[1]         Suivant un recours introduit le 18 décembre 2019, le Tribunal est saisi d'une demande du locataire qui requiert une ordonnance enjoignant le locateur d’effectuer les travaux urgents et nécessaires dans la salle de bain, l’exécution provisoire de la décision à intervenir malgré l’appel, ainsi que le remboursement de ses frais judiciaires.

PREUVE

[2]         Les parties sont liées par un bail de logement reconduit jusqu’au 30 juin 2022.

[3]         À l’audience, le locataire explique au Tribunal que plusieurs dégâts d’eau sont survenus depuis les dernières années dans son logement, dont le dernier remonte au mois de novembre 2018.

[4]         À ce titre, le locataire soutient que lesdits dégâts d’eau ont affecté considérablement l’état de son logement, notamment en raison du fait que le locateur n’aurait pas effectué les réparations requises en temps opportun.

[5]         Par conséquent, le locataire soumet que son logement présente de la moisissure invisible à l’œil nu et que le système d’aération de sa salle de bain n’est plus adéquat, ce qui favorise actuellement une mauvaise circulation de l’air dans cette pièce.

[6]         Au soutien de son témoignage, le locataire produit des photographies de son logement.

[7]         Les copies des différentes mises en demeure expédiées au locateur au cours des dernières années sont également produites à l’audience, dont la dernière qui remonte au 26 novembre 2018, laquelle enjoint le locateur d’effectuer les travaux nécessaires à assurer la salubrité du logement.

[8]         Ainsi, le locataire demande qu’il soit ordonné au locateur de refaire tous les murs de sa salle de bain, changer le recouvrement de la totalité du plancher de son logement et procéder au nettoyage de l’échangeur d’air de la salle de bain.

[9]         Monsieur François Normendeau, ami du locataire, témoigne à l’audience qu’à la fin de l’année 2019, il a posé un joint de silicone autour du bain du locataire afin d’empêcher l’infiltration de l’eau. Toutefois, il confirme que la dernière fois qu’il s’est présenté au logement du locataire, soit au mois de mai 2021, le logement était en bon état, et ce, suivant les réparations effectuées par le locateur.

[10]     En défense, le locateur reconnait les divers dégâts d’eau allégués, lesquels ont nécessité des travaux de réfection. Cependant, le locateur plaide que toutes les réparations ont été effectuées selon les règles de l’art, évitant ainsi le risque d’apparition de moisissure et/ou d’une quelconque atteinte à l’immeuble.

[11]     Par ailleurs, à l’appui de son témoignage, le locateur produit des photographies qui démontrent l’état actuel des lieux loués.

[12]     En somme, le locateur maintient qu’aucune preuve ne justifie actuellement de refaire en totalité la salle de bain du locataire, incluant le changement du recouvrement du plancher de la totalité du logement.

[13]     Ainsi se résume la preuve soumise.

ANALYSE

[14]     Suivant la loi, le locateur assume, entre autres, l'obligation de délivrer un logement en bon état de réparation de toute espèce et de procurer au locataire la jouissance paisible de son logement (article 1854 du Code civil du Québec (C.c.Q.)), le maintien de celui-ci en bon état d'habitabilité (article 1910 C.c.Q.) et l'exécution de toutes les réparations nécessaires sauf celles qui sont purement locatives (article 1864 C.c.Q.).

[15]     Les contraventions avérées aux obligations découlant du bail et de la loi donnent ouverture à une réclamation en diminution de loyer, dommages et exécution en nature (article 1863 C.c.Q.).

[16]     De plus, le recours du locataire est assujetti à l'obligation de dénoncer formellement les troubles au locateur par le biais d'une mise en demeure.

[17]     En l'instance, le locataire se prévaut de son droit de demander l'exécution en nature des obligations du locateur.

[18]     À ce titre, le locataire assume le fardeau d'établir les faits au soutien de ses prétentions.

[19]     En effet, en vertu des articles 2803 et 2804 C.c.Q., il incombe à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits au soutien de ses prétentions, et ce, de façon prépondérante. L'article 2845 C.c.Q. édicte quant à lui que la force probante des témoignages est laissée à l'appréciation du Tribunal, lequel aura pour mission d'évaluer la crédibilité des témoins.

[20]     Par conséquent, si la preuve offerte n'est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le Tribunal est dans l'impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui reposait l'obligation de convaincre perdra[1].

QUESTION EN LITIGE

[21]     Le locateur a-t-il fait défaut d'entretenir le logement et d'effectuer les réparations nécessaires?

DÉCISION

[22]     D'abord, aucune preuve probante ne démontre la présence de moisissure dans le logement. Les preuves photographiques du locataire montrent une fissure de la céramique autour du bain et quelques irrégularités du plafond de la salle de bain et du revêtement de plancher, sans plus.

[23]     D’autre part, au cours des nombreuses années d’occupation d’un locataire, le logement peut nécessiter un rafraichissement de la peinture, sans pour autant que le locateur en soit imputable et/ou qu’il faille rebâtir en totalité une pièce du logement.

[24]     En l’occurrence de la preuve soumise, le Tribunal est d’avis que le logement nécessite à tout le moins de menues réparations à la charge du locataire. De plus, la jurisprudence a déjà reconnu que le nettoyage d’un ventilateur de la salle de bain relève de l’obligation du locataire de garder son logement en bon état de propreté.

[25]     Par ailleurs, bien qu’autant crédible l’un que l’autre, les témoignages des parties sont contradictoires. Or, suivant les règles de preuve susmentionnées, le sort de la demande du locataire doit se décider en fonction de la charge de la preuve. En l’instance, le Tribunal ne peut donc faire droit à la demande du locataire.

[26]     Par surcroit, même le témoin du locataire, monsieur Normendeau, a reconnu à l’audience que les travaux requis ont été effectués par le locateur, qualifiant le logement en bon état.

[27]     La preuve du locataire n’a donc pas convaincu le Tribunal que les murs de sa salle de bain et les revêtements de plancher doivent être refaits, pas plus que l’échangeur d’air de la salle de bain ne nécessite l’intervention du locateur.

[28]     Dans les circonstances, considérant que la preuve probante démontre que, suite aux dégâts d’eau survenus dans le logement du locataire, le locateur a remis en bon état les lieux et que la preuve en demande n’est pas à la hauteur des demandes actuellement formulées par le locataire, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter la demande du locataire.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[29]     REJETTE la demande du locataire, lequel en assume les frais.

[1] Léo Ducharme, Précis de la preuve, 6ième Édition, 2005, Wilson & Lafleur Ltée, p. 62.