COUR D'APPEL

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE MONTRÉAL

PAR LA COUR

[1]           L'appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal, rendu oralement à l'issue du procès le 12 septembre 2013 par l'honorable Stéphane Sansfaçon, qui a rejeté son recours déclaratoire relativement à une parcelle de terrain[1].

[2]           La question principale en litige devant cette Cour est de savoir si les contrats de vente intervenus entre l'appelant et trois acheteurs d'immeubles en copropriété divise comportent des clauses qui se qualifient de ventes avec faculté de rachat au sens de l'article 1750 C.c.Q. et, dans l'affirmative, si l'exercice par l'appelant de cette clause était échu en application de l'article 1753 C.c.Q. Les conclusions qui se trouvent au mémoire de l'appelant, telles que modifiées à l'audience, sont les suivantes :

[75]      a)         ACCUEILLIR l'appel;

            b)         CASSER le jugement de première instance;

            c)         LE TOUT, avec dépens

ET PROCÉDANT À RENDRE LE JUGEMENT QUI AURAIT DÛ ÊTRE RENDU PAR LA COUR SUPÉRIEURE :

d)            ACCUEILLIR l'action de l'Appelant;

e)            DÉCLARER l'Appelant seul et unique propriétaire de la partie du lot 2 887 876 décrite comme suit, avec les bâtiments qui y sont érigés :

Une parcelle de terrain de figure trapézoïde et située dans la municipalité de la Ville de Montréal, étant une partie du lot 2 887 876, du cadastre de Québec.

Bornée vers le nord-ouest par une partie du lot 2 887 876, vers le nord-est par le lot 1 741 438, vers le sud-est par le lot 1 741 438, vers le sud-ouest par le lot 1 745 330 (rue Hamelin).

Commençant à un point A situé à l'intersection des limites sud-est et sud-ouest du lot 2 887 876; de ce point A suivant une direction nord-ouest sur une distance de vingt-neuf mètres et quatre - vingt-treize centièmes (29,93) jusqu'à un point B; de ce point B suivant une direction nord-est sur une distance de douze mètres et trente centièmes (12,35) jusqu'à un point C; de ce point C suivant une direction sud-est sur une distance de vingt-neuf mètres et soixante-deux centièmes (29,62) jusqu'à un point D; de ce point D suivant une direction sud-ouest sur une distance de onze mètres et cinquante-huit centièmes (11,58) jusqu'au point A, point de commencement.

Contenant une superficie de trois cent cinquante-six mètres carrés et deux dixièmes (356,2 m²).

f)             DÉCLARER que le jugement à intervenir sur les présentes tient lieu du titre de propriété de l'Appelant à l'égard de la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e) et des bâtiments qui y sont partiellement érigés et ORDONNER à l'Officier de la publicité foncière de le publier sur paiement des droits requis;

g)            ENJOINDRE à l'Intimé et aux Mis en cause Hélène Joanette, Catherine Lefebvre, Sophie Séguin Lamarche et Pierre Prévost, dans un délai de trente jours du jugement à intervenir sur les présentes, de procéder à toute opération cadastrale requise pour rétrocéder à l'Appelant et exclure de la copropriété la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e);

h)            [Retiré à l'audience]

i)              PRENDRE ACTE de l'offre de l'Appelant d'assumer les coûts de cette opération cadastrale;

j)              ENJOINDRE à l'Intimé et aux Mis en cause Hélène Joanette, Catherine Lefebvre, Sophie Séguin Lamarche et Pierre Prévost, dans un délai de trente jours du jugement à intervenir sur les présentes, de modifier à leurs frais la déclaration de copropriété publiée le 13 mars 2003 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 10 289 007 pour exclure de la copropriété la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e);

k)            ORDONNER à l'Officier de la publicité foncière de radier, sur l'immeuble mentionné ci-dessus à la conclusion e), l'inscription de la déclaration de copropriété publiée le 13 mars 2003 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 10 289 007 sur paiement des droits requis;

l)              AUTORISER l'Appelant à déménager entièrement sur la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e) tout bâtiment qui y serait partiellement situé;

m)          ORDONNER à la mise en cause Ville de Montréal d'émettre tous les permis requis aux fins de ce déménagement;

n)            LE TOUT avec dépens contre le Syndicat Intimé, y compris les frais d'expertise.

Subsidiairement

o)            AUTORISER l'Appelant, pendant une période maximale de trente-six mois à compter du jugement à intervenir sur les présentes, à négocier avec la Mise en cause Ville de Montréal, pour et au nom de l'Intimé, la démolition ou le déplacement des bâtiments érigés en tout ou en partie sur la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e);

p)            AUTORISER l'Appelant, pendant une période maximale de trente-six mois à compter du jugement à intervenir sur les présentes, à négocier avec la Mise en cause Ville de Montréal, pour et au nom de l'Intimé, la cession ou le transfert de la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e) et des bâtiments qui y sont érigés, pour une considération et selon des termes et conditions laissés à sa discrétion;

q)            ENJOINDRE à l'Intimé de signer tout acte de cession ou de transfert à la Mise en cause Ville de Montréal de la partie du lot 2 887 876 mentionnée ci-dessus à la conclusion e) et des bâtiments qui y sont érigés, sur simple présentation par l'Appelant d'un acte notarié préparé à cette fin, toute considération monétaire à être versée par la Mise en cause Ville de Montréal en vertu de cet acte étant payable à l'Appelant;

r)             PERMETTRE aux parties de s'adresser à la Cour supérieure pour obtenir des directives en cas de difficultés dans la mise en œuvre du jugement à intervenir sur les présentes;

s)            RENDRE toute autre ordonnance que cette honorable Cour jugera appropriée;

t)             LE TOUT, avec dépens contre toute partie contestataire.

[3]           Voici les dispositions pertinentes du Code civil du Québec sous étude :

[4]           Le juge retient que l’appelant a inséré les clauses litigieuses dans les promesses d’achats précontractuelles dans le but « […] de reprendre la propriété de la partie arrière du terrain, vendu à titre de partie commune. ». Il conclut, après une analyse de la preuve, et malgré une certaine ambigüité, que la portée de l'entente en rapport avec la vente à la première acheteuse, Mme Annie Villeneuve[3], est que : « […] M. Forget se réserve le droit de se faire rétrocéder cette partie (c'est à dire la partie arrière du terrain) contre le versement d'une somme de 1$, l'assumation des coûts d'aménagement des espaces de stationnement et la démolition du vieux bâtiment, lequel se retrouverait à cheval sur ce qui deviendrait le terrain avant et le terrain arrière. »

[5]           Il conclut dans le même sens quant aux deux autres acheteuses, soit Catherine Lefebvre et Stéphanie Cohen Addad[4], et précise que, dans ces deux derniers cas, le libellé de la clause de rétrocession est beaucoup plus clair.

[6]           Dans les promesses d’achat, l’appelant s’engage à acquérir une superficie de 460 mètres carrés, alors que les ventes concernent une superficie de 816.2 mètres carrés. C’est la différence de superficie qui était l’objet du présent litige et que l’appelant réclame des intimés.

[7]           Le juge motive ainsi son jugement :

[20] La faculté sur laquelle s’appuie le recours du demandeur est un droit de rachat contenu dans un acte de vente d’un immeuble, faisant en sorte qu’elle est une condition résolutoire de ce dernier: art. 1750 C.c.Q. et Duchesneau c. Cook[5]. Cette condition résolutoire est exercée par la demande du vendeur de reprendre l’immeuble.

[21] Le fait que ce droit de rachat porte sur une superficie de terrain inférieure à celle vendue, et le fait que le rachat se fasse à titre gratuit, ne changent en rien la nature de la vente. En effet, les parties étaient libres à l’origine de prévoir toutes les modalités qu’elles pouvaient juger à leur avantage dans ce contrat de vente, ce qui incluait un rachat d’une partie seulement de la propriété, de même que la fixation d’un prix de rachat pouvant ne pas équivaloir à celui convenu lors de la vente initiale. Bien que les règles générales de la vente et de la restitution s’appliquent, les parties étaient libres d’y déroger, sauf si la règle portait sur une question d’ordre publique, ce qui n’est pas le cas lorsqu’on parle de la superficie ou du prix de vente.[6]

[22] À ce sujet, le Tribunal souligne que le rachat ne concerne que la partie arrière du terrain, que le vendeur s’engageait à démolir à ses frais le vieux bâtiment qui s’y trouvait, qui comportait une vieille remise ainsi que des garages, et qu’il s’engageait de plus à aménager les stationnement une fois l’opération complétée (ces espaces ne sont toujours pas aménagés à ce jour), d’où une correspondance possible entre la valeur de cette parcelle de terrain ainsi rachetée et la contrepartie convenue. Aucune preuve n’a été présentée à ce sujet.

[23] Il s’agit donc bien d’une vente avec faculté de rachat, aussi appelée vente à réméré, qui est régie par les articles 1750 ss du C.c.Q.

[24] L’article 1753 de ce même code prévoit que la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédent 5 ans. S’il excède 5 ans, le terme est réduit à cette durée.

[25] Le Tribunal ajoute que si aucun terme n’est fixé, c’est le délai de 5 ans qui trouve application.

[26] Les auteurs Baudouin et Jobin[7] et Jetté[8] se disent d’avis que ce délai de 5 ans n’est pas un délai de prescription mais bien un délai de déchéance du droit, et qu’une fois ce délai expiré sans que le bénéficiaire du droit ne l’ait exercé, ce dernier ne peut le faire revivre puisque ce délai n’est pas susceptible d’interruption ni de suspension. Cette lecture de cet article est reprise par la Cour d’appel dans l’arrêt Roussel.[9]

[27] La raison de cette déchéance donnée par les auteurs et reprise par la Cour d’appel dans ce dernier arrêt, est la recherche par le législateur de la stabilité et de la pérennité des transactions immobilières dans le temps, ainsi que la protection des droits des tiers: si le créancier de l’obligation n’exige pas l’accomplissement de son droit, c’est-à-dire ne demande pas à son débiteur qu’il lui remette l’immeuble dans le délai prévu à la Loi, alors son droit s’éteint définitivement.[10]

[28] Par ailleurs, l’article 2878 C.c.Q prévoit à son 2^e alinéa que le Tribunal doit déclarer d’office la déchéance du recours lorsque celle-ci est prévue par la Loi.

[29] Puisque le délai de 5 ans de l’article 1753 C.c.Q. est qualifié par la doctrine et la jurisprudence de délai de déchéance, il appartient au Tribunal de prononcer la déchéance du droit qu’invoque le demandeur et de rejeter son recours puisque la demande de rachat du terrain n’a été présentée aux acheteurs que plus de 6 ans après la vente.

[8]           D'abord, il est reconnu que les acquéreurs subséquents (Mme Joanette, d'une part, et Mme Séguin Lamarche et M. Prévost, d'autre part) sont liés par les dispositions contractuelles contenues aux actes d'acquisition de leurs vendeuses. Ensuite, la liberté contractuelle fait en sorte qu'une vente avec faculté de rachat peut stipuler que la faculté s’exerce seulement sur une partie du bien vendu[11]. Enfin, la gratuité apparente du prix du rachat (1 $) doit nécessairement tenir compte d'autres considérations, soit les coûts à venir pour la destruction de la remise et les démarches reliées à la subdivision du lot, le tout aux frais de l'appelant.

[9]           Sur le fond, certes, les clauses litigieuses auraient pu être plus claires. Cependant, l'absence de termes comme « le vendeur se réserve […] le droit de réméré »[12] ou que l'acheteur « s'engage à rétrocéder […] à la demande » du vendeur[13] n'est pas fatale. Comme l'écrit l'auteur renommé Louis Payette à ce sujet, « le vendeur à réméré ne s’oblige pas à restituer le prix ni à racheter; il se réserve simplement la faculté de le faire et l’acquéreur ne peut l’y forcer »[14].

[10]        La faculté de racheter est néanmoins assujettie à une condition sine qua non ; elle doit être exercée dans les cinq ans suivant la date de sa stipulation. Or, les trois ventes comprenant les clauses sur lesquelles l'appelant se fonde sont datées du 25 avril 2003 dans le cas de Mme Villeneuve, du 5 juin 2003 dans le cas de Mme Lefebvre et du 16 octobre 2003 dans le cas de Mme Cohen Addad. La requête introductive a été introduite le 29 décembre 2009 et signifiée aux diverses parties entre le 30 décembre 2009 et le 6 janvier 2010, soit plus de cinq ans après la signature de ces trois actes de vente.

[11]        Le juge a donc eu raison de déclarer la déchéance du recours en vertu de l'article 2878, al. 2 C.c.Q., vu que le délai de cinq ans prévu à l'article 1753 C.c.Q en est un de déchéance.

[12]       Au surcroît, la Cour ne peut ordonner le transfert de propriété d'une parcelle de terrain appartenant aux mis en cause en contravention avec le règlement de lotissement de la Ville, pas plus qu'elle ne peut autoriser l'appelant à déménager un bâtiment en contravention avec le règlement de construction.

POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[13]       REJETTE l'appel, avec dépens.