CONTEXTE

[1]      Le locataire demande une diminution de loyer de 30 $ par mois à compter du 20 juin 2013.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2017 au 30 juin 2018. Le locataire habite le logement depuis plus de 30 ans.

[3]      Sa réclamation concerne l’état des fenêtres.

[4]      La locatrice a procédé à la fenestration de l’immeuble entre les mois de juin 2017 et août 2017.

QUESTION EN LITIGE

[5]      Le locataire a-t-il eu droit à un logement en bon état de réparation?

ANALYSE ET DÉCISION

[6]      Les articles 1864 et 1854 du Code civil du Québec prévoient ce qui suit :

« 1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure. »

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

[7]      Les obligations découlant de l’article 1864 et du premier alinéa de l’article 1854 du Code civil du Québec sont des obligations de résultat.

[8]      Le second alinéa de l’article 1854 du Code civil du Québec réfère, quant à lui, à une obligation de garantie.

[9]      Ces qualifications entraînent des conséquences sur les moyens de preuve du locateur.

[10]   Pour les obligations de résultat, les moyens de défense du locateur sont limités, comme l'expliquent l'honorable juge Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin:

« (...) dans le cas d'une obligation de résultat, la simple constatation de l'absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l'inexécution ou la survenance du dommage démontré par le créancier. Dès lors, le débiteur, pour dégager sa responsabilité, doit aller au-delà d'une preuve de simple absence de faute, c'est-à-dire démontrer que l'inexécution ou le préjudice subi provient d'une force majeure. Il ne saurait être admis à dégager sa responsabilité en rapportant seulement une preuve d'absence de faute. »

[11]   Quant à l’obligation de garantie, ces auteurs expliquent que cela implique une responsabilité plus étendue encore de la part du locateur :

« En présence enfin d'une obligation de garantie, le débiteur est présumé responsable. La seule façon pour lui d'échapper à sa responsabilité est de démontrer que c'est par le fait même du créancier qu'il a été empêché d'exécuter son obligation, ou encore que l'inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l'obligation assumée. »

[12]   Une défense de diligence ne peut donc suffire à écarter la responsabilité d’un locateur.

[13]   Les photos[1] déposées par le locataire démontrent que les fenêtres avaient depuis longtemps atteint la fin de leur durée de vie utile. Le locataire, qui habite le logement depuis plus de 30 ans, fait état que celles-ci avaient déjà une certaine usure lorsqu’il a commencé à habiter l’immeuble.

[14]   Certes, les travaux de fenestration sont des travaux majeurs. La locatrice témoigne qu’elle y a investi plus de 400 000 $. Ce sont des travaux qui ne s’improvisent pas. Cela dit, la locatrice a retardé indûment le remplacement des fenêtres avec pour conséquence que le logement n’était plus en bon état de réparation.

[15]   Toutefois, l’inconfort de l’état des fenêtres n’est dénoncé qu’au début du mois de juin 2016. Le locataire confirme qu’il ne s’est pas plaint directement à la locatrice avant cette mise en demeure même s’il avait déjà envoyé de telles mises en demeure pour d’autres problèmes.

[16]   La représentante de la locatrice confirme ne pas avoir été mise au courant avant la mise en demeure de l’inconfort résultant de l’état des fenêtres. Elle ajoute que la demande du locataire résulte d’un esprit de vengeance suite à une réclamation qu’elle a intentée contre lui.

[17]   Même si le dépôt de la demande du locataire fait suite à une demande de la locatrice et même si la colère a été le déclencheur de la présente demande, celle-ci reste fondée.

[18]   Le locataire explique qu’il devait trouver des moyens pour rendre le logement confortable. Il utilisait notamment du chauffage d’appoint et le four.

[19]   Les factures d’électricité soumises ne sont cependant pas convaincantes sur l’impact économique de l’état des fenêtres.

[20]   Aussi, le Tribunal octroie une diminution de 15 $ mensuellement pour une période de 14 mois entre juin 2016 et juillet 2017, soit 210 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[21]   CONDAMNE la locatrice à payer au locataire la somme de 210 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 20 juin 2016, plus les frais judicaires de 82 $;

[22]   AUTORISE le locataire à faire compensation avec les loyers à échoir.