Ville de Vaudreuil-Dorion c. 9160-4850 Québec inc.					2018 QCCA 1107
COUR D’APPEL
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
GREFFE DE			MONTRÉAL
N° :	500-09-026328-161
(760-17-002766-114)
DATE :	5 juillet 2018
CORAM :		LES HONORABLES		YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A.
VILLE DE VAUDREUIL-DORION
APPELANTE/INTIMÉE INCIDENTE - demanderesse
c.
9160-4850 QUÉBEC INC.
INTIMÉE - défenderesse
et
9105-8487 QUÉBEC INC.
INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE - défenderesse en reprise d’instance
ARRÊT

[1]           Ville de Vaudreuil-Dorion se pourvoit contre un jugement rendu le 4 août 2016 par la Cour supérieure, district de Beauharnois (l’honorable Kirkland Casgrain), qui rejette sa demande de démolition aux termes de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, alors que 9105-8487 Inc. présente un appel-incident à la suite du refus de cette cour de déclarer que le fonctionnaire municipal avait l’obligation de lui délivrer un permis de construction si sa demande respectait les critères énoncés, malgré la publication d’un avis de réserve.

[2]           Pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrit le juge Healy, la COUR :

[3]           ACCUEILLE l’appel de Ville de Vaudreuil-Dorion, avec frais de justice;

[4]           REJETTE l’appel incident, avec frais de justice;

[5]           INFIRME le jugement rendu par le juge de première instance;

[6]           ET PROCÉDANT À RENDRE LE JUGEMENT QUI AURAIT DU ÊTRE RENDU :

·        ACCUEILLE la demande introductive d’instance de Ville de Vaudreuil-Dorion;

·        DÉCLARE que les usages de station-service avec dépanneur et restaurant exercés sur le lot 1 673 975 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Vaudreuil contreviennent à la réglementation municipale en vigueur;

·        ORDONNE à la défenderesse en reprise d’instance de cesser immédiatement tout usage dérogatoire du lot 1 673 975 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Vaudreuil et plus particulièrement ORDONNE à la défenderesse en reprise d’instance de cesser d'exploiter un commerce de station-service avec dépanneur et restaurant sur ledit lot;

·        ORDONNE à la défenderesse en reprise d’instance de démolir entièrement les bâtiments situés sur le lot 1 673 975 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Vaudreuil, et portant l'adresse civique 2146, Boulevard de la Cité-des-Jeunes, Ville de Vaudreuil-Dorion, incluant la marquise, les pompes, et l'enseigne, ainsi que l'enlèvement des réservoirs, de l'installation septique et de tout autre aménagement d'emplacement, dans les deux (2) mois du présent arrêt;

·        ORDONNE à la défenderesse en reprise d’instance de transporter hors du site l'ensemble des débris de la démolition dans le délai imparti pour démolir et d'en disposer conformément aux lois applicables;

·        ORDONNE à la défenderesse en reprise d’instance de remettre en état l'immeuble afin de le rendre conforme à la réglementation en vigueur;

À DÉFAUT PAR LA DÉFENDERESSE EN REPRISE D’INSTANCE DE SE CONFORMER À LA PRÉSENTE ORDONNANCE DANS LES DEUX (2) MOIS DU PRÉSENT ARRÊT :

·        AUTORISE la demanderesse à faire tous les travaux de démolition, d'enlèvement et de remise en état susmentionnés afin de rendre l'immeuble conforme à la réglementation, de transporter hors du site tous les débris de démolition et d'en disposer conformément à la loi, et ce, aux frais de la défenderesse en reprise d’instance;

·        DÉCLARE que les coûts de remise en état de l'immeuble, incluant les frais d'entreposage, de manutention, de transport, de remise en état de l'immeuble  et d'administration consistent en une créance prioritaire sur l'immeuble, au même titre et selon le même rang que les créances visées au paragraphe 5^e de l'article 2651 du Code civil et que ces coûts sont garantis par une hypothèque légale sur l'immeuble;

·        REJETTE la demande reconventionnelle;

·        Le tout avec frais de justice.

[7]           Pour des motifs différents, la juge St-Pierre aurait rejeté l’appel avec frais de justice et accueilli l’appel incident avec frais de justice.

		YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.
		MARIE ST-PIERRE, J.C.A.
		PATRICK HEALY, J.C.A.
Me Louis Béland
DUFRESNE HÉBERT COMEAU INC.
Pour l’appelante Ville de Vaudreuil-Dorion
Me Louis Beauregard
Me Vanessa Hergett
BEAUREGARD AVOCATS
Pour l’intimée 9105-8487 Québec inc.
Date d’audience :	8 mai 2018

MOTIFS DU JUGE MORISSETTE

[8]           J’ai lu attentivement les motifs de la juge St-Pierre. Pour les raisons qui suivent, et avec tous les égards que je lui dois, je conclus différemment de ma collègue et je ferais droit au pourvoi de l’appelante. Cela implique ici que le pourvoi incident doit être rejeté car les deux appels sont l’envers et l’endroit d’une même médaille. Je m’explique.

─ I ─

[9]           Aux paragraphes [22] à [42] de ses motifs, ma collègue donne une description exacte des circonstances à l’origine du litige et je la fais mienne.

[10]        Un fait sur lequel, curieusement, le juge de première instance estime inutile  de se prononcer de manière formelle, mérite cependant d’être mis en exergue. Ce fait revêt ici une importance décisive : la « station-service avec dépanneur » qui appartenait à 9160-4850 Québec inc., et qui redevint la propriété de l’intimée 9105-8487 Québec inc. par délaissement volontaire le 6 novembre 2012, « a perdu au moins la moitié de sa valeur portée au rôle d’évaluation » en raison de l’incendie survenu le 3 février 2010. Une évaluation municipale réalisée après le sinistre fit l’objet d’une contestation entre les mêmes parties devant le Tribunal administratif du Québec[1]  (le TAQ) et, pour les raisons exposées par le membre du TAQ saisi du dossier, la valeur du terrain après l’incendie fut finalement considérée comme nominale et fixée à 1 $.

[11]        Cela dit, même si l’on tenait compte du fait qu’au paragraphe [94] de sa décision, le TAQ estimait que le terrain aurait eu une valeur de 85 000 $ dans l’hypothèse où une utilisation commerciale du site serait demeurée possible, ce montant reste très inférieur à la moitié de la valeur portée au rôle d’évaluation. Il faut donc écarter parce que dénuée de fondement la prétention de la partie intimée selon laquelle « l’ensemble du lot [en litige] n’a pas perdu plus de 50 % de sa valeur marchande » : l’expertise qu’elle a versée au dossier sur ce point est réfutée par le reste de la preuve produite en première instance.

[12]        Au regard de l’article 2.3 du Règlement de construction N° 1276 de l’appelante, le fait que je viens de relever entraîne nécessairement certaines conséquences. Cette disposition, je le rappelle, est ainsi rédigée :

CHAPITRE 2 : NORMES DE CONSTRUCTION

[…]

2.3 RECONSTRUCTION OU RÉFECTION DE BÂTIMENTS DÉTRUITS

La reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit ou devenu dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur portée au rôle d'évaluation par suite d'un incendie ou de quelqu’autre cause doit être effectuée en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection.

Malgré l’alinéa précédent et lorsqu’elle a été incendiée, sinistrée ou autrement démolie de toute autre façon, une construction résidentielle dérogatoire située dans une zone H1, H2, H3, A peut être reconstruite sur ses fondations encore existantes comme prévu dans l’article 1.8.2.2 du Règlement de zonage no 1275 et continuer à bénéficier de ses droits acquis.

Je signale au passage que le premier alinéa de cet article 2.3 reprend mot à mot le texte du paragraphe 3° du deuxième alinéa de l’article 118 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme[2] (la Loi), à cette seule différence près que les mots « quelque autre » du texte de loi sont remplacés par les mots « quelqu’autre » dans le règlement.

─ II ─

[13]        La partie intimée fait valoir qu’avant l’incendie, le bâtiment sur le site n’était pas « dérogatoire », au sens que donne à ce terme le paragraphe 18° du deuxième alinéa de l’article 113 de la Loi. L’appelante concède d’ailleurs qu’il en était ainsi. Était seul dérogatoire, ajoute la partie intimée, l’usage qu’elle faisait de sa propriété, soit celui d’une « station-service avec dépanneur ». Or, poursuit-elle, elle conserve son droit acquis à cet usage si la reconstruction du bâtiment peut être effectuée conformément au Règlement de construction N° 1276. Et selon elle, le tour de phrase « en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction» tel qu’il apparaît à la fois dans ce dernier règlement et dans la Loi (au paragraphe 3° du deuxième alinéa de l’article 118), doit s’entendre uniquement des normes relatives à la construction ou à l’implantation des bâtiments. Cela exclut donc les normes relatives aux usages.

[14]        L’appelante s’en prend spécifiquement à cette dernière proposition. Elle soutient que l’intention du législateur en édictant les articles 113 et 118 de la Loi était de permettre aux municipalités d’encadrer de manière restrictive le maintien ou la pérennisation des droits acquis. L’expression « en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction» sur laquelle s’arrête la partie intimée doit donc être comprise comme visant les normes de construction et d’implantation, mais aussi les normes d’usage. Aussi la destruction du bâtiment sis sur le lot 1 673 975 emporte-elle anéantissement du droit acquis à l’usage dérogatoire.

[15]        La partie intimée, qui reconnaît dans son argumentation écrite ne pas être « en total désaccord » avec la proposition de l’appelante, réitère néanmoins qu’une reconstruction non dérogatoire permet de rétablir l’usage dérogatoire.

─ III ─

[16]         A priori, je ne vois pas pourquoi on limiterait la portée de l’expression « en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction » à deux aspects de la réglementation sur le zonage - les normes de construction et d’implantation - à l’exclusion du troisième - les normes visant les usages. Le pouvoir réglementaire d’une municipalité d’autoriser ou de prohiber divers usages sur son territoire ne peut faire de doute et il est consacré par le paragraphe 3° du deuxième alinéa de l’article 113 de la Loi.

[17]        Les auteurs Giroux et Chouinard écrivent ceci sur la partie pertinente de l’article 118 de la Loi[3] :

On doit remarquer que, pour s’appliquer, la règle de l’article 118, al. 2(3) [de la Loi] doit être incluse au règlement puisque l’article 118 [de la Loi] ne constitue qu’une autorisation de réglementer. Il peut par ailleurs se produire que la réglementation de la municipalité soit beaucoup plus généreuse à l’égard du droit de reconstruire.

Le second alinéa de l’article 2.3 du Règlement de construction N° 1276, où sont explicitement mentionnés les droits acquis, me paraît être un exemple d’une réglementation plus généreuse envers la partie qui prétend les exercer.

[18]        Dans l’arrêt Montréal (Ville de) c. Chatzioannou, la Cour d’appel avait fait remarquer[4] :

C’est pourquoi nous sommes d’avis que l’intimé a perdu, par l’effondrement du bâtiment en décembre 1982, un droit acquis à l’usage dérogatoire de son terrain et que la construction de son bâtiment, faite sans permis et sans rencontrer les exigences du règlement, est illégale. L’appelante a donc droit au remède recherché : la démolition.

On a ici un exemple d’une perte de droits acquis relatifs à un usage dérogatoire, droits qui sont anéantis par la destruction d’un bâtiment.

[19]        La partie intimée répond à cela que le règlement invoqué par la municipalité dans cette affaire était plus explicite que ne l’est le Règlement de construction N° 1276. Le règlement sur lequel se fondait la Cour d’appel dans l’arrêt Chatzioannou prévoyait notamment ce qui suit :

Les droits acquis se perdent par la perte totale du bâtiment, même par cas fortuit, ou lorsque le bâtiment devient vacant ou est démoli. Les droits acquis à une occupation non conforme se perdent dès qu’elle cesse.

Il me semble que le Règlement de construction N° 1276 est clair et que l’expression « en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction », calquée comme elle l’est sur le texte de la Loi, doit recevoir application telle quelle, comme on le ferait de la même expression dans la Loi  elle-même. Aucune ambiguïté n’est décelable ici et rien ne permet de penser que la distinction proposée par la partie intimée était véritablement ce que recherchait le législateur en s’exprimant comme il l’a fait.

[20]        L’arrêt Perron c. Bois-des-Filion (Ville de)[5] fournit une autre illustration de droits acquis à un usage dérogatoire (un commerce de vente au détail de fruits, légumes et fleurs séchées) qui cessent d’exister en raison de la destruction par un incendie du kiosque non dérogatoire où s’exerçait cet usage. C’est uniquement sur cette question précise que la Cour se prononce dans cette affaire, comme le démontre le commentaire des auteurs de l’arrêt au paragraphe [18] de leurs motifs.

[21]        Sur l’ensemble, je suis donc d’avis qu’il fallait faire droit à la requête de l’appelante en cessation d’usage dérogatoire et en démolition. J’accueillerais donc le pourvoi principal et je rejetterais le pourvoi incident.

 

	YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.

 

MOTIFS DE LA JUGE ST-PIERRE

[22]        La partie appelante, Ville de Vaudreuil-Dorion (la « Ville »), se pourvoit contre un jugement rendu le 4 août 2016[6] par l’honorable Kirkland Casgrain de Cour supérieure, district de Beauharnois (« le juge »), qui rejette sa demande en démolition d’un bâtiment à la suite d’un incendie l’ayant rendu, de même que ses accessoires, inutilisable. La Ville s’en prend également à un obiter dictum du juge au sujet de possibles recours en dommages.

[23]        La partie intimée, le propriétaire du bâtiment et des accessoires (9160-4850 Québec inc. (« 9160 ») et, subséquemment, 9105-8487 Québec inc. (« 9105 »)), se porte appelante incidente aux fins de rechercher la réformation du jugement quant à deux autres questions. Elle nous demande d’infirmer la conclusion du juge voulant que la Ville ne puisse lui délivrer un permis de construction en raison d’un avis de réserve pour fins publiques publié le 31 mars 2016 par le Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest pour construction d’un centre hospitalier et de lui accorder les frais de justice en première instance.

[24]        Il y a lieu de rejeter l’appel, mais de faire droit à l’appel incident.

[25]        Voici pourquoi.

Le contexte et le jugement dont appel

[26]        Au moment de la construction de la station-service avec dépanneur, en 1993, le lot 1 673 975 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Vaudreuil, est situé dans une zone où les usages commerciaux sont autorisés aux termes du Règlement de zonage 260 de la Ville.

[27]        Subséquemment à la construction, la Ville modifie son règlement de zonage, de sorte que le lot 1 673 975 se trouve dorénavant en zone agricole. L’usage « station-service avec dépanneur » n’y est plus permis, sauf droits acquis.

[28]        Le 3 février 2010, un incendie cause de lourds dommages au bâtiment érigé sur le lot.

[29]        Dans les jours suivants l’incendie, le représentant de 9160 communique avec la Ville afin d’obtenir un permis de démolition et, cela fait, de reconstruire. L’objectif poursuivi est on ne peut plus clair : reprendre dès que possible l’exploitation de la station-service avec dépanneur.

[30]        Il apprend alors de l’inspectrice qu’il doit attendre que la Ville effectue une évaluation des dommages et qu’il se pourrait que la reconstruction envisagée s’avère non réalisable aux termes de l’article 2.3 du Règlement de construction de la Ville si l’évaluation démontre une perte de valeur de 50 % ou plus.

[31]        Puisque les rapports ou évaluations obtenus par la Ville indiquent effectivement une perte de valeur de plus de 50 %, la Ville refuse la délivrance de tout permis de reconstruction. Pour elle, il est clair que 9160 a perdu le droit acquis à l’usage station-service avec dépanneur.

[32]        L’inspectrice informe donc le représentant de 9160 de l’impossibilité de construire un bâtiment sur le lot, sauf pour un usage agricole. 9160 n’accepte pas cette position qu’elle conteste tant au sujet des valeurs à prendre en compte que du principe de perte de droits acquis.

[33]        Le 19 février 2011, voyant que 9160 n’a toujours pas procédé aux travaux de démolition, la Ville lui transmet un « Avis de démolition et de remise en état du terrain ». Elle y indique notamment que 9160 a perdu « toute forme potentielle ou prétention d’un droit acquis qui est maintenant nul et sans objet. »

[34]        Le 7 novembre 2011, la Ville introduit une requête en cessation d’usage dérogatoire et en démolition en vertu des articles 227 et 231 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la « LAU »)[7].

[35]        9160 conteste cette requête tout comme le fait subséquemment 9105, à la suite d’une prise en paiement de l’immeuble et d’une reprise de l’instance.

[36]        La Ville recherche la démolition de toutes les constructions situées sur le lot, alors que 9160 et 9105 réclament la reconnaissance d’un droit acquis à l’usage « station-service avec dépanneur » dans le but de reconstruire.

[37]        Alors que ce débat est engagé devant la Cour supérieure, le Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest impose sur le lot un avis de réserve pour fins publiques afin d’y construire, le cas échéant, un centre hospitalier.

[38]        À la suite d’un procès de trois jours, le juge rejette le recours introduit par la Ville retenant que la LAU distingue les droits acquis à l’égard des normes d’usage de ceux relatifs aux normes d’implantation ou de construction. Le juge écrit :

[57]      Quant à la nature des droits acquis, maintenant, les auteurs Giroux et Chouinard écrivent :

"En matière de zonage, il peut y avoir des droits acquis tant à l’égard des normes d’usage qu’à l’égard des normes d’implantation.  Dans ce dernier cas, il s’agit en général d’une construction dérogatoire".

[58]      Du reste, la législation habilitante pour la Ville, c’est-à-dire LAU, reconnaît ceci, du moins implicitement; une première section traite des usages et une autre, tout à fait distincte, traite des normes de construction :

SECTION I

LE RÈGLEMENT DE ZONAGE

«113. Le conseil d’une municipalité peut adopter un Règlement de zonage pour l’ensemble ou partie de son territoire.

Ce règlement peut contenir des dispositions portant sur un ou plusieurs des objets suivants…

18.  régir, par zone ou pour l’ensemble du territoire, les constructions et les usages dérogatoires protégés par les droits acquis :

a) en exigeant que cesse un usage dérogatoire protégé par droits acquis si cet usage a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période de temps qu’il définit et qui doit être raisonnable compte tenu de la nature de l’usage, mais qui dans aucun cas ne doit être inférieure à six mois;

b) en stipulant qu’un usage ou construction dérogatoire protégé par droits acquis ne peut être remplacé par un autre usage ou construction dérogatoire;

c) en interdisant l’extension ou la modification d’un usage ou une construction dérogatoire protégé par droits acquis ou en établissant les conditions en vertu desquelles un usage ou une construction dérogatoire protégé par droits acquis peut être étendu ou modifié;»

 

SECTION 111

LE RÈGLEMENT DE CONSTRUCTION

«118.  Le conseil d’une municipalité peut adopter un règlement de construction pour l’ensemble ou une partie de son territoire.

Ce règlement peut contenir des dispositions portant sur un ou plusieurs des objets suivants : …

  3° ordonner que la reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit ou devenu dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur par suite d’un incendie ou de quelque autre cause soit effectuée en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection.» .

[59]    Par ailleurs, l’article 2.3 de la réglementation de la Ville fait partie d’un ensemble intitulé "Règlement de construction no 1276" qui ne traite uniquement que des normes de construction et qui se situe au chapitre intitulé "Normes de construction".

[60]    L’article 2.3 paraît ainsi viser uniquement les normes de construction applicables actuelles.

[61]    Enfin, quant à la question du non usage prolongé, la preuve démontre de la part du propriétaire d’origine et de son successeur une intention constante, dénoncée et publique de vouloir reconstruire, la Ville faisant toutefois obstacle à cette intention depuis le lendemain de l’incendie.

[Caractère gras et soulignement dans l’original; renvois omis]

[39]        Pour le juge, l’article 2.3 du Règlement de construction sur lequel la Ville prend appui ne vise que la perte de droits acquis en matière de construction et d’implantation (que les situations de bâtiments dérogatoires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce) - il n’emporte pas la perte des droits acquis à l’usage « station-service avec dépanneur ».

[40]        Ainsi, le juge retient que 9105 qui manifeste et a toujours manifesté le désir de reconstruire possède un droit acquis à l’usage « station-service avec dépanneur ».

[41]        Cela dit, puisqu’une réserve pour fins publiques est imposée sur le lot et que l’article 69 de la Loi sur l’expropriation[8] (la « LE ») interdit toute construction, le juge conclut que la Ville ne peut délivrer un permis de construction tant que cet avis ne sera pas expiré. Il rejette donc la demande de 9105 voulant que la Ville soit tenue de lui délivrer un permis si son projet de construction respecte toutes les normes de construction.

[42]        En terminant, le juge ajoute en guise de conclusion ce qui suit :

[67]      L’avenir est fait d’espoir.

[68]      9160-4850 Québec Inc., la compagnie d’El Tayeb, a sans doute perdu son commerce aux mains de Québec Inc. parce qu’elle n’avait plus les revenus pour payer ses mensualités hypothécaires, ayant été empêchée de reconstruire son commerce.

[69]      Toutefois, elle dispose peut-être d’un recours en dommages contre la Ville pour cette perte.

[70]      De même Québec Inc. voudra peut-être également être dédommagée : s’il est donné suite à l’avis de réserve, l’immeuble qu’elle a reçu par dation en paiement ne vaut plus qu’une infime fraction de sa valeur d’origine, loin sans doute du montant de sa créance.

[71]      Le Tribunal ne peut cependant émettre d’opinion sur ces questions, n’en étant pas saisi.

Les moyens d’appel

[43]        La Ville propose deux moyens d’appel :

Premier moyen : le juge a erré en déterminant que la portée de l’article 2.3 du Règlement de construction de la Ville se limitait aux normes de construction, alors qu’il devait retenir qu’elle visait toutes les dispositions contenues dans les divers règlements d’urbanisme de la Ville, quelle qu’en soit la nature, dont celles relatives aux usages permis énoncés dans le règlement de zonage.

Deuxième moyen : le juge a erré en suggérant aux paragraphes 67 à 71 de son jugement (reproduits au paragraphe [41] des présents motifs) que 9160 et 9105 pourraient disposer de recours en dommages contre la Ville.

[44]        Par appel incident,  9105 nous invite à analyser deux autres moyens :

Troisième moyen : le juge a erré en retenant que l’avis de réserve publié empêchait la Ville de délivrer un permis bien que 9105 bénéficie de droits acquis.

Quatrième moyen : le juge a erré en estimant qu’il n’était pas opportun d’accorder de dépens, alors que la défense de 9105 était accueillie.

[45]        Qu’en est-il?

L’analyse

[46]        Il n’est pas contesté, en l’espèce, que l’usage « station-service avec dépanneur » est protégé par un droit acquis au moment où survient l’incendie qui détruit une partie du bâtiment abritant le dépanneur et que ce bâtiment n’est aucunement dérogatoire.

[47]        Il n’est pas contesté, non plus, que la reconstruction est possible dans le respect des normes de construction et d’implantation et que la partie intimée a toujours manifesté et manifeste encore son désir d’y procéder.

[48]        De fait, il n’y a que deux éléments pertinents au débat qui oppose les parties dont il faut se préoccuper : les droits acquis en matière d’usage et l’impact de la réserve publiée à l’encontre du lot.

Premier moyen d’appel

[49]        Pour résoudre le débat qui oppose les parties au sujet des droits acquis en matière d’usage, il me faut déterminer si l’article 2.3 de la section « norme de construction » du Règlement de construction de la Ville constitue une source législative ayant pour effet d’éteindre le droit acquis (d’y mettre fin).

[50]        Bref, la partie intimée a-t-elle perdu le droit acquis à l’usage « station-service avec dépanneur » en raison de ce texte de législation municipale, alors que l’étendue des dommages subis, à la suite de l’incendie, représenterait plus de 50 % de la valeur inscrite au rôle d’évaluation? 

[51]        À mon avis, ce n’est pas le cas.

[52]        Je m’explique.

[53]        Il est acquis « [qu’]il ne faut pas interpréter une disposition législative de façon à porter atteinte aux droits acquis ou à une situation constituée, à moins que sa formulation ne requière une telle interprétation. »[9]. Ainsi, lorsqu’un législateur, quel qu’il soit, entend porter une atteinte à de tels droits ou à une telle situation, il est dans l’ordre des choses qu’il « manifeste son intention en termes exprès, à moins que, de toute façon, cette intention ne soit manifestée clairement par la voie d’une implication inévitable. »[10].

[54]        Ainsi, lorsqu’une disposition législative « est d’une quelconque façon ambiguë et logiquement susceptible de deux interprétations », une présomption selon laquelle elle ne porte pas atteinte aux droits acquis entre en action[11].

[55]        L’article 2.3 du Règlement de construction de la Ville est ainsi rédigé :

CHAPITRE 2 : NORMES DE CONSTRUCTION

[…]

2.3 RECONSTRUCTION OU RÉFECTION DE BÂTIMENTS DÉTRUITS

La reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit ou devenu dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur portée au rôle d'évaluation par suite d'un incendie ou de quelqu’autre cause doit être effectuée en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection.

Malgré l’alinéa précédent et lorsqu’elle a été incendiée, sinistrée ou autrement démolie de toute autre façon, une construction résidentielle dérogatoire située dans une zone H1, H2, H3, A peut être reconstruite sur ses fondations encore existantes comme prévu dans l’article 1.8.2.2 du Règlement de zonage no 1275 et continuer à bénéficier de ses droits acquis.

[Soulignements ajoutés]

[56]        Comme on le constate, les mots « droits acquis » sont absents du premier alinéa de cet article, alors qu’ils ne font écho qu’à une situation de construction dérogatoire au second alinéa.

[57]        La Ville soutient que l’expression « en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction », contenue à cet article 2.3, réfère nécessairement à l’ensemble de ses règlements d’urbanisme de même qu’à toutes les dispositions qu’ils comportent, peu importe leur nature ou leur objet. Elle argue que, comme la réglementation municipale forme un tout, le règlement de construction régit tout autant les droits acquis relatifs aux normes de construction et d’implantation (les cas de bâtiments dérogatoires) que ceux qui concernent les usages. En somme, la Ville plaide que l’article 2.3 de son règlement de construction oblige la reconstruction ou la réfection selon un usage autorisé par le règlement de zonage tel qu’en vigueur au moment de la reconstruction ou de la réfection en faisant fi, cela dit, de toute disposition que comporte ce règlement de zonage en matière de reconnaissance et de protection de droits acquis à un usage.

[58]        Je ne partage pas ce point de vue.

[59]        La construction d’un bâtiment est une chose, l’usage d’un lot en est une autre. Je reconnais que l’un et l’autre sont parfois difficilement dissociables, mais cela ne signifie pas à mon humble avis qu’il faille écarter l’idée voulant qu’il s’agisse de concepts différents et indépendants.

[60]        D’ailleurs, la LAU tout comme les règlements de la Ville distinguent la notion d’usage de la notion de construction ou de bâtiment[12].

[61]        Dans les règlements de la Ville, l’usage y est défini comme les « [f]ins pour lesquelles un terrain, un bâtiment, une construction, un bâtiment accessoire, une structure ou une partie de ceux-ci sont ou peuvent être utilisés ou occupés »[13], alors que la construction signifie « tout ce qui est édifié, érigé ou construit dont l’utilisation exige un emplacement sur le sol ou joint à quelque chose exigeant un emplacement sur le sol. »^[14].

[62]        Le Règlement de zonage de la Ville traite spécifiquement et séparément « usage dérogatoire » et « construction dérogatoire », énonçant au surplus que des droits acquis peuvent exister dans l’un et l’autre des cas :

DROITS ACQUIS : USAGES, CONSTRUCTIONS, TERRAINS ET ENSEIGNES DÉROGATOIRES

1.8.1 Usage dérogatoire

1.8.1.1 Nature d’un usage dérogatoire

1.8.1.1.1 Un usage est dérogatoire :

a) lorsqu'il ne se conforme pas à une ou plusieurs disposition(s) du présent règlement et;

b) qu'il était existant au moment de l'entrée en vigueur du présent règlement et;

c) qu'il a été légalement autorisé à la date d'entrée en vigueur du présent règlement.

Tout usage dérogatoire ainsi défini bénéficie de droits acquis.

1.8.1.1.2 Un usage dérogatoire comprend toute occupation dérogatoire d'une construction, d'un bâtiment ou d'un terrain.

[…]

1.8.2 Construction dérogatoire

1.8.2.1 Nature d'une construction dérogatoire

1.8.2.1.1 Une construction est dérogatoire :

a) lorsqu'elle ne se conforme pas à une ou plusieurs disposition(s) (ex. : dimensions, marges, matériaux, proportion de terrain occupée par cette construction, etc.) du présent règlement et;

b) qu'elle était existante au moment de l'entrée en vigueur du présent règlement et;

c) qu'elle a été légalement autorisée à la date d'entrée en vigueur du présent règlement ou, si la construction n'est pas terminée à ce moment, elle doit avoir fait l'objet d'un permis de construction conforme à la réglementation précédemment en vigueur.

Toute construction dérogatoire ainsi définie bénéficie de droits acquis.

1.8.2.1.2 Lorsqu'une construction dérogatoire est occupée par un usage dérogatoire, la construction dérogatoire doit être traitée comme une construction dérogatoire et respecter les dispositions de l'article 1.8.2 du présent règlement.^[15]

[63]        Un droit acquis à une construction dérogatoire se distingue donc d’un droit acquis à un usage dérogatoire[16]. Le premier a trait à la structure d’un bâtiment et à son implantation[17], alors que le second se rapporte à ce qu’un occupant peut faire de son lot (« what an occupier of land can do with his property. »[18] ).

[64]        Voilà une distinction importante, à ne pas perdre de vue, et que les propos suivants de mon collègue le juge Giroux illustrent notamment :

il peut y avoir usage illégal d’un terrain sans qu’aucune structure n’y soit érigée […] et ensuite il peut y avoir exercice illégal d’un usage à l’intérieur d’un bâtiment qui, lui, est conforme au règlement de zonage. Étant donné que le zonage vise à réglementer l’usage, lorsqu’un usage protégé comme droit acquis est abandonné ou changé, il y a perte des droits acquis même si le bâtiment reste conforme.[19]

[Soulignement ajouté]

[65]         À la différence des normes de construction et d’implantation souvent énoncées dans divers règlements d’urbanisme adoptés par une municipalité, les usages autorisés sur les divers lots qui composent le territoire de la Ville sont toujours (nécessairement) identifiés dans le règlement de zonage.

[66]        Comme l’article 2.3 du Règlement de construction de la Ville traite de la reconstruction et de la réfection d’un bâtiment et qu’il est muet quant à l’usage du lot sur lequel cette reconstruction ou cette réfection se fera, j’estime que la portée de cet article en matière de droits acquis ne peut s’étendre aux questions relatives aux droits acquis en matière d’usage sur le lot où sera réalisée cette reconstruction ou cette réfection, devant être limitée à celles relatives à la construction et à l’implantation.

[67]        C’est également l’interprétation de l’article 118 al. 2 (3) LAU (disposition habilitante en vertu de laquelle l’article 2.3 du Règlement de construction de la Ville a été adopté) que semble faire la Direction générale de l’urbanisme et de l’aménagement du ministère des Affaires municipales, alors qu’elle écrit dans un guide destiné à préciser les pouvoirs des municipalités en matière d’urbanisme et à indiquer comment ceux-ci peuvent être utilisés :

L’article 118,3 stipule que les travaux de reconstruction ou de réfection doivent être effectués en conformité avec les règlements en vigueur. Les règlements en question sont ceux régissant la construction ou la réfection d’un bâtiment […].

[…]

La perte de droits acquis du bâtiment ne fait pas perdre le droit acquis de l’usage. Nombre de municipalités exigent que cesse un usage dérogatoire après la destruction du bâtiment par un incendie ou à la suite d’une perte de valeur de plus de 50 %. Elles outrepassent donc leur pouvoir en ce sens.[20]

[Soulignement ajouté]

[68]        Puisqu’ « en raison de la nature même des fonctions qu’elle est appelée à exercer, l’Administration développe une connaissance particulièrement approfondie de certains textes législatifs »^[21], j’estime opportun de prendre en compte cette interprétation administrative dans le cadre de mon analyse^[22].

[69]        L’interprétation que je propose de retenir est aussi celle qu’énonçait l’auteur Claude Jean dans un article publié en 1991, alors qu’il écrivait :

Cet article [118 al. 2 (3) LAU] a souvent été considéré comme permettant à la municipalité de décréter une perte de droits acquis - à l’usage et à la construction dérogatoire - au cas de destruction d’un bâtiment visé par cette disposition. Selon nous, rien n’est moins certain. Comme nous l’avons vu, si le législateur a pris la peine de distinguer entre l’usage et la construction à l’article 113, paragraphe 18, nous ne pouvons croire qu’il ait voulu qu’il y ait perte de droits acquis à un usage dérogatoire lui-même protégé par droits acquis lors de la destruction d’un bâtiment. Quelques exemples permettront d’illustrer notre propos.

Un bâtiment implanté de façon dérogatoire et dans lequel était exercé un usage autorisé est détruit par le feu. Dans un tel cas, personne ne contestera que l’usage autorisé peut être repris. Cependant, la reconstruction devra être effectuée conformément aux règlements en vigueur. Il s’agit, à tout le moins, à n’en pas douter, des règlements concernant le bâtiment.

Le même raisonnement, selon nous, devrait être appliqué si le bâtiment détruit est exploité de façon dérogatoire. Dans une telle situation, la reconstruction du bâtiment devra être effectuée conformément aux nouveaux règlements, mais nous croyons que l’usage dérogatoire pourra être repris dans le nouveau bâtiment si les conditions du règlement de zonage concernant la perte de droits acquis (interruption, abandon pendant une période raisonnable qui ne saurait être inférieure à six mois) sont respectées.

On peut compliquer la situation. Prenons le cas où une construction et un usage sont si intimement liés qu’ils sont indissolubles. Une tour de télécommunication, dont la construction et l’usage qui en est fait, sont protégés par droits acquis. Dans l’hypothèse où cette tour est frappée par la foudre et détruite à plus de 50 % de sa valeur portée au rôle d’évaluation, nous croyons, à tout le moins, que l’usage pourrait être repris dans les six mois du sinistre mais la réfection de la structure devra respecter les nouveaux règlements. Si ceux-ci ne permettent pas l’érection d’une telle structure dans la zone concernée, cela reviendrait à dire qu’en pratique, dans de telles circonstances, les droits acquis à l’usage seraient également perdus en raison de la perte du droit d’ériger une structure suffisante pour exercer l’usage bénéficiant de droits acquis. À notre avis, nous croyons que si l’usage et la construction sont intimement liés, le droit acquis à reprendre un usage qui n’a pas été abandonné au-delà de la période prévue au règlement, doit prédominer sur l’article du règlement adopté en vertu de 118 (3) L.A.U.[23]

[Soulignement ajouté]

[70]        Pour tenter de nous convaincre du contraire, la Ville prend appui sur les arrêts que voici : Chatzioannou [24], Pavages R.S.M.[25], Dundee[26], Al-Musawi[27] et St-Joachim (Corp. Municipale de ) c. Racine[28]. Mon collègue le juge Morissette ajoute, à cette liste, l’arrêt Perron c. Bois-des-Filion (Ville de)[29].

[71]        Avec égards pour l’opinion contraire, j’estime que ces arrêts ou jugements n’appuient pas le point de vue que la Ville propose (qu’il faille interpréter l’article 2.3 de son Règlement de construction comme constituant un cas de perte de droits acquis à l’usage, nonobstant le contenu de son Règlement de zonage à cet égard) , alors qu’ils se distinguent de la situation qui prévaut dans le présent dossier, que ce soit en raison de la législation applicable, des faits pertinents pris en compte ou d’une combinaison des deux. Je m’explique.

[72]        Dans Chatzioannou, un propriétaire obtient la délivrance d’un permis de rénovation de son immeuble[30], bien que les alignements ne soient pas conformes aux règlements municipaux, puisqu’il détient un droit acquis[31] à cet égard. Au début de ses travaux de rénovation, le support de la poutre d’acier centrale s’effondre et presque tout ce qui reste de l’immeuble s’écroule.

[73]        Le règlement municipal prévoit ceci :

4-13. Les droits acquis se perdent par la perte totale du bâtiment, même par cas fortuit, ou lorsque le bâtiment devient vacant ou est démoli.

Les droits acquis à une occupation non conforme se perdent dès qu'elle cesse.

Lorsque le coût de la restauration d'un bâtiment excède 50 % du montant inscrit au rôle d'évaluation en vigueur pour ce même bâtiment, la perte est censée être une perte totale pour les fins du présent règlement.

[Soulignement ajouté]

[74]        Ainsi, à la suite de l’effondrement de tout ce qui reste de l’immeuble (de sa perte totale), la Cour retient que le droit acquis relatif aux alignements du bâtiment a été perdu : elle se trouve en présence d’une situation de perte d’un droit acquis en matière de construction et d’implantation du bâtiment. Je constate que dans le passage de cet arrêt reproduit par mon collègue, la Cour écrit « a perdu […] un droit acquis à l’usage dérogatoire », mais je ne donne pas à cet extrait la même portée que mon collègue en raison de ce qui précède.

[75]        Dans Pavages R.S.M., la Cour supérieure est saisie d’un cas de reconstruction d’un bâtiment dérogatoire (d’une grange) « construit à moins de 10 mètres (32.8´) de la marge avant » qui « empiète d’environ 5 mètres dans la zone de protection riveraine. »[32]. Le propriétaire soutient que ce bâtiment bénéficie de droits acquis, bien qu’il soit admis que moins de 50 % du bâtiment original a été conservé. Dans ce contexte, la Cour supérieure déclare que la défenderesse « ne bénéficie pas de droits acquis sur la nouvelle construction », une conclusion que la Cour confirme[33]. Encore là, l’enjeu ne concerne pas des droits acquis en matière d’usage, mais plutôt des droits en matière de construction et d’implantation. 

[76]        Dans Dundee, il est question de la reconstruction d’une grange totalement détruite par un incendie et qui ne respecte plus les normes relatives aux marges de recul du bâtiment[34]. La Cour détermine que le droit acquis relatif à ces marges de recul a été perdu à la suite de la destruction de la grande par incendie[35]. Encore une fois, il n’est pas question de droits acquis à l’usage, mais d’implantation et de construction du bâtiment. Il en va de même dans Al-Musawi[36].

[77]        Enfin, dans St-Joachim (Corp. Municipale de) c. Racine, l’enjeu concerne la reconstruction d’une grange-étable détruite par le feu[37], soit celle de l’un des bâtiments d’une ferme située dans une zone à usage résidentiel et commercial, mais bénéficiant de droits acquis à l’usage agricole. Le règlement municipal prévoit ceci :

8.3 Reconstruction d’un bâtiment détruit

Si un bâtiment dérogatoire ou dont l’occupation ou l’usage est dérogatoire est détruit ou est devenu dangereux ou a perdu au moins la moitié de sa valeur par suite d’incendie ou de quelque autre cause, la reconstruction ou réfection d’un tel bâtiment ne peut être effectuée qu’en conformité des règlements en vigueur au moment de cette réfection ou reconstruction.

[Soulignement et caractère gras ajoutés]

[78]        Dans cet arrêt, la Cour ne décide pas si cet article 8.3 fait perdre le droit acquis à l’usage agricole, car la perte de valeur résultant de l’incendie est inférieure à 50 %. Je signale tout de même, cela dit, que la Cour écrit, dans le sens de l’interprétation que je propose de retenir dans les présents motifs, « [qu’] il se peut que l’article 118 [LAU] ne s’applique qu’aux constructions dérogatoires, non pas aux usages dérogatoires »[38].

[79]        Enfin, quant à l’arrêt  Perron c. Bois-des-Filion (Ville de), et avec égards, certains faits me paraissent déterminants quant à la portée limitée à lui accorder dans les circonstances de l’espèce :

·        Je note le contenu du paragraphe 3 de cet arrêt où la Cour écrit : « Le juge de première instance a conclu que l’appelant avait perdu ses droits acquis à l’exploitation d’un kiosque de fruits et légumes situé sur sa terre agricole puisqu’il ne les avait pas utilisés pendant plus de six mois. ». Rien de tel dans le présent dossier, alors que l’intimée déploie des efforts soutenus et qu’elle manifeste son intention d’utiliser.

·        Je note également que la source législative dont il était question dans cette affaire était le règlement de zonage de la ville concernée. Ce n’est pas notre cas.

·        Enfin, le texte du règlement de zonage applicable dans cet arrêt mérite que l’on s’y attarde - il est reproduit au paragraphe 11 de cet arrêt. Contrairement à notre dossier, les deux notions (construction dérogatoire et usage dérogatoire) sont spécifiquement traitées.

[80]        Bref, à mon humble avis, le juge n’a pas commis d’erreur révisable en retenant que la partie intimée n’avait pas perdu son droit acquis à l’usage « station-service avec dépanneur ».

[81]        D’ailleurs, dans l’hypothèse où la portée de l’article 3.2 du Règlement de construction de la Ville (« en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection ») s’étendrait aux questions d’usage et de droits acquis en matière d’usage, la réponse serait de toute manière la même, car le droit acquis à l’usage « station-service avec dépanneur » n’est pas éteint aux termes des dispositions spécifiques du Règlement de zonage de la Ville portant sur les droits acquis en matière d’usage et les causes d’extinction, tel qu’en vigueur au moment de l’incendie et de la reconstruction projetée. Bref, les mots « en conformité avec les règlements en vigueur au moment de cette reconstruction ou réfection » du Règlement de construction ne signifient pas « selon les seuls usages dorénavant permis par le Règlement de zonage, malgré les dispositions qu’il comporte quant à la protection et au maintien des droits acquis en matière d’usage ».

[82]        Je propose donc le rejet de ce premier moyen d’appel.

Deuxième moyen d’appel

[83]        La Ville se plaint de ce que le juge écrit en guise de conclusion et que je reproduis au paragraphe [42] des présents motifs.

[84]        Puisque ces propos du juge ne donnent lieu à aucune conclusion dans le dispositif du jugement dont appel, il n’est ni utile ni nécessaire d’épiloguer à ce propos.

Troisième moyen d’appel (appel incident)

[85]        Les modalités d’octroi d’un permis de construction découlent de l’article 120 LAU, ainsi rédigé :

120. Le fonctionnaire désigné en vertu du paragraphe 7° de l’article 119 délivre un permis de construction ou un certificat d’autorisation si: 1°   la demande est conforme aux règlements de zonage et de construction et, le cas échéant, au règlement adopté en vertu de l’article 116 et au règlement adopté en vertu de l’article 145.21; 1.1° le demandeur a fourni les renseignements requis pour permettre au fonctionnaire de remplir le formulaire prévu à l’article 120.1; 2°   la demande est accompagnée de tous les plans et documents exigés par règlement et, le cas échéant, les plans ont été approuvés conformément à l’article 145.19; et 3°   le tarif pour l’obtention du permis ou du certificat a été payé.     En outre, dans le cas où le terrain visé par la demande de permis de construction est inscrit sur la liste des terrains contaminés constituée par la municipalité en application de l’article 31.68 de la Loi sur la qualité de l’environnement (chapitre Q‐2) et fait l’objet d’un plan de réhabilitation approuvé par le ministre du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs en vertu de la section IV.2.1 du chapitre I de cette loi, le permis ne peut être délivré que si la demande est accompagnée d’une attestation d’un expert visé à l’article 31.65 de la loi précitée établissant que le projet pour lequel le permis est demandé est compatible avec les dispositions du plan de réhabilitation mentionné ci-dessus.

120. The officer designated under paragraph 7 of section 119 shall issue a building permit or a certificate of authorization, where (1)   the application is in conformity with the zoning and building by-laws and, where such is the case, with the by-law adopted under section 116 and with the by-law adopted under section 145.21;   (1.1)   the applicant has provided the information required by the officer to complete the form referred to in section 120.1; (2)   the application is accompanied with all the plans and documents required by by-law and, where such is the case, the plans have been approved in accordance with section 145.19; and (3)   the fee for obtaining the permit or the certificate has been paid.   In addition, where the land in respect of which the building permit application is made is entered on the list of contaminated lands drawn up by the municipality pursuant to section 31.68 of the Environment Quality Act (chapter Q‐2) and is the subject of a rehabilitation plan approved by the Minister of Sustainable Development, Environment and Parks under Division IV.2.1 of Chapter I of that Act, the permit shall be issued only if the application is accompanied with the attestation of an expert referred to in section 31.65 of that Act establishing that the project for which the permit application is made is consistent with the provisions of the rehabilitation plan.

[86]        Comme l’explique le professeur L’Heureux, « le fonctionnaire municipal chargé de la délivrance des permis et certificats relatifs au règlement de zonage est obligé de les octroyer dès que la demande est conforme à la loi et aux règlements de zonage et de construction ainsi qu’au règlement visé à l’article 116 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Il n’a aucune discrétion sur ce point. »^[39].

[87]        L’exercice se limite en quelque sorte à une « simple vérification, par le fonctionnaire autorisé, de l’adéquation entre les caractéristiques du projet et les exigences précises d’un règlement de zonage ou d’un règlement de construction. »[40].

[88]        Le fonctionnaire autorisé n’a aucune discrétion et il ne doit pas se préoccuper de quelque autre élément que ce soit, malgré ce qu’énoncent les articles 69 et 70 de la Loi sur l’expropriation, ainsi rédigés :

69. La réserve prohibe, pendant sa durée, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble qui en fait l’objet, sauf les réparations. Si l’immeuble est exproprié avant l’expiration de la réserve, l’évaluation de l’indemnité doit être établie en fonction de la date de l’expropriation, mais sans tenir compte de la plus-value qui est attribuable à l’imposition de la réserve, à l’expropriation ou à l’exécution des travaux publics faisant suite à l’expropriation. La réserve peut aussi avoir pour objet l’imposition d’une servitude de non-accès ou d’une autre servitude réelle. Dans ce cas les dommages-intérêts résultant du préjudice causé par l’imposition ultérieure de la servitude s’évaluent à la date de l’imposition de la réserve.   70. Il n’est pas tenu compte, dans la fixation d’une indemnité de réserve ou d’expropriation, des constructions, améliorations ou additions faites après la date d’imposition de la réserve jusqu’à son expiration ni des baux consentis pendant que dure la réserve, dans la mesure où leur durée excède le temps à courir avant l’expiration de cette dernière.

69. A reserve shall prohibit, during its term, any construction, improvement or addition on the immovable affected by it, except repairs. If the immovable is expropriated before the expiry of the term, the appraisal for indemnity must be established according to the date of the expropriation, but without taking into account the increased value attributable to the establishment of the reserve, the expropriation or the carrying out of the public works following the expropriation.   The object of the reserve may also be the establishment of a servitude of prohibition of access or other real servitude. The damages occasioned by the subsequent establishment of the servitude are determined on the date of the establishment of the reserve.     70. No account shall be taken, in the fixing of an indemnity for a reserve or expropriation, of the structures, improvements or additions made from the date of establishment of the reserve until its expiry nor of the leases granted while the reserve lasts, to the extent that their term exceeds the time to run before the expiry of the reserve.

[89]        Ni l’application de ces dispositions ni les mesures destinées à en assurer le respect, le cas échéant, ne relèvent de l’administration municipale ou de la Ville.

[90]        Alors que le rapport Alary lui recommandait de prévoir que personne ne pourrait délivrer de permis à la suite de l’imposition d’une réserve, et bien que ce rapport ait constitué une source d’inspiration du législateur lors de l’adoption de sa réforme du droit relatif à l’expropriation en 1973[41], ce dernier n’a pas donné de suite à une recommandation ainsi rédigée :

Dès l’imposition d’une réserve pour fins publiques, quelle que soit sa durée, la délivrance des permis de construction sur les terrains ou les zones concernées ne peut être effectuée par les municipalités que sur avis conforme du directeur de l’Office. Tout permis de construire accordé sans l’autorisation préalable du directeur de l’Office est nul, et l’avis au propriétaire concernant l’imposition de la réserve doit en faire mention.[42]  

[91]        À ce premier constat qui me paraît significatif, j’ajoute celui voulant que les articles 69 et 70 de la Loi sur l’expropriation fussent en vigueur depuis quelques années déjà au moment où le législateur a adopté l’article 120 de la LAU. Or, comme « [l]e législateur est présumé connaître les lois en vigueur au moment d’adopter une nouvelle disposition. »[43], force m’est de conclure que ce législateur n’a pas retenu que l’existence d’une réserve publiée était ou pouvait être un facteur pris en compte par le fonctionnaire désigné.

[92]        La prohibition énoncée à l’article 69 de la Loi sur l’expropriation concerne le propriétaire du lot concerné, non le fonctionnaire désigné ou la Ville.

[93]        Ainsi, le juge se méprend lorsqu’il conclut que l’existence de la réserve constitue un facteur qui empêche le fonctionnaire désigné de délivrer un permis réclamé, alors que toutes les conditions énoncées à l’article 120 de la LAU sont remplies. Le permis peut et doit être délivré, ce qui ne veut pas dire pour autant que la prohibition de l’article 69 LE s’estompe.

[94]        Ce troisième moyen d’appel est fondé, de sorte que le jugement de première instance doit être infirmé à cet égard. 

Quatrième moyen d’appel (appel incident)

[95]        La partie intimée plaide que le juge a erré en retenant qu’il n’était pas opportun d’accorder des dépens en l’espèce.

[96]        Puisque l’attribution de dépens (art. 477 a. C.p.c.) ou des frais de justice (art. 340 et 341 n. C.p.c.) comporte une part de discrétion en faveur du juge d’instance, j’aurais proposé, en raison de la norme de la retenue applicable en semblables matières[44], de rejeter ce quatrième moyen d’appel n’eût été ma conclusion quant au troisième moyen. 

[97]        Mais comme je retiens que le juge a erré (que l’appel incident doit être accueilli quant au troisième moyen d’appel), et que je suis persuadée que la conclusion du juge voulant qu’il n’ait pas été opportun d’accorder de dépens à qui que ce soit est directement et exclusivement tributaire de l’erreur qu’il a commise et de l’impression en découlant voulant que ni l’une ni l’autre des parties n’en méritât (chacune ayant en quelque sorte succombé), je propose une intervention aux fins d’accorder les frais de justice[45] de première instance à la partie intimée qui les réclame.

Les conclusions

[98]        Ainsi, je propose de rejeter l’appel avec frais de justice, d’accueillir l’appel incident avec frais de justice, de déclarer que l’avis de réserve pour fins publiques imposé par le Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest à l’encontre du lot un million six cent soixante-treize mille neuf cent soixante-quinze (1 673 975) du cadastre du Québec de la circonscription foncière de Vaudreuil de la ville de Vaudreuil-Dorion, n’a pas pour effet d’empêcher le fonctionnaire désigné de délivrer un permis de construction sur ce lot si l’ensemble des conditions prévues à l’article 120 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme sont satisfaites et d’accorder les frais de justice en première instance à 9105.

	MARIE ST-PIERRE, J.C.A.