[1]         Par une demande introduite le 1er novembre 2018 et par amendement du 28 février 2019, le locateur demande des dommages matériels et des dommages moraux. De son côté, par une demande introduite le 28 avril 2021, le locataire recherche une condamnation du locateur en dommages‑intérêts matériels et punitifs.

Contexte

[2]         Les parties sont liées par un bail ayant débuté le 1er octobre 2016 au 30 juin 2017, reconduit annuellement jusqu’au 30 juin 2019, au loyer de 668 $ en ce qui concerne la dernière reconduction. Le locataire a été expulsé le 24 octobre 2018, suite à la décision du 27 septembre 2018 rendue par le juge Morisset.

Demande du locateur Belley

[3]         Le locateur témoigne qu’il a reçu le chèque du locataire par courrier recommandé le 17 octobre 2018, alors qu’il devait le faire avant le 15 octobre 2018.

[4]         Le locateur mentionne que le locataire a tenté de lui faire un virement, mais qu’il ne pouvait pas le prendre, car son téléphone est trop désuet pour ce faire. Il explique qu’il a par la suite refusé les chèques de son locataire sur les conseils de son huissier, car il ne voulait pas que le bail se continue.

[5]         Monsieur Belley réclame les mois de loyer pour lesquels le logement est demeuré vacant, soit pour les mois de novembre 2018 à février 2019, puisqu’il a reloué le logement le 1er mars 2019. Il réclame également les frais de serrurier au montant de 203,80 $, car monsieur Côté a défoncé la porte pour prendre ses effets personnels. Il réclame enfin la somme de 249,29 $ pour les frais d’électricité des mois d’octobre 2018 à février 2019.

[6]         Il réclame des dommages moraux de 2 000 $, car le locataire aurait mis des écriteaux sur les portes du logement qui visaient à le dénigrer et à nuire à sa réputation vis‑à‑vis les autres locataires et le public.

[7]         Il réclame la somme de 900 $ pour les dommages matériels causés au logement suite à son départ. Il produit certaines factures pour réparer le meuble du lave‑vaisselle (facture de Rona), et pour de la peinture.

[8]         Le locataire explique qu’il n’a pas pu faire les travaux, car il a été expulsé ce qui l’a empêché de minimiser ses dommages. De plus, il fait remarquer que le locateur produit en preuve des factures datées de la période où il était encore dans son logement. De plus, il assure que même en son absence lors de l’expulsion, son fils et sa sœur ont nettoyé le logement à la suite du déménagement et qu’il était en bon état.

Témoignage de Gilles Nadeau

[9]         Monsieur Nadeau est un locataire dans l’immeuble de monsieur Belley depuis 13 ans. Il se souvient vaguement du locataire Côté, alors qu’il habitait le logement, puisque leurs contacts se sont limités à des salutations de politesse de base. Il se rappelle que l’appartement de monsieur Côté a été rénové avant qu’il emménage. Il a vu à l’occasion des écriteaux à la fenêtre de l’entrée commune, à 3 ou 4 reprises, sans savoir qui était à l’origine de ces écrits.

[10]     Il mentionne n’avoir jamais eu de problèmes avec monsieur Belley et il a toujours eu une belle relation avec lui.

Demande du locataire

Témoignage de Claudine Côté

[11]     Madame Côté est la sœur du locataire Côté. Elle relate que son frère tentait de payer son loyer en juillet 2018 alors qu’il y avait une mésentente avec le locateur. Elle indique que son frère faisait des arrêts de paiement de ses chèques lorsqu’il s’apercevait que le locateur n’avait pas encaissé les chèques, dépassé le 15 du mois. Cette situation s’est produite à deux reprises, en mai et juin 2018. Elle soutient que son frère demandait toujours un reçu pour le paiement de son loyer effectué par chèque.

[12]     Elle relate que lorsque la décision de Me Morisset a été rendue, elle a communiqué avec le locateur Belley pour aller lui payer les mois de loyer dus et elle lui a proposé de le rencontrer dans un endroit public. À ce moment, elle explique que le locateur Belley a refusé et qu’il lui a raccroché la ligne au nez. Le lendemain, elle a de nouveau rappelé le locateur pour lui suggérer un transfert bancaire, mais il a refusé, car il avait un téléphone à flip et désuet pour recevoir des virements bancaires. Le même soir son frère a fait des transferts, mais il les a annulés, car il n’était pas assuré que le locateur allait les accepter. Elle a décidé de lui transférer les chèques par huissier dès le lundi matin suivant. Lorsqu’elle a communiqué avec un huissier, elle aurait essuyé un refus de sa part pour la signification de tels documents. Elle s’est donc résolue à lui envoyer les chèques par courrier recommandé en date du 15 octobre 2018, le jour même que son frère quittait pour un voyage à Cuba prévu entre le 15 et le 22 octobre 2018.

[13]     Elle témoigne que le locateur a reçu les chèques le 17 octobre 2018 et qu’il n’a pas voulu les encaisser, préférant les remettre à l’huissier et lui donner le mandat d’expulser le locataire Côté. Madame Côté a été avisée de cela, car le même huissier avait la mission de signifier au locateur la demande introductive de son frère signée le 12 octobre 2018. Il l’a donc informée que son frère devait être expulsé du logement.

[14]     C’est elle‑même et son neveu, le fils de son frère, qui se sont occupés du déménagement en l’absence du locataire, le 21 octobre 2021 car celui-ci était parti en voyage à Cuba. Elle a mandaté un déménageur pour ce faire. Elle a fait le ménage du logement après le déménagement et elle soutient que le logement était en bon état de façon générale.

[15]     Elle a fait le paiement des mois de loyer incluant le mois d’octobre 2018, au prorata des jours occupés, par le biais du compte bancaire des huissiers.

Témoignage du locataire

[16]     Le locataire a dû refaire sa demande judiciaire devant le présent Tribunal, car la première demande avait été fermée administrativement. Ainsi, le locataire a introduit une demande le 28 avril 2021, mais qui avait été initialement introduite le 12 octobre 2018.

[17]     Le locataire réclame des dommages‑intérêts de 8 500 $ et des dommages punitifs de 10 000 $.

[18]     Au niveau des dommages punitifs, il relate que le locateur a fait toutes les manœuvres possibles pour refuser le paiement du loyer dû alors qu’il tentait de payer son loyer par tous les moyens. Il s’est vu expulsé de son logement alors qu’il était en voyage à Cuba du 15 au 22 octobre 2018. Durant son voyage, il a reçu un texto du locateur qui lui indiquait qu’il l’expulsait de son logement, ce qui lui a causé un stress important. Il relate qu’il n’a pas profité du tout de son voyage.

[19]     Dans les faits, sa sœur, son beau‑frère, son fils et la mère de celui‑ci ont participé à son déménagement précipité. Il explique qu’il s’est senti humilié de savoir que ses proches devaient emballer tous ses effets personnels et s’occuper de préparer son déménagement. Il ne croyait pas devoir déménager puisqu’il avait mandaté sa sœur pour s’occuper de faire le paiement.

[20]     Il soutient que le locateur a agi de cette façon pour se venger de lui, car il a contesté sa demande d’augmentation de loyer pour l’année en cours et que le juge ne lui a pas donné raison. Avant de partir en voyage, il a tenté de joindre le locateur pour lui payer les sommes dues en loyer, mais il a refusé et il lui a raccroché au nez. Il a subi un grand préjudice de toute cette situation et demande au Tribunal de lui accorder réparation.

[21]     Pour ce qui est des dommages de 8 500 $ réclamés, ceux‑ci consistent en des déboursés sur ses déplacements pour se rendre au Tribunal, les frais de courrier recommandé, de stationnement, les frais d’huissier concernant l’exécution de la décision en expulsion, les frais de déménagement, les honoraires d’avocats et le remboursement de son voyage à Cuba, en plus des pertes de salaires pour lui et sa sœur.

Analyse et décision

[22]     Le Tribunal tient à souligner qu’il appartient à celui qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, de façon prépondérante. Ainsi, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du Tribunal.

[23]     Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais plutôt qualitatif. La preuve testimoniale est évaluée en fonction de la capacité de convaincre des témoins et non pas en fonction de leur nombre.

[24]     Le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable et il n'est pas toujours aisé de faire cette distinction. Par ailleurs, la preuve offerte ne doit pas conduire à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux.

[25]     Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est cette partie qui succombera et verra sa demande rejetée.[1]

Dommages punitifs de 10 000 $

[26]     Le recours du locataire est basé sur l’article 1902 C.c.Q. qui édicte ce qui suit :

« 1902. Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. »

[27]     Le présent Tribunal n'a le pouvoir de punir le harcèlement que s'il a pour but de restreindre la jouissance des lieux ou d'obtenir que le locataire quitte le logement.

[28]       Voici ce qu'écrivait notre collègue, la juge administrative Francine Jodoin, dans l'affaire Sarault c. Ohana[2] :

« [78] Dans son article intitulé « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec »(6), l'auteur Pierre Pratte définit le harcèlement comme suit :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l'article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit :

« Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d'un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d'obtenir qu'il quitte le logement »(7).

[79] Il ajoute ce qui suit :

« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement ; elle doit être une tactique choisie dans la mise en œuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire »(8)

[Notre soulignement]

[80] À cet égard, il fut reconnu que le harcèlement ne peut être apprécié de façon subjective puisque cela reviendrait à qualifier la situation à partir de la perception personnelle du locataire(9). » (références omises)

[29]     Dans le cas qui nous occupe, la preuve est prépondérante à l’effet que le locateur a eu une conduite blâmable et hautement repréhensible puisqu’il n’avait qu’un objectif en tête : expulser le locataire de son logement. Il a volontairement refusé de prendre le paiement du loyer dans le délai et il a mandaté l’huissier pour l’expulser dès le 17 octobre 2018, alors qu’il avait les chèques de loyers en main. Bien que le délai laissât au locataire jusqu’au 15 octobre pour payer tous les retards et les frais, la preuve démontre que le locataire et sa sœur ont tenté sans succès de payer le loyer dû et que le locateur a refusé de le recevoir. D’ailleurs, le locateur l’a verbalisé comme tel à l’audience qu’il souhaitait le départ du locataire et qu’il ne voulait pas « être pris » encore avec lui.

[30]     L’article 1883 C.c.Q. stipule ce qui suit :

« 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'article 28 de la Loi sur l'administration fiscale (chapitre A-6.002) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. »

[31]     Le locateur a contrevenu sciemment à cette disposition et la preuve est prépondérante que le locateur a usé de harcèlement à son endroit, comme le prévoit l’article 1902 C.c.Q.

[32]     La Cour Suprême, dans l’affaire Cinar c. Robinson[3], nous enseigne que l’objectif des dommages punitifs est d’assurer une fonction préventive, dissuasive et de dénonciation afin d’éviter des récidives, pour sanctionner un comportement repréhensible.

[33]     La preuve est prépondérante que le locateur Belley a agi avec malice et avec l’intention de causer un tort sérieux au locataire Côté. C’est le locateur lui‑même qui a avisé le locataire Côté durant son voyage à Cuba qu’il était expulsé de son logement, sachant ou devant savoir que cette nouvelle lui gâcherait définitivement ses vacances. Le comportement fautif de monsieur Belley a eu comme conséquence que le locataire a perdu son logement alors qu’il pouvait continuer à l’habiter puisqu’il entendait se conformer à la décision rendue le 27 septembre 2018 par le juge administratif Philippe Morisset.

[34]     Notre collègue Santirosi, dans l’affaire 9179-0212 Québec inc c. Nicole Ladouceur[4], résume bien la notion de harcèlement définie à l’article 1902 C.c.Q. :

[79] Rappelons que le harcèlement est une contravention aux obligations civiles d'un citoyen responsable et est prohibé par le biais de la responsabilité civile (art. 1457 C.c.Q). Une personne victime de harcèlement doit rechercher un redressement auprès du tribunal de droit commun ou en certaines circonstances, lorsque les droits bafoués relèvent de la Charte des droits et libertés de la personne, auprès du tribunal spécialisé en cette matière.

[80] L'exception à ce principe se trouve à l'article 1902 C.c.Q. qui permet à un locataire d'obtenir des dommages punitifs en s'adressant au tribunal de la Régie du logement sur la base du bail liant les parties.

[81] Au cœur de l'article 1902 C.c.Q, se trouve le respect du droit au maintien dans les lieux. Cette règle est à l'origine et le fondement des paramètres de la Loi sur la Régie du logement.

[82] Le droit au maintien dans les lieux est un droit d'ordre public de protection. Il protège le locataire contre certains abus possibles du locateur, dont celui de faire échec au principe du maintien dans les lieux par le biais du harcèlement.

[83] Il n'est donc pas surprenant que le législateur accorde au locataire lésé la possibilité de réclamer, en sus de ses autres recours, des dommages punitifs par le biais de l'article 1902 C.c.Q. et désigne pour appliquer cette sanction le tribunal chargé de surveiller l'application de ce même droit.

[84] Aucune disposition corollaire ou équivalente à l'article 1936 C.c.Q. n'existe pour le locateur. Ce dernier ne bénéficie d'aucune protection particulière en cas de harcèlement dans le cadre de sa relation contractuelle. L'article 1902 C.c.Q. ne lui est pas accessible. Le forum compétent pour réclamer des dommages punitifs, en ce qui le concerne, est celui de droit commun.

[85] La Cour d'appel dans l'affaire Kerassinis réitère les limites de la compétence juridictionnelle du présent Tribunal lorsque le harcèlement provient du locataire et non du locateur ou incidemment pour tout autre acte de nature extracontractuelle. »

[35]     Le Tribunal accorde des dommages punitifs de 7 000 $ pour le geste d’avoir expulsé cavalièrement le locataire alors que la résiliation de bail pouvait être évitée. N’eût été la mauvaise foi du locateur, le locataire n’aurait pas subi ce déménagement forcé et précipité. De plus, les dommages punitifs servent à dissuader l’envie de récidiver.

[36]     Quant aux dommages‑intérêts réclamés, le Tribunal accorde les frais de déménagement du locataire au montant de 948,55 $, les frais d’huissier quant à l’exécution du jugement au montant de 427,22 $, les frais de Postes Canada pour réacheminer le courrier (62,37 $), et les frais postaux pour les chèques (11,50 $).

[37]     Quant aux déboursés pour les frais d’avocats et le temps de préparation pour l’audience, il s'agit de dommages indirects se rattachant au choix du locataire de retenir tels services et le Tribunal estime qu'il n'y a pas lieu de les faire supporter par le locateur même s'il s'agissait certes d'un choix bien avisé. De plus, le Tribunal n’accorde pas les pertes de salaires du locataire ou le remboursement du voyage, qui constituent des dommages indirects. Quant à la sœur du locataire, celle‑ci est une tierce partie et n’est pas liée au bail et le Tribunal n’a compétence que pour ce qui a trait aux dommages directs.

Demande du locateur

Indemnité de relocation

[38]     Le locateur réclame les mois de location qu’il a perdus, de novembre 2018 à février 2019. Le Tribunal ne saurait accorder ce type de dommages que le locateur a lui‑même créé en agissant de façon intempestive comme il l’a fait. Le locataire ne demandait pas mieux que de continuer à habiter son logement et à continuer de payer son loyer. Le locateur a lui‑même causé son dommage. Cette demande est rejetée, de même que pour les frais d’électricité.

[39]     Le locateur n’a pas fait la démonstration que le locataire n’a pas remis le logement dans le même état que livré. De plus, les factures déposées à son soutien ont soulevé des questionnements et les photos ne sont pas concluantes à l’égard des réclamations à ce chapitre. Il ne suffit pas d’alléguer des dommages, il faut en faire la démonstration par une preuve prépondérante. Par conséquent, cette réclamation est rejetée. 

Dommages moraux réclamés

[40]     Le locateur réclame des dommages moraux pour atteinte à sa réputation.

[41]     Or, la compétence juridictionnelle du présent Tribunal se définit à l’article 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement qui édicte ce qui suit :

« 28. Le Tribunal administratif du logement connaît en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, de toute demande:

1°  relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec;

2°  relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964, 1966, 1967, 1969, 1970, 1977, 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil;

3°  relative à une matière visée à la section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14.

Toutefois, le Tribunal administratif du logement n’est pas compétent pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (chapitre C‐25.01). »

[42]     Ainsi, cette compétence s’interprète restrictivement de sorte que les actes reprochés doivent être reliés au contenu obligationnel du bail. Ce que reproche le locateur Belley au locataire Côté relève de la responsabilité extracontractuelle et échappe à la compétence du Tribunal puisque la Cour du Québec a compétence en cette matière.

[43]     Dans ces circonstances, le Tribunal décline compétence sur les allégations de dommages moraux pour atteinte à la réputation du locateur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

Demande du locateur (426076)

[44]     REJETTE la demande du locateur qui en assume les frais;

Demande du locataire Côté (568076)

[45]     ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

[46]     CONDAMNE le locateur Pierre Belley à payer au locataire Denis Côté des dommages‑intérêts de 8 449,64 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec sur la somme de 1 449,64 $ à compter du 28 avril 2021, en plus des frais judiciaires et de signification de 102 $.

[1]  Articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec, C.c.Q. – 1991.

[2]  Sarault c. Ohana, QCRDL, 2018, dossier 104593 (F. Jodoin).

[3]  Cinar Corporation et les Films Cinar inc. c. Robinson et les Productions Nilem et al., 2013, CSC, 73.

[4]  9179-0212 Québec inc c. Ladouceur, QCRDL, dossier 440376, J. Santirosi.