Laberge c. Foster				2014 QCCS 2939
JJ0379    COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			CHICOUTIMI
N° :		150-17-002378-120
DATE :	16 juin 2014
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SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS JACQUES, j.c.s.
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RAYNALD LABERGE ET RÉJEAN LAROUCHE
Demandeurs
c.
EDDY FOSTER ET 9177-7656 QUÉBEC INC. ET DANIEL MÉRÉDITH
Défendeurs conjoints solidaires
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JUGEMENT
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[1]           Par leur requête, les demandeurs demandent au Tribunal d’annuler la vente d’un duplex acquis du défendeur Foster le 18 octobre 2011 pour un prix de 130 000 $, alléguant que l’immeuble est affecté de vices importants.

[2]           De plus, ils réclament le remboursement des dépenses encourues à la suite de leur acquisition, des dommages et intérêts, ainsi que le paiement de leurs honoraires extrajudiciaires.

[3]           Enfin, si l’annulation de la vente n’est pas prononcée, ils réclament du défendeur Foster un montant de 125 448,81 $ à titre de réduction du prix de vente, ainsi que des dommages de 10 000 $ et le remboursement de leurs honoraires extrajudiciaires.

[4]           Les demandeurs poursuivent aussi de façon solidaire 9177-7656 Québec inc. « Inspection DM », ainsi que leur président et seul actionnaire Daniel Mérédith, qui a procédé à l’inspection préachat de la propriété acquise et qui, à cet égard, aurait manqué à ses obligations.

[5]           Le défendeur Eddy Foster conteste la réclamation des demandeurs.

[6]           Il soutient que les demandeurs connaissaient les vices de l’immeuble et que ceux-ci étaient apparents.

[7]           De plus, il se porte demandeur reconventionnel. En raison de ce qu’il qualifie d’un abus de procédures, il réclame des demandeurs le paiement de ses frais extrajudiciaires qui s’élèvent à près de 20 000 $.

[8]           Pour leur part, les défendeurs Inspection DM et Daniel Mérédith font valoir que l’inspection préachat a été effectuée selon les règles de l’art, que les vices de l’immeuble étaient cachés et qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de diligence.

[9]           De façon plus particulière, Daniel Mérédith soutient que seule Inspection DM est signataire de l’entente avec les demandeurs pour l’inspection préachat et qu’aucun lien de droit ne le relie à ces derniers.

Le contexte

[10]        Le 26 juin 2003, le défendeur acquiert un duplex situé au 595 et 597 chemin de la Réserve, à Ville de Saguenay, et ce, pour un montant de 50 000 $.

[11]        Il s’agit d’un immeuble construit en 1940 comprenant un logement au rez-de-chaussée et un autre à l’étage.

[12]        Le défendeur habite un des logements pendant quelques années pour, par la suite, louer les deux unités.

[13]        Le 18 octobre 2011, les demandeurs acquièrent l’immeuble du défendeur pour un prix de 130 000  $.

[14]        Pour acquitter le prix d’achat, les demandeurs obtiennent un prêt d’un montant de 132 000 $ d’une institution financière.

[15]        Aux fins de la vente, le défendeur avait retenu les services de monsieur Simon Thibault, courtier immobilier.

[16]        Après avoir lu une annonce dans un quotidien local, les demandeurs entrent en contact avec le courtier Thibault, avec qui ils planifient une visite de l’immeuble.

[17]        Une première visite s’effectue vers la fin août 2011. À cette occasion, le courtier remet aux demandeurs la fiche descriptive de l’immeuble, laquelle indique son année de construction, soit 1940, la mention d’un immeuble « très propre » et le prix demandé, 145 000 $.

[18]        Au même moment, les demandeurs prennent également connaissance de la déclaration du vendeur qui ne dénonce aucun problème concernant l’immeuble, si ce n’est qu’il y a déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs.

[19]        Dans sa déclaration additionnelle, le défendeur Foster fait état des améliorations suivantes à l’immeuble :

- garage neuf 2008

- revetement; portes et fenêtres, 2007

- refaite un coté de la toiture, 2006

- salle de bain du 1^er etage, 2006

- cuisine du 2^ème etages, 2007

                                                                                                  (Reproduction intégrale)

[20]        À l’audience, il est établi que le montant défrayé par le défendeur Foster pour les améliorations apportées à l’immeuble totalise environ 20 000 $.

[21]        Lors de la visite, le courtier Thibault mentionne aux demandeurs, avant l’achat, que les infiltrations dont il est question dans la déclaration du vendeur étaient très légères et normales, compte tenu qu’il s’agit d’un sous-sol de type vide sanitaire et qu’au surplus, la fondation est en pierres[1].

[22]        Le revêtement en canexel de couleur bleu, installé par le défendeur sur l’ensemble de la bâtisse, donne effectivement une impression de propreté impeccable.

[23]        Dans les circonstances, les demandeurs déposent une offre d’achat conditionnelle au montant de 135 500 $, laquelle est acceptée dans les heures qui suivent par le défendeur Foster. La seule condition est de pouvoir procéder à une inspection de l’immeuble dans les 7 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat.

[24]        Lors de la signature de l’offre d’achat, le courtier Thibault remet aux demandeurs trois cartes d’affaires d’entreprises effectuant des inspections préachat. Ils portent leur choix sur Inspection DM et communiquent avec le défendeur Daniel Mérédith.

[25]        Le 8 septembre 2011, lors de la visite, les demandeurs conviennent avec Inspection DM d’une inspection visuelle non exhaustive pour un montant de 425,00 $, taxes en sus.

[26]        Les demandeurs assistent à l’inspection préachat effectuée par l’inspecteur Mérédith, lequel leur fait des observations au fur et à mesure de la visite. Le courtier Thibault se joint à eux en cours de visite.

[27]        L’inspecteur informe dès le départ les demandeurs qu’ils n’ont pas à prendre de notes, puisqu’un rapport leur sera fourni.

[28]        Lors de l’interrogatoire au préalable, l’inspecteur Mérédith explique ce qui suit :

Donc, je leur explique un petit peu le fonctionnement, comment va se dérouler l’inspection, O.K. Donc, je leur dis qu’on va commencer, on va faire le tour à l’extérieur, tout ça. C’est sûr qu’on va trouver des problèmes, toutes les maisons ont des problèmes, une maison qui n’a pas de problème, je n’en ai jamais vu, puis qu’ils n’ont pas nécessairement besoin de prendre de notes parce que tout ce que je leur dis va être mentionné dans le rapport puis on commence comme ça…[2]

                                                                                                  (Reproduction intégrale)

                                                                                                               (Nos soulignements)

[29]        Ainsi, les demandeurs accompagnent l’inspecteur sur le toit de l’immeuble, à l’intérieur ainsi qu’à l’extérieur des deux logements. Des photos sont alors prises par l’inspecteur aux fins de son rapport.

[30]        Le sous-sol de l’immeuble consiste en un vide sanitaire. Même si à l’audience l’inspecteur a tenté de faire valoir qu’il est entré dans le vide sanitaire, le Tribunal retient que les photos qu’il a prises l’ont été de la trappe d’entrée du vide sanitaire, puisque c’est ce qu’il a exprimé tant lors de l’interrogatoire au préalable que dans son rapport[3].

[31]        À la fin de l’inspection, l’inspecteur Mérédith fait remplir une attestation d’exécution aux demandeurs, laquelle ne saurait être interprétée comme une décharge de ses obligations.

[32]        À la suite de la visite qui a duré quelques heures, l’inspecteur Mérédith retourne à ses bureaux et donne instructions à son adjointe de reproduire son rapport, ainsi que les photos prises lors de l’inspection.

[33]        En fait, lors de la visite, sur sa tablette électronique, l’inspecteur a déjà un gabarit d’inspection sur lequel sont notées une multitude d’informations possibles qu’il coche aux fins de son rapport.

[34]        Ainsi, la secrétaire n’a qu’à recueillir et reproduire les phrases déjà prévues, retenues par l’inspecteur lors de sa visite.

[35]        C’est dans ce contexte qu’un rapport de 29 pages est transmis aux demandeurs.

[36]        Tant des propos lors de l’inspection préachat que du rapport remis, les demandeurs n’y voient rien d’alarmant de nature à modifier leur perception de ce que leur représentaient le défendeur Foster ainsi que le courtier Thibault à l’effet qu’il s’agissait d’un achat très intéressant.

[37]        Ainsi, c’est sur la foi de telles informations que les demandeurs, qui ont comme objectif d’occuper chacun d’eux un des logements et d’aménager le garage attenant afin d’y opérer un commerce de service informatique, maintiennent leur offre d’achat et se portent acquéreurs de l’immeuble.

[38]        Les demandeurs contestent l’affirmation des défendeurs qu’ils auraient déclaré dès le départ vouloir modifier le vide sanitaire en un sous-sol, afin d’y aménager un logement.

[39]        D’ailleurs, les demandeurs ont obtenu pour financer leur achat un prêt de 132 000 $, ce qui ne leur permettait que d’effectuer des améliorations mineures à l’immeuble.

[40]        Le 18 octobre 2011, lors de la rencontre chez la notaire Manon Maltais, en vérifiant le certificat de localisation, les demandeurs réalisent que le terrain est non conforme à ce qui avait été pourtant représenté par le vendeur.

[41]        Dans les circonstances, une négociation se tient sur place, les parties convenant de réduire le prix de 135 500 $ à 130 000 $, et ce, avant de ratifier la transaction.

[42]        Les demandeurs allèguent qu’après la vente, le défendeur Foster leur a admis que « s’ils lèvent la maison pour y faire un sous-sol, ils auront peut-être de grosses surprises ».

[43]        Le défendeur Foster admet avoir fait une telle déclaration, mais la situe plutôt avant la vente.

[44]        Le Tribunal estime qu’il est invraisemblable que le défendeur, qui, comme nous le verrons, n’a jamais rien dévoilé sur l’état véritable de la maison dans sa déclaration du vendeur, ait pu faire un tel aveu avant la conclusion de la vente, ce qui aurait évidemment mis cette dernière en péril.

[45]        En l’espèce, alors que les demandeurs croient acheter un immeuble en bon état, la réalité est toute autre.

[46]        En effet, l’immeuble repose sur des fondations qui doivent être refaites, la structure de bois tant dans la fondation que dans les murs est pourrie et des travaux majeurs sont nécessaires pour en assurer sa pérennité.

[47]        Les demandeurs ont fait cette constatation lorsqu’ils ont ouvert un plancher dans le cadre de rénovations normales qu’ils avaient débutées sur l’immeuble.

[48]        À la suite de leurs découvertes, ils ont eu recours aux services de la firme Héneault et Gosselin, afin d’obtenir une estimation des travaux nécessaires pour le remplacement de la fondation.

[49]        Une soumission fut transmise aux demandeurs le 31 janvier 2012 établissant à plus de 50 000 $ les travaux requis, lesquels n’incluent pas plusieurs autres items qui, selon toute vraisemblance, porteraient le prix des travaux à environ 90 000 $.

[50]        C’est dans ces circonstances que monsieur Steven Cyr de Héneault et Gosselin a suggéré aux demandeurs, pour un coût additionnel raisonnable, de construire un sous-sol plutôt que de conserver un vide sanitaire et d’y aménager un loyer qui pourrait permettre de rentabiliser l’investissement.

[51]        Eu égard à ce qui précède, les demandeurs soutiennent avoir été trompés et qu’en raison du dol dont ils ont été victimes, ils ont droit de demander l’annulation de la vente.

[52]        Le 20 janvier 2012, les demandeurs transmettent au défendeur Foster une mise en demeure formelle demandant l’annulation de la vente, justement en raison des fausses représentations effectuées par ce dernier et des vices cachés découverts.

[53]        Après avoir obtenu l’expertise du technologue Louis Parent, les demandeurs ont aussi transmis une mise en demeure à Inspection DM le 26 septembre 2012 soulignant plusieurs déficiences au rapport effectué lors de l’inspection préachat et lui réclamant des dommages.

[54]        En défense, monsieur Foster soutient qu’il n’a pas fait de fausses représentations et que les vices de l’immeuble étaient apparents ou connus par les demandeurs.

[55]        Pour sa part, le défendeur Mérédith affirme que son examen préachat devait se limiter aux vices apparents et qu’il s’est acquitté de ses obligations envers les demandeurs.

Analyse et décision

[56]        Les demandeurs réclament l’annulation de la vente ainsi que des dommages de leur vendeur Eddy Foster, mais poursuivent également Inspection DM et Daniel Mérédith, qui ont procédé à l’inspection préachat.

[57]        Dans les circonstances, il y a lieu d’examiner pour chacun les règles qui leur sont applicables ainsi que de déterminer leur responsabilité respective.

[58]        Par la suite, le Tribunal devra établir les dommages auxquels ont droit les demandeurs, le cas échéant.

1. La responsabilité du vendeur Eddy Foster

[59]        L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit en ces termes la garantie de qualité du vendeur à l’égard du bien vendu :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[60]        Selon l’article 1728 C.c.Q., si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il peut être tenu, outre la restitution du prix, à tous les dommages et intérêts soufferts par l’acheteur.

[61]        Les auteurs Jobin et Cumyn décrivent comme suit ce que constitue un vice caché :

En règle générale, le caractère caché du vice est apprécié de façon objective, c'est-à-dire par rapport à une personne prudente et diligente. Mais il faut ajouter que le cas échéant les tribunaux prennent en compte la compétence professionnelle ou technique de l'acheteur dans le domaine; ainsi, l'acheteur expert devra détecter des indices de vice qui n'ont pas de signification pour une profane. Cette nuance, en réalité, introduit un facteur d'ordre subjectif rendant plus exigeant l'examen qui doit être effectué. Les tribunaux considèrent aussi la nature de la défectuosité, les circonstances de l'examen, la nature et l'âge du bien, la pratique habituelle dans le domaine concerné ainsi que le prix convenu - un faible prix étant un indice qui doit inciter l'acheteur à une plus grande vigilance.

L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons. Enfin, du camouflage, des représentations trompeuses du vendeur, voire sa réticence, qui heurtent la bonne foi, peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et conduire les tribunaux à juger caché un vice qui, autrement, serait apparent. Le principe de la bonne foi soulève aussi la question difficile de savoir si le vendeur a l'obligation de divulguer le vice qu'il connaît.[4]

                                                                                                               (Nos soulignements)

[62]        Au-delà de l’obligation de qualité imposée au vendeur, les demandeurs soutiennent avoir droit à l’annulation de la vente en raison de déclarations trompeuses du vendeur.

[63]        Ils basent alors leurs prétentions sur les articles suivants du Code civil du Québec qui prescrivent ce qui suit :

1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence.

1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer.

[64]        À l’examen, le Tribunal estime que la demande des demandeurs est bien fondée et que la vente de l’immeuble qu’ils ont acquis du défendeur doit être annulée.

[65]        En effet, il est évident que les demandeurs, qui ne sont pas des entrepreneurs ayant des connaissances poussées en matière de construction, n’ont pas acheté l’immeuble qui leur était représenté.

[66]        Comme ils l’expliquent, alors qu’ils effectuaient des rénovations à la salle de bain située dans le logement du rez-de-chaussée, après avoir arraché l’isolant recouvrant le solage de même que des poutres de plancher, ils ont constaté une importante présence de pourriture à la structure de bois au bas des murs extérieurs, de même qu’à la structure du plancher, situation qui compromet l’intégrité structurale de l’immeuble.

[67]        Le Tribunal retient des expertises produites à l’audience que ce problème persiste depuis plusieurs années et que l’état de la pourriture avancée des murs de fondation exige un remplacement complet de ceux-ci.

[68]        À l’apparence, l’immeuble était très propre, ce qui faisait dire au courtier Thibault qu’il s’agissait là d’un achat intéressant.

[69]        En effet, le défendeur a procédé à la pose de canexel sur le parement extérieur de l’immeuble, lequel revêtement vient camoufler la réalité d’une structure pourrie à refaire.

[70]        Le recouvrement canexel a été installé jusqu’au sol, ce qui est contre-indiqué selon tous les experts entendus. Cette façon de faire rendait évidemment plus difficile la possibilité de découvrir l’état réel de la structure.

[71]        C’est le défendeur qui a procédé à ce rafraîchissement cosmétique de l’immeuble, avec ses amis.

[72]        Le Tribunal ne peut retenir sa version invraisemblable voulant qu’à l’occasion du recouvrement du canexel, il ne s’est pas aperçu ou qu’il n’a pas été averti de l’état lamentable de la structure.

[73]        Quant aux fondations, que la déclaration du vendeur chez le notaire, à l’effet « quand vous allez lever la maison, vous allez peut-être avoir des surprises » ait été faite avant ou après la signature, elle démontre que celui-ci connaissait leur état réel.

[74]        Monsieur Foster ajoute même, tant lors d’un interrogatoire au préalable qu’à l’audience, que quant au remplacement de la fondation de l’immeuble, il était « rendu là », révélant ainsi qu’il savait qu’elle était problématique[5].

[75]        De plus, non seulement le défendeur Foster admet avoir connu des problèmes au niveau du solage, mais il savait qu’il y avait une certaine urgence pour procéder aux correctifs :

Q. Puis vous, quand vous dites : « Quand vous allez lever la maison », pour vous, est-ce que ça doit être fait immédiatement ça, au moment où vous vendez, là?

R. Ah, pour moi c’était… bien, quand tu dis… pour moi, il faut que ce soit fait assez rapidement, là, il ne fallait pas qu’ils attendent trois, quatre (3-4) ans, là.

Q. Pourquoi?

R. Bien, pourquoi? C’est parce que ça faisait longtemps qu’elle était assise comme ça, pas de solage, moi, j’étais là dans mes travaux, j’étais rendu là dans mes travaux. Je ne te dis pas qu’il fallait que ce soit fait immédiatement…

Q. O.K.

R. … mais il fallait que ce soit fait, je vous dirais, dans un futur… un futur rapproché. C’est sûr qu’à un moment donné, il faut qu’elle soit levée puis réparée, mais moi, je n’avais pas vu l’inspection, là.[6]

                                                                                                               (Nos soulignements)

[76]        Les fondations étaient recouvertes d’isolant d’uréthane camouflant leur état réel. Même si le défendeur Foster n’a pas exécuté lui-même la pose de l’isolant, le Tribunal estime qu’il en connaissait leur état.

[77]        De plus, au printemps, en raison de la pente du terrain, une « piscine » se forme sur le terrain et est drainée vers le vide sanitaire de la maison qui devient inondé, tel que le démontrent les photos déposées à l’audience.

[78]        Il ne s’agit pas là d’une simple infiltration ou d’un suintement sans doute normal dans une fondation en pierres de moellons, mais bien d’une accumulation anormale pouvant engendrer de nombreux problèmes.

[79]        Dans les circonstances, la déclaration du vendeur sur l’état véritable de l’immeuble vendu est inexacte, trompeuse et camoufle une réalité quant aux vices énumérés précédemment, lesquels affectent la structure de l’immeuble ainsi que sa fondation.

[80]        À cet égard, le Tribunal partage les observations et les conclusions du technologue Louis Parent qui s’exprime ainsi :

En effectuant des ouvertures aux murs extérieurs de même qu’au niveau du plancher au-dessus du vide sanitaire, nous avons pu constater des vices cachés. Nous savons que des travaux ont été réalisés sur le bâtiment soit :

- L’installation d’un parement extérieur;

- La réfection de la galerie avant et arrière;

- L’isolation à la mousse d’uréthane du vide sanitaire;

- L’installation d’un contreplaqué au plancher du rez-de-chaussée;

- Un renforcement structural de certains murs extérieurs et du plancher du rez-de-chaussée.

Nous sommes d’avis que la/ou les personnes qui ont fait les travaux de rénovation ont très bien pu voir l’état de dégradation des murs extérieurs, de la structure du plancher au-dessus du vide sanitaire ainsi que de la fondation. La présence de renforcement structural observable sur les photos ci-dessous démontre très clairement que la pourriture de la structure de bois était bien connue. L’écoulement de bran de scie, qui s’effectue au bas du mur, démontre bien la présence de pourriture du bois à la base des murs[7].

[81]        Dans les circonstances, il n’y a pas lieu de faire grief aux demandeurs de s’être fiés sur les informations fournies par le défendeur Foster.

[82]        C’est le principe que reprenait la Cour d’appel récemment dans l’arrêt Superior Energy Management Gas[8], alors qu’en présence de dol, le défendeur soulevait l’erreur inexcusable des demandeurs :

[15]  Lorsque le dol prend la forme de représentations mensongères, comme c’est ici le cas, on ne peut tenir rigueur à la victime de s’être fiée aux renseignements qui lui étaient fournis au moment de signer le contrat. Comme l’écrivent les auteurs Jean-Louis Baudoin, Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina, « […] celui qui a commis un dol ne peut certes pas reprocher au cocontractant une erreur inexcusable et éviter ainsi la nullité du contrat et les dommages-intérêts : permettre une telle défense heurterait de plein fouet le principe de bonne foi ».

[83]        En l’espèce, le Tribunal est convaincu que si le défendeur avait dévoilé l’état véritable et connu de l’immeuble, les demandeurs ne l’auraient pas acheté, et ce, malgré les projets qu’ils auraient pu entretenir de rénover la bâtisse pour y construire un troisième logement.

2. La responsabilité de l’inspecteur

[84]        La responsabilité contractuelle de l’inspecteur répond aux règles de la responsabilité civile telles que prévues à l’article 1458 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit :

1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables.

[85]        Dans leur ouvrage « La responsabilité de l’inspecteur préachat », les auteurs Talbot, Viens et Screnci résument comme suit les normes et règles qui lui sont applicables :

En somme, les grands principes entourant les obligations de l’inspecteur préachat qui exécute un contrat d’inspection peuvent se résumer comme suit :

-       Les obligations de l’inspecteur préachat sont les mêmes que celles de l’acheteur au sens de l’article 1726 C.c.Q.;

-       L’inspecteur doit agir avec prudence et diligence;

-       L’inspection préachat est une inspection des composantes visibles d’un immeuble visant à déterminer les défauts apparents majeurs qui affectent l’immeuble ou qui en diminuent l’usage ou la valeur;

-       Lorsque l’inspecteur doit noter des vices apparents qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d’un vice caché plus sérieux, l’inspecteur se doit d’attirer l’attention de son client sur cette possibilité et le référer à un expert en la matière ou proposer des correctifs efficaces aux défectuosités décelées;

-       L’inspecteur qui propose de tels correctifs encourt alors une responsabilité à cet égard;

-       L’inspecteur préachat doit voir ce qui doit être « vu » ou « constaté » et l’interpréter;

-       Si l’inspection révèle la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, l’inspecteur a l’obligation de faire un examen plus approfondi;

-       L’inspecteur doit référer le client à un spécialiste en cas de doute quant à l’existence d’un vice.[9]

(Nos soulignements)

[86]        Dans une étude intitulée « Le caractère caché du vice »[10], Me Geneviève Cotnam traite ainsi de la portée de l’inspection préachat :

En effet, si l’inspection révèle la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, l’inspecteur a l’obligation de faire un examen plus approfondi. S’il ne le fait pas et qu’un vice est mis au jour, la conclusion que le vice n’était pas caché s’imposera alors. L’acheteur devra supporter les conséquences de l’examen négligent par son expert. Ironiquement, le vice qui aurait possiblement été occulte pour l’acheteur devient apparent du fait de la faute de l’inspecteur. L’acheteur disposera alors d’un recours en responsabilité contractuelle contre l’inspecteur.

L’inspecteur ne peut en effet se contenter de simples dénonciations générales ou de constatations sommaires pour arguer par la suite que, compte tenu du coût demandé et pour l’inspection, l’acheteur ne pouvait s’attendre à un rapport plus détaillé.

                                                                                                               (Nos soulignements)

[87]        Selon l’entente intervenue entre Inspection DM et les demandeurs, l’inspection devait être effectuée en conformité avec les normes de pratique en inspection des bâtiments de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).

[88]        Bien qu’utiles, ces règles normatives ne dispensent pas l’inspecteur de son obligation de prudence et de diligence dans l’exécution de son mandat.

[89]        En l’espèce, le Tribunal estime que l’inspecteur Mérédith a failli à ses obligations.

[90]        En effet, le 8 septembre 2011, monsieur Mérédith s’est rendu sur les lieux afin d’effectuer l’inspection préachat.

[91]        Monsieur Mérédith a omis certaines étapes de l’inspection, n’a pas particularisé ses commentaires par rapport aux vices majeurs notés ainsi que de leurs conséquences et il a produit un rapport de 29 pages sans interpréter les différents constats qu’il a pu visualiser lors de son inspection.

[92]        Selon l’expert Jean-François Rondeau, ingénieur, deux éléments majeurs devaient frapper l’inspecteur et l’amener à sonner une forte alarme à l’égard de l’immeuble visé, dont la construction remonte à 1940.

[93]        D’abord, les murs de la fondation s’élèvent très peu au-dessus du sol fini.

[94]        De plus, la pente du terrain entraîne l’écoulement des eaux de surface vers le bâtiment.

[95]        Ces deux éléments amenaient une possibilité importante de désordres, dont la dégradation des fondations, le développement de moisissure et la pourriture de la structure.

[96]        La pourriture du bois au niveau des poutres de la fondation était une conséquence prévisible dans les circonstances, même si elles étaient cachées visuellement par la mousse d’uréthane.

[97]        Le Tribunal estime que, dans les circonstances, une alarme très sérieuse devait être fournie aux acheteurs, ce qui ne fut pas le cas.

[98]        En effet, l’inspecteur a remis aux demandeurs un rapport de 29 pages avec des phrases calquées provenant d’un gabarit confectionné à l’avance.

[99]        C’est pour cette raison que des erreurs grossières se sont insérées dans le rapport, par exemple la référence à des conditions hivernales, alors que l’inspection s’est effectuée en septembre[11].

[100]     Au chapitre des fondations, l’inspecteur indique avoir vu des traces d’humidité ou de moisissure et suggère d’ouvrir le mur, alors qu’il n’y a pas de mur à ouvrir. Il s’agissait là encore d’une phrase toute faite provenant du gabarit.

[101]     Quant à l’ossature, l’inspecteur suggère pour les poteaux de bois d’obtenir l’avis d’un entrepreneur ou d’un ingénieur en structure, ainsi qu’une estimation des coûts des réparations à effectuer.

[102]     Pourtant, l’inspecteur n’a noté qu’un seul poteau endommagé selon son témoignage et encore là, la phrase provient intégralement du gabarit sans égard à la particularité du présent dossier.

[103]     L’inspecteur Mérédith aurait dû aller dans le vide sanitaire pour procéder à son examen. Comme l’explique le technologue Parent, s’il l’avait fait, l’inspecteur aurait pu tirer des conclusions utiles pour les fins de son rapport :

L’inspecteur préachat indique en page 18, point 7 que les observations du vide sanitaire ont été réalisées uniquement de la trappe d’accès. Nous savons que le vide sanitaire est malsain, cependant l’ouvrier spécialisé en isolation en a fait le tour lors de l’isolation de la fondation. Monsieur Sébastien Villeneuve, de la firme Inspection Immotech, a pénétré à l’intérieur du vide sanitaire pour prendre des photos pertinentes, que l’on retrouve au rapport en date du 19 juin 2012. Plusieurs points sont observables dont la présence de pourriture du bois, la présence de bran de scie et la présence de conduit de fonte pour l’évacuation des eaux grises. À notre avis, l’inspecteur, en ne pénétrant pas dans le vide sanitaire, n’a pas effectué son mandat de façon diligente.[12]

[104]     Les demandeurs ont eu recours aux services de l’inspecteur préachat pour obtenir un aperçu de l’état probable de la maison. Malheureusement, aucun tel avis ne leur a été formulé.

[105]     Comme l’expliquait l’inspecteur aux demandeurs au tout début de l’inspection, toutes les maisons présentent divers problèmes. Mais, certains sont plus importants ou significatifs et il était du devoir de l’inspecteur de les identifier clairement à ses clients.

[106]     De plus, dans son rapport d’expertise du 26 septembre 2012, le technologue Louis Parent note plusieurs lacunes additionnelles à l’expertise effectuée par monsieur Mérédith.

[107]     Ces différents manquements sont d’ailleurs reproduits dans la lettre de mise en demeure du 26 septembre 2012 transmise par les demandeurs à Inspection DM qui fait état de ce qui suit :

Les déficiences qui, notamment, auraient dues être observées par vous et inscrites dans le rapport avec les recommandations pertinentes pouvant éclairer l’acheteur sont les suivantes :

-       Présence d’un pare-vapeur du côté froid des murs extérieurs emprisonnant l’humidité à l’intérieur des cavités du mur et aucune mise en garde de votre part à l’effet que ceci provoque la pourriture du bois;

-       Parement extérieur à moins de 8 pouces du sol ou dans le sol sans avis de votre part qu’une dégradation possible des matériaux puisse en découler;

-       Aucune recommandation pertinente visant à informer l’acheteur sur une vérification plus poussée de la fondation en pierre;

-       Aucune recommandation de votre part quant à la présence de bran de scie visible sous la galerie arrière pourtant significative de l’absence d’isolation dans certaines cavités du mur extérieur;

-       Aucune recommandation de votre part quant à la présence de bran de scie visible dans le vide sanitaire indiquant l’absence d’isolation dans certaines cavités du mur extérieur;

-       Aucune recommandation de votre part quant à la présence de pourriture du bois de la solive de rive, de la trappe extérieurs d’accès au vide sanitaire alors que ceci était visible par l’accès du vide sanitaire;

-       Aucune recommandation de votre part quant à la présence possible de pourriture à la structure du plancher indiquée par l’affaissement du plancher sous le chauffe-eau du rez-de-chaussée;

-       Aucune observation quant à l’isolation de type polystyrène de type 1 derrière le parement extérieur.

Le coût des travaux pour corriger ses déficiences s’élève à plus de 75 000 $ sauf à parfaire.

            

[108]     Au-delà de ce qui précède, tel que mentionné précédemment, il est anormal que la lecture du rapport ne laisse pas voir aux demandeurs la réalité probable de l’état de l’immeuble en vue de leur achat, notamment les conséquences des deux vices majeurs qui auraient dû amener l’inspecteur à particulariser son rapport en sonnant une forte alarme à ces derniers.

[109]     En l’espèce, le Tribunal estime que Inspection DM ne s’est pas acquittée de ses obligations, engageant ainsi sa responsabilité.

3. Les dommages

[110]     D’abord, en raison de l’importance des vices cachés affectant l’immeuble, et en raison du camouflage effectué par le défendeur de l’état réel de la bâtisse lors de la vente, le Tribunal estime qu’il y a lieu de l’annuler, tel que le requièrent les demandeurs.

[111]     Les vices de l’immeuble sont tels qu’ils le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné.

[112]     En effet, l’ampleur des dommages correctifs réclamés, nécessaires pour palier aux vices cachés, démontre le bien-fondé de la demande d’annulation requise.

[113]     Ainsi, la vente étant annulée, le défendeur Foster devra rembourser la somme qu’il a touchée à la suite de la transaction, soit 130 000 $.

[114]     Par ailleurs, la transaction intervenue a entraîné pour les demandeurs des dépenses de 4986,33 $, tel que le laisse voir le bilan qui se retrouve au paragraphe 51 de leur requête introductive d’instance amendée. Par contre, ce montant inclut les frais de confection du rapport d’expertise du technologue Parent de 1609,65 $, lequel doit être ici déduit puisqu’il fait partie des dépens. Ainsi, les dépenses remboursables aux demandeurs s’élèvent à 3376,68 $.

[115]     De plus, avant de découvrir les vices cachés, les demandeurs ont effectué des réparations totalisant 6254,24 $, les pièces justificatives ayant été déposées à l’audience.

[116]     Les demandeurs réclament contre les défendeurs une condamnation solidaire pour le paiement des dommages réclamés.

[117]     Bien que la faute des défendeurs soit distincte, elle donne ouverture à une condamnation in solidum.

[118]     Dans leur ouvrage intitulé « La responsabilité de l’inspecteur préachat »[13], les auteurs résument l’état du droit de la façon suivante :

Toutefois, il ne fait plus aucun doute, avec le récent jugement rendu par la Cour d’appel dans l’affaire Penaranda c. Dima[14], que la nature même des obligations contractées par chacune des parties se prête à une condamnation in solidum entre le vendeur et l’inspecteur préachat vu la difficulté pour l’acheteur d’établir la part de responsabilité de chacun d’eux. Dans ce cas, l’acheteur pourra obtenir une pleine indemnisation de l’un ou l’autre des défendeurs et celui qui aura été appelé à payer le plein montant de la condamnation pourra bénéficier du mécanisme de la subrogation pour récupérer une portion des sommes ainsi payées auprès de son codéfendeur.

[119]     Dans les circonstances, les dépenses encourues par les demandeurs qui totalisent 9630,92 $ doivent être remboursées et acquittées in solidum par les défendeurs Eddy Foster et 9177-7556 Québec inc.

[120]     Puisque l’entente pour l’inspection préachat a été signée par la compagnie 9177-7656 Québec inc., Daniel Mérédith ne peut être visé personnellement par le recours des demandeurs.

[121]     Par ailleurs, compte tenu des fausses représentations du défendeur Foster, les demandeurs lui réclament des dommages pour les troubles et inconvénients établis à 10 000 $.

[122]     Selon la preuve, il est clair que la découverte des vices cachés a eu un effet direct sur le commerce que voulaient opérer les demandeurs dans le garage et même, en bout de ligne, des conséquences sur leur amitié.

[123]     Dès lors, les demandeurs ont cessé toute réparation et entrepris les procédures pour obtenir l’annulation de la vente.

[124]     Ainsi, la réclamation de 10 000 $ pour troubles et inconvénients est bien fondée.

[125]     Par ailleurs, la réclamation des demandeurs du paiement de leurs honoraires extrajudiciaires de la part du défendeur Foster s’élevant à 21 518,02 $ est aussi justifiée, vu les fausses représentations.

[126]     Eu égard à ce qui précède, la requête des demandeurs doit être accueillie, le tout avec dépens, y incluant les frais de leur d’expert, tant pour la préparation du rapport que pour sa présence à l’audience.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[127]     ACCUEILLE la requête des demandeurs;

[128]     ANNULE la vente intervenue entre les parties le 18 octobre 2011 devant Me Manon Maltais, sous le numéro 19 703 de ses minutes et publiée au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi pour l’immeuble sis au 595-597, chemin de la Réserve à Chicoutimi;

[129]     CONDAMNE le défendeur Foster à rembourser aux demandeurs le prix d’achat au montant de 130 000 $ avec intérêts à compter de la mise en demeure plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec;

[130]     ORDONNE aux demandeurs de remettre l’immeuble situé au 595-597, chemin de la Réserve à Chicoutimi au défendeur, monsieur Eddy Foster, à la suite du paiement des sommes octroyées par le Tribunal;

[131]     ORDONNE par la suite la radiation de l’acte enregistré le 19 octobre 2011 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi, sous le numéro 18 562 237 sur l’immeuble connu et désigné comme étant :

DÉSIGNATION

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro TROIS MILLIONS QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE CENT CINQUANTE ET UN (3 097 151) DU CADASTRE DU QUÉBEC, dans la circonscription foncière de Chicoutimi.

Avec bâtisses dessus construites, circonstances et dépendances et notamment celle portant le numéro 595-597 Chemin de la Réserve, Chicoutimi, Québec, G7J 3P1.

Sujet à toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou non apparentes qui peuvent l’affecter, sous réserve des droits d’Hydro-Québec d’occuper une partie de la propriété vendue aux fins d’installer et d’entretenir ses équipements nécessaires à l’exploitation de la ligne de distribution d’électricité, le tout conformément aux Conditions de services d’électricité approuvés par la Régie de l’énergie et notamment :

Servitude de passage pour communiquer au chemin de la Réserve (fonds dominant) incluse dans un acte de vente par Normand Brassard en faveur de Suzie Caouette suivant acte reçu devant Me Gertrude Lacroix, notaire, le premier novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf (01-11-1999) et dûment publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi le lendemain sous le numéro 634 998.

                                                                                                  (Reproduction intégrale)

[132]     CONDAMNE les défendeurs in solidum à rembourser aux demandeurs le montant de 9630,92 $ qui représente le montant des dépenses et travaux de réparations auquel les demandeurs ont droit, le tout avec intérêts à compter de la mise en demeure plus l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec;

[133]     CONDAMNE le défendeur Foster à payer aux demandeurs la somme de 10 000 $ à titre de dommages pour les troubles et inconvénients;

[134]     CONDAMNE le défendeur Foster à rembourser aux demandeurs les frais extrajudiciaires encourus par ces derniers, soit 21 518,02 $;

[135]     REJETTE, SANS FRAIS, la requête des demandeurs contre le défendeur Mérédith;

[136]     REJETTE, SANS FRAIS, la demande reconventionnelle du défendeur Foster;

[137]     AVEC DÉPENS contre les défendeurs, y compris les frais d’expertises, tant pour la préparation que pour l’audience.

		__________________________________ DENIS JACQUES, j.c.s.
Me Manon Lechasseur
Aubin Girard Côté 1700 boulevard Talbot, bureau 310 Chicoutimi, QC  G7H 7Y1
Procureurs des demandeurs
Me Myriam Bouchard
Tourangeau, Tremblay, Plante, Avocats 138 rue Racine Est Chicoutimi, QC G7H 1R7
Procureurs du défendeur Eddy Foster
Me Karine Boily
Gasco Goodhue St-Germain s.e.n.c.r.l. 1080 côte du Beaver Hall, bureau 2100 Montréal, QC H2Z 1S8
Procureurs d’Inspection D.M. et Daniel Mérédith
Dates d’audience :	Les 30 avril, 1er mai, 2 mai et 5 mai 2014