Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
N° :	33-20-2247 33-20-2248
DATE :		18 mars 2021
LE COMITÉ :			Me Daniel M. Fabien, avocat	Vice-président
			M. Abdel Arzik, courtier immobilier M. René Morrow, courtier immobilier	Membre Membre
BRIGITTE POIRIER, ès qualités de syndique de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
IMMEUBLES MONTRIA / MONTRIA REALTIES, (G4779) -et- TAMAS REINER, (C2719)   Parties intimées
DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET SANCTION

 

I.          Aperçu

 

[1]       Tamas Reiner (ci-après « l’intimé ») est courtier immobilier et dirigeant de l’agence intimée, Immeubles Montria / Montria Realties (ci-après « l’Agence » et ci-après collectivement dénommés « les intimés »).

 

[2]       Au plus tard le 31 mars de chaque année[1], les courtiers agissant à leur compte et les dirigeants d’agence, doivent transmettre à l’OACIQ un questionnaire d’auto-inspection dûment complété et le cas échéant, le Rapport des opérations en fidéicommis lequel comporte un Sommaire des dépôts et retraits ainsi que le Registre des avis de divulgations.

 

[3]       L’auto-inspection permet notamment à l’OACIQ de s’assurer que le Programme de conformité du dirigeant d’agence a été mis en place. Bref, l’auto-inspection vise à encadrer la pratique du courtage immobilier afin de mieux protéger le public.

 

[4]       Suivant la syndique, l’Agence a fait défaut de collaborer avec le Service d’inspection de l’OACIQ en négligeant de transmettre, avant l’échéance du 15 juin 2020, son auto-inspection et les documents à son soutien, le tout en violation de l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier.

 

[5]       Quant à l’intimé, à titre de dirigeant de l’Agence, il a fait défaut de collaborer avec le Service d’inspection de l’OACIQ en négligeant de transmettre, avant l’échéance du 15 juin 2020, l’auto-inspection de l’Agence et les documents à son soutien. Vu son défaut, l’intimé aurait ainsi contrevenu à l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

[6]       Considérant leur défaut de collaboration, la syndique demande au Comité d’imposer une amende de 6 000 $ à l’Agence et une suspension de permis de 30 jours à l’intimé.

 

[7]       En défense, un plaidoyer de culpabilité est enregistré par l’Agence et l’intimé. Sans aucun détour, l’intimé reconnait sa faute et présente ses excuses au Comité et à l’OACIQ.

 

[8]       Selon l’intimé, le défaut de fournir en temps utile le questionnaire et les documents requis par l’OACIQ résulte d’une situation hors de son contrôle.

 

[9]       En effet, l’intimé nous explique qu’il n’a pas transmis son auto-inspection, et les documents requis dans le délai, fort probablement en raison des effets secondaires associés à la prise de médicaments de type stéroïde que son médecin lui prescrivait aux mois de mai, juin et juillet 2020. Les médicaments, prescrits à l’intimé pour soulager la douleur et l’enflure associées à une grave condition d’arthrite inflammatoire, lui ont causé des épisodes de troubles d’attention ou de concentration ainsi que des états de confusion.  

 

[10]    Dans un tel contexte, l’intimé considère que les sanctions recherchées par la partie plaignante sont exagérées et purement punitives. Selon les intimés, l’imposition de l’amende minimale à l’Agence et d’une suspension de 30 jours à l’intimé serait une sanction plus appropriée.

 

[11]    Brièvement, telles sont les prétentions des parties soumises à l’appréciation du Comité.

 

 

II.         Les plaintes contre les parties intimées et la preuve documentaire

 

[12]    Il est utile de reproduire ici le texte de la plainte disciplinaire de la syndique à l’encontre de l’Agence :

 

« 1. À compter du 15 juin 2020, l’Intimée n’a pas collaboré avec le service d’inspection de l’OACIQ en omettant ou en négligeant de transmettre son auto-inspection ainsi que les documents à son soutien, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71 et 105 du Règlement les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie est des courtiers et sur la publicité ainsi qu’à l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier. »

 

[13]    Quant à l’intimé, la syndique lui reproche :

 

« 1. À compter du 15 juin 2020, alors qu’il agissait à titre de dirigeant de l’agence Immeuble Montria/Montria Realties, l’Intimé n’a pas collaboré avec le service d’inspection de l’OACIQ en omettant ou en négligeant de transmettre l’auto-inspection de ladite agence ainsi que les documents à son soutien, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71, 105  du Règlement les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie est des courtiers et sur la publicité ainsi qu’à  l’article 80 de la loi sur le courtage immobilier. »

 

[14]    Me Sabrina Lacroix représente la syndique.

 

[15]    Les parties ont convenu de déposer de consentement les pièces P-1 à P-24.

 

[16]    En défense, Me Judith Cohen dépose également de consentement les pièces documentaires I-1 à 1-3.

 

[17]    La pièce I-1 est le relevé téléphonique de l’intimé qui fait état de deux appels logés à l’OACIQ en date du 15 juin 2020.

 

[18]    La pièce I-2 est un billet médical du 20 octobre 2020 du médecin traitant de l’intimé et la pièce I-3, un courriel de l’intimé au syndic adjoint Martin Cayer en date du 13 juillet 2020 à 12 h 36.

 

[19]    Chacune des parties dépose également un plan écrit d’argumentation sur sanction.

 

III.        Le contexte

 

[20]    Chaque année, les agences, courtiers agissants à leur compte et dirigeants d’agence doivent produire un formulaire d’auto-inspection et les documents afférents à l’OACIQ.

 

[21]    Afin d’aviser et de rappeler aux agences, courtiers agissants à leur compte et dirigeants d’agence leurs obligations d’auto-inspection, à partir du mois de janvier de chaque année, le Service de l’inspection leur fait parvenir les communications suivantes :

 

· Pièce P-3: Lettre informant de la disponibilité du questionnaire d’auto-inspection 2019 et liste d’envoi, daté du 13 janvier 2020;

 

· Pièce P-4: Infolettre Proactif transmise aux courtiers immobiliers datée du 15 janvier 2020;

 

· Pièce P-5: Rappel de transmission de l’auto-inspection transmis par le Service d’inspection aux agences et aux dirigeants d’agence datés du 10 février 2020;

 

· Pièce P-6: Infolettre Proactif transmise aux courtiers immobiliers datée du 4 mars 2020;

 

· Pièce P-7: Infolettre Proactif transmise aux courtiers immobiliers datée du 25 mars 2020;

 

· Pièce P-8: Rappel de transmission de l’auto-inspection transmis par le Service d’inspection aux agences et aux dirigeants d’agence datés du 27 mars 2020;

 

· Pièce P-9: Infolettre Proactif transmise aux courtiers immobiliers datée du 7 mai 2020;

 

· Pièce P-10: Rappel de transmission de l’auto-inspection transmis par le Service d’inspection aux agences et aux dirigeants d’agence datés du 15 mai 2020;

 

· Pièce P-11: Infolettre Proactif transmise aux courtiers immobiliers datée du 3 juin 2020;

 

· Pièce P-12: Rappel de transmission de l’auto-inspection transmis par le Service d’inspection aux agences et aux dirigeants d’agence datés du 8 juin 2020.

 

[22]    Considérant le nombre aussi important de rappels aux courtiers visés par l’auto-inspection, le Comité d’inspection de l’OACIQ est d’avis que le simple fait de ne pas produire dans le délai imparti le questionnaire et les documents afférents peut constituer une faute déontologique.

 

[23]    C’est pourquoi, le 26 juin 2020, lors d’une séance du Comité d’inspection, ce dernier décide de transmettre une demande d’enquête au bureau du syndic de l’OACIQ[2].

 

[24]    Cette demande d’enquête concerne les agences, courtiers qui agissent à leur compte et dirigeants d’agence qui ont fait défaut de soumettre le questionnaire d’auto-inspection dans le délai prescrit et/ou fait défaut de transmettre les documents requis dans le même délai.

 

[25]    Évidemment, cette demande d’enquête vise notamment l’Agence et l’intimé.

 

[26]    Or, le vendredi 3 juillet 2020, à 14h34, le syndic adjoint Martin Cayer fait parvenir le courriel suivant à l’intimé :

 

« M. Reiner,

We hereby inform you that the Office of the Syndic is currently investigating the fact that you did not answer your self-inspection questionnaire. To conduct this investigation, I need you to call me without delay.

Please take the time to read the article 105 of the Regulation respecting brokerage requirements, professional conduct of brokers and advertising, CQLR c C-73.2, r 1

Art. 105 - A broker or agency executive officer must collaborate in any inspection, inquiry conducted by the syndic or assistant syndic, process by the assistance service or the indemnity committee to obtain information, or proceeding related to mediation, arbitrage or conciliation conducted by the Organization, in particular by disclosing all the facts known personally, producing all relevant documents and replying as soon as possible to every request in the manner determined by the person making the request.

A broker carrying on activities within a business corporation must ensure the collaboration of the corporation, its executive officers, and its employees, if applicable.

Regards, »

 

[27]    Immédiatement, sur réception de ce courriel, soit le vendredi 3 juillet 2020 alors qu’il est en direction de Toronto, l’intimé communique par téléphone avec M. Cayer.

 

[28]    M. Cayer demande à l’intimé pourquoi il n’a pas fait parvenir son auto-inspection. L’intimé lui répond qu’il n’est pas en défaut, et que selon lui, il a fait parvenir le questionnaire et les documents en temps utile.

 

[29]    Au cours de son témoignage, l’intimé explique aussi que le 15 juin 2020, il a communiqué par téléphone avec l’OACIQ précisément pour vérifier si sa situation était conforme. Lors de cette communication, on lui a confirmé qu’il était en règle.

 

[30]    Le mardi 7 juillet 2020, à 16 h 18, l’intimé transmet le courriel suivant[3] à M. Cayer :

 

« M. Cayer

Salutations, de retour à Montréal.

Je pense que la confirmation ci‐bas par l'OACIQ serait le document interne que vous cherchez.

Svp me confirmez (sic)son (sic) réception

Thomas Reiner

les Immeubles Montria

(…)

Sent from my iPhone.

Begin forwarded message:

From: Certification OACIQ <certification@oaciq.com>

Date: June 16, 2020 at 9:30:45 AM EDT

To: montria.internationale@gmail.com

Subject: Official receipt ‐ Real estate broker licence 2020

Thomas Reiner,

Thank you for updating your information and paying your 2020 licence maintenance fees.

In the next few days, your official receipt confirming payment of your annual licence maintenance fees, for the period extending from May 1, 2020 to April 30, 2021, will be entered in My record on synbad.com.

 

Please note that no receipt will be mailed.

Questions?

Check the Frequently Asked Questions or contact Info OACIQ by email at info@oaciq.com or by phone at 450‐462‐9800 or 1‐800‐440‐7170, between 9:00 am and 5:00 pm on Mondays, Tuesdays, and Thursdays, between 10:00 am and 5:00 pm on Wednesdays and between 9:00 am and 4:00 pm on Fridays.

Yours sincerely,

Service de la Certification »

 

[31]    Le 8 juillet 2020, à 9 h 03[4], M. Cayer répond à l’intimé et lui fait comprendre qu’il confond le renouvellement de son permis et l’auto-inspection.  

 

[32]    Le 7 juillet 2020, l’intimé aura fait le nécessaire afin fera parvenir à l’OACIQ l’auto-inspection[5] et le 8 juillet 2020, le registre pour le compte en fidéicommis[6].

 

[33]    Fait important, au cours de son témoignage, M. Cayer reconnait que l’intimé était vraisemblablement confus le 7 juillet lors de la transmission du courriel P-17 ci-haut reproduit[7].

 

IV.       La preuve en défense 

 

[34]    L’intimé est courtier immobilier depuis 1997 et dirigeant d’agence depuis 2009. Il est membre de l’Ordre des architectes du Québec, de l’Ordre des urbanistes du Québec et il est également détenteur d’une licence RBQ.

 

[35]    L’intimé n’a aucun antécédent disciplinaire de quelque nature que ce soit.

 

[36]    La pièce I-1 corrobore la version de l’intimé lorsqu’il déclare qu’il a communiqué avec l’OACIQ le 15 juin 2020. Selon la version de l’intimé, un représentant de l’OACIQ lui a alors affirmé que son statut était en règle.

 

[37]    Le billet médical I-2 du Dr Bruce Garfield établit que l’intimé était sous médication durant la période pertinente et que les stéroïdes prescrits pour la douleur et l’inflammation liées à l’arthrite pouvaient provoquer des effets secondaires systémiques chez l’intimé, dont une diminution de sa concentration.

 

[38]    Selon l’intimé, cette preuve médicale explique la confusion qui l’accablait à l’époque, laquelle fut également constatée par M. Cayer lors de l’échange de courriels du 7 juillet 2020.

 

[39]    La preuve démontre également que dès que M. Cayer fait comprendre à l’intimé qu’il associait erronément l’auto-inspection avec le renouvellement de son permis, l’intimé s’est immédiatement exécuté.

 

 

V.        Représentations sur sanction des parties

 

A.               Par la partie plaignante

 

[40]    En se fondant particulièrement sur l’affaire Gandelman[8], la partie plaignante sollicite l’imposition d’une amende de 6 000 $ à l’Agence et une suspension de permis de 30 jours à l’intimé.

[41]    Me Lacroix plaide les facteurs aggravants suivants :

·                    la grande expérience de l’intimé;

·                    la gravité objective intense des infractions;

·                    la négligence grossière de l’intimé;

·                    le défaut de collaborer équivaut à une entrave.

[42]     Quant aux facteurs atténuants, l’avocate n’en voit qu’un seul, soit l’absence d’antécédent disciplinaire des intimés.

[43]    Quant au moyen de défense présenté par les intimés, Me Lacroix nous réfère à l’article 66 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité qui prévoit :

«Art. 66. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit s’abstenir d’exercer dans des conditions ou dans un état susceptibles de compromettre la qualité de ses services. »  

 

[44]    Ainsi donc, en se fondant sur cette dernière disposition, la partie plaignante est d’opinion que l’intimé aurait dû s’abstenir d’exercer sa profession considérant son état de confusion et ses difficultés de concentration.

B.               Par les parties intimées

 

[45]    Quant à Me Cohen, elle nous suggère d’imposer l’amende minimale à l’Agence et de suspendre le permis de l’intimé pour une période de 30 jours tout en ordonnant la dispense de publication de l’avis de suspension.

[46]    L’avocate nous réfère à l’arrêt Pigeon c. Daigneault et nous dit que notre sanction doit coller aux faits du présent dossier.

[47]    Me Cohen nous fait part des facteurs atténuants suivants :

·                    l’intimé plaide coupable à la première occasion;

·                    l’intimé est dirigeant d’agence depuis 2009;

·                    il est sans antécédent disciplinaire;

·                    il n’existe aucun retard antérieur dans la transmission de l’auto-inspection;

·                    le contexte de la pandémie;

·                    les problèmes importants de santé de l’intimé;

·                    l’état de confusion de l’intimé;

·                    le fait que l’intimé corrige la situation immédiatement.

[48]    De plus, Me Cohen distingue les autorités invoquées par Me Lacroix au soutien de sa suggestion. Bref, les affaires Gandelman ainsi que Groupe Alpha[9], se différencient facilement et elles ne s’appliquent absolument pas au présent dossier.

[49]    Finalement, l’avocate des intimés nous réfère au jugement de la Cour du Québec dans l’affaire Deschamps c. Kainth[10]pour appuyer une demande de dispense de publication de l’avis de suspension.

 

VI.       Analyse et décision

 

A.               Les faits

 

[50]    Le syndic soutient que l’Agence et l’intimé n’ont pas collaboré dans le cadre de l’auto-inspection au motif qu’ils ont transmis en retard le formulaire et le rapport du compte en fidéicommis.

 

[51]    Certes, la preuve administrée par la partie plaignante établit que l’auto-inspection et les documents n’ont pas été transmis avant l’échéance du 15 juin 2020.

 

[52]    Évidemment, l’auto-inspection est justifiée puisqu’elle permet à l’OACIQ de vérifier si l’agence et le courtier immobilier se conforment à la Loi sur le courtage immobilier et sa réglementation.

 

[53]    La preuve en demande soulève également la problématique liée au fait que les enquêtes du syndic en matière d’auto-inspection monopolisent du temps et des ressources.

 

[54]    Cela étant dit, en défense, la preuve administrée révèle que, sauf pour l’auto-inspection qui concerne l’année 2019, l’intimé a toujours déposé son auto-inspection et les documents requis dans le délai prescrit[11]. Bref, l’intimé n’a aucun d’antécédent à ce sujet.

 

[55]    Quant au professionnel qui est devant nous, l’intimé est un gentleman qui fait preuve de réserve et de distinction tout au long de son témoignage.

[56]    De plus, l’intimé n’a aucun antécédent disciplinaire, quel qu’il soit. Sa version des faits est crédible et fiable. Bien plus, elle est confirmée par la preuve documentaire.

[57]    Le rapport médical du Dr Garfield nous fait comprendre que l’intimé, pour des raisons médicales hors de son contrôle, a fait défaut de produire son auto-inspection le 15 juin 2020.

 

[58]    En réalité, la preuve prépondérante démontre que les effets secondaires consécutifs à sa prise de médication pour la douleur et l’inflammation causées par l’arthrite, ont rendu l’intimé confus et/ou incapable de suffisamment se concentrer pour se rendre compte qu’il n’avait pas transmis son auto-inspection.

 

[59]    À nos yeux, cette incapacité partielle et épisodique de l’intimé constitue un facteur atténuant important dont le Comité doit nécessairement tenir compte dans sa détermination d’une sanction appropriée.

 

B.              Les déclarations de culpabilité

 

[60]    La syndique reproche aux intimés d’avoir contrevenu aux dispositions suivantes du Règlement les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie est des courtiers et sur la publicité :

 

« Art. 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession.

 

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques.

 

Art. 69. Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession.

 

Art.71. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit collaborer avec tout service ou organisme officiel chargé de protéger le public, dans la mesure prévue par la loi.

 

Art. 105. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit collaborer lors d’une inspection, d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, d’une démarche de collecte d’informations par le service d’assistance ou par le comité d’indemnisation, ou lors d’une procédure de médiation, d’arbitrage ou de conciliation menée par l’Organisme, notamment en dévoilant tous les faits dont il a connaissance, en produisant tous les documents pertinents et en répondant, dans les plus brefs délais, à toute demande selon le mode imposé par la personne qui l’a faite.

 

Le courtier qui exerce ses activités au sein d’une société par actions doit s’assurer de la collaboration de cette société, de ses dirigeants et de ses employés, le cas échéant. »

 

(notre emphase)

 

[61]    Suivant la partie plaignante, les intimés auraient aussi enfreint l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier, lequel se lit comme suit :

 

« Art. 80. Il est interdit d’entraver le travail d’une personne qui effectue une inspection, notamment en l’induisant en erreur. »

 

[62]    Séance tenante, le Comité a pris acte des plaidoyers de culpabilité des intimés.

 

[63]    L’article 62 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité stipule entre autres qu’un titulaire de permis doit exercer ses activités avec prudence et diligence.

[64]    Or, nous sommes d’avis que l’intimé a été imprudent lorsqu’il a continué à exercer ses activités alors qu’il était confus et dans un état l’empêchant de focaliser sur ses obligations déontologiques. Autrement dit, nous considérons que les intimés ont manqué de précaution dans les circonstances.

[65]    Les intimés sont donc déclarés coupables d’avoir enfreint l’article 62 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité.   

[66]    Un arrêt conditionnel des procédures est en conséquence ordonné sur autres dispositions législatives et réglementaires invoquées au soutien des plaintes.

C.              La sanction juste et appropriée dans les circonstances

 

[67]    Rappelons que le Comité n’est pas lié par les décisions sur sanction rendues en semblables matières par une autre formation du Comité[12].

[68]    Par ailleurs, le Comité n’est pas lié non plus par les recommandations sur sanction de la syndique ainsi que des intimés[13].

[69]    Comme l’a établi la Cour d’appel dans l’arrêt Pigeon c. Daigneault[14] , la sanction en droit disciplinaire doit atteindre les objectifs suivants : la protection du public, la dissuasion du professionnel de récidiver, l'exemplarité à l'égard des membres de la profession qui pourraient être tentés de poser des gestes semblables et finalement, le droit du professionnel visé d'exercer sa profession.

[70]     Tout en étant bien conscients de l’objectif de la sanction disciplinaire, nous devons toujours nous assurer de particulariser la sanction en tenant compte des caractéristiques de chaque dossier.

[71]    Aussi, nous devons pondérer l’ensemble des circonstances tant aggravantes qu’atténuantes afin d’imposer une sanction proportionnelle à la gravité de l'infraction^[15].

[72]    En d’autres mots, chaque cas est un cas d’espèce. Or, ici, nous sommes saisis d’un cas d’exception.

[73]    Considérant les circonstances très particulières ou uniques de la présente affaire, nous sommes convaincus que le public sera adéquatement protégé par l’imposition d’une simple réprimande sur chacune des plaintes et voici pourquoi.

[74]    Dans l’affaire Cloutier c. Ingénieurs forestiers[16], le Tribunal des professions discute comme suit de la réprimande dans un contexte où un intimé a commis des infractions alors que son état de santé était en cause :

« [42]  Globalement, pour les chefs retenus par le Tribunal, l'appelant a été condamné à payer 8 100$ d'amendes et au paiement de tous les déboursés.

 

[43]  Le Tribunal considère que la sanction est déraisonnablement sévère et qu'il doit intervenir. Les amendes de 3 500$ sur le chef 2 et 2 000$ sur le chef 3, pour des faits reliés intimement, ne tiennent pas suffisamment compte de facteurs atténuants comme l'absence d'antécédents disciplinaires, le contexte particulier de la santé psychologique de l'appelant, l'absence de préjudices réels prouvés envers quiconque. Il en va de même de l'amende de 2 000$ sur le chef 7.

 

[44]  Rappelons que le chef 2 reproche au professionnel de ne pas avoir répondu  aux demandes d'information de sa cliente alors que le chef 3 lui reproche de lui avoir produit son rapport final en retard. Le chef 5, quant à lui, lui reproche de ne pas avoir répondu au syndic alors que le chef 7 lui reproche encore un retard dans la production de son rapport. On ne peut que constater que ces chefs sont intimement liés et sont relatifs à une seule relation professionnelle et un seul problème, à savoir la négligence de l'appelant à produire en temps prévu son rapport final, pour lequel il fut payé 14 000$ des 18 000$ prévus.

 

[45] Vu de plus haut que chef par chef, on constate que dans ce dossier le professionnel a tout simplement tardé de façon blâmable à répondre à sa cliente et a négligé de répondre à son syndic. Ces infractions ont une gravité objective réelle mais rien dans la loi ne dit que les dispositions de l'article 156 du Code des professions ne s'appliquent pas, à savoir qu'il est possible d'imposer une réprimande pour ce genre de délit surtout dans le cas d'un délinquant primaire.

 

[46]   Le Comité a erré dans l'imposition de la sanction en expliquant nullement pourquoi une réprimande ne pouvait être la sanction appropriée en l'espèce.

 

[47]  De l'avis du Tribunal, dans le cas d'un premier délinquant trouvé coupable d'un manquement déontologique ne mettant pas directement en péril la protection du public, le Comité de discipline devrait expliquer, avant d'imposer toute autre forme de sanction, en quoi la réprimande n'est pas appropriée, à l'exception évidemment des cas où la sanction est mandatoire. »

 

(notre emphase)

 

[75]    Ainsi donc, suivant le Tribunal des Professions, un problème de santé au moment de l’infraction constitue une circonstance atténuante très importante dont le Comité doit tenir compte.

[76]    Parmi les autres facteurs atténuants qui militent en faveur de l’imposition de réprimandes, nous retenons les éléments suivants :

 

          Quant à l’Agence :

·   l’absence de tout antécédent disciplinaire;

·   un dossier vierge depuis le 1^er mai 2013;

·   le plaidoyer de culpabilité à la première occasion;

          Quant à l’intimé :

·   l’absence de tout antécédent disciplinaire de la part de l’intimé;

·   il est courtier immobilier depuis 1997 et dirigeant d’agence depuis 2009;

·   la reconnaissance de sa responsabilité déontologique à la première occasion;

·   ses excuses présentées au Comité et à l’OACIQ;

·   le caractère manifestement isolé de l’infraction;

·   le fait que l’intimé a corrigé la situation immédiatement;

·   l’absence totale d’intention malveillante de la part de l’intimé;

·   l’absence de préjudice envers quiconque;

·   le fait non contredit que le défaut de produire l’auto-inspection résulte du manque de concentration et de la confusion de l’intimé;

·   la confirmation par l’OACIQ en date du 15 juin 2020 que les intimés étaient en règle;

·   le véritable repentir de l’intimé;

·   un risque de récidive complètement inexistant.

[77]    Or, avec de telles circonstances atténuantes, l’imposition d’une amende à l’Agence ainsi qu’une suspension de permis à l’intimé serait une sanction qui ne tiendrait pas compte du professionnel qui est devant nous ainsi que du contexte dans lequel les infractions ont été commises.

[78]    Également, l’imposition d’une telle sanction ne servirait aucunement la protection du public puisque le défaut des intimés résulte d’une situation tout à fait exceptionnelle et irrépressible.

[79]    Par ailleurs, nous ne partageons pas la position de la partie plaignante qui est d’avis que l’affaire Gandelman s’applique au présent dossier. Dans cette dernière décision, les défauts étaient non seulement répétés, mais ils s’échelonnaient sur une longue période. Ici, l’intimé a réglé la situation en 2 jours ouvrables. De plus, il est inexact de prétendre que l’intimé a fait preuve de grossière négligence puisque la preuve démontre qu’il a failli à son obligation en raison de sa condition médicale.

[80]    Il est de jurisprudence constante que la réprimande constitue une sanction juste et appropriée lorsque des intimés, sans antécédent disciplinaire, reconnaissent leurs fautes, s’en excusent et expriment un repentir^[17]. Or, ce principe s’applique intégralement à la présente affaire.

[81]    Vu ce qui précède et, particulièrement le fait que la protection du public n’est pas en cause, le Comité estime qu’une réprimande sur chacun des chefs des plaintes est une sanction adéquate et appropriée au cas unique des intimés.

[82]    N’oublions pas que la réprimande constitue en elle-même une sanction et qu’elle demeurera inscrite au dossier des intimés tout au long de l’exercice de leurs activités de courtage immobilier^[18].

[83]    Mais il y a plus. Le Comité fait siens les propos de la vice-présidente Me Martine Perrault dans la décision Benabou[19], lorsqu’elle discute de la réprimande comme suit, à savoir :

« [101] Le Comité est d’avis qu’une réprimande constitue un blâme empreint d’une certaine sévérité que l’on adresse à un intimé afin que ce dernier se corrige. Il ne faut pas prendre cette dernière à la légère, car il demeure un constat d’inaptitude de la part de l’intimée. Le Comité doit considérer que pour en venir à la conclusion qu’une réprimande constitue la sanction appropriée, il doit être convaincu que non seulement cette dernière préserve la confiance du public à l’endroit de la profession et de l’OACIQ, mais ultimement assurera une meilleure conduite future de l’intimée. »

 

[84]    Ainsi donc, par ces sanctions, le Comité considère que les objectifs de dissuasion des intimés et de protection du public sont atteints conformément aux enseignements de la Cour d’appel dans l’affaire Pigeon c. Daigneault.

[85]    Quant aux frais relatifs à la présente instance, ils seront à la charge des intimés.

Par CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

PLAINTE 33-20-2247

PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité de l’intimée sur le chef 1 de la plainte;

DÉCLARE l’intimée coupable du chef 1 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 62 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité;

ORDONNE un arrêt conditionnel des procédures sur les autres dispositions législatives et réglementaires invoquées au soutien de la plainte;

IMPOSE une réprimande à l’intimée;

PLAINTE 33-20-2248

PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité de l’intimé sur le chef 1 de la plainte;

DÉCLARE l’intimé coupable du chef 1 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 62 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité;

ORDONNE un arrêt conditionnel des procédures sur les autres dispositions législatives et réglementaires invoquées au soutien de la plainte;

IMPOSE une réprimande à l’intimé;

CONDAMNE chacune des parties intimées aux déboursés encourus dans leur dossier respectif et à la moitié des frais de l’audience.

	____________________________________ Me Daniel M. Fabien, avocat Vice-président du Comité de discipline       ____________________________________ M. Abdel Arzik, courtier immobilier Membre       ____________________________________ M. René Morrow, courtier immobilier Membre
Me Sabrina Lacroix
Procureure de la partie plaignante
Me Judith Cohen
Procureure des parties intimées
Date d’audience : Le 21 janvier 2021 par visioconférence