1.          Le Tribunal est saisi d’une demande de fixation de loyer fondée sur l’article 1947 du Code civil du Québec[1] (C.c.Q).
2.          La partie demanderesse requiert également le remboursement des frais.
3.          Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[2] (LTAL).
4.          Les parties sont liées par un bail du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023, à un loyer mensuel de 958,00 $.
5.          Il est à noter que, suivant le Règlement, le loyer considéré inclut non seulement le prix du logement mais également celui des accessoires prévus au bail, comme l’espace de stationnement par exemple, même s’il fait l’objet d’un contrat distinct[3].
6.          Le Tribunal a bien pris note de l’ensemble des témoignages et de la preuve administrée devant lui, mais il ne sera fait mention dans la présente décision que des éléments pertinents retenus pour fonder celle-ci.
7.          Le Tribunal détermine le montant du loyer en fonction des critères prévus au Règlement sur les critères de fixation de loyer[4] (ci-après : « Règlement »).
8.          Suivant ce Règlement, l'ajustement du loyer est calculé à partir du loyer payé au terme du bail, en tenant compte de la part attribuable du logement et en fonction de certaines dépenses précises encourues par la partie demanderesse durant l'année de référence.

9.          La partie demanderesse porte le fardeau de prouver[5], lors de l'audience, les montants inscrits au formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « Formulaire »).
10.      La partie demanderesse a soumis au Tribunal les pièces justificatives au soutien du Formulaire.
11.      Des corrections ont été apportées séance tenante par le Tribunal au Formulaire en fonction de la preuve prépondérante administrée.
12.      Par ailleurs, la locatrice a fait exécuter des travaux de façade et de revêtement sur quatre des bâtisses[6] de l’ensemble immobilier dont celle abritant le logement concerné. Les étapes préparatoires (plans, études) sont survenues pendant la période de référence (2022), pour un coût total de 35 546,62 $, tandis que l’essentiel du travail a été réalisé en 2023.
13.      La jurisprudence nous enseigne qu’une dépense pour réparations ou améliorations majeures ne peut être prise en compte que lorsque les travaux ont été substantiellement exécutés. Nous citerons le Bureau de révision dans l’affaire Terrasses Greenfield Canada inc. c. Martel-Harvey[7] :

« De l’avis du Tribunal, une dépense est encourue lorsqu’elle est contractée et lorsque les travaux ont été substantiellement exécutés : c’est à ce moment que le locateur est obligé vis-à-vis du contractant à qui il a confié le travail et que l’immeuble bénéficie d’une plus-value conférée par l’amélioration majeure ou par la perte de dépréciation à laquelle la réparation majeure a remédié. À ce moment, le montant de l’obligation du locateur est connu et même s’il n’est pas acquitté, la valeur des travaux est réellement attachée à l’immeuble et le locateur est obligé envers le contractant. »

14.      En l’espèce, les travaux ont été substantiellement exécutés en 2023. Par conséquent, les dépenses encourues en 2022 ne peuvent être prises en compte pour la présente fixation de loyer. Elles seront néanmoins réservées pour le futur sous réserve qu’elles bénéficient bien (y compris indirectement[8]) au logement concerné[9].
15.      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[10] est de 41,79 $ par mois, s’établissant comme suit :

16.      CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
17.      CONSIDÉRANT la jurisprudence unanime à l’effet que le loyer fixé par règlement peut être supérieur ou inférieur à celui mentionné dans l’avis de modification;
18.      CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 41,79 $ est justifié;
19.      CONSIDÉRANT qu'aucune représentation n'a été faite à l'audience relativement aux frais judiciaires et qu'il n'y a donc pas lieu de condamner la partie défenderesse au paiement de ces derniers;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

20.      FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 000,00 $ par mois, du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024.
21.      RÉSERVE pour une fixation subséquente les dépenses totalisant 35 546,62 $ encourues en 2022 concernant des travaux de façade et de revêtement;
22.      La locatrice assume les frais de la demande.

[1] Chapitre CCQ-1991.

[2] RLRQ c T-15.01.

[3] Coop d'Habitation Lezarts c. Lampron, 2012 CanLII 125509 (QC TAL).

[4] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.

[5] Arts. 2803 et 2804 C.c.Q., précité.

[6] Numéros civiques 3545, 3549, 3557, 3577.

[7] J.L. 90-32 (R.L. Révision).

[8] ELM Immo inc. c. Rodriguez, 2021 QCTAL 30329 (CanLII)

[9] Art. 5 du Règlement.

[10] RLRQ, c. T-15.01, r. 2.