Bouffard c. Franc

2016 QCRDL 33086

 

RÉGIE DU LOGEMENT
Bureau dE Saint-Jérôme
Nos dossiers :	196880 28 20150130 G 202867 28 20150303 G			Nos demandes :		1669787 1693815
Date :		03 octobre 2016
Régisseur :			Daniel Gilbert, juge administratif
Stéphane Bouffard
Locateur - Partie demanderesse (196880 28 20150130 G) Partie défenderesse (202867 28 20150303 G)
c.
Marjolaine Franc
Locataire - Partie défenderesse (196880 28 20150130 G) Partie demanderesse (202867 28 20150303 G)
D É C I S I O N

 

Contexte procédural

[1]      Le 30 janvier 2015, la partie demanderesse dépose un recours en résiliation du bail intervenu avec la locataire et en recouvrement du loyer impayé (4 780 $), de même que le loyer dû au moment de l’audience (dossier 196880).

[2]      Le 3 mars 2015, la locataire, de son côté, demande l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature, une diminution de loyer de 145 $ par mois à compter du 1^er novembre 2013 et des dommages-intérêts au montant de 5 526,38 $. Elle demande aussi de réserver ses recours en dommages moraux pour les troubles et inconvénients subis (202867).

[3]      Le même jour, soit le 3 mars 2015, la locataire demande la réunion des deux dossiers pour fins d’audition, suivant les dispositions de l’article 57 de la Loi sur la Régie du logement. Le Tribunal a fait droit à cette demande lors d’une première audition tenue le 27 avril 2015. L’audition a alors été ajournée au 6 juillet 2016 pour être complétée.

[4]      Les parties étaient liées par un bail reconduit jusqu’au 30 juin 2016 au loyer mensuel de 720 $.

[5]      Le demandeur a cependant vendu l’immeuble où se situe le logement en juillet 2015 de sorte que son intérêt, quant au loyer impayé, prend fin au mois juillet 2015 incluant ce dernier mois.

[6]      De plus, comme mentionné lors de l’audition, le locateur ne peut plus demander la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire puisqu’il n’a plus l’intérêt requis.

[7]      En effet, selon les dispositions de l’article 1937 du Code civil du Québec[1], à la suite de l’aliénation de l’immeuble, les droits et obligations résultant du bail échoient à l’acheteur. Ainsi, seul ce dernier, devenu locateur en vertu du bail en vigueur simplement par l’effet de la Loi, peut demander la résiliation du bail.

[8]      De la même manière, le Tribunal ne peut faire droit aux demandes d’exécution en nature formulées par la locataire contre la partie demanderesse qui n’a plus le titre de locateur en vertu du bail en vigueur. Au surplus, la locataire n’habite plus le logement depuis le mois de septembre 2015.

La demande du locateur

[9]      La preuve soumise par le locateur démontre que la locataire doit 4 580 $ pour loyer impayé soit, par imputation de paiement, le loyer du mois de janvier 2015 (solde de 260 $), de même que les mois de février 2015 à juillet 2015 inclusivement, plus 72 $ pour les frais de la demande et 9 $ représentant les frais de signification prévus à la section II du Tarif des frais exigibles par la Régie du logement[2].

[10]   La locataire admet devoir le loyer réclamé, mais entend plutôt faire valoir les éléments de sa propre demande comme défense à la réclamation du locateur.

[11]   Le préjudice causé au locateur ne justifie pas l’exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l’article 82.1 de la Loi sur la Régie du logement.

La demande de la locataire

[12]   La demande de la locataire comporte trois éléments :

1)    Une réclamation en dommages-intérêts au montant de 5 526,38 $;

2)    Une diminution de loyer de 145 $ par mois à compter du 1^er novembre 2013;

3)    Une réclamation en dommages-intérêts au montant de 500 $ représentant la franchise supportée par la locataire à la suite d’un sinistre survenu à sa voiture en raison du mauvais fonctionnement de la porte du garage intérieur.

Dommages-intérêts

[13]   La locataire réclame d’abord un montant de 5 526,38 $ du locateur à titre de dommages-intérêts.

[14]   Comme motif au soutien de cette demande, la locataire indique que le locateur refuse de respecter l’entente intervenue, soit qu’elle effectue les réparations, les améliorations et l’entretien du logement alors que le coût total de ce service sera déduit du loyer.

[15]   La réclamation de la locataire pour dommages-intérêts est détaillée comme suit :

a)    Nettoyage de tapis (absence de facture) :                                                                     85,00 $

b)    Réparation marches + déboucher tuyau extérieur de la sécheuse :                         250,00

c)    Maintenance, entretien, réparations (65 $/mois de 02/2011 à 01/2015) :                3 120,00

Total :                                                                                                                       3 455,00 $

[16]   Elle réclame aussi au locateur d’autres matériaux achetés sans toutefois pouvoir fournir les factures pertinentes :

a)    Peinture (12 x 23 $) :                                                                                                    276,00 $

b)    Traitement rouille et moisissure :                                                                                  23,00

c)    Pomme de douche :                                                                                                       15,00

d)    Ensemble fixtures papier toilette, serviettes, crochets - salle de bain :                        40,00

e)    Terre et semences à gazon :                                                                                       100,00

f)     Poignée pour cabanon :                                                                                                   3,00

g)    Crochet pour porte du sous-sol :                                                                                     3,00

h)    Recouvrement armoires de cuisine :                                                                             50,00

i)     Répulsif pour araignées :                                                                                               75,00

j)     Produits nécessaires à l’entretien ext. durant 4 ans (sacs, essence, etc.) :              120,00

Total :                                                                                                                                705,00 $

[17]   Pour compléter la réclamation en dommages-intérêts au montant total de 5 526,38 $, la locataire détaille les éléments pour lesquels elle produit une facture :

a)    Décapant pour bain, papier sablé, peinture (rénos salle de bain) :                               82,72 $

b)    Isolant garde-robe (chambre de son garçon) :                                                             33,24

c)    Peinture garage :                                                                                                            88,43

d)    Socles, ampoules sous-sol :                                                                                           8,47

e)    Bas de porte, cuisine :                                                                                                   20,00

f)     Détecteurs de fumée :                                                                                                   45,10

g)    Plastique isolant sous-sol et vis de porte de garage :                                                   16,61

h)    Isolant sous-sol :                                                                                                            44,42

i)     Panneaux isolants pour le cabanon :                                                                             57,77

j)     Poignées de porte de garage - coupe-froid :                                                                 46,72

k)    Isolant sous-sol, balance manquante, scellant pour bain, plaque électrique :              43,16

l)     Peinture plancher sous-sol, mousse gonflante, plâtre, etc. :                                      111,77

m)  Semences à gazon, robinet pour sortie d’eau :                                                             26,02

n)    Peinture et accessoires :                                                                                             145,74

o)    Peinture :                                                                                                                        29,19

p)    Peinture :                                                                                                                        67,02

Total :                                                                                                                                 866,38 $

[18]   La locataire admet qu’il n’y a pas une entente intervenue avec le locateur, même verbale, quant à une réduction de loyer au montant spécifique de 65 $ par mois. Elle affirme cependant que le locateur n’avait pas le temps d’assurer l’entretien de l’immeuble qui compte deux logements et que c’est elle qui devait s’en occuper. Elle ajoute que le locateur est d’accord pour qu’elle s’occupe de l’entretien de l’immeuble.

[19]   Éventuellement, les parties doivent se rencontrer et convenir d’un montant à déduire du loyer impayé. Or, cette rencontre ne s’est jamais produite avant le dépôt de la demande en recouvrement de loyer du locateur le 30 janvier 2015. Ainsi, après cette date, les parties n’étaient plus en mesure de se parler.

[20]   Quant au montant de 65 $ par mois, il s’agit, selon la locataire, d’un montant raisonnable pour compenser le travail d’entretien effectué et les dépenses engagées pour le bénéfice du locateur.

[21]   De son côté, le locateur nie les prétentions de la locataire quant à une entente prévoyant que la locataire devait assurer l’entretien de l’immeuble à logements en contrepartie d’une réduction éventuelle du loyer payable.

[22]   Le Tribunal, après analyse des témoignages des parties, estime que la réclamation de la locataire est fondée pour la réparation de marches et pour déboucher le tuyau extérieur de la sécheuse au montant de 250,00 $. À ce premier montant s’ajoute l’ensemble des éléments de la réclamation de la locataire avec factures (total de 866,38 $), duquel il faut cependant déduire les éléments c), n), o) et p) puisque le locateur soumet n’avoir jamais accepté de fournir la peinture à la locataire. Ces éléments totalisent 330,38 $, de sorte que le Tribunal fait droit à la réclamation de la locataire (866,38 $ - 330,38 $) pour un montant net de 536 $ auquel s’ajoute 250 $ mentionné ci-avant pour un total de 786 $.

[23]   Le Tribunal ne peut cependant faire droit à la réclamation au montant de 65 $ par mois pour l’entretien de l’immeuble, la locataire n’ayant pas démontré l’existence d’une entente entre les parties sur ce point.

Diminution de loyer

[24]   La locataire réclame une diminution de loyer au montant de 145 $ par mois à compter du 1^er novembre 2013.

[25]   Comme motifs au soutien de cette demande, la locataire indique que le locateur refuse ou néglige de lui procurer la jouissance paisible du logement, car il refuse de prendre action contre l’autre locataire de l’immeuble. Ce dernier fait du bruit excessif. De plus, il y a un va-et-vient constant au logement, ce qui laisse présumer à la locataire qu’il y a vente de drogue. Enfin, le véhicule de la locataire a été vandalisé sans qu’on puisse identifier un responsable et les policiers se sont présentés sur les lieux à plusieurs reprises.

[26]   La locataire témoigne du comportement dérangeant du locataire occupant le logement du 1^er étage qui a emménagé en novembre 2013. D’abord, environ deux mois après son arrivée, la locataire constate que le locataire voisin l’observe par une vitre de son logement lorsqu’il utilise l’escalier arrière de l’immeuble.

[27]   Ensuite, il y a plusieurs visiteurs qui se rendent au logement du locataire voisin pour une courte période. L’observation de la situation par la locataire l’amène à croire qu’il y a vente de drogue sur une base régulière au logement du 1^er étage. Les bruits de pas des visiteurs à toute heure du jour et le comportement du locataire du 1^er étage nuisent à la jouissance paisible du logement de la locataire.

[28]   La situation devient encore plus dérangeante lorsqu’une colocataire et/ou conjointe emménage avec le locataire du 1^er étage. Selon la locataire, sachant la mauvaise relation existant entre les locataires de l’immeuble, cette nouvelle occupante fait délibérément du bruit en marchant avec des souliers à talons au logement du 1^er étage ou même, selon la locataire, en sautant pour ainsi faire encore plus de bruit.

[29]   La situation s’envenime encore plus au moment où le nouveau conjoint de la locataire emménage avec elle au logement. Ce dernier intervient auprès du locataire du 1^er étage ou de sa conjointe pour que cessent les comportements dérangeants et le bruit excessif.

[30]   C’est dans ce contexte difficile que les policiers sont appelés à intervenir en trois occasions.

[31]    La locataire a transmis une mise en demeure écrite au locateur le 16 février 2015 pour se plaindre du comportement du locataire du 1^er étage. Cette mise en demeure fait suite au dépôt de la demande du locateur pour loyer impayé effectuée le 30 janvier 2015.

[32]   La locataire soumet cependant avoir avisé verbalement le locateur du comportement dérangeant du locataire du 1^er étage dès le mois d’avril 2014. Le locateur nie cette prétention et, après un peu d’hésitation, mentionne avoir été avisé des agissements du locataire du 1^er étage et de sa colocataire/conjointe au mois de novembre 2014.

[33]   Le locateur affirme qu’il a pris les moyens nécessaires pour que les comportements dérangeants du locataire du 1^er étage cessent dès qu’il en a été informé. Finalement, le locataire du logement du 1^er étage a libéré le logement et quitté définitivement au mois d’avril 2015.

[34]   La locataire fonde sa demande en diminution de loyer sur les dispositions de l'article 1863 du Code civil du Québec :

«1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer ; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.»

[35]   Suivant la Loi, le locateur assume, entre autres, l'obligation de procurer à la locataire la jouissance paisible du logement[3]. Selon les auteurs[4], les obligations du locateur sont qualifiées de résultat, de sorte que les moyens de défense sont limités. Une fois le manquement établi, le locateur ne peut alors invoquer simplement sa diligence raisonnable ou se contenter de rapporter la preuve d'un comportement prudent et diligent.

[36]   Cependant, la perte de jouissance subie par la locataire doit présenter certaines caractéristiques : elle doit être sérieuse, significative et substantielle. Par opposition, la perte de jouissance qualifiée simplement de minime ou de peu d’importance ne peut donner ouverture à une diminution de loyer.

[37]   L'inexécution d'une obligation prévue par la Loi ou le bail confère le droit de demander, entre autres, une diminution de loyer[5]. Cette diminution vise à évaluer la valeur objective de la perte locative subie par la locataire en raison de l'inexécution des obligations du locateur.

[38]   Le montant du loyer doit ainsi refléter la valeur locative réelle du loyer. Toute entrave à la pleine jouissance des lieux doit donc, elle aussi, s'illustrer via une diminution du loyer en proportion avec le sérieux ou la gravité de la perte de jouissance. Dans le présent cas, la diminution de loyer réclamée par la locataire est fondée pour une période de six mois allant de novembre 2014 à avril 2015.

[39]   Le Tribunal estime que la demande de diminution de loyer de la locataire est fondée pour un montant de 100 $ par mois. Ainsi, pour une période de six mois, le Tribunal accorde un montant de 600 $ à titre de somme globale pour diminution de loyer.

Dommages matériels

[40]     Enfin, le Tribunal accorde une somme de 500 $ à titre de dommages matériels correspondant à la franchise supportée par la locataire pour des dommages causés à sa voiture par la porte de garage du logement qui était défectueuse.

[41]   De façon sommaire, le Tribunal fait droit à la demande de la locataire comme suit :

a)    Dommages-intérêts :                                                                                                      786 $

b)    Diminution de loyer :                                                                                                        600

c)    Dommages matériels :                                                                                                   500

Total :                                                                                                                                 1 886 $

[42]   Par ailleurs, le Tribunal estime inutile de réserver les recours de la locataire pour dommages moraux.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Quant à la demande du locateur (no 196880) :

[43]   ACCUEILLE partiellement la demande du locateur;

[44]   CONDAMNE la locataire à payer au locateur la somme de 4 580 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 30 janvier 2015, plus les frais judiciaires de 81 $;

[45]   REJETTE la demande du locateur quant au surplus.

Quant à la demande de la locataire (no 202867) :

[46]   ACCUEILLE partiellement la demande de la locataire;

[47]   CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 1 886 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 3 mars 2015, plus les frais judiciaires de 81 $;

[48]   REJETTE la demande de la locataire quant au surplus;

[49]   PERMET aux parties d’opérer compensation, le cas échéant.

 

		Daniel Gilbert
Présence(s) :	le locateur la locataire
Dates de l’audience :	13 et 27 avril 2015 et 6 juillet 2016