[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (ci-après : « Code civil »).

[2]         Le Tribunal, lorsque saisi d'une demande de fixation de loyer, détermine le montant du loyer selon les critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[2] (ci-après « le Règlement »).

[3]         Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la locatrice durant l'année de référence. Ces dépenses comprennent notamment la variation des taxes municipales, des taxes scolaires et des assurances, le coût encouru pour les frais d'énergie, les frais d'entretien, ainsi que des dépenses pour les réparations majeures.

[4]         En tant que demanderesse, la locatrice assume le fardeau de prouver, lors de l'audience, les montants inscrits au Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « le Formulaire »).

[5]         Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3].

[6]         Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, à un loyer mensuel de 993,00 $, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[7]         Selon le Règlement, le loyer considéré est celui payé au terme du bail et inclut tous les services et les accessoires prévus au bail et ceux qui font partie d’un bail distinct, cela inclut notamment l’espace de stationnement, et ce, même s’il fait l’objet d’un contrat distinct[4].

[8]         À l’audience, les parties sont présentes et font valoir leur point de vue sur le dossier.

[9]         Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.

[10]     Le Tribunal comprend des commentaires et explications des locataires présents qu’ils se montrent insatisfaits de certains aspects de leur logement, d’un manque d’entretien, de même que de travaux qu’ils souhaiteraient voir être réalisés sur l’immeuble ou dans leur appartement.

[11]     Le Tribunal a bien entendu les demandes, mais a pu préciser séance tenante aux locataires présents que la demande de fixation de loyer dont il est saisi n’est pas le bon forum pour faire valoir les plaintes et insatisfactions au sujet de l’état de l’immeuble et du logement.

[12]     Le Tribunal encourage les parties à communiquer afin de trouver des solutions avant de saisir le Tribunal. Advenant divergence malgré les échanges et communications, d’autres recours sont alors possibles.

[13]     La locatrice a produit le Formulaire ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements, sauf en ce qui concerne la preuve des loyers antérieurs des logements vacants, de même que les baux commerciaux.

[14]     À cette fin, lors de l’audience, le Tribunal a autorisé[5] la locatrice à lui transmettre, au plus tard le 15 novembre 2023, les documents susmentionnés, le tout tel qu’il appert au formulaire d’autorisation de produire un document déposé au dossier.

[15]     La locatrice a transmis en date du 14 novembre 2023 les documents tel que stipulé à l’autorisation de produire un document.

[16]     Une correction a été appliquée dans la section des loyers de l’immeuble en fonction de la preuve prépondérante déposée suivant l’audience.

[17]     Toute somme non prise en charge par le Règlement doit être retranchée des polices d’assurances soumises.

[18]     Concernant les frais d’entretien, le Tribunal retient un montant de 23 349,10 $ en fonction de la preuve probante soumise lors de l’audition.

[19]     Les dépenses liées au changement de la porte de la fournaise sont déplacées à la section 12 du Formulaire.

[20]     Il est à noter que plusieurs factures sont contestées par les locataires. Or, il appartient à celui qui conteste les factures d’en établir la preuve probante, ce qui n’a pas été fait.

[21]     Les dépenses liées aux améliorations dans les locaux non résidentiels sont retirées de la section 12 puisqu’elles n’ont pas bénéficié au logement concerné par la demande de fixation[6].

Réserve d'une dépense pour le prochain renouvellement de bail

[22]     La locatrice réclame une dépense reliée à l’installation d’une porte coupe-feu. Cette porte a coûté 10 060,74 $ et a été payée soit en 2022 ou en 2023, la locatrice n’est pas certaine. Cependant, ce qui est clair, c’est que l'installation a eu lieu au cours de l'année 2023.

[23]     Le Tribunal est d'avis que le principe général applicable doit tenir compte de la date où les travaux sont complétés et non de la date de paiement[7]. Ce qui permet aux locataires d'en bénéficier.

[24]     Considérant que la porte coupe-feu est installée en 2023, le Tribunal réserve donc cette dépense pour le prochain renouvellement de bail.

[25]     Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[8] est de 59,82 $ par mois, s’établissant comme suit :

[26]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[27]     CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification de la locatrice;

[28]     CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 59,82 $ est justifié;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[29]     FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 053,00 $ par mois du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, comprenant le coût de l’espace de stationnement.

[30]     RÉSERVE le montant de 10 060,74 $ relatif à la porte coupe-feu pour le prochain renouvellement de bail.

[31]     Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[32]     La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[3] RLRQ, c. T-15.01.

[4] Coop d'Habitation Lezarts c. Lampron, 2012 CanLII 125509 (QC TAL).

[5] Art. 37, Règlement sur la procédure devant le Tribunal administratif du logement, chapitre T‑15.01, r. 5.

[6] Art. 5, Règlement sur les critères de fixation de loyer, RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[7] Résidence 3615 Ridgewood c. Giacobbe, R.L. 31-080222-051P-080416, 30 janvier 2009, g. s. Jodoin, SOQUIJ AZ-50574501, J.L.E. 2009JL-20.

[8] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.