[1]      Le locataire réclame une réduction de loyer de 100 $ par mois devant débuter au 3 décembre 2019, l’émission d’ordonnance pour obtenir un logement en bon état d’habitabilité, l’exécution provisoire malgré appel et les frais judiciaires.

[2]      Il demande également que son droit à des dommages moraux pour troubles et inconvénients lui soit réservé. Cette conclusion serait inutile puisqu’il est toujours loisible à une partie de faire reconnaître un droit sans que le tribunal lui réserve ses recours.

[3]      Les parties sont liées par un bail couvrant la période du 1^er juillet 2019 au 30 juin 2020 pour un loyer mensuel de 760 $, payable le premier jour de chaque mois, bail reconduit jusqu'au 30 juin 2021. Il y a présentement un litige pour l’augmentation du loyer.

[4]      L’immeuble est divisé en 16 unités réparties sur deux étages. Une partie de la bâtisse abrite des locaux commerciaux.

[5]      Le locataire déclare que lorsqu’il a visité le logement, le mobilier des anciens occupants camouflait les murs et la condition vétuste du logis. Lorsqu’il a pris possession du logis de 4 pièces et demie, il a découvert que la peinture s’écaillait et des fissures aux murs. Il ajoute que l’humidité était très élevée. 

[6]      Le locataire n’a pas le contrôle du thermostat. Le locateur, suite à ses plaintes, a haussé la température, mais n’a pas corrigé la condition détériorée du logis. Le locataire produit des photos où l’on peut voir la peinture qui s’écaille et le cadre endommagé d’une fenêtre.

[7]      Qui plus est, le locateur lui a fait parvenir un avis d’augmentation, il a refusé pour les motifs mentionnés plus haut. Un mandataire du locataire viendra visiter le logement et lui confirme la nécessité de faire des réparations. Le locateur lui propose de peinturer deux pièces d’une couche, de réparer et plâtrer les endroits dégradés, de remplacer la moulure endommagée au bas de la fenêtre, mais en retour, le locataire devra accepter l’augmentation de loyer de 15 $ par mois. Finalement, il lui propose de lui remettre le matériel s’il désire une seconde couche de peinture.

[8]      Le locateur réplique qu’il entretient ses immeubles. Il souligne que le locataire a visité non pas une seule fois, mais à trois reprises le logement. Il a donc amplement eu l’opportunité de constater la condition de l’unité.

[9]      Il impute les dommages aux murs et à la fenêtre au mode de vie du locataire. En effet, ce dernier laisserait ouverte la seconde fenêtre causant de la condensation qui serait à l’origine de l’humidité et des dommages au cadre de la fenêtre.

[10]   En outre, il produit la règlementation interne de l’immeuble, signé par le locataire qui mentionne ce qui suit :

« 16. CONSTAT DE L’ÉTAT DES LIEUX

L’état du logement peut être constaté d’après la description qu’en ont faite les parties ou les photos prises à cet effet. À défaut d’un constat sur l’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état au début du bail. »

[11]   Finalement, il produit une déclaration solennelle de son ouvrier qui a visité le logement au mois de mai 2020, pour évaluer les travaux. Le document mentionne qu’il a offert au locataire de réparer et plâtrer en plus d’apposer une couche d’apprêt et une couche de peinture.

[12]   Le locateur termine en mentionnant qu’il retire maintenant cette offre et propose plutôt de remettre de l’argent au locataire pour qu’il s’organise pour la peinture.

[13]   II s’agit de la preuve pertinente au dossier.

Analyse de la preuve et application du droit

[14]   Le locateur, aux termes des articles 1854 C.c.Q., 1864 C.c.Q. et 1910 C.c.Q., a l'obligation légale de livrer un logement en bonne condition, de l’entretenir pendant la durée du bail, c’est-à-dire de faire les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d’entretien à la charge du locataire et de procurer la jouissance paisible du bien loué. Il est également tenu de garantir l'usage pour lequel le bien est loué.

[15]   Les obligations, décrites à l'article 1854 C.c.Q., sont d'ordre public^[1], réputées, soit de résultat (1854 al.1) ou de garantie (1854 al.2). C'est donc dire qu'elles sont strictes^[2].

[16]   En outre, comme il s’agit d’obligations d’ordre public, le locataire ne peut renoncer à ses droits.

[17]   Dans le présent dossier, la soussignée a constaté par les photos la condition du logement. L’écaillement de la peinture ne résulte pas d’un mode de vie, mais de l’usure. 

[18]   De plus, la déclaration solennelle de son ouvrier, M. Myrianthopoulos, confirme la nécessité de faire des travaux.

[19]   Il sera donc ordonné au locateur de faire les travaux mentionnés dans l’affidavit. 

[20]   La réduction de loyer sert à rétablir l'équilibre des obligations corrélatives des parties. La réduction sera déterminée en fonction de la perte de la valeur locative. Dans notre dossier, le locataire a droit à une réduction de loyer de 60 $ par mois débutant en décembre 2019 jusqu’à ce que le locateur finalise les travaux. Il pourra alors demander le rétablissement du loyer pour le futur. 

[21]   Quant à l’augmentation de loyer, le Tribunal comprend que le locateur a déjà saisi le Tribunal d’une demande en fixation.

[22]   Le locataire a également des obligations à respecter, dont l’obligation d'user du bien avec prudence et diligence (art.1855 C.c.Q.). Pour cette raison, il est demandé au locataire de ne plus laisser des fenêtres ouvertes l’hiver.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[23]   ACCUEILLE la demande du locataire;

[24]   ORDONNE au locateur de :

-      Plâtrer et peinturer le logement;

-     Réparer le bas du cadre de la fenêtre;

[25]   DIMINUE le loyer de 60 $ par mois depuis le décembre 2019 jusqu'à ce que les travaux soient finalisés.

[26]   CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 480 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec depuis le 23 juin 2020 sur la somme de 420 $, sur le solde à compter du 1^er août 2020;

[27]   AUTORISE le locateur à réclamer le rétablissement du loyer dès que les travaux seront finalisés;

[28]   DEMANDE au locataire de ne pas laisser les fenêtres ouvertes l’hiver;

[29]   CONDAMNE le locateur aux frais judiciaires de 87 $.