1.          Par un recours introduit le 17 janvier 2024, la locataire demande l'exécution en nature des obligations du locateur, une diminution de 30% de son loyer mensuel rétroactivement au 21 aout 2024 et des dommages moraux au montant de 5000 $. Elle demande également l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais judiciaires.
2.          La locataire motive sa demande comme suit :

« Diverses problématiques dans le logement de la locataire : chiens jappant à longueur de journée et de nuit, contre-fenêtre de la chambre endommagée, revêtement du plancher endommagé (corridor), revêtement des murs détériorés (salle de bain} et revêtement du plancher détériore (salle de bain). »

3.          Les parties sont liées par un bail reconduit du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 au loyer mensuel de 565 $.
4.          Il s’agit d’un immeuble comportant trois logements. La locataire y occupe le logement situé au sous-sol, composé d’une pièce et demie, depuis près de 14 ans.
5.          La locataire témoigne que du 9 juillet 2023 au 3 juillet 2024, elle a été dérangée jour et nuit par le hurlement et jappement du chien de sa voisine occupant le logement directement au-dessus du sien.
6.          Malgré ses plaintes, le locateur n’a rien fait pour remédier à la situation. Elle était désemparée et angoissée. Pour cette période accablante, elle demande des dommages moraux de 5 000 $.
7.          De plus, elle décrit, photographies à l’appui que le tour de sa fenêtre et les murs de sa salle de bain s’écaillent, et que le plancher de sa salle de bain en céramique est fissuré. Les fissures représentent un danger et favorisent l’accumulation de saletés, ce qui est peu hygiénique. Malgré moult promesses, le locateur néglige d’effectuer les travaux qui s’imposent.
8.          Elle demande donc au Tribunal d'ordonner au locateur d'effectuer les réparations qui s'imposent et de lui accorder une diminution de loyer pour la perte de jouissance des lieux que ces défectuosités lui occasionnent.
9.          Ainsi se résume l'essentiel de la preuve.

ANALYSE ET DÉCISION

10.      Tout d'abord, il y a lieu de rappeler les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec qui prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits sur lesquels il fonde sa demande, et ce, de façon prépondérante.
11.      Comme le soulignent les auteurs Nadeau et Ducharme dans leur Traité de droit civil du Québec[1] :

« Celui sur qui repose l'obligation de convaincre le juge supporte le risque de l'absence de preuve, c'est-à-dire qu'il perdra son procès si la preuve qu'il a offerte n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve offerte de part et d'autre est contradictoire et que le juge est placé dans l'impossibilité de déterminer où se trouve la vérité. »

12.      Mentionnons également que le locateur a, notamment, l'obligation de procurer au locataire la jouissance paisible de son logement (article 1854 C.c.Q.), de maintenir celui-ci en bon état d'habitabilité (article 1910 C.c.Q.) et d'exécuter toutes les réparations nécessaires (art. 1864 C.c.Q.).
13.      L'inexécution d'une obligation prévue par la loi ou le bail confère le droit au locataire de demander une diminution de loyer, des dommages-intérêts et l'exécution en nature des obligations du locateur (article 1863 C.c.Q.).
14.      En l'instance, la locataire a démontré de manière prépondérante avoir subi une perte de jouissance des lieux en raison de l'écaillement du revêtement des murs et de sa fenêtre, ainsi que de l’état dégradé du plancher de la salle de bain. Ainsi, le tribunal arbitre à 26 $ par mois la diminution de loyer à laquelle la locataire a droit, rétroactivement au 17 janvier 2024, et ce, jusqu’à ce que les travaux soient effectués.
15.      Compte tenu des circonstances de la présente affaire, il y a également lieu d'enjoindre au locateur de réparer les revêtements de la fenêtre et de la salle de bain (plancher et murs).
16.      La locataire est également fondée de se voir octroyer une somme de 1 000 $ pour tous les troubles et inconvénients causé par le comportement dérangeant du chien de sa voisine.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

17.      DIMINUE le loyer de la locataire de 26 $ rétroactivement au 17 janvier 2024.
18.      CONDAMNE le locateur à payer à la locataire une somme de 1000 $ à titre de dommages, plus les frais judiciaires de 92,25 $;
19.      ORDONNE au locateur de réparer les revêtements de la fenêtre et de la salle de bain (murs et plancher) dans les 30 jours de la présente décision;
20.      REJETTE la demande quant au surplus.

[1] Nadeau, André et Ducharme, Léo, vol. 9, 1965, Montréal, Wilson et Lafleur, pages 98 et 99.