[1]         Par un recours produit le 10 mai 2023, les locateurs demandent la résiliation du bail et l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants du logement, en plus de l'exécution provisoire de la décision, malgré l'appel, et du remboursement de leurs frais de justice.

[2]         Subsidiairement, les locateurs requièrent l’émission d’une ordonnance d'exécution des obligations contractuelles des locataires.

[3]         À l'audience, les locateurs font part au Tribunal qu'ils désirent uniquement obtenir l'émission d'une ordonnance d'exécution en nature en lien avec l'interdiction de posséder des animaux dans le logement.

[4]         Les locataires contestent le bien-fondé du recours, soumettant que leurs deux chiens ne jappent pas, ne dérangent pas et que le recours des locateurs en est un de vendetta suite à l’échec du recours entrepris par le locateur Monsieur Marengère visant à reprendre le logement[1].

BAIL

[5]         Les parties sont liées par un bail de logement du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, lequel a été reconduit jusqu'au 30 juin 2024, au loyer mensuel de 1 025 $. Les locataires habitent le logement du rez-de-chaussée depuis le 1er juillet 2021. Les locateurs ont acquis l’immeuble en septembre 2021. L’immeuble est constitué d’un autre logement à l’étage où habitent deux locataires.

[6]         Le bail prévoit clairement l'interdiction pour les locataires de posséder un animal dans leur logement. Le bail conclu par les locataires avec l’ancien locateur prévoyait aussi cette même interdiction[2].

PREUVE

[7]         Le Tribunal retient de la preuve administrée les éléments qui suivent.

Preuve du locateur

[8]         À l'audience, seul le locateur Guy Marengère témoigne. Il explique au Tribunal que l'interdiction d'avoir des animaux dans l'immeuble leur est essentielle, notamment afin d'assurer le bon état de l'immeuble et d'éviter des coûts exorbitants de réparation au départ des locataires. Le locateur, Monsieur Marengère, fait part au Tribunal que « le logement n’est pas une animalerie » en faisant référence aux deux chiens, au chat et à la perruche que possèdent les locataires.

[9]         Monsieur Marengère explique que lui et la locatrice Jiahua Xiao, laquelle était une amie du locateur qui serait depuis peu, devenue sa conjointe, ont acheté l’immeuble dans le but d’y effectuer certaines rénovations et pouvoir habiter le logement en cause à la retraite de Monsieur Marengère au terme de sa carrière d’avocat. Ce dernier soutient avoir renoncé à ce projet de l’habiter et cherche actuellement à vendre l’immeuble.

[10]     Il fut porté à sa connaissance que les locataires agissent en contravention avec le bail en vigueur en décembre 2021 alors que des travaux de maçonnerie s’effectuaient à l’immeuble. Le locateur est entré dans le logement.

[11]     Comme seul le locateur voulait reprendre le logement à partir de démarches en ce sens dès la fin de l’année 2021, il n’a pas cru opportun de saisir le Tribunal de la question de contravention du bail en rapport à la présence d’animaux dans le logement.

[12]     Le locateur fait part que la présence des chiens ne dérange pas. Enfin, il déclare que les locataires du logement de l’étage n’ont pas voulu témoigner.

[13]     Également, il soutient que l’immeuble a besoin de travaux majeurs, lesquels ont déjà été amorcés depuis son acquisition. Avouant que les loyers de l’immeuble sont trop bas, il doit faire ces travaux.

[14]     Par ailleurs, il affirme avoir répondu au locataire Larivée qui lui demande en 2021 s’il peut avoir un chien que le bail comporte une clause d’interdiction d’animaux et que de toute façon, il ferait une reprise du logement et que les locataires auront à quitter dès la fin juin 2022.

[15]     Dans un contexte où il veut effectuer des travaux à la maçonnerie, en décembre il sonne à la porte et sans permission, entre dans le logement. Ce geste déclenche des relations tendues avec les locataires. Il termine en disant que c’est la seule fois où il est entré dans le logement sans permission.

[16]     Il témoigne avoir vu le 2e chien dans le logement en décembre 2022, bien que la mise en demeure du 12 avril 2023 mentionne le 11 avril 2023.[3] Qui plus est, cette lettre informe les locataires que « les locataires du logement supérieur m’ont clairement indiqué que les chiens les réveillent fréquemment, et ce, depuis plusieurs semaines. »

[17]     Il termine son témoignage en soutenant ne plus vouloir reprendre le logement et qu’il a décidé de mettre l’immeuble sur le marché de la vente.

[18]     Ainsi, les locateurs demandent que les termes du bail soient respectés et que les locataires se départissent de tous leurs animaux.

Preuve des locataires

[19]     La locataire Ruth Mathos témoigne. Elle affirme que leur deuxième chien est un teckel. Elle dit que les chiens se veulent une présence rassurante, d’autant plus que son fils a eu peur alors qu’il était seul dans le logement lors de l’introduction sans permission du locateur dans le logement en décembre 2021. C’est alors qu’ils ont adopté un chien de refuge de taille un peu plus imposante.

[20]     Elle soutient que depuis la demande rejetée pour la reprise du logement par le locateur en mars 2022, celui-ci est frustré et utilise tous les moyens pour se débarrasser d’eux.

[21]     Le locataire Frédéric Larivée témoigne pour sa part au même effet, soit la volonté apparente de se débarrasser d’eux. Il prétend que si la demande du locateur est accueillie, celui-ci abandonnera son projet visant à vendre l’immeuble.

[22]     Il ajoute posséder le chat et l’oiseau depuis environ 5 ans, sans coup férir des locateurs qui se sont succédé, et ce, malgré l’interdiction de posséder des animaux.

[23]     Voilà ce qui constitue l’essentiel de la preuve des parties.

QUESTIONS EN LITIGE

1)      Les locataires contreviennent-ils à leurs obligations contractuelles ?

2)      Le cas échéant, le recours des locateurs est-il exercé de bonne foi?

ANALYSE ET DÉCISION

[24]     Il est pertinent de rappeler que les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits allégués dans sa demande, et ce, de façon prépondérante. La force probante de la preuve testimoniale est laissée à l'appréciation du Tribunal qui, pour ce faire, évalue la crédibilité des témoignages à la lumière de la chronologie des événements, de ce qui apparaît de la motivation des parties à agir et de la corroboration des allégations par d'autres témoignages notamment.

[25]     Si une partie ne s'acquitte pas de son fardeau de convaincre le Tribunal, ou que ce dernier soit placé devant une preuve contradictoire, c'est la partie sur qui repose le fardeau de preuve qui succombera[4].

[26]     Le recours des locateurs est fondé sur l'article 1863 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel énonce ce qui suit :

« 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

(...) »

[27]     En l'occurrence de la preuve soumise et des témoignages entendus à l'audience, il appert clairement que les locataires contreviennent aux termes de leur bail, en gardant dans leur logement deux chiens, un chat et une perruche, et ce, sans autorisation des locateurs à cet effet.

[28]     À ce chapitre, le Tribunal souligne que la clause d'interdiction de posséder un animal dans un logement est reconnue valide en droit. Par conséquent, il appartient aux locataires de démontrer, par preuve prépondérante, que cette clause du bail devrait être écartée en considération de l’ensemble des circonstances, rendant la clause déraisonnable à son égard.

[29]     De plus, comme le plaide le locateur, selon une jurisprudence bien établie, si une clause au bail interdit de garder un animal dans un logement, le locateur peut demander au locataire le respect de cette clause et qu'il se départisse de son animal. Cette clause n'est pas considérée abusive ni déraisonnable au sens de l'article 1901 C.c.Q. ni selon la Charte québécoise des droits et libertés de la personne.[5] Le locateur soumet quelques décisions tant de ce tribunal que de la Cour du Québec.

[30]     Avec égards, ces décisions, pour la plupart, datent d’il y a plus de dix ans. Au cours des dernières années, la tendance jurisprudentielle relative à l'application de la clause d'interdiction de posséder des animaux a évolué.

[31]     Dans une affaire récente, Duhamel c. Arseneau[6], la juge administrative Suzanne Guévremont affirme, après analyse de la jurisprudence, que certains décideurs appliquent de façon plus systématique la clause d'interdiction d'animaux lorsqu'elle est convenue librement au bail, et ce, au nom de la liberté contractuelle, tandis que pour d'autres, ce principe doit être tempéré selon certaines circonstances.

[32]     À titre d’illustration, le 13 octobre 2021, la juge administrative Luce De Palma rendait une décision par laquelle elle refuse au locateur l’émission d’une ordonnance de se départir d’un chien[7]. Se basant sur le principe de la bonne foi dans l’exercice de ses droits, suivant les articles 6, 7 et 1375 du Code civil du Québec, elle s’exprime ainsi :

« [54] Persuadée que le locateur savait que la locataire possédait un chien en permanence depuis le début du bail, la soussignée ne peut expliquer autrement que par une riposte à sa demande judiciaire son ordre subit l'enjoignant à se départir de son animal.

[55] Aucune autre motivation n'apparaît ici, alors qu'il n'a reçu aucune plainte du conseil d'administration voulant que le chien soit dérangeant depuis 2017. Bien au contraire, un membre de ce conseil témoigne plutôt que, pour l'heure, la présence du chien n'est pas dans ses préoccupations.

[56] Cela étant, le Tribunal est d'accord avec les propos du juge administratif Adam voulant que même si le locateur peut invoquer une clause interdisant la présence d'animaux, même après plusieurs années de tolérance, cette clause doit être invoquée de bonne foi et sans abus de droit.(2)

[57] Par ailleurs, dans la cause Gélinas c. Gauthier(3), la Cour du Québec tenait les propos suivants :

« (...)

Dans le présent dossier, il n'y a pas de preuve de préjudice relativement à la garde de ce chien par l'appelante contrairement aux termes du bail.

Il reste à décider s'il y a eu tolérance et si celle-ci doit avoir préséance sur les termes du bail. L'appelante qui est une personne âgée mentionne aussi le fait que vu son grand âge, le chien constitue une sécurité pour elle.

Les parties ont cité certaines causes de jurisprudence relative à la garde d'animaux malgré l'interdiction du bail.

La Cour appuie sa décision sur le jugement rendu par l'honorable Juge Bernard Desjarlais dans la cause de Lucille Matioli, -vs- Simone Lecours, C.P.M. numéro 500-02-005 193-854 en date du 25 septembre 1985, alors que le locateur ferme les yeux sur la présence d'un animal malgré l'interdiction du bail. Ce n'est qu'après que les bonnes relations entre les parties se soient détériorées pour des raisons étrangères à la présence de l'animal dans le logis de la locataire qu'il décide de demander l'application de la cause du bail qui interdit la présence d'animaux dans le logement loué.

On se retrouve dans les mêmes circonstances relativement au présent dossier. Le locateur ne subit aucun préjudice suite à l'inexécution de cette clause du bail. Sa demande est abusive et injustifiée.

Dans les circonstances, la Cour en vient à la conclusion qu'il est plus équitable de rejeter la demande du propriétaire et d'annuler l'ordonnance rendue par la Régie du logement, en date du 31 janvier 1986. »

(...)

(Notre soulignement)

[58] Bien que la mauvaise foi ne soit pas toujours facile à établir, le Tribunal estime qu'en la présente affaire, elle est flagrante, soit dit en tout respect. »

(Références omises).

[33]     La juge De Palma conclut que l'ordonnance demandée par le locateur est davantage une réaction à une demande judiciaire du locataire qu'un réel désir de voir la clause d'interdiction du bail respectée.

[34]     Plus récemment, la juge administrative Manon Talbot tient un raisonnement dans le même sens[8]. Elle se prête à un exercice rigoureux d’analyse des plus récentes décisions et articles d’auteurs en matière de clauses contenues dans un bail interdisant la présence d’animaux. Elle soutient notamment ce qui suit :

« [12] Dans un article récent, l'auteur Jean Turgeon(7) souligne ce qui suit :

« Une clause allant au-delà de ce qui est nécessaire pour protéger les intérêts légitimes d'un contractant est excessive que ce soit par son application abusive ou par sa contravention à l'ordre public. On est en droit de se demander en quoi l'interdiction absolue de garder un animal dans un logement protège un intérêt légitime du locateur. L'ordre public de protection protège le droit du locataire au maintien dans les lieux et la libre jouissance du bien loué, en l'occurrence le logement. »

[71] Dans le même sens, dans l'affaire Ermacora c. Miller Morgan(8), la juge administrative Luce De Palma rappelle que même si la tolérance ne crée pas de droit et ne peut être interprétée comme une renonciation de la part du locateur à l'interdiction de garder un animal, elle souligne que l'exercice de cette clause contractuelle doit s'exercer selon les règles de la bonne foi.

(…)

[74] Plus récemment, la juge administrative Anne Mailfait dans l'affaire Placement NR inc. c. Thibault(10) s'exprime ainsi sur l'obligation de bonne foi lorsqu'il est question de l'application d'une clause d'interdiction d'un animal :

[23] Rappelons ici le principe de la bonne foi dans l'exercice de tout droit et soulignons que la société québécoise n'a pas établi le principe selon lequel les animaux sont des êtres vivants indésirables. Il faut donc bien que ces animaux domestiqués vivent quelque part et jouent le rôle que les humains leur accordent.

« 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi . »

« 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. »

« 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. »

[24] Dans ces conditions, permettre aux locateurs l'exercice déraisonnable de leur droit de faire appliquer une telle clause en toute circonstance et sans motif réel, autre que celui de faire respecter une clause, peut s'avérer déraisonnable.

[25] Le Tribunal partage ainsi l'opinion suivante émise par Me Léon Turgeon(1) :

« Le problème d'une clause d'interdiction des animaux survient quand il y a une prohibition absolue d'avoir des animaux en tout temps dans un logement, sans aucune distinction, précision ou justification quelconque. L'application de la clause en raison de son caractère absolu peut devenir déraisonnable et excessif, et ce, me si le tribunal accepte l'argument de la validité d'une telle clause. Il est fondamental de faire la distinction entre la validité de la clause et la légalité des circonstances de son application. Même si le tribunal juge la clause valide et raisonnable, il doit refuser de lui donner effet quand l'exercice du droit reconnu par cette clause ne se fait pas de bonne foi, en contravention de l'article 6 C.c.Q. ou d'une manière excessive, déraisonnable ou dans le but de nuire à autrui, en dérogation de l'article 7 C.c.Q. »

« La clause n'a donc pas besoin d'être excessive pour être abusive, mais simplement déraisonnable dans les circonstances. Comme une obligation imposée au locataire doit être raisonnable dans les circonstances, cela indique la nécessité de se placer résolument dans l'axe de la protection des droits du locataire. L'article 1901 C.c.Q. modifie spécifiquement l'examen des circonstances par une personne raisonnable puisque celle-ci se doit de privilégier l'approche du locataire, mais toujours dans une recherche du caractère raisonnable de la situation dans les circonstances soumises. Un auteur émet l'avis que des décisions relatives aux clauses prohibitives de garder des animaux dans des logements ne les considèrent généralement pas abusives, mais qu'elles le deviennent quand on les applique à des personnes qui « ressentent un bienfait tout particulier de la présence d'un animal de compagnie »47. »

« Aussi, il peut falloir apprécier la clause dans le contexte de son application et les conséquences qui en découlent, car les circonstances peuvent influencer le caractère abusif de la clause et faire en sorte qu'une clause qui ne semble pas abusive le devienne dans son application. Par exemple, même si on considère qu'une clause interdisant les animaux dans un bail de logement ne serait pas abusive en principe, son application peut le devenir si on en demande le respect contre une personne ressentant un bienfait particulier produit par la présence d'un animal de compagnie. Il faut, bien sûr, respecter le bien-être des autres occupants et ne pas leur causer préjudice, ce qui est la norme du bon sens. D'ailleurs, même en l'absence d'une clause prohibitive, un locataire ne peut avoir un animal qui cause un préjudice aux autres locataires ou aux autres occupants d'un immeuble.

« Il n'est pas suffisant pour le locateur d'invoquer que le bail prévoit l'interdiction de garder un animal pour lui donner raison. Il faut que ce droit d'exiger le respect de la clause s'exerce de bonne foi, sans intention ou résultat de nuire au locataire, et cela, selon la perspective d'une personne raisonnable. L'exercice déraisonnable des droits fait perdre toute légitimité à celui qui veut en forcer l'exécution et le tribunal doit dans ce cas refuser d'accueillir le recours. L'exercice raisonnable des droits est, depuis 1994, une valeur fondamentale du Code civil du Québec qui doit être respectée et appliquée par tous. »

(Le Tribunal souligne)

[26] La clause d'interdiction peut donc être valide et elle l'est, ce qui donne le droit en principe au locateur d'obtenir l'expulsion des animaux, mais à condition que l'exercice de ce droit ne devienne pas déraisonnable eu égard aux circonstances. »

[75] Quelques jours plus tard, dans une autre décision (11) concernant une demande en résiliation de bail au motif que le chien de la locataire lui cause un préjudice sérieux, la juge administrative Mailfait retient de la preuve que la motivation principale du locateur n'était pas en lien avec la présence de l'animal. En conséquence, elle conclut que le locateur n'exerce pas son droit de façon raisonnable et mentionne :

« [74] Sa demande coïncide avec le rejet de sa demande d'expulsion et l'impossibilité de mener à terme le projet de reprise. Elle est également contemporaine à la détérioration des relations avec la locataire et probablement avec le mode de vie de la locataire qu'il ne soupçonnait pas et dont il fait état dans sa mise en demeure.

[75] C'est cela abuser de son droit : diriger une procédure sur des motifs dont on sait qu'ils sont faux ou peu sérieux, mais qui en cachent d'autres, ceux-ci bien réels et sérieux. »

[35]    
En l'instance, le Tribunal retient que les locateurs ont toléré la présence d’animaux dans le logement entre 2021 et 2023, soit depuis la date où ils sont devenus copropriétaires de l’immeuble. Ils n’ont pas exigé que les locataires se départissent de leurs animaux avant le mois de mai 2023.

[36]     Le Tribunal prend acte de l’absence de preuve sur les désagréments qu’apporte la présence d’animaux dans le logement. Cette absence de désagrément est même admise par le locateur lors de son témoignage, bien qu’en avril dernier, il faisait état que les locataires du deuxième avaient « clairement » indiqué que les chiens les réveillaient.[9] Le Tribunal accorde peu de crédibilité à son témoignage.

[37]     Entretemps, le locateur a échoué dans sa tentative de reprendre le logement pour lui seul en mars 2022.

[38]     Si comme il le prétend, lui et la locatrice, l’autre copropriétaire, sont devenus conjoints, pourquoi ne pas avoir formulé une nouvelle demande de reprise pour s’y loger?

[39]     La seule explication que le Tribunal considère plausible par cette demande d’exécution en nature se veut dans une intention de se débarrasser des locataires.

[40]     Pour conclure, le Tribunal fait siens les propos de la juge Talbot dans l’affaire Iacobelli exprimés comme suit[10] :

« [88] Dans les circonstances, il est tout indiqué de s'interroger sur les motivations sous-jacentes à la demande du locateur qui, au départ, visait l'expulsion du locataire, vaut-il le rappeler.

[89] De l'avis du Tribunal, l'ensemble de la preuve permet de croire que l'application de la clause d'interdiction prévue au bail est une manifestation de mécontentement à l'égard du locataire qui refuse l'augmentation de loyer. À l'instar du locataire, le Tribunal n'y voit pas qu'une pure coïncidence puisqu'à la première occasion lorsque le locataire refuse l'augmentation de loyer le locateur brandit la clause d'interdiction d'animaux et le non-renouvellement du bail à défaut de la respecter. »

[41]     Par conséquent, le Tribunal en vient à conclure au rejet de la demande des locateurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[42]     REJETTE la demande des locateurs.

[1] Décision du 15 mars 2022 de Me Isabelle Guiral, juge administrative, dossier 606017.

[2] Pièces P-1 et P-3.

[3] Mise en demeure du 12 avril 2023, pièce P-2.

[4] Léo Ducharme, Précis de la preuve, 6e Éd., Wilson & Lafleur ltée, p. 62.

[5] Office municipal d'habitation c. Luce, 2012 QCCQ 15422.

[6]2022 QCTAL 4284.

[7] Ermacora c. Morgan, décision du 13 octobre 2021, dossier 546053.

[8] Iacobelli c. Bonilla, dossier 638989, décision du 16 mai 2023.

[9] Pièce P-2.

[10] Supra, note 8.