[1]      La locatrice demande la fixation du loyer et la modification d’autres conditions du bail conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec. Elle demande également de statuer sur les frais judiciaires.

[2]      En vertu de l'article 57 al. 2 de la Loi sur la Régie du logement[1], le présent dossier est instruit en même temps que les dossiers des locataires dont le logement est situé dans le même ensemble immobilier et dont l'objet de la demande est de fixer le loyer ainsi que de modifier le bail pour la période 2013-2014.

MODIFICATION D’AUTRES CONDITIONS DU BAIL

[3]      La locatrice demande à la Régie du logement de :

-    Statuer sur le retrait de la piscine;

-    Abolition de l’Association des Loisirs du Domaine de Maisons Modulaires, (retrait de la charte);

-    Confirmer que le locateur peut à titre de détendeur de licences d’opérateur de réseau d’aqueduc et d’égout, peut majorer les frais de services de ceux-ci en conformité avec l’autorisation reçu du Ministère du développement, de l’environnement, de la faune et des parcs, obtenue en fonction de la loi sur la qualité de l’environnement (article 32.9) et qu’il peut facturer au locataire un ajustement de tarification de 11 $ par mois pour la période du 1^er janvier au 30 juin 2013 pour le réseau d’aqueduc tel que permis par décision du Ministère…reçu le 25 janvier 2013;

-    De déclarer abusive le refus des modifications du bail par le locataire, et de réserver nos recours en remboursement de nos honoraires extra judiciaires. (sic)

[4]      En ce qui concerne le retrait de la piscine, une décision a déjà été rendue par la juge administratif Carole Bertrand, le 3 décembre 2013[2]. Ainsi, le Tribunal constate que la demande de la locatrice n’a plus d’objet puisqu’une diminution de loyer définitive de 6,50 $ par mois fut accordée pour le retrait de la piscine.

[5]      Toutefois, compte tenu que la décision mentionnée ci-dessus s’applique à compter de la précédente période de bail, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de procéder au calcul de l’ajustement du loyer en considérant cette diminution. Ainsi, à l’audience, il fut convenu avec les parties de modifier le bail afin de retirer le service de la piscine et de diminuer le loyer de 6,50 $ par mois, et ce, afin d’éclaircir la situation pour l’ensemble des dossiers.

[6]      Le Tribunal est d’avis que l’abolition de l’Association des Loisirs du Domaine de Maisons Modulaires ne relève pas de sa compétence. Cela ne constitue pas une modification d’une condition du bail. Par ailleurs, les conditions de son abolition relève de ses règles constitutives et de ce qui est prévu au Code civil du Québec. La présente demande de modification est donc rejetée.

[7]      La locatrice demande également au Tribunal d’émettre un jugement déclaratoire quant aux frais de service qu’elle facture à titre de détentrice d’une licence d’opérateur de réseau d’aqueduc et d’égout.

[8]      Or, rappelons que la Loi sur la Régie du logement[3] prévoit que le Tribunal, siégeant à titre de greffière spéciale, est habilité à se prononcer sur toute demande ayant pour objet la fixation du loyer ou la modification de la durée ou d'une condition du bail en vertu de l'article 1947 du Code civil.

[9]      Précisons également que le recours visant à modifier une condition du bail n'a pas pour but d'émettre un jugement déclaratoire ou une ordonnance. Le Code civil du Québec prévoit notamment d'autres recours dans le cadre desquels le problème d'inexécution est jugé. Conséquemment, le Tribunal rejette cette partie de la demande.

[10]   Par ailleurs, les taux d’abonnement au service d’aqueduc et d’égout étant inclus dans la valeur du loyer alléguée dans la demande, le Tribunal doit établir quel est le montant du loyer de chaque locataire afin de procéder au calcul de l’ajustement du loyer selon les critères du Règlement sur les critères de fixation de loyer[4].

[11]   En vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement[5], la locatrice détient un permis d’exploitation afin d’administrer ou contrôler une entreprise d’aqueduc et d’égout. À titre d’exploitant, la locatrice peut alors charger des frais aux abonnés qu’elle approvisionne en eau et qui bénéficient de son service d’égout, soit les locataires. À cet effet, le Tribunal réfère au Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égouts[6].

1.  Définitions: Dans le présent règlement, à moins que le contexte n'indique un sens différent, les expressions et mots suivants signifient ou désignent:

a)    «abonné»: une personne qui possède ou occupe un immeuble approvisionné en eau par une entreprise d'aqueduc ou bénéficiant d'un service d'égout fourni par une entreprise d'égout;

[…]

c)    «entreprise d'aqueduc»: un service ou un réseau de distribution ou de vente d'eau qui possède au moins 1 abonné en plus de l'exploitant;

d)    «entreprise d'égout»: un service ou un réseau d'égout sanitaire qui possède au moins 1 abonné en plus de l'exploitant;

e)     «exploitant»: une personne qui exploite, administre ou contrôle une entreprise d'aqueduc ou une entreprise d'égout;

[…]

[12]   La section IV du Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égouts[7] explique les modalités de l’établissement ou de modification des taux de l’abonnement. Ainsi, ces frais ne sont pas une part du loyer puisqu’ils sont perçus et encadrés en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement[8]. Les parties sont alors en relation à titre d’exploitant et d’abonné plutôt que locatrice et locataire. Compte tenu que les locataires ont payé jusqu’alors ces frais mensuellement, et ce, au même moment que leur loyer, il y a eu confusion entre les deux processus d’ajustement, soit celui du taux d’abonnement et celui du loyer.

[13]   Tel que précisé précédemment, les taux d’abonnement d’aqueduc et d’égout sont soumis à un régime distinct de modification qui relève du Ministère du développement durable, de l’environnement de la faune et des parcs et non de la Régie du logement. Dans le cas d’une contestation de la modification du taux, les abonnés doivent alors se référer à la loi par laquelle le Ministère émet une autorisation.

[14]   À cet effet, le Tribunal réfère les locataires à l’autorisation de modification de taux pour le service d’aqueduc - Permis n° 1-232-w émise le 25 janvier 2013. Le tarif autorisé par le Ministère en vertu de l’article 32.9 de la Loi sur la qualité de l’environnement[9] est alors de 214,00 $ à compter du 1^er janvier 2013.

[15]   Précisons que l’article 47 du Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égouts[10] prévoit « [qu]’à moins d’entente contraire conclue entre l’exploitant et l’abonné, les abonnements sont payables par versements semi-annuels ou trimestriels et peuvent être perçus à l’avance. » Ainsi, au lieu de répartir le taux d’abonnement annuel sur 12 mois, il serait également possible d’effectuer des versements semi-annuels ou trimestriels.

[16]   Le Tribunal constate donc que les taux d’abonnement d’aqueduc et d’égout ne constituent pas une part du loyer. Compte tenu que ces taux ont été inclus dans la valeur du loyer mensuel de la présente demande, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de déduire les taux d’abonnement en vigueur avant la dernière modification afin de procéder au calcul de l’ajustement du loyer, soit 6,83 $ par mois (82,00 $ / 12 mois) pour le taux d’abonnement au réseau d’aqueduc et 14,00 $ par mois (168,00 $ / 12 mois) pour le taux d’abonnement au réseau d’égout[11].

[17]   Enfin, lors de l’audience, le mandataire de la locatrice, Michel Langlois, et son procureur, M^e Longval, ont signifié au Tribunal que la locatrice retire la question de déclarer abusive le refus des locataires. Par conséquent, le Tribunal ne statue pas sur la question.

FIXATION DU LOYER

[18]   Les parties sont liées par un bail du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013, à un loyer mensuel de 169,67 $.

[19]   Le formulaire Renseignements nécessaires à la fixation du loyer 2013-2014 ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements ont été produits au dossier.

[20]   Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[12] est de 3,36 $ par mois, s’établissant comme suit :

[21]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[22]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 3,36 $ est justifié;

[23]   CONSIDÉRANT le retrait de la piscine et qu’il y a lieu de diminuer le loyer mensuel de 6,50 $ pour la perte de ce service;

[24]   CONSIDÉRANT que la question de l’abolition de l’Association des Loisirs du Domaine de Maisons Modulaires et celle relative à la demande d’un jugement déclaratoire pour les taux d’abonnement aux services d’aqueduc et d’égout ne sont pas une modification d’autres conditions du bail au sens des articles 1942, 1947 et 1952 du Code civil du Québec;

[25]   CONSIDÉRANT qu’il y a lieu de condamner la locataire à payer la moitié des frais judiciaires au montant de 51,50 $, soit 43,00 $ pour la production de la demande ainsi que 8,50 $ pour la signification par courrier recommandé[13];

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[26]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 173,00 $ par mois du 1^er juillet 2013 au 30 juin 2014.

[27]   AUTORISE la demande de modification afin de retirer la piscine à titre de service inclus au bail;

[28]   REJETTE les points suivants de la demande :

            - Abolition de l’Association des Loisirs du Domaine de Maisons Modulaires;

            - Confirmer que le locateur peut majorer les frais de services d’aqueduc et d’égout;

[29]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées;

[30]   CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice la moitié des frais judiciaires (51,50 $), soit un montant de 25,75 $.