Décision

[1]           Carlo Di Giovanni et Anna Mascarella (ci-après nommés les « demandeurs ») réclament 5 000 $ aux défenderesses, Proprio Direct et Rola Elias. Ils reprochent à Rola Elias de ne pas avoir donné suite à ses engagements contractuels découlant d’une promesse d’achat qu’elle a acceptée et qu’elle a refusé d’honorer.

[2]           Les demandeurs reprochent à Proprio Direct de ne pas avoir vérifié le statut matrimonial de Rola Elias qui était mariée en vertu du régime de la société d’acquêts au moment où elle a mis l’immeuble en vente et où elle a négocié les conditions de la promesse d’achat avec les demandeurs. Rola Elias invoque que son mari refuse de signer le contrat de vente pour justifier qu’elle ne veut plus vendre la résidence familiale.

[3]           La somme réclamée par les demandeurs correspond au coût de l’inspection préachat (550 $), aux frais de notaire (500 $), aux frais d’avocat (736,63$), au salaire perdu en raison des démarches faites par les demandeurs suite au refus de Rola Elias de vendre l’immeuble (1 300 $) et à des dommages-intérêts pour stress, troubles et inconvénients (1 913,37$).

[4]           Proprio Direct conteste la demande. Elle plaide qu’elle n’est pas responsable des dommages subis par les demandeurs, qu’elle a agi avec prudence et diligence dans le cadre du mandat qui lui a été confié. Elle soutient que l’immeuble ne s’est pas vendu parce que Rola Elias a refusé de respecter ses engagements contractuels.

[5]           Rola Elias conteste aussi la demande. Elle plaide que plusieurs des documents formant la promesse d’achat n’ont pas été signés par elle et que cela justifie son refus de ne pas donner suite à la promesse d’achat.

QUESTION EN LITIGE

Les demandeurs ont-ils droit, en tout ou en partie, à la somme de 5 000 $ qu’ils réclament tant à Proprio Direct qu’à Rola Elias?

CONTEXTE

[6]           Rola Elias est propriétaire de la résidence familiale située sur la rue Michel-Gamelin à Laval depuis le 5 octobre 2010.

[7]           Le 28 février 2011, Rola Elias conclut un contrat de courtage immobilier avec Francine Cyr qui agit pour la défenderesse, Proprio Direct. Elle met sa résidence en vente pour la somme de 644 000 $.

[8]           Les demandeurs sont à la recherche d’une nouvelle résidence. Ils doivent se marier le 21 janvier 2012 et souhaitent trouver une maison et y emménager avant leur mariage.

[9]           Au cours du mois de septembre 2011, ils apprennent que la résidence de Rola Elias est à vendre. Le 11 septembre 2011, après avoir visité l’immeuble, ils déposent une offre d’achat de l’immeuble de Rola Elias pour la somme de 515 900 $.

[10]        Suite à des négociations entre les parties, Rola Elias accepte de vendre sa résidence aux demandeurs pour la somme de 565 000 $. La promesse d’achat liant les parties est conditionnelle à une inspection préachat. L’inspection préachat a lieu le 29 septembre 2011. Le 2 octobre 2011, les demandeurs obtiennent leur financement hypothécaire.

[11]        Le 17 octobre 2011, le notaire chargé de procéder à la vente de l’immeuble informe les demandeurs que les taxes municipales dues à Ville de Laval sont impayées. Les demandeurs apprennent par la suite que Revenu Canada a publié une hypothèque légale résultant d’un jugement d’un montant de 714 508,36$ le 12 octobre 2011, et ce, pour des créances fiscales impayées.

[12]        Le 17 novembre 2011, la notaire des demandeurs reçoit une lettre de Me Henri Simon qui est mandaté par Rola Elias. Dans cette lettre, Me Simon informe la notaire des demandeurs que plusieurs signatures de Rola Elias sur les documents contenus dans la promesse d’achat seraient contrefaites. De plus, Me Simon informe la notaire que le conjoint de Rola Elias refuse de consentir à la vente de la résidence familiale.

[13]        Sur réception de cette lettre, les demandeurs mettent Rola Elias en demeure de respecter ses obligations.

[14]        Malgré la réception de la mise en demeure, Rola Elias refuse toujours de vendre l’immeuble, ce qu’elle s’était pourtant engagée à faire avant le 1^er décembre 2011.

[15]        À compter du 1^er décembre 2011, les demandeurs estiment qu’ils sont libérés de leurs engagements envers Rola Elias et se mettent à la recherche d’une nouvelle résidence.

[16]        Ils ont payé des frais d’inspection préachat (550 $), des frais de notaire (500 $) et des honoraires d’avocat (736,63$). Ils réclament ces sommes aux défenderesses. De plus, les demandeurs réclament 1 300 $ à titre de perte de revenu en raison des démarches qu’ils ont dû faire pour gérer le présent dossier et se trouver une autre maison avant leur mariage. Ils ajoutent qu’ils ont subi du stress et des inconvénients en lien avec cette affaire et réclament 1 913,37$ à ce titre.

[17]        Les demandeurs estiment que les défenderesses sont responsables des dommages qu’ils ont subis. En ce qui concerne Rola Elias, elle a omis de donner suite à la promesse d’achat qu’elle a dûment signée. Le fait qu’elle ne reconnaît pas sa signature sur certains documents n’est qu’un prétexte pour ne pas donner suite à ses engagements.

[18]        Les demandeurs estiment que Proprio Direct est aussi responsable des dommages qu’ils ont subis. En effet, Proprio Direct et son agent Francine Cyr n’ont pas fait les vérifications requises par la Loi sur le courtage immobilier et le Règlement sur le courtage immobilier.

[19]        Ils soutiennent que si Francine Cyr avait fait les vérifications nécessaires, elle se serait assurée d’obtenir la signature du conjoint de Rola Elias à toutes les étapes du processus menant à la conclusion de la promesse d’achat.

[20]        Francine Cyr reconnaît à l’audience qu’elle n’a pas fait la vérification du statut matrimonial de Rola Elias. Elle connaît plusieurs membres de la famille Elias et elle n’avait jamais entendu dire que Rola Elias est mariée avec Jacques Hayek. Elle reconnaît que cette information se retrouve dans le titre de propriété de Rola Elias qui contient une mention à l’effet que cette dernière est mariée à Jacques Hayek depuis le 30 mai 2008 et qu’ils sont mariés sous le régime matrimonial de la société d’acquêts.

[21]        Elle ajoute que Rola Elias ne lui a jamais transmis cette information et que cette dernière a volontairement refusé de donner suite à ses engagements. Elle précise qu’à toutes les étapes du processus, Jacques Hayek était présent à ses côtés lors de la signature des documents qui ont mené à la conclusion de la promesse d’achat.

[22]        De son côté, Rola Elias identifie plusieurs documents produits par les demandeurs sur lesquels elle ne reconnaît pas sa signature.

[23]        Questionnée par le Tribunal, elle admet tout de même que plusieurs autres documents ont été signés par elle, dont notamment celui contenant sa contre-proposition qui a été acceptée le 24 septembre 2011 par les demandeurs[1].

ANALYSE ET DÉCISION

Les demandeurs ont-ils droit, en tout ou en partie, à la somme de 5 000 $ qu’ils réclament tant à Proprio Direct qu’à Rola Elias?

La responsabilité de Rola Elias

[24]        Le Tribunal conclut que Rola Elias n’a pas respecté ses obligations contractuelles envers les demandeurs. La preuve révèle qu’elle a mis l’immeuble en vente et qu’elle a conclu une promesse d’achat de l’immeuble à un prix qui a fait l’objet de négociations auxquelles elle a directement participé.

[25]        Le Tribunal retient que Rola Elias a fait toutes ses démarches avec l’accord verbal de son conjoint Jacques Hayek qui n’est pas formellement intervenu dans le processus.

[26]        Rola Elias n’a pas donné suite à la promesse d’achat alors qu’elle était contractuellement tenue de le faire. De plus, le Tribunal est d’avis que Rola Elias devait fournir toutes les informations sur son état matrimonial à son courtier immobilier. Lors de la signature du contrat de courtage exclusif, Rola Elias a déclaré au courtier immobilier qu’elle était la seule propriétaire de l’immeuble et qu’elle était dûment autorisée à signer le contrat et à accepter toute promesse d’achat relative à l’immeuble. Or, la preuve révèle que cette déclaration était fausse.

[27]        En conséquence, le Tribunal conclut que Rola Elias a commis une faute contractuelle et est responsable des dommages subis par les demandeurs, le cas échéant.

La responsabilité de Proprio Direct

[28]        Le Tribunal conclut que Proprio Direct est aussi responsable des dommages subis par les demandeurs.

[29]        Le Tribunal fait siens les propos de l’honorable Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire Capitale Distinction inc. (Via Capitale Distinction) c. Fondation Dyson Moore[2]. Dans cette affaire, le Juge Landry examine l’étendue des obligations d’un courtier immobilier, notamment celles prévues à l’article 30 du Règlement sur le courtage immobilier qui stipulent ce qui suit :

« 30.    Le titulaire de permis doit vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente ou de son représentant pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire d'un permis. »

                                                                          [notre soulignement]

[30]        Le Juge Landry conclut que l’utilisation des mots « vérifier » et « s’assurer » dans l’article 30 du Règlement crée une obligation de résultat pour le courtier en ce qui concerne la vérification de la capacité juridique de son client. Il affirme ce qui suit aux paragraphes 80 à 95 de son jugement :

« [80]    Parmi les dispositions réglementaires énumérées ci-dessus, on remarque plus particulièrement l'article 30 qui fait notamment obligation au courtier immobilier de « vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente…pour effectuer la transaction envisagée » (30R). Il s'agit de la principale disposition invoquée par l'avocate de la Fondation au soutien de sa contestation.

[81]       Cet article est de droit nouveau; il n'existait pas dans l'ancien règlement remplacé le 1er mai 2010.

[82]       Avant l'adoption de ces nouvelles dispositions réglementaires, les règles ayant trait aux vérifications qui devaient être faites par un courtier prudent et diligent étaient plus générales et notamment prévues aux articles 11 et 27 de l'ancien règlement:

11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements.

27. Le membre doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l'art, les facteurs pouvant affecter défavorablement son client ou les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi ou l'objet même de cette transaction.

[83]       Dans la jurisprudence sous ces articles, on exigeait généralement la présence d'indices sérieux de l'existence d'un problème de capacité ou de titre pour conclure à une faute d'un courtier susceptible de lui faire perdre le droit à sa rétribution[3].

[84]       Par contre, si une partie n'avait pas l'autorité complète de vendre, par exemple en matière matrimoniale ou de succession, le défaut de vérification du courtier lui était habituellement fatal[4].

[85]       À n'en pas douter, le nouvel article 30R précise et même accroît les devoirs des courtiers et des agences en matière de capacité juridique du client, en ce sens qu'il ne doit plus se contenter de « vérifier la capacité de son client » mais également doit s'en «assurer».

[86]       En transposant dans le texte de l'article 30R les coordonnées du présent dossier, on décode que Capitale Distinction, par l'entremise des courtiers au dossier, devait donc « vérifier » et « s'assurer » de la « capacité juridique » de la Fondation Dyson Moore de vendre ses actifs.

[87]       Dans son Dictionnaire de droit québécois et canadien[5], Me Hubert Reid donne de cette terminologie les définitions suivantes:

« vérification: opération par laquelle une personne examine une chose en vue d'en  contrôler l'exactitude ou la véracité;

capacité: aptitude d'une personne à être titulaire d'un droit et à l'exercer » (cf. capacité de jouissance et capacité d'exercice)

[88]       Sur la «capacité juridique», les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina donnent la définition suivante[6] :

« En droit privé, la capacité est l'aptitude ou la vocation juridique à détenir un droit ou exercer un droit dont on est titulaire. »

[89]       Concernant le verbe « s'assurer », il s'entend dans le sens commun de « rechercher la confirmation de quelque chose » (Le Petit Larousse illustré, 2011).  La version anglaise utilisée est « to ascertain », ce qui se traduit par le verbe « établir ». Dans le dictionnaire des Synonymes et Antonymes[7], le verbe «assurer» est associé aux verbes «certifier», «attester» et «garantir».

[90]       Dans le présent dossier, j'en conclus que l'article 30 du Règlement imposait donc aux courtiers l'obligation de vérifier et attester que la Fondation avait la capacité juridique de vendre sa propriété à compter du moment où elle a signé le contrat de courtage le 30 janvier 2012.

[91]       Si, généralement, vérifier et s'assurer qu'une personne physique peut vendre la maison dont elle est propriétaire ne pose habituellement pas trop de problèmes, il peut en être différemment lorsque le vendeur est une personne morale ou, plus encore, une Fondation créée en vertu de la partie 3 de la Loi sur les compagnies du Québec[8].

[92]       Dans sa plus récente version de son ouvrage Le Courtage immobilier au Québec[9], Monsieur le juge Henri Richard écrit au sujet de l'article 30 (à la page 63):

« Pour que le contrat de courtage immobilier soit valide, le client inscripteur doit avoir la capacité légale de contracter, c'est-à-dire qu'il doit être majeur, sain d'esprit et non interdit. Il est intéressant de noter qu'en vertu des nouveaux articles 29 et 30 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier doit non seulement vérifier et s'assurer de l'identité de la partie qu'il représente, mais aussi de sa « capacité juridique ». Ceci étant, le courtier doit s'assurer qu'il transige avec une personne majeure, saine d'esprit, non interdite et qui est dûment propriétaire de l'immeuble visé au contrat de courtage, en plus de vérifier son régime matrimonial. »

[93]       Et, à la page 106:

« À cet égard, il y a lieu de souligner l'obligation imposée à une agence et à un courtier immobiliers de «vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire de permis. »

[94]       Dans l'affaire Giffard[10] rendu sous l'ancienne réglementation, dans le cadre d'une poursuite en dommages contre un courtier, on reprochait à celui-ci d'avoir insuffisamment vérifié si sa cliente, la Succession venderesse, avait la capacité de vendre l'immeuble.  Puisque la Succession n'était pas encore réglée, cela a fait avorter la vente.  Madame la juge Sirois écrit:

[10]       « Suivant le témoignage de l'agent Bisaillon, Hélène Tan lui a assuré qu'il n'y avait aucun problème pour que la vente se réalise puisque la succession était réglée.  Monsieur Bisaillon aurait, par la suite, effectué une brève vérification téléphonique auprès de l'avocat d'Hélène Tan.

[11]       Pierre Bisaillon n'a demandé à Hélène Tan ou son avocat aucun document pour corroborer leurs dires, alors qu'aucune déclaration de transmission n'était publiée sur l'immeuble.  Dans les faits, il s'est avéré que la succession n'était toujours pas réglée au moment prévu pour la transaction.

[12]       Un agent immobilier normalement prudent et diligent, agissant comme expert dans son domaine, aurait dû savoir qu'une succession résultant d'une dévolution légale avec un des héritiers sous curatelle peut présenter toutes sortes de problèmes légaux de nature à nuire à une transaction immobilière projetée.  Il aurait donc dû agir avec beaucoup de vigilance et exiger des documents démontrant que la succession était réglée et que le vendeur pouvait vendre l'immeuble sans problèmes.  Au besoin, il aurait même dû soumettre ces documents pour analyse à un notaire ou conseiller juridique.

[13]       Le Tribunal est d'avis que l'agent Pierre Bisaillon a manqué de prudence et de diligence dans ses vérifications et en conséquence, il devra indemniser Philippe Giffard. »

[95]       Ces obligations imposées au courtier immobilier sont encadrées par d'autres obligations du Règlement sur le courtage énumérées ci-dessus, à savoir celle de « démontrer l'exactitude des renseignements qu'il fournit au public » (article 5), « exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence » (article 62), agir de façon « à éviter toute polémique » (article 67), « tenir compte de ses aptitudes, des limites de ses connaissances et des moyens dont il dispose » et « obtenir de l'aide» le cas échéant (article 73), « recommander à une partie d'avoir recours à un expert reconnu » lorsque la situation l'exige (article 80), « conseiller et informer avec objectivité les parties à une transaction » (article 83), « entreprendre les démarches pour découvrir…les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties…ou l'objet même de cette transaction » (article 84) et « en informer ces mêmes parties » (article 85). »

                                                                                                               [nos soulignements]

[31]        Vu l’admission de Francine Cyr à l’effet qu’elle n’a pas vérifié l’état matrimonial de Rola Elias, le Tribunal doit conclure qu’elle a commis une faute dans les circonstances et que cette faute a contribué aux dommages subis par les demandeurs.

Les dommages

[32]        Le Tribunal conclut que les demandeurs ont droit au remboursement de leurs frais d’inspection préachat ainsi que de leurs frais de notaire, frais qui totalisent 1 050 $. Quant aux dommages-intérêts compensatoires, le Tribunal conclut que les demandeurs ont subi des inconvénients en lien avec le refus de Rola Elias de respecter ses engagements contractuels et avec la faute commise par Proprio Direct.

[33]        La preuve des dommages subis par les demandeurs est très sommaire. Le Tribunal retient que les demandeurs ont subi des inconvénients, mais leur réclamation à ce titre n’a pas été entièrement prouvée.

[34]        En conséquence, usant du pouvoir discrétionnaire dont il dispose pour arbitrer le montant des dommages, le Tribunal conclut qu’une somme de 450 $ est raisonnable dans les circonstances. Au total, le Tribunal accorde aux demandeurs la somme de 1 500 $ en dommages-intérêts compensatoires.

La solidarité et la répartition de la responsabilité entre les défenderesses

[35]        Le Tribunal a conclu que Rola Elias n’a pas respecté ses obligations contractuelles envers les demandeurs. N’ayant aucun lien contractuel avec les demandeurs, la responsabilité de Proprio Direct est plutôt fondée sur une faute extracontractuelle[11].

[36]        Les parties ne peuvent donc pas être tenues solidairement responsables des dommages causés aux demandeurs en vertu des règles de la solidarité parfaite prévue à l’article 1525 du Code civil du Québec. Par ailleurs, les défenderesses sont tout de même responsables in solidum envers les demandeurs.[12] Elles sont donc toutes deux responsables envers les demandeurs de la totalité du paiement de la condamnation découlant du présent jugement.

[37]        Il convient d’établir, entre les défenderesses seulement, leur degré respectif de responsabilité.

[38]        Usant du pouvoir que lui octroie l’article 469 du Code de procédure civile, le Tribunal conclut qu’entre les défenderesses, Rola Elias est responsable, à 100%, du préjudice subi par les demandeurs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la demande en partie.

CONDAMNE les défenderesses Proprio Direct et Rola Elias, in solidum, à payer aux demandeurs Carlo Di Giovanni et Anna Mascarella, la somme de 1 500 $ avec les intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec à compter du 29 novembre 2013, date de l’assignation, plus les frais de la demande au montant de 167 $.

DÉCLARE qu’entre les défenderesses, seulement Rola Elias est responsable de la condamnation à 100%.