoian c. Société de transport de Montréal,
[343] Benchekroun c. Balabanian,
[344] Interrogatoire principal de Clarisse Umurerwa, 8 novembre 2023; Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023; et Interrogatoire principal de Tatyana Safonova, 13 novembre 2023.
[345] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[346] Pièce P‑255 : Land Title Certificate, title 061 168 799, 29 juin 2022. Voir les paragraphes 30, 264 et 281 du présent jugement.
[347] Pièce DH‑1A : Solde des paiements hypothécaires de Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov à Maher Balabanian, 1er septembre 2023; Pièce DH‑2A : Solde des paiements hypothécaires de Nikolai Azorsky à Maher Balabanian, 1er août 2023; Pièce DH‑3A : Solde des paiements hypothécaires d’Adnan Abdallah à Maher Balabanian, 1er août 2023; Pièce DH‑4A : Solde des paiements hypothécaires de Julie Boucher à Maher Balabanian, 1er septembre 2023; Pièce DH‑5A : Solde des paiements hypothécaires de Sinan Mehmedov (unité 305) à Maher Balabanian (dossier 500-17-119051-210), 2 mars 2023; Pièce DH‑6A : Solde des paiements hypothécaires de Sinan Mehmedov (unité 102) à Maher Balabanian (dossier 500-17-119052-218), 1er septembre 2023; et Pièce DH‑20A : Solde des paiements hypothécaires d’Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian à Maher Balabanian, 7 septembre 2023.
[348] Pièce P‑222 : Déclaration fiscale de Maher Balabanian, 2018 (partielle), p. 2.
[349] Pièce P‑223 : Déclaration fiscale de Maher Balabanian, 2019 (partielle), p. 3.
[350] Pièce P‑224 : Déclaration fiscale de Maher Balabanian, 2020 (partielle), p. 3.
[351] Pièce P‑222 : Déclaration fiscale de Maher Balabanian, 2018 (partielle), p. 6, ligne 220; Pièce P‑223 : Déclaration fiscale de Maher Balabanian, 2019 (partielle), p. 4, ligne 220; et Pièce P‑224 : Déclaration fiscale de Maher Balabanian, 2020 (partielle), p. 4, ligne 220.
[352] Interrogatoire principal de Myrna Yazedjian, 15 novembre 2023; Pièce P‑254 : Land Title Certificate, title 061 168 799, 23 février 2021; et Pièce P‑255 : Land Title Certificate, title 061 168 799, 29 juin 2022.
[353] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023; Pièce P‑256 : Avis de cession de bail de Dan Nicolae Ionescu (appartement [...]); Pièce P‑257 : Avis de cession de bail de Jean Boire (appartement [...]); et Pièce P‑258 : Courriel de Me Marie-Louise Beauchamp à Yvan Martimbault, h.j., 20 juillet 2022.
[354] Pièce P‑225 : Courriel de Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulé « 247042-0001 / GGK inc et al c. Balabanian et al / 500-17-103789-189 », 21 janvier 2021. Pièce P‑226 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) intitulée « Réponses aux pré-engagements », 24 janvier 2022. Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023. Pièce P‑274 : Preuves additionnelles de paiements hypothécaires pour Nikolai Azorsky, novembre 2021 et février à juillet 2023 (en liasse), p. 6.
[355] Pour ce compte, voir : Pièce P‑298 : Lettre de Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) à Me Samuel Bachand (PFD avocats), 3 mai 2021, p. 4-5.
[356] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[357] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[358] Pièce P‑305 : Acte de vente entre Developpement Ge-Ge inc. et Karkous Balabanian, Linda Barsemian et Wannes Balabanian, 11 février 1998.
[359] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023. Voir aussi : Pièce P‑299 : Lettre de Maher Balabanian à Revenu Québec intitulée « review files for 2000-2001-2002 », 15 mars 2004, par. 12; et Pièce P‑285 : Balabanian c. Québec (Sous-ministre du Revenu),
[360] Le Défendeur détient 79,6595% de l’Immeuble en cause qui vaut 13 500 000 $ (13 500 000 $ X 79,6595% = 10 754 032 $).
[361] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[362] Cinar Corporation c. Robinson,
[363] Markarian c. Marchés mondiaux CIBC Inc.,
[364] Ceux énumérés aux paragraphes 127 à 128.2 de la Demande introductive d’instance et acte d’intervention refondus re-remodifiés, 5 septembre 2023 et les pièces P-96 à P-131; et Interrogatoire principal de Tatyana Safonova, 13 novembre 2023.
[365] Pièce P-120 : Acte de vente.
[366] Pièce P-121 : Acte de cession.
[367] Pièces P‑96 et P‑97: Actes de vente; et Pièce P‑98: Acte de cession.
[368] Voir par exemple : Fillion c. Chiasson,
[369] Pièce P‑260 : Avis d’exécution sur saisie avant-jugement immobilière modifié, 26 juillet 2022, publié le 27 juillet 2022 sous le no 27 452 897.
[370] Desjardins Assurances générales inc. c. 9330-8898 Québec inc.,
[371] Entreprises Bertrand Roberge ltée c. Giroux,
[372] Pavage Desrochers et Cie inc. c. Osez Propulser inc.,
[373] Desjardins Assurances générales inc. c. 9330-8898 Québec inc.,
[374] Demande d’autorisation d’une saisie avant jugement, 25 juillet 2022.
[375] Demande introductive d’instance et acte d’intervention refondus re-remodifiés, 5 septembre 2023, par. 189.11.1 à 189.11.4.
[376] Pièce P‑236 : Contre-interrogatoire de Maher Balabanian devant l’arbitre Michel Paradis, 31 mars 2021 (partie 1), p. 9-12 (PDF, p. 6-7).
[377] Pièce P-283 : Transcription partielle d’une audience devant le Membre Barde du Tribunal administratif du logement, 1er septembre 2021, p. 2-6.
[378] Pièce P‑284 : Transcription partielle d’une audience devant le Juge Lareau de la Cour du Québec, 13 octobre 2021, p. 4-5.
[379] Pièce P-249 : Transcription partielle de l’audience du 29 juin 2022 devant le juge Richard, j.c.q. (dossier 500-20-023498-220), p. 4-5.
[380] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[381] Interrogatoire principal de Myrna Yazedjian, 15 novembre 2023.
[382] Pièce P‑280 : Vingt-huit déclarations sous serment de Maher Balabanian, 2018 à 2023.
[383] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023
[384] Pièce P‑281 : Projet de déclaration sous serment annotée par Maher Balabanian.
[385] Voir le paragraphe 242 du présent jugement.
[386] Pièce P‑247 : Liste des créanciers au dépôt volontaire; Pièce P‑248 : Jugement de la Cour du Québec, 11 juillet 2022, #500-20-023498-220; et Pièce P‑249 : Transcription de l’audition du 29 juin 2022.
[387] Pièce P‑254 : Extraits du registre foncier albertain de février 2021; et Pièce P‑255 : Extraits du registre foncier albertain de juin 2022.
[388] Pièces P‑256, P‑257 et P‑258 : Avis de cession.
[389] Pièce P‑259 : Demande de paiement de loyer, 16 février 2022.
[390] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 133-154 et p. 46. Pour l’homologation de cette décision, voir : Balabanian c. Paradis,
[391] Pièce P‑296 : Transcription de l’audience devant la Cour d’appel dans le dossier 500-09-030020-226, 13 juin 2022, p. 14.
[392] Pièce P-295 : Transcription de l’audition du 11 décembre 2019 de la Cour d’appel, page. 6.
[393] Balabanian c. Paradis,
[394] Balabanian c. Paradis,
[395] Balabanian c. Paradis,
[396] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 154.
[397] Art.
[398] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par. 65 et 102.
[399] Pour la sentence arbitrale Paradis #2 : Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis, par.154 ; Pièce P‑211 : Balabanian c. Paradis,
[400] Copropriété 889 Richelieu c. Immeuble Macha, s.e.c.,
[401] Art.
[402] Ricard c. Maltais,
[403] R. c. Marquard, 1993 CanLII 37(CSC), p. 248.
[404] Voir le paragraphe 264 du présent jugement.
[405] Interrogatoire principal de Tatyana Safonova, 13 novembre 2023.
[406] Pièce P‑232 : Déclaration solennelle de Tatiana Safonova, 16 mai 2019 avec courriel de transmission à la Cour d’appel, 9 décembre 2019.
[407] Pièce P‑235 : Interrogatoire principal de Maher Balabanian devant l’arbitre Michel Paradis, 31 mars 2021, p. 97, l. 25 à p. 98, l. 14.
[408] Pièce R‑203 : Bilan d’opération de l’indivision pour les années 2018, 2019 et 2020, p. 7; et Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[409] Pièce P‑83 : Demande d’annulation des décisions d’arbitrage de Me Michel Paradis pour des violations flagrantes des règles de justice naturelles et agissement contre l’ordre public (dossier no 500-17-111322-205), 12 février 2020, par. 48.
[410] Pièce R‑203 : Bilan d’opération de l’indivision pour les années 2018, 2019 et 2020, p. 7.
[411] Pièce P‑297 : Déclaration sous serment détaillée de Maher Balabanian, 15 avril 2021, par. 48.
[412] Pièce P‑282 : Cinquante-deux rapports d’huissiers à Maher Balabanian entre 2018 et 2023, p. 51, par. 38.
[413] Pièce P‑235 : Interrogatoire principal de Maher Balabanian devant l’arbitre Michel Paradis, 31 mars 2021, p. 50, l. 3.
[414] Pièce R‑191 : Entente avec le 1er acheteur avant la signature de la convention initiale le 30 mars 2007.
[415] Pièce R-192 : Contributions du défendeur au caisse de l’indivision.
[416] Pièce P‑249 : Transcription partielle de l’audience du 29 juin 2022 devant le juge Richard, j.c.q. (dossier 500-20-023498-220), p. 29-34 et p. 38.
[417] Pièce P‑256 : Avis de cession de bail de Dan Nicolae Ionescu (appartement [...]); Pièce P‑257 : Avis de cession de bail de Jean Boire (appartement [...]); Pièce P‑258 : Courriel de Me Marie-Louise Beauchamp à Yvan Martimbault, h.j., 20 juillet 2022; et Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[418] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[419] Voir aussi les paragraphes 27 à 30 du présent jugement.
[420] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[421] Pièce P‑294 : Projet de convention d’arbitrage, 8 avril 2005.
[422] Voir : Pièce P‑172 : Transcription de l’assemblée générale du 12 décembre 2015, p. 43-44; et Pièce P‑37 : Convention de 2016, art. 30 (p. 69).
[423] Pièce P‑32 : Balabanian c. Barbe,
[424] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[425] Pièce P-225 : Courriel de Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulé « 247042-0001 / GGK inc et al c. Balabanian et al / 500-17-103789-189 », 21 janvier 2022, p. 3, par. 6.
[426] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[427] Pièce P‑301 : Vidéo de Maher Balabanian devant [l'adresse 1] à Laval, 24 mai 2022.
[428] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[429] Pièce P‑305 : Acte de vente entre Developpement Ge-Ge inc. et Karkous Balabanian, Linda Barsemian et Wannes Balabanian, 11 février 1988.
[430] Pièce P‑288 : Balabanian c. Syndicat de la copropriété du 5100, rue Dudemaine,
[431] Interrogatoire principal de Maher Balabanian, 15 novembre 2023.
[432] Pièce P‑295 : Transcription de l’audience devant la Cour d’appel dans le dossier 500-09-028231-199, 11 décembre 2019, p. 6, l. 1-17.
[433] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[434] Pièce P‑3A : Extrait (annoté) du registre foncier du cadastre du Québec pour le lot 1 489 051, 7 septembre 2023, p. 29 à 32.
[435] Voir le paragraphe 281 du présent jugement concernant sa crédibilité.
[436] Voir les paragraphes 317 à 324 du présent jugement concernant la crédibilité de Jean Balabanian.
[437] Art.
[438] Art.
[439] Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 6e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2022, par. 1702, p. 893.
[440] 9065-5382 Québec inc. c. Kouddar,
[441] Dossier no 500-17-119052-218 (Pièce P‑11 : 3ème Préavis d’exercice de recours hypothécaire publié sous le numéro 26 140 333 et procès-verbal de signification, art. 9 b) à g) et i)); Dossier no 500-17-119051-210 (Pièce P‑11: 2ème Préavis d’exercice de recours hypothécaire publié sous le numéro 26 140 301 et procès-verbal de signification, art. 9 b) à g) et i)); Dossier no 500-17-113477-205 (Pièce P‑5: Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, prise en paiement, publié sous le numéro 26 140 365 et procès-verbal de signification, art. 9 b) à h)); Dossier no 500-17-113476-207) (Pièce P‑5 : Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, prise en paiement, publié sous le numéro 26 140 315 et procès-verbal de signification, art. 9 b) à h)); Dossier no 500-17-113478-203 (Pièce P‑4: Préavis d’exercice de recours, procès-verbaux de signification et état certifié d’inscription de droit au registre foncier du Québec, en liasse, art. 9 a) et b)); Dossier no 500-17-117479-215 (Pièce P‑8: Préavis d’exercice d’un recours hypothécaire de Prise en paiement et procès-verbal de signification (en liasse), art. 9 a) à e)); et Dossier no 500-17-120620-227 (Pièce DH-32 : Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (prise en paiement) par Maher Balabanian contre Alfrid Tierouz et al., 16 février 2021, publié sous l’inscription no 26 140 273, art. 9 a) à g)).
[442] Voir les paragraphes 270 à 275 du présent jugement.
[443] Pièce DH‑36 : Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (prise en paiement) par Maher Balabanian contre Adnan Adnan Abdallah, 16 février 2021, publié sous l’inscription no 26 140 385, art. 9 in fine; et Pièce DH‑3A : Solde des paiements hypothécaires d’Adnan Abdallah à Maher Balabanian, 1er août 2023, p. 2.
[444] Pièce P‑11 (dossier 500-17-119052-218) : 3ème Préavis d’exercice de recours hypothécaire publié sous le numéro 26 140 333 et procès-verbal de signification, p. 4; et Pièce DH‑6A : Solde des paiements hypothécaires de Sinan Mehmedov (unité 102) à Maher Balabanian (dossier 500-17-119052-218), 1er septembre 2023, p. 2.
[445] Pièce P‑11 (dossier 500-17-119051-210) : 2ème Préavis d’exercice de recours hypothécaire publié sous le numéro 26 140 301 et procès-verbal de signification, art. 9 b) à g) et i); et Pièce DH‑5A : Solde des paiements hypothécaires de Sinan Mehmedov (unité 305) à Maher Balabanian (dossier 500-17-119051-210), 2 mars 2023, p. 2.
[446] Pièce DH‑32 : Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (prise en paiement) par Maher Balabanian contre Alfrid Tierouz et al., 16 février 2021, publié sous l’inscription no 26 140 273, art. 9 h); et Pièce DH‑20A : Solde des paiements hypothécaires d’Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian à Maher Balabanian, 7 septembre 2023, p. 2.
[447] Pièce P‑1 (dossier 500-17-117479-215) : Titre de propriété de la défenderesse aux termes duquel elle consent une hypothèque immobilière en faveur du demandeur, daté du 31 juillet 2012 et reçu par Me Geneviève Barbe, notaire, p. 5-6.
[448] Pièce DH‑4A : Solde des paiements hypothécaires de Julie Boucher à Maher Balabanian, 1er septembre 2023, p. 1 et 2.
[449] Art.
[450] Syndicat des copropriétaires 10430, 10432, 10434 Berri c. Boussetta,
[452] Demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement (Balabanian c. Tierouz, dossier no 500-17-120620-227), 23 mars 2021, par. 1 à 6.
[453] Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023.
[454] Interrogatoire principal de Nikolai Azorsky, 8 novembre 2023.
[455] Interrogatoire principal d’Adnan Abdallah, 9 novembre 2023.
[456] Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023.
[457] Demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement (Balabanian c. Mehmedov, dossier no 500-17-119051-210), 19 mai 2021, par. 1-2; et Demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement (Balabanian c. Mehmedov, dossier no 500-17-119052-218), 23 mars 2021, par. 1-2.
[458] Pièce P‑60 : Lettres de non-renouvèlement de prêts hypothécaires, en liasse; et Pièce DH-35 : Autres lettres de non-renouvèlement des prêts hypothécaires, 19 mars 2019.
[459] Interrogatoire principal de Julie Boucher, 10 novembre 2023.
[460] Pièce P‑7 (dossier 500-17-117479-215) : Mises en demeure du 7 mars 2021 et procès-verbal de signification.
[461] Pièce P‑30 : Lettre de Maher Balabanian à Alfrid Tierouz et Salbi Bayramian portant sur la résiliation d’un prêt hypothécaire, 2 juillet 2018; et Pièce P‑6 (dossier 500-17-120620-227) : En liasse, mise en demeure du 7 septembre 2018 et procès-verbal de signification.
[462] Pièce P‑90 : Lettres de Maher Balabanian respectivement à Ahcene Hamroun et Azzeddine Heumissi intitulées « Demande de remboursement des frais aggravés par vos faits », 8 mai 2019, p. 15
[463] Pièce DH‑7 : Relevé de taxes municipales pour novembre 2019.
[464] Pièce P‑63 : État de compte des taxes municipales, 11 février 2020; et Pièce P‑64 : État de compte des taxes scolaires, 11 février 2020.
[465] Pièce DH‑8 : Relevés de taxes municipales et scolaires, 3 et 4 mars 2021.
[466] Pièce P‑166 : Décision arbitrale sur la demande des demandeurs pour l’émission d’ordonnances intérimaires (mesures provisionnelles), 22 janvier 2020, arbitre Paradis, p. 8-9; et Pièce P‑167 : Mehmedov c. Balababian,
[467] St-Pierre c. Lotfi,
[468] Art.
[469] Demande reconventionnelle modifiée (Balabanian c. Kalimov, dossier no 500-17-113476-207), 2 septembre 2023.
[470] Amended Cross-Application (Balabanian c. Azorsky, dossier no 500-17-113477-205), 2 septembre 2023.
[471] Pièce DH‑9 : Contrat de prêt entre Nikolai Azorsky et la Caisse Desjardins de Bordeaux—Cartierville—Saint-Laurent, 8 mars 2019; et Pièce DH-10 : Dossier hypothécaire d’Abdrakhim Kalimov à la Caisse Desjardins de Bordeaux—Cartierville—Saint-Laurent, mai 2019.
[472] Interrogatoire principal d’Abdrakhim Kalimov, 9 novembre 2023; et Interrogatoire principal de Nikolai Azorsky, 8 novembre 2023.
[473] Art.
[474] Pièce P‑90 : Lettres de Maher Balabanian respectivement à Ahcene Hamroun et Azzeddine Heumissi intitulées « Demande de remboursement des frais aggravés par vos faits », 8 mai 2019, p. 15; et Pièce DH‑7 : Relevé de taxes municipales pour novembre 2019.
[475] Pièce DH‑8 : Relevés de taxes municipales et scolaires, 3 et 4 mars 2021.
[477] Pièce DH‑9 : Contrat de prêt entre Nikolai Azorsky et la Caisse Desjardins de Bordeaux-Cartierville-Saint-Laurent, 8 mars 2019; et Pièce DH‑19A : Évolution du taux préférentiel de Desjardins, mai 2019 à septembre 2023 (en liasse).
[478] Pièce DH-10 : Dossier hypothécaire d’Abdrakhim Kalimov à la Caisse Desjardins de Bordeaux-Cartierville-Saint-Laurent, mai 2019.
[479] Pièce DH‑11A : Simulation des paiements hypothécaires à la Caisse Desjardins pour Nikolai Azorsky, 1er août 2023; et Pièce DH‑12A : Simulation des paiements hypothécaires à la Caisse Desjardins pour Farkhad Kalimov et Abdrakhim Kalimov au 15 octobre 2021.
[480] Les simulations tiennent compte des paiements réellement effectués par les intervenants (Pièces DH‑11A; DH‑2A; DH‑12A; et DH‑1A).
[481] Ils sont énumérés aux paragraphes 68, 72, 75-79, 166-169 et 192 de la Demande introductive d’instance et acte d’intervention refondus re-remodifiés, 5 septembre 2023.
[482] Contre-interrogatoire de Maher Balabanian, 16 novembre 2023.
[483] Voir les paragraphes 269 à 276 du présent jugement.
[484] Art.
[485] Pièce P‑185 : Medmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, par. 153.
[486] Pièce P-52 : le préavis publié le 22 août 2018 contre l’intervenant Draghici sous le no 24 082 111; Pièce P-137 : le préavis publié le 22 août 2018 contre l’intervenante Burlacu sous le no 24 082 112; Pièce P-55 : le préavis publié le 22 août 2018 contre l’intervenante Sadek sous le no 24 082 113; Pièces P-49 : les préavis publiés le 28 septembre 2018 contre l’intervenant Mehmedov sous le no 24 163 708, et Pièce P-50 : le no 24 163 711; Pièce P-45 : le préavis publié le 21 février 2019 contre l’intervenant Hamroun sous le no 24 431 654; Pièce P-138 : le préavis publié le 21 février 2019 contre l’intervenant Allouche sous le no 24 431 655; Pièce P-139 : le préavis publié le 21 février 2019 contre l’intervenante Aliyazdi sous le no 24 431 656; Pièce P-140 : le préavis publié le 21 février 2019 contre l’intervenant Heumissi sous le no 24 431 678; Pièce P-141 : le préavis publié le 21 février 2019 contre l’intervenante Iacovlev sous le no 24 431 680; Pièce P-142 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre les intervenants Jensson et Tchaparian sous le no 24 446 700; Pièce P-143 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre les intervenants Kalimov sous le no 24 446 701; Pièce P-144 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre l’intervenant Abdallah sous le no 24 446 702; Pièce P-145 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre les intervenantes Souleymanova et Mehmedova sous le no 24 446 703; Pièce P-146 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre l’intervenant Azorsky sous le no 24 446 744; Pièce P-147 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre la demanderesse sous le no 24 446 745; Pièce P-148 : le préavis publié le 1er mars 2019 contre les intervenants Yakimenko et Kudrina sous le no 24 446 746; et Pièce P-204 : le préavis publié le 28 avril 2021 contre l’intervenante Umurerwa sous le no 26 249 487.
[487] Demande du défendeur Jean Balabanian pour rejet de demande introductive d’instance et acte d’intervention refondus modifiés et pour déclaration d’abus, 31 mars 2022.
[488] Défense et demande reconventionnelle, 12 octobre 2023.
[489] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[490] Pièce P‑197 : Demande de Jean Balabanian contre Gestactif inc. et Dominique Poulin, Tribunal administratif du logement, 21 septembre 2021.
[491] Pièce P‑265 : Déclaration des tiers saisis (dossier 500-22-266037-210), 16 décembre 2021, p 3-4.
[492] Pièce P‑308 : Déclaration sous serment de Jean Balabanian, 10 août 2022, par. 55. Voir aussi : Pièce DH‑34 : Entente, 10 août 2022, par. 9.
[493] Pièce P‑307 : Traite bancaire de Jean Balabanian à Gestactif inc., 25 juillet 2022.
[494] Pièce P‑306 : Avis de décès de Genoveffa Rachelli Raileanu.
[495] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[496] Pièce P‑304 : Gazette officielle du Québec, partie 1, 133e année, no 17, 28 avril 2001 (extrait).
[497] Interrogatoire principal de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[498] Pièce P‑41 : Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 30 août 2018, p. 1.
[499] Défense et demande reconventionnelle de Jean Balabanian, 12 octobre 2023, par. 20.
[500] Interrogatoire principal de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[501] Contre-interrogatoire de Jean Balabanian, 17 novembre 2023.
[502] Pièce D-3 : Vidéo.
[503] Incivilité / Définition (le-dictionnaire.com).
[504] Gendron c. Caza,
[505] Biron c. 150 Marchand Holdings inc.,
[506] L’article
[507] Luc Chamberland, Jean-François Roberge, Sébastien Rochette et al., Le grand collectif : Code de procédure civile : commentaires et annotations, 5e éd., volume 1, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2020, p. 1993.
[508] Chicoine c. Vessia,
[509] Id.; et Lavoie c. Latouche,
[510] L’article
[511] L’article
[512] Luc Chamberland, Jean-François Roberge, Sébastien Rochette et al., Le Grand Collectif - Code de procédure civile - Commentaires et annotations, 5e éd., volume 1, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2020, p. 471.
[513] Marcotte c. Longueuil (Ville),
[514] Sawdon c. Dennis-Trudeau,
[515] Ratelle c. S.L.,
[516] Succession de S.Ro. c. M.Ro.,
[517] Groupe manufacturier d'ascenseurs Global Tardif inc. c. Société de transport de Montréal,
[518] Groupe manufacturier d'ascenseurs Global Tardif inc. c. Société de transport de Montréal,
[519] Groupe manufacturier d'ascenseurs Global Tardif inc. c. Société de transport de Montréal,
[520] Id., par. 25.
[521] Procès-verbal, 29 janvier 2020, j. Poirier.
[522] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian,
[523] Pièce P‑208 : Courriel de Maher Balabanian à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulé « Production des demandes », 31 mars 2020; Demande du défendeur pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde en radiation d’une inscription sur le registre foncier et en abus de procédure modifiée, 6 juillet 2020; Requête préliminaire pour le rejet des demandes des intimés et/ou certaines conclusions des demandes, de fournir des détails relatifs aux allégations 168(1) et 169 C.p.c. et de communiquer tous les exhibits de la demande refondue, 18 août 2020; Demande du requérant pour déclaration d’abus suite aux multiples demandes en justice portées par les intimés / Demande d’ordonnance d’arrêter toute intervention par Me Michel Paradis contre le requérant / Demande d’union de toutes les demandes pour être instruit devant la Cour supérieure, 19 août 2020.
[524] Pièce P‑243 : Lettre de Me Paul Sabbagh à Me Michel Paradis, 7 novembre 2019.
[525] Comparution de Me Hamza Benboubker, 7 juillet 2020.
[526] Pièce P‑209 : Transcription de l’audience du 10 juillet 2020 (dossier 500-17-103789-189) devant la juge Beaugé, p. 35-46.
[527] Avis d’intention de l’avocat du défendeur [Me Hamza Beboubker] de cesser d’occuper selon l’article
[528] Demande du requérant pour déclaration d’abus suite aux multiples demandes en justice portées par les intimés / Demande d’ordonnance d’arrêter toute intervention par Me Michel Paradis contre le requérant / Demande d’union de toutes les demandes pour être instruit devant la Cour supérieure, 19 août 2020.
[529] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian,
[530] Pièce P‑244 : Courriel de Me Hamza Benboubker à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulé « Copropriétaires c. Maher Balabanian : 500-17-103789-189 », 29 septembre 2020.
[531] Annexe au protocole de l’instance, 30 septembre 2020.
[532] Avis du défendeur requérant de substitution d’avocats, 6 novembre 2020.
[533] Demande introductive d’instance en délaissement forcé pour fins de prise en paiement (Balabanian c. Boucher, dossier no 500-17-117479-215), 30 juin 2021.
[534] Acte de représentation du défendeur Maher Balabanian, 19 août 2022.
[535] Demande des avocats du défendeur Maher Balabanian pour être autorisés à cesser d’occuper, 15 novembre 2022.
[536] Avis de substitution des avocats du défendeur Maher Balabanian, 10 janvier 2023.
[537] Avis d’intention d’agir seul, 27 janvier 2023.
[538] Pièce P‑210 : Échange de correspondance (en liasse) entre Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) et Me Ghislain Raymond (Deveau avocats), février à mai 2021; et Demande de communication de pré-engagements, 18 mai 2021.
[539] Procès-verbal, 5 août 2021, j. St-Pierre.
[540] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian,
[541] Pièce P‑226 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) intitulée « Réponses aux pré-engagements », 24 janvier 2022.
[542] Procès-verbal, 23 février 2022, j. Tremblay, p. 4; et Pièce P‑246: Courriel de Me Ghislain Raymond (Deveau avocats) à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) intitulé « Re: Expertise », 19 avril 2022.
[543] Pièce P‑197 : Demande de Jean Balabanian contre Gestactif inc. et Dominique Poulin, Tribunal administratif du logement, 21 septembre 2021; et Pièce P‑233 : Raileanu c. Gestactif inc.,
[544] Demande du défendeur-requérant Maher Balabanian visant à faciliter l’exécution d’un jugement et pour obtention d’une ordonnance de sauvegarde, 31 mai 2021; Pièce P‑234 :Demande (Balabanian c. Poulin et Gestactif), dossier no 500-32-717133-229, 3 février 2022; Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian, C.S. Montréal, 500-17-103789-189, 15 mars 2022, j. Synnott; Opposition du défendeur-requérant Maher Balabanian à l’avis de reprise de l’instance par la mise en cause Gestactif inc., 27 janvier 2023; Demande modifiée d’ordonnance recherchant la communication de pièces justificatives et facilité d’exécution de 2 ordonnances de la cour, 6 février 2023; Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian, C.S. Montréal, 500-17-103789-189, 24 février 2023, j. Castonguay; Procès-verbal, 30 mars 2023, j. Brochu; Demande modifiée d’ordonnance de sauvegarde du défendeur afin de faciliter l’exécution de trois ordonnances et de dispositions d’ordre public et demande de révoquer le mandat de l’administrateur provisoire, 17 avril 2023; Procès-verbal, 24 avril 2023, j. Émery; Retrait par le requérant de la demande modifiée d’ordonnance de sauvegarde du requérant afin de faciliter l’exécution de trois ordonnances et de dispositions, 25 avril 2023.
[545] Gestion George Kyritsis inc. c. Balabanian,
[546] Pièce P‑247 : Liste des créanciers au dépôt volontaire, C.Q. 500-20-023498-220, 2 juin 2022; et Pièce P‑248 : Balabanian,
[547] Demande de nomination d’un séquestre, 4 août 2022; Procès-verbal, 9 août 2022, j. Poisson; et Pièce DH‑34 : Entente, 10 août 2022.
[548] Balanian c. Kalimov et Balabanian c. Azorsky, C.S. Montréal, 500-17-113477-205 et 500-17-113476-208, 9 juin 2021, j. Courchesne.
[549] Pièce P‑250 : Courriels de Me Hamza Benboubker à Me Vincent Ranger (Per curiam avocats), 14 et 15 juin 2021 (en liasse); Demande en gestion de l’instance, 16 juin 2021; et Procès-verbal, 21 juin 2021, j. Collier.
[550] Pièce P‑251 : Documents en lien avec le litige entre Maher Balabanian et Rosalie Amoun Brou (TAL : 555416); et Pièce P‑252 : Documents en lien avec le litige entre Maher Balabanian et Jean Wesner Millien (TAL : 624512).
[551] Pièce P‑93 : Demandes d’enquête au syndic du Barreau du Québec contre Me Vincent Ranger (Per curiam avocats), en liasse; Pièce P‑193 : Demande d’enquête de Jean Balabanian à l’égard de Me Vincent Ranger, juillet 2021; Pièce P‑196 : Courriel de Jean Balabanian à Me France Houle, doyenne de la Faculté de droit (Université de Montréal), 12 avril 2021.
[552] Avis de gestion, 15 mars 2023; et Procès-verbal, 12 avril 2023, j. Tremblay.
[553] Pièce P‑185 : Mehmedov c. Balabanian, décision arbitrale, 14 juin 2021, arbitre Paradis.
[554] Pièce P‑245 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Mise en demeure de retirer une demande reconventionnelle et de radier des préavis d’exercice », 14 décembre 2022.
[555] Pièce P‑245 : Lettre de Me Vincent Ranger (Per curiam avocats) à Maher Balabanian intitulée « Mise en demeure de retirer une demande reconventionnelle et de radier des préavis d’exercice », 14 décembre 2022.
[556] Deraspe c. Zinc électrolytique du Canada ltée,
[557] Royal Lepage commercial inc. c. 109650 Canada Ltd,
[558] Viel c. Entreprises immobilières du terroir Ltée, 2002 CanLII 41120 (QC CA), par. 75, 83 et 84.
[559] Syndicat de la copropriété de l'Île Bellevue Phase I c. Propriétés Belcourt inc.,
[560] Vidéotron ltée c. Télévision communautaire et indépendante de Montréal (TVCI-MTL),
[561] Pièce P‑229 : Liste des 165 dossiers judiciaires ouverts par Maher Balabanian depuis 1986 (Plumitif).
[562] Pièce P‑31 : Benchekroun c. Balabanian,
[563] Pièce D‑24 : Déclaration solennelle d’Andrew Jensson (Cette pièce a été reconnue comme valant témoignage selon la Demande d’inscription pour instruction et jugement par déclaration commune, 24 mai 2022, p. 16); Pièce P‑87 : Balabanian c. Jensson, tribunal d’arbitrage, 13 février 2018, arbitre Paradis; Pièce P‑88 : Balabanian c. Jensson, tribunal d’arbitrage, 17 mai 2018, arbitre Paradis; Pièce P‑89 : Demande introductive d’instance pour récuser un arbitre, Balabanian c. Paradis (dossier no 500-17-103723-188), 13 juin 2018.
[564] Balabanian c. Cour du Québec,
[565] Balabanian c. Paradis,
[566] Balabanian c. Paradis,
[567] Voir par exemple les paragraphes 70-71, 361 et 366-367 du présent jugement.
[568] Voir par exemple : Hinse c. Canada (Procureur général),
[569] Pièce P‑277 : Relevés des interventions et débours de Per curiam avocats, 1er septembre 2018 au 5 novembre 2023.
[570] 9043-5066 Québec inc. c. Manioli Investments,
[571] Voir par exemple : Ferme BDR c. Larose,
[572] Abandonato c. 9227-1584 Québec inc.,
[573] Jutras c. La Presse (2018) inc.,
[574] Hinse c. Canada (Procureur général),
[575] Hinse c. Canada (Procureur général),
[576] Hinse c. Canada (Procureur général),
[577] Hinse c. Canada (Procureur général),
[578] Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice, t. I, Le Code civil du Québec ― Un mouvement de société (1993), p. 994.
[579] Jutras c. La Presse (2018),
[580] C’est-à-dire de statuer au-delà de ce qui a été demandé.
[581] Procureur général du Québec c. Lamontagne,
[582] Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice, t. I, Le Code civil du Québec ― Un mouvement de société (1993), p. 994.
[583] Pièce P‑277 : Relevés des interventions et débours de Per curiam avocats, 1er septembre 2018 au 5 novembre 2023.
[584] Pièce P‑277 : Relevés des interventions et débours de Per curiam avocats, 1er septembre 2018 au 5 novembre 2023. Honoraires : 223 510 $ + taxes = 256 980,62 $.
[585] Boulineau c. Mouhmouh,
[586] Chicoine c. Vessia,
AVIS :
Le lecteur doit s'assurer que les décisions consultées sont finales et sans
appel; la consultation
du plumitif s'avère une précaution utile.