[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »). Elle demande également le remboursement des frais.

[2]         Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après « le Règlement »).

[3]         Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien, ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

[4]         En tant que demanderesse, la locatrice assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).

[5]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 495,00 $.

[6]         À l’audience, le mandataire de la locatrice ainsi que le locataire sont présents et font valoir leur point de vue sur le dossier.

[7]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

[8]         La locatrice a produit le Formulaire ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf en ce qui concerne les taxes scolaires et municipales, les assurances et la liste des revenus générés par l’immeuble en 2022.

[9]         À cette fin, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé[3] la locatrice à lui transmettre, au plus tard le 8 novembre 2023, les documents susmentionnés, ainsi que les factures reliées aux réparations majeures revendiquées dans le Formulaire, le tout tel qu’il appert au formulaire d’autorisation de produire un document déposé au dossier.

[10]     Le 26 octobre 2023, la locatrice a produit les documents requis.

[11]     Au chapitre des réparations majeures, la facturation produite par la locatrice est partiellement contestée par le locataire quant à la rénovation de sa salle de bain. À l’audience, la discussion porte notamment sur les liens entre le mandataire de la locatrice et l’entreprise en charge des travaux.

[12]     Toutefois, après réception des factures susmentionnées suivant l’autorisation de produire, le Tribunal s’est aperçu que celles-ci dataient toutes du mois de février 2023.

[13]     Or, dans le cadre de la fixation du loyer, seules les dépenses encourues pendant l’année de référence peuvent être considérées[4].

[14]     L'article 1 du Règlement définit la notion de « période de référence » de la manière suivante :

« 1. Dans le présent règlement, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:

[...]

« période de référence »:

1°pour les baux se terminant entre le 1er avril et le 31 décembre: l'année civile précédant le terme du bail; »

[15]     En l'instance, le terme considéré du bail liant les parties est le 30 juin 2023. La période de référence est donc l'année civile 2022.

[16]     Par conséquent, les dépenses de réparations majeures réalisées par la locatrice ne sont pas admissibles pour la fixation du loyer pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, mais relèveraient de la prochaine fixation de loyer, pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

[17]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[5] est de 15,59 $ par mois, s’établissant comme suit :

[18]     Quant à l’octroi des frais, les critères sont bien établis. Nous reprendrons ici les mots de la greffière spéciale Me Isabelle Hébert[6] :

« [27] Tel que rappelé par le Bureau de révision dans la décision A. Rossi  buildings c. Bradley[5] et plus récemment dans Capital Augusta Inc. c. Faye[6], contrairement aux dossiers civils où le tribunal condamne généralement la partie perdante au paiement des frais, le principe applicable en matière de fixation de loyer veut que le locateur assume les frais entourant sa demande de fixation.

[28] Lorsque le locateur demande au tribunal de renverser cette règle et de condamner le locataire au remboursement des frais, celui-ci doit non seulement obtenir un ajustement de loyer égal ou supérieur au montant demandé dans l’avis de modification, mais aussi démontrer que le locataire a usé de son droit de refus de manière déraisonnable.

[29] Ainsi, un locataire qui disposait des renseignements pertinents au calcul de l’augmentation lui permettant de prendre une décision éclairée relativement à la proposition d’augmentation ou qui aurait refusé systématiquement toute négociation ou discussion avec le locateur pourrait être condamné à rembourser au locateur les frais payés par ce dernier pour l’introduction de la demande, de même que certains coûts associés à sa signification. »

[19]     Dans la présente instance, il n’y a pas lieu de condamner le locataire au remboursement des frais, puisque l’augmentation initiale de 50,00 $ demandée par la locatrice est plus élevée que l’ajustement de loyer accordé par le Tribunal en vertu du Règlement.

[20]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[21]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification de la locatrice;

[22]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 15,59 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[23]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 511,00 $ par mois, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

[24]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[25]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, chapitre T‑15.01, r. 5.

[4] Art. 3, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[5] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[6] Warren c. Lamothe, 2013 CanLII 132138 (QC RDL).