[1]         Le Tribunal est saisi par le locataire d'un recours en réduction de loyer de 250 $ par mois débutant au 1er mai 2021, de demande d'ordres de cour pour réparer le plafond de la salle de bain, le chauffage dans la cuisine et le salon, pour traiter le problème de blattes ainsi que de réserver ses recours pour des dommages moraux pour troubles et inconvénients, plus les frais de justice, l’exécution provisoire de la décision.

[2]         Il s'agit d'un bail initial couvrant la période du 1er février 2021 jusqu’au 30 juin 2021, reconduit pour 12 mois par la suite au loyer mensuel de 950 $. L’unité est située au dernier étage d’un immeuble divisé en 10 logements répartis sur deux étages.

[3]         Le locataire témoigne qu’il s’est aperçu d’un problème de coquerelles environ 2 mois après avoir emménagé. Il a dénoncé verbalement le problème au concierge et convenu d’un traitement d’extermination peu de temps par la suite.

[4]         Cependant, le problème ne semblait pas se dissiper, revenant de manière périodique. Chaque dénonciation était suivie d’un traitement avec résultat mitigé. Il dénombre au moins 7 traitements.

[5]         Il semble cependant que le problème soit réglé depuis un certain temps.

[6]         Le locateur réplique que le nid de blattes se trouvait dans le logement adjacent à celui du locataire (appartement 6). 

[7]         L’occupante ne collaborait pas avec l’exterminateur, encombrait son logis qui était devenu insalubre. Le locateur a fait intervenir la municipalité et a réussi à régler le problème par la résiliation du bail pour non-paiement de loyer[1].

[8]         Le locateur après l’éviction de l’occupante, a effectué un grand ménage et décontaminé l’unité, rendant les traitements efficaces.

[9]         La production des rapports d’extermination confirme la version du locateur.

[10]     Le locataire déclare qu’en outre, il a pu constater de l’eau au plafond de la salle de bain. Il ne savait pas s’il s’agissait d’une petite infiltration ou d’accumulation d’humidité. Cependant, dernièrement il a constaté une fissure.

[11]     Le locateur réplique que le problème lui a été dénoncé par la réception du recours en janvier 2023 et déjà une réparation est en cours. Le locataire confirme que des ouvriers sont à son logement, mais déclare en discuter avec le concierge avant d’introduire sa demande et envoyer une mise en demeure.

[12]     Quant au chauffage, le locataire déclare que les plinthes du salon et de la cuisine n’ont pas fonctionné pour les derniers 6 mois rendant froid le logis.

[13]     Le locateur déclare ne pas avoir reçu de dénonciation, mais va s’en occuper.

[14]     Il s’agit de la preuve pertinente au dossier.

Analyse des faits et application du droit

[15]     De façon générale, le locateur a l'obligation de livrer et maintenir un logement en bon état de réparation de toute espèce (1854 al. 1 C.c.Q.), d'habitabilité (1910 C.c.Q.) et de propreté (1911 C.c.Q.).

[16]     Il faut préciser que les obligations du locateur sont réputées, soit « de résultat » (1854 al.1 C.c.Q.), soit « de garantie » (1854 al. 2 C.c.Q.).

[17]     À défaut pour un locateur de satisfaire ses obligations, il pourrait se voir obliger de compenser la perte de la valeur locative par une diminution de loyer ou s'il y a faute contractuelle, par des dommages.

[18]     La réduction du prix de loyer sera accordée pour rééquilibrer les obligations corrélatives des parties. Dans cette évaluation, le Tribunal doit tenir compte objectivement de la valeur de la perte locative.

[19]     Il peut donc arriver que, malgré la diligence du locateur, il soit condamné à subir une baisse de loyer durant la période où le locataire a subi une perte de jouissance puisque la notion de faute n'entre pas en considération.

[20]     Dans la présente affaire, le locataire a subi la présence de blattes, malgré les traitements d’extermination, et ce, de manière récurrente des mois de mai 2021 à décembre 2022. Le Tribunal lui octroie pour ces 19 mois une réduction de loyer de 50 $ par mois pour un total de 950 $.

[21]     Le Tribunal tient à souligner que le locateur a pris les dispositions nécessaires pour régler la situation ce qui exclut toute responsabilité contractuelle. Le locataire ne peut donc réclamer en sus de la réduction de loyer, des dommages.

[22]     Un locataire a également des obligations à respecter. Ainsi, il doit informer le bailleur dès que survient un problème afin de lui permettre de faire les correctifs nécessaires[2]. Si le locateur ignore la condition du logement, on ne peut lui reprocher de ne pas agir.

[23]     Dans notre dossier, le locateur déclare ne pas avoir été informé des reproches avancés par le locataire concernant la salle de bain et le chauffage, avant la poursuite et prendre les dispositions pour découvrir la source du problème et le régler dès qu’il en fut informé.

[24]     Pour cette raison, le Tribunal prendra acte des correctifs apportés à l’audience, par le locateur, mais n’accordera pas de réduction de loyer sur ces éléments.

[25]     Quant aux ordonnances, elle semble présentement sans objet, les blattes n’étant plus problématiques et le locateur s’occupant de la salle de bain et la cuisine.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[26]     ACCUEILLE en partie la demande du locataire;

[27]     CONDAMNE les locateurs à payer au locataire la somme de 950 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 4 janvier 2023, plus les frais judiciaires de 84 $ et de notification de 9, 50 $;

[28]     REJETTE la demande quant au surplus.

[1] Dossier 654387 36 20220921 G décision du 10 novembre 2022 j.a. Sylvie Lambert.

[2] Article 1866 C.c.Q. qui se lit comme suit : « 1866. Le locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle du bien loué, est tenu d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable. »