Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
N° :	33-17-2011
DATE :		28 février 2018
LE COMITÉ :			Me Daniel M. Fabien, avocat	Vice-président
			Mme Louise Belley, courtier immobilier Mme Danielle Bolduc, courtier immobilier	Membre Membre
YVES GARDNER, ès qualités de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
AHN TRI VO, (D6888)
Partie intimée
DÉCISION SUR SANCTION

 

[1]       Le 25 janvier 2018, le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« le Comité ») se réunit pour procéder à l’audition sur sanction dans le présent dossier.

 

[2]       M. Gardner est remplacé par Mme Julie Pinet, laquelle est représentée par Me Isabelle Martel. Quant à l’intimé, il est présent et représenté par Me Alexandra B. Lapointe.

 

[3]       Le 29 août 2017, lors de l’audition sur culpabilité, l’intimé faisait face aux chefs d’accusation suivants :

« 1. Concernant l’immeuble sis aux [...], à Québec, l’Intimé a reçu directement une rétribution et ne l’a pas versé sans délai à l’agence pour laquelle il exerçait ses activités:

a) le ou vers le 18 décembre 2014, une somme d’environ 30 000 $ du promettant-locateur Constantin Diktakis;

b) le ou vers le 19 décembre 2014, une somme de 2 000 $ du vendeur François Vallières;

commettant ainsi une infraction aux articles 35, 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers immobiliers et sur la publicité.

2. Le ou vers le 25 août 2016, dans le cadre d’une enquête tenue par le syndic-adjoint Yves Gardner, relativement à l’immeuble sis aux [...], chemin Ste-Foy à Québec, l’Intimé a faussement déclaré qu’il n’avait pas reçu de somme d’argent lors de la rencontre ayant eu lieu le 18 décembre 2014, commettant ainsi une infraction à l’article106 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers immobiliers et sur la publicité. »

 

[4]       Le 31 octobre 2017, le Comité rend sa décision sur la culpabilité de l’intimé[1].

 

[5]       Relativement aux chefs 1a) et 1b), l’intimé a été déclaré coupable d’avoir contrevenu à l’article 35 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

[6]       Cet article prévoit l’obligation unilatérale suivante d’un courtier lorsqu’il agit pour une agence et reçoit une rétribution, à savoir :

 

« Art. 35. Le courtier qui agit pour une agence doit, lorsqu’il reçoit une rétribution dans le cadre d’une transaction, verser celle-ci sans délai à l’agence pour laquelle il exerce ses activités. »

 

[7]       Sur le chef 2, l’intimé a été déclaré coupable d’avoir contrevenu à l’article 106 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

[8]       Cette disposition importante stipule :

 

« Art. 106. Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas faire d’exagération, de dissimulation ou de fausse déclaration lorsqu’il fournit des renseignements ou des documents lors d’une inspection, d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, par le service d’assistance ou par le comité d’indemnisation ou lors d’une procédure de médiation, d’arbitrage ou de conciliation menée par l’Organisme. »

 

I.          Aucune preuve sur sanction

 

[9]       Me Martel informe le Comité que la partie plaignante n’a aucune preuve à administrer sur sanction.

 

[10]    Me Lapointe nous avise également qu’elle n’aura pas de preuve à offrir.

 

 

II.         Représentations sur sanction

 

A.           Par la partie plaignante

 

[11]    Me Martel affirme que l’intimé avait environ 8 ans d’expérience au moment des faits décrits à la plainte.

 

[12]    Suivant la preuve administrée lors du procès sur culpabilité, il appert par ailleurs que le courtage immobilier ne serait pas la seule source de revenu de l’intimé.

[13]    Selon l’avocate du syndic adjoint, il est clair que le lien de confiance entre M. Vo et son agence est rompu.

[14]    L’intimé aurait délibérément « placé ses pions » pour s’approprier à lui seul les rétributions.

[15]    Quant au chef 2, l’intimé il entrave non seulement l’enquête de M. Gardner mais il maintient une version fictive devant le Comité. Me Martel est d’avis que ce dernier facteur est nettement aggravant.

[16]    À titre de facteurs atténuants, l’avocate du syndic n’en voit qu’un seul, soit l’absence d’antécédent disciplinaire.

[17]    Au nom du syndic adjoint, Me Martel réclame les sanctions suivantes :

 

          Chef 1a) :          une suspension de 90 jours 

          Chef 1b) :          une amende de 5 000 $

Chef 2 :             une suspension de 60 jours

[18]    Quant au caractère concurrent ou consécutif des périodes de suspension recommandées par le syndic adjoint, Me Martel nous suggère d’ordonner que la période de suspension de 60 jours sur le chef 2, soit purgée de façon consécutive à la période de suspension de 90 jours sur le chef no 1, pour un total de 150 jours.

[19]    Fort de l’arrêt de la Cour d’appel dans Tan c. Lebel[2], le procureur du syndic nous dit que la période de suspension de 60 jours suggérée sur le dernier chef doit être consécutive à la période de suspension de 90 jours suggérée sur le chef 1a).

[20]    Bref, le syndic adjoint recherche l’imposition de la suspension du permis de courtier immobilier de l’intimé pour une période de 150 jours plus une amende de 5 000 $.

[21]    Un avis de notre décision ordonnant la suspension du permis de l’intimé devrait être publié dans un journal à être déterminé par le Comité et quant aux frais, le procureur de la partie plaignante nous suggère de condamner l’intimé à tous les déboursés de l’instance.

[22]    Me Martel est d’avis que la recommandation présentée par le syndic adjoint se situe dans le spectre des sanctions généralement accordées pour de semblables infractions.

[23]    À ce sujet, elle nous remet sur un fichier électronique, plusieurs précédents du Comité qui justifierait sa position.

B.           Par la partie intimée

 

[24]    D’entrée de jeu, Me Lapointe nous dit que la sanction globale suggérée par la partie plaignante est complètement disproportionnée dans les circonstances.

[25]    L’avocate de l’intimé nous explique que la sanction du syndic adjoint sur le chef 1 ne tient pas compte de certains facteurs subjectifs importants. D’une part, toute cette affaire constitue un acte isolé de la part de l’intimé qui n’a aucun antécédent disciplinaire. D’autre part, il ne s’agirait pas d’un véritable cas d’appropriation qui aurait peut-être pu justifier une sanction aussi sévère.

[26]    Sur le chef 2, l’avocate de l’intimé exprime l’avis qu’une suspension de 60 jours est manifestement punitive puisque la jurisprudence a maintes fois établi que lors d’une première infraction d’entrave ou de fausse déclaration, la sanction généralement imposée par le Comité est une suspension de 30 jours.

[27]    Sur cette dernière prétention, la partie intimée nous réfère aux précédents jurisprudentiels suivants, à savoir :

·                    OACIQ c. Kénol, 2013 CanLII 88083 (QC OACIQ)

·                    OACIQ c. Tétrault, 2016 CanLII 60400 (QC OACIQ)

[28]    Ainsi, Me Lapointe nous suggère d’imposer les sanctions suivantes à son client les sanctions suivantes :

          Chef 1a) :          une suspension de 30 jours 

          Chef 1b) :          une amende de 2 000 $

Chef 2 :             une suspension consécutive de 30 jours

[29]    En conséquence, une suspension totale de 60 jours et une amende de 2 000 $.

[30]    La partie intimée est d’avis que cette dernière sanction serait plus appropriée. Selon Me Lapointe, elle a l’avantage d’être dissuasive sans être injuste, punitive et disproportionnée en regard des infractions commises par l’intimé. De plus, l’avis de publication de notre décision ordonnant la suspension verra à protéger le public.

[31]    Me Lapointe plaide au surplus que M. Vo aime sa profession. Il n’a aucunement l’intention de recommencer, le processus disciplinaire ayant été profondément dissuasif à son égard.

[32]    Par ailleurs, étant donné que le permis de l’intimé sera vraisemblablement suspendu, sa capacité de générer des revenus et de payer l’amende sera limitée. Me Lapointe nous demande donc de condamner M. Vo au paiement d’uniquement la moitié des frais de l’instance.  

[33]    En terminant, Me Lapointe plaide que si le Comité devait retenir la suggestion du syndic adjoint, il signera la fin de la carrière de l’intimé qui a pourtant le droit de gagner sa vie.

III.        Analyse et décision

 

[34]    Tel qu’établi par la Cour d’appel dans l’arrêt Pigeon c. Daigneault[3], la sanction doit atteindre les objectifs suivants : la protection du public, la dissuasion du professionnel de récidiver, l'exemplarité à l'égard des membres de la profession qui pourraient être tentés de poser des gestes semblables et finalement, le droit du professionnel visé d'exercer sa profession.

 

[35]    Le Comité doit également s'assurer de particulariser la sanction en tenant compte des caractéristiques de chaque dossier.

[36]    Par ailleurs, le Comité doit tenir compte de toutes les circonstances tant aggravantes qu’atténuantes afin d’imposer une sanction proportionnelle à la gravité de l'infraction[4].

[37]    Quant aux facteurs aggravants, le Comité constate l’expérience de l’intimé et sa volonté consciente de transgresser les normes déontologiques.

[38]    Quant aux facteurs atténuants dont doit bénéficier l’intimé, soulignons l’absence d’antécédent disciplinaire de l’intimé et le fait qu’il s’agit d’un acte qui nous parait isolé.

[39]    Qui est l’intimé devant nous?

[40]    M. Vo a choisi de ne pas témoigner lors de l’audition sur sanction. C’est son droit et le Comité n’a pas l’intention de lui en faire reproche.

[41]    Nous aurions toutefois apprécié l’entendre et lui poser quelques questions.

[42]    Nous décelons de la preuve sur culpabilité que l’intimé s’est fort probablement fait entraîner par Messieurs Vallières et Vasilakos et peut être certaines autres personnes dans une suite d'événements qui l'ont incité à commettre diverses contraventions à ses obligations déontologiques.

[43]    L’intimé, par l’intermédiaire de son procureur, regrette toute cette situation.

[44]    En fait, nous déchiffrons de la preuve que l’intimé aurait tout simplement cédé à l’appât du gain.

[45]    L’intimé a le droit de gagner sa vie, mais cet objectif de la sanction disciplinaire doit céder le pas à l’objectif primordial de la protection du public[5].

[46]    Cela étant dit, examinons maintenant quelle serait une sanction adéquate sur chacun des chefs et dans l’ensemble.

A.       Le chef 1a)

[47]    Concernant le chef no 1a), il s’agit clairement d’un cas où l’intimé a manœuvré pour cacher ses rétributions et frustrer son agence des sommes dont elle a droit.

[48]    En effet, l’usurpation par l’intimé d’une rétribution au détriment de son agence constitue un acte hautement répréhensible assimilable à de l’appropriation[6].

[49]    Le texte de l’article 35 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité est pourtant clair et limpide.

[50]    La rétribution qu’un courtier reçoit doit être versée sans délai à son agence.

[51]    Les manœuvres de l’intimé en l’espèce résultent d’une volonté consciente de ne pas verser ce qu’il doit à l’agence avec laquelle il est lié.

[52]    Ce comportement est prohibé et ne peut absolument pas être toléré[7].

[53]    Dans l’affaire Missaghi[8], le Comité a imposé une suspension de 60 jours dans des circonstances qui peuvent s’apparenter au cas sous étude.

[54]    Après avoir délibéré, le Comité considère qu’une suspension du permis de l’intimé pendant une période de 60 jours permettra à M. Vo de prendre conscience de l’importance de respecter ce devoir déontologique élémentaire.

B.       Le chef 1b)

[55]    Quant au chef 1b), nous croyons que l’imposition d’une amende de 5 000 $, comme nous le suggère le syndic adjoint, serait exagérée et punitive.

[56]    Sur ce dernier chef, l’intimé a reçu la somme de 2 000 $ de M. Vallières. Il a refusé de la verser à son agence en prétextant qu’il s’agissait d’un cadeau.

[57]    À notre avis, imposer une amende égale au montant reçu, comme nous le suggère la partie intimée, ne rencontre pas l’objectif de dissuasion prévu à l’arrêt Pigeon c. Daigneault.

[58]    Nous venons donc à la conclusion que l’imposition d’une amende de 3 000 $ est beaucoup plus adéquate et raisonnable dans les circonstances.

C.       Le chef 2

[59]    Sur ce chef, il est manifeste que l’intimé a masqué la vérité pour tenter d’induire le syndic adjoint en erreur. À nos yeux, il ne s’agissait pas d’une erreur de fait de la part de l’intimé.

[60]    Faut-il le dire, devant M. Gardner, M. Vo a tenté de s’en sortir de façon bien maladroite.

[61]     Lors de l’instruction du dossier sur culpabilité, l’intimé tente encore une fois de s’en tirer en nous donnant une version complètement incompatible avec celle qu’il partage avec M. Gardner.

[62]    Pour la partie plaignante, il s’agit d’un facteur nettement aggravant. Est-ce que cette prétention du syndic adjoint est bien fondée?

[63]     Le syndic adjoint requiert l’imposition d’une suspension de 60 jours au motif que l’intimé a non seulement menti au syndic adjoint mais également au Comité.

[64]    Jurisprudence à l’appui, Me Lapointe exprime l’avis que lors d’une première infraction de fausse déclaration envers le syndic, la sanction généralement imposée est une suspension de 30 jours.  

[65]    Afin d’imposer une sanction juste et appropriée, nous devons notamment examiner la gravité de la peine, l’individualiser au cas de l’intimé et nous assurer que celle-ci est proportionnelle au degré de responsabilité de l’intimé[9].

[66]    Dans OACIQ c. Gaudreau[10], le Comité présidé par Me Jean-Pierre Morin vient à la conclusion qu’une fausse déclaration au syndic qui n’est pas démentie devant le Comité peut constituer un facteur aggravant. Dans cette dernière affaire, l’intimé Gaudreau avait déjà eu des démêlées avec le bureau du syndic[11], facteur aggravant additionnel, que l’on ne retrouve pas dans notre affaire.

[67]    Le procureur de la partie intimée nous dit que le processus disciplinaire a été dissuasif pour M. Vo. Il aurait beaucoup appris.

[68]    La jurisprudence du Comité reconnait que le processus disciplinaire est en soi dissuasif[12].

[69]    Faut-il rappeler aussi qu’une instance disciplinaire comporte un rappel à l’ordre dont l’intimé saura tirer leçon[13].

[70]    Même si M. Vo n’a pas témoigné, sa conduite devant nous lors de l’audition sur sanction nous inspire une certaine confiance. Nous croyons qu’il a compris le message et que le risque de récidive est à tout le moins minime.

[71]    Le Comité entend donc imposer à l’intimé une suspension de 30 jours sur le chef 2[14].

[72]    Le Comité considère qu’une suspension du permis de l’intimé pour une période de 30 jours sera amplement dissuasive. De plus, nous sommes persuadés qu’une telle sanction assurera la protection du public.

[73]    Considérant le principe émis par la Cour d’appel dans l’arrêt Tan c. Lebel[15], cette dernière période de suspension sera purgée de façon consécutive à la période de suspension prévue au chef 1a), pour une suspension totale de 90 jours.

 

   D.    La globalité de la sanction

[74]    Dans tous les cas où nous sommes appelés à sanctionner un intimé, nous devons toujours appliquer le principe de la globalité et nous demander si la sanction, lorsque vue globalement, est appropriée, juste et adéquate.

[75]    Voici comment le Tribunal des professions s’exprime à ce sujet dans l’affaire Kenny c. Baril^[16] :

« Quant à la globalité ou à la totalité des amendes imposées (…) elle doit être analysée par le comité de discipline. Ce dernier doit regarder si cette globalité ou totalité ne constitue pas une sanction accablante même si les sanctions imposées sur chacun des chefs peuvent par ailleurs apparaître justes, appropriées et proportionnées dans les circonstances. »

[76]    Sur la détermination d’une sanction juste et adéquate, il convient ici de citer un passage de la Cour d'appel dans l'arrêt Courchesne^[17]:

« [83]   L'appelant reproche ensuite au juge de la Cour du Québec d'avoir fait une analyse erronée des précédents en matière de sanction. Le reproche est mal fondé. La détermination de la peine, que ce soit en matière disciplinaire ou en matière pénale, est un exercice délicat, le principe fondamental demeurant celui d'infliger une peine proportionnelle à la gravité de l'infraction et au degré de responsabilité du contrevenant. L'analyse des précédents permet au décideur de s'assurer que la sanction qu'il apprête à infliger au délinquant est en harmonie avec celles infligées à d'autres contrevenants pour des infractions semblables commises dans des circonstances semblables. Mais l'analyse des précédents n'est pas sans embûche, chaque cas étant différent de l'autre. En l'espèce, à la lecture de la décision du comité de discipline et du jugement dont appel, il me semble que le reproche formulé par l'appelant est sans fondement. »

(nos soulignements)

[77]    Après avoir délibéré et analysé la totalité des sanctions ci-haut mentionnées, le Comité considère que l’imposition d’une période de suspension de 90 jours assortie d’une amende de 3 000 $ répond adéquatement à tous les objectifs de l’arrêt Pigeon c. Daigneault, tant en ce qui a trait à l’exemplarité, l’objectif de dissuasion et la protection du public, tout en demeurant une sanction proportionnelle et raisonnable dans son ensemble. 

[78]    Chaque cas étant un cas d’espèce, cette dernière sanction nous semble tout à fait adéquate au chapitre de sa globalité. De plus, nous croyons fermement qu’elle constitue une sanction sur mesure.

[79]    Afin d’informer et protéger le public, un avis de la présente décision devra être publié dans un journal local où l’intimé exerce ses activités et les frais de publication de cet avis seront à la charge de ce dernier.

[80]    Le Comité ne fera pas droit à la requête de l’intimé qui sollicite une condamnation à la moitié des déboursés. Tous les déboursés de l’instance seront donc à la charge de ce dernier.

Par CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

Chef 1a)

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (D6888) de l’intimé pour une période de 60 jours, à être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

Chef 1b)

IMPOSE à l’intimé une amende de 3 000 $;

 

Chef 2

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (D6888) de l’intimé pour une période de 30 jours, à être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

ORDONNE que les périodes de suspension susdites soient purgées de façon consécutive pour une suspension totale de 90 jours;

ORDONNE qu’un avis de la présente décision soit publié, aux frais de l’intimé, dans un journal local où l’intimé exerce ses activités et ce, à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire;

CONDAMNE l’intimé au paiement de tous les déboursés encourus dans le cadre de l’instance, incluant les frais de publication d’un avis de la présente décision.

____________________________________ Me Daniel M. Fabien, avocat Vice-président     ____________________________________ Mme Louise Belley, courtier immobilier Membre             ____________________________________ Mme Danielle Bolduc, courtier immobilier Membre

 

Me Isabelle Martel

Procureur de la partie plaignante

Me Alexandra B. Lapointe

Procureur de la partie intimée

Date d’audience : 25 janvier 2018