D É C I S I O N

1.          La locatrice demande la résiliation du bail et le recouvrement de tous les loyers dus au moment de l'audience. Comme deuxième motif de résiliation, elle invoque que la locataire paie fréquemment son loyer en retard. Elle demande également l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais de justice.
2.          Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 au loyer mensuel subventionné de 269 $.
3.          La preuve non contredite démontre que la locataire doit 9 137 $ en loyers impayés, par imputation des paiements faits sur les dettes des trois dernières années.
4.          La locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer, ce premier motif de résiliation de bail est donc justifié.
5.          Quant au deuxième motif de résiliation, la locatrice invoque les retards fréquents de la locataire à payer son loyer. Pour obtenir cette conclusion, la loi impose qu'elle fasse également la preuve du préjudice sérieux que ces retards lui occasionnent. Elle mentionne que le loyer a été payé en retard à 11 reprises au cours des 12 derniers mois.
6.          Ces défauts de la locataire étant réguliers et continuels, la fréquence de ces retards rencontre les critères de l'article 1971 C.c.Q.
7.          Les retards de la locataire ont de plus imposé à la locatrice des frais financiers supplémentaires, notamment les frais de représentation au tribunal. Les retards de paiement privent la locatrice d’un revenu essentiel pour la coopérative. Les travaux doivent être effectués, l’immeuble entretenu et les dépenses de l’immeuble payées.
8.          La locatrice invoque également le préjudice causé par le défaut de la locataire de transmettre les avis de cotisation nécessaire au calcul du montant du loyer subventionné, le tout en contravention de l’article 18 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique[1].

9.          En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la preuve soumise par la locatrice est suffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards de la locataire lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux. De plus, la jurisprudence est claire à l’effet que le défaut de se conformer aux obligations prescrites par la loi et la règlementation applicable au logement à loyer modique entraine un préjudice sérieux pour le locateur qui ne peut fixer les conditions du bail en toute connaissance de cause[2].
10.      La locatrice ayant démontré le préjudice sérieux occasionné par les fréquents retards de la locataire à payer son loyer, elle est en droit d'obtenir la résiliation du bail.
11.      Malgré la forte demande pour des logements à loyer modique, l'exécution provisoire de la présente décision n’est pas justifiée aux termes de l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

12.      RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement;
13.      CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice 9 137 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 16 septembre 2024 sur 8 198 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de 87 $ et de notification ou de signification prévus au Tarif de 26,25 $;
14.      REJETTE la demande quant au surplus.

[1]  RRQ c. S-8, r.1.3.1.

[2]  Coopérative d’habitation des ethnies c. Elvécia Bontemps 2011 QCTAL 147848.