Décision

Section des affaires immobilières

En matière de fiscalité municipale

 

 

Date : 25 mai 2016

Référence neutre : 2016 QCTAQ 05862

Dossiers : SAI-M-206130-1212 / SAI-M-206134-1212 / SAI-M-206136-1212 /
SAI-M-206138-1212 / SAI-M-206140-1212 / SAI-M-243864-1512 /
SAI-M-243868-1512 / SAI-M-243870-1512 / SAI-M-243872-1512

 

LES INVESTISSEMENTS MAROVA INC.

YVES MAROIS

Parties requérantes

c.

MUNICIPALITÉ DE NOMININGUE

MRC D'ANTOINE-LABELLE

Parties intimées

et

HÉLÈNE TRÉPANIER

Partie mise en cause

[1]          Les recours portent sur l’exactitude de l’inscription aux rôles d’évaluation foncière pour les immeubles dont les caractéristiques sont les suivantes :

Numéros de dossiers du Tribunal : SAI-M-206130-1212 et SAI-M-243872-1512

 

Matricule :	1532-47-7010
Unité d’évaluation :	Chemin Morillons
Rôle d’évaluation contesté :	Triennal 2012-2014		Triennal 2015-2017
Valeur inscrite au rôle :	Terrain :	943 500 $	Terrain :	1 150 700 $
	Bâtiment :	0 $	Bâtiment :	0 $
	Total :	943 500 $	Total :	1 150 700 $
Proportion médiane :	100 %		100 %
Facteur comparatif :	1,00		1,00
Valeur uniformisée :	943 500 $		1 150 700 $

Numéro de dossier du Tribunal : SAI-M-206134-1212

 

Matricule :	1633-21-8090
Unité d’évaluation :	Chemin des Geais-Bleus
Rôle d’évaluation contesté :	Triennal 2012-2014
Valeur inscrite au rôle :	Terrain :	302 800 $
	Bâtiment :	0 $
	Total :	302 800 $
Proportion médiane :	100 %
Facteur comparatif :	1,00
Valeur uniformisée :	302 800 $

 

Numéros de dossiers du Tribunal : SAI-M-206136-1212 et SAI-M-243864-1512

 

Matricule :	1631-31-7050
Unité d’évaluation :	Île du Lac Lesage
Rôle d’évaluation contesté :	Triennal 2012-2014		Triennal 2015-2017
Valeur inscrite au rôle :	Terrain :	79 000 $	Terrain :	84 900 $
	Bâtiment :	0 $	Bâtiment :	0 $
	Total :	79 000 $	Total :	84 900 $
Proportion médiane :	100 %		100 %
Facteur comparatif :	1,00		1,00
Valeur uniformisée :	79 000 $		84 900 $

Numéros de dossiers du Tribunal : SAI-M-206138-1212 et SAI-M-243868-1512

 

Matricule :	1531-31-7050
Unité d’évaluation :	100, chemin Morillons
Rôle d’évaluation contesté :	Triennal 2012-2014		Triennal 2015-2017
Valeur inscrite au rôle :	Terrain :	268 400 $	Terrain :	248 100 $
	Bâtiment :	31 100 $	Bâtiment :	42 200 $
	Total :	299 500 $	Total :	290 300 $
Proportion médiane :	100 %		100 %
Facteur comparatif :	1,00		1,00
Valeur uniformisée :	299 500 $		290 300$

 

Numéro de dossier du Tribunal : SAI-M-206140-1212

 

Matricule :	1634-03-3040
Unité d’évaluation :	1206, chemin des Chardonnerets
Rôle d’évaluation contesté :	Triennal 2012-2014		Triennal 2012-2014
Période du :	01-01-12 au 30-09 12		01-10-12 au 31-12 14
Valeur inscrite au rôle :	Terrain :	149 200 $	Terrain :	149 200 $
	Bâtiment :	81 900 $	Bâtiment :	120 300 $
	Total :	231 100 $	Total :	269 500 $
Proportion médiane :	100 %		100 %
Facteur comparatif :	1,00		1,00
Valeur uniformisée :	231 100 $		269 500$

Numéro de dossier du Tribunal : SAI-M-243870-1512

 

Matricule :	1534-42-5070
Unité d’évaluation :	Chemin des Chardonnerets
Rôle d’évaluation contesté :	Triennal 2015-2017
Valeur inscrite au rôle :	Terrain :	927 300 $
	Bâtiment :	0 $
	Total :	927 300 $
Proportion médiane :	100 %
Facteur comparatif :	1,00
Valeur uniformisée :	927 300 $

[2]              Ces requêtes présentées devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec font suite à la réponse donnée par l’évaluateur municipal qui, à la suite de la demande de révision administrative des parties requérantes, recommande le maintien des valeurs inscrites au rôle, sauf en ce qui concerne l’unité sise au 1206, chemin des Chardonnerets. Dans ce cas, une recommandation de diminuer la valeur du terrain à 141 400 $ pour les deux périodes du rôle a été proposée au début de l’audience, laquelle a été refusée séance tenante par les parties requérantes.

[3]              Au début de l’audience, le soussigné a proposé aux parties de procéder à la présentation de la preuve de façon non traditionnelle par une procédure de présentation simultanée de la preuve d’experts (hot-tubbing). En tout temps, si les procureurs ne se sentaient pas confortables avec ce mode de témoignage, il était possible de revenir au processus traditionnel du Tribunal.

[4]              Selon cette procédure, après la présentation de la preuve d’expertise des parties requérantes, les parties intimées procèdent immédiatement à la présentation de leur preuve. Par la suite, les experts se contre interrogent et présentent une contre preuve s’il y a lieu, les procureurs pouvant intervenir en tout temps pendant la présentation de la preuve par les experts ou le contre-interrogatoire de ceux-ci.

[5]              Les procureurs ont acquiescé à la proposition du soussigné.

Autres explications de la procédure dite « hot-tubbing »

[6]              Le manuel scientifique à l’intention des juges canadiens décrit la présentation simultanée de la preuve d’experts de la façon suivante :

« E.    La présentation simultanée de la preuve d'expert :

« hot-tubbing »

La preuve simultanée, couramment désignée la présentation simultanée de la preuve d'expert (hot-tubbing), a été décrite de la manière suivante par le juge en chef de la Cour suprême de New South Wales :

[TRADUCTION]

[…] essentiellement une discussion présidée par le juge dans laquelle les divers experts, les parties, les procureurs et le juge se livrent à une entreprise collaborative afin de cerner les questions en jeu et de parvenir, si cela est possible, à une résolution commune de celles-ci. Lorsque la résolution des questions n’est pas possible, une discussion structurée, présidée par le juge, permet aux experts de donner leurs opinions en l’absence des contraintes du processus accusatoire et dans le cadre d’une tribune qui leur permet de se répondre directement. Le juge n’est pas limité à l’avis d’un seul conseiller mais il bénéficie du point de vue de plusieurs conseillers qui sont rigoureusement examinés en public²⁷.

La présentation simultanée de la preuve d’expert puise sa source en Australie, mais elle s’est répendue depuis à plusieurs pays, notamment la Malaisie, Singapour, Hong Kong, le Japon, les États-Unis, l’Angleterre et le Canada. Au Canada, les Règles des Cours fédérales (DORS/98-106) ont été modifiées en 2010 afin d’autoriser la présentation simultanée de la preuve d’expert au procès et antérieurement à celui-ci (se rapporter aux articles 52.6, 282.1 et 282.2 des Règles des Cours fédérales ci-après).

[…]

__________________________

²⁷   L’hon. Juge Peter McClellan, « Concurrent Evidence » (2011) 14 Effectius Newsletter à la p. 3. »

Le processus d’audition de la preuve simultanée peut être différent. Par exemple, au stade antérieur à l’instruction, l’expérience rapportée par le juge Steven Rares de la Cour fédérale de l’Australie dans l’affaire Australasian Performing Right Association Ltd v. Monster Communications Pty Ltd ²⁸ était qu’après que les experts eurent remis leurs rapports individuels, ils se sont rencontrés en l’absence des procureurs et on préparé un rapport commun sur les questions au sujet desquelles il y avait accord et désaccord ²⁹. Ceci a aidé à réduire l’ampleur de divergences entre les experts.

La présentation simultanée de la preuve d'expert (hot-tubbing) au stade du procès, et qui tient lieu du processus antérieur à l'instruction ou qui s'y rajoute, est décrite par le juge Rares de la manière suivante :

____________________________

²⁸       [2006] FCA 1806.

²⁹       L'hon.juge Steven Rares, « Using the 'Hot Tub' - How Concurrent Expert Evidence Aids Understandlng Issues » (article présenté au New South Wales Bar Association Continuing Professional Development Seminar : Views af the "Hot Tub"from the Bar and the Bench, 23 août 2010) au par.22 [Rares]. »

(transcription conforme)

[TRADUCTION]

« D’abord, il est demandé à chaque expert de cerner et d’expliquer les enjeux principaux, tel qu’il les perçoit, en ses propres mots. Par après, chacun peut formuler des commentaires sur l’exposé de l’autre. Chacun peut alors, ou par après, poser des questions à l’autre au sujet de ce qui a été dit ou non dit. Par la suite, les procureurs sont invités à cerner les sujets sur lesquels ils procèderont à un contre-interrogatoire. Chacun des sujets est alors abordé tour à tour. Une fois de plus, et au besoin, les experts font connaître leurs commentaires sur la question, puis les procureurs, selon l’ordre, qu’ils ont choisi, commencent à interroger les experts. Si la question posée par le procureur reçoit une réponse négative, ou si un des procureurs ne la comprend pas dans son intégralité, il ou elle peut se tourner vers son expert et lui demander ce que ce dernier pense de la réponse de l’autre³⁰.

______________________

³⁰   Ibid. au par. 27. »

(transcription conforme)

Au Canada, la première décision rapportée sur la présentation simultanée de la preuve d’expert aux termes des Règles des Cours fédérales, telles que modifiées, est l’affaire d’Apotex inc. c. AstraZeneca Canada inc.³¹. Dans cette affaire, le juge Hughes a adopté une procédure semblable à celle décrite par le juge Rares précédemment. Après le témoignage de deux experts, les deux experts sont venus à la barre des témoins simultanément tout en demeurant assermentés. Il leur a été demandé d’expliquer en quoi leurs avis divergeaient et le juge Hughes a présidé l’échange. À la fin du processus, chaque procureur a été invité à poser des questions de suivi aux témoins³².

En Ontario, les Règles de procédure civile (R.R.O. 1990, Règl. 194) ont également été modifiées en 2010 afin de permettre au juge chargé de la gestion de la cause ou au juge du procès d’ordonner la rencontre, sous toutes réserves, des experts pour déterminer les questions en litige sur lesquelles ils s’entendent et celles sur lesquelles ils ne s’entendent pas, pour tenter de clarifier et régler toute question en litige qui fait l’objet d’un désaccord et pour rédiger une déclaration conjointe exposant les sujets d’entente et de désaccord (se le rapporter aux articles 50.07 et 20.05 des Règles de procédure civile ci-après)³³ L’exigence explicite que la présentation simultanée de la preuve d’expert se fasse sous toutes réserves en Ontario démarque les dispositions régissant la présentation simultanée de la preuve d’expert de l’Ontario de celles énoncées dans les Règles des Cours fédérales.

[…]

_________________________

³¹    2012 CF 559; [2012] F.C.J. n^o 621 [Apotex].

³²    Ibid. au par. 10.

³³    Se reporter également à l’affaire Glass v. 618717 Ontario inc., 2011 ONSC 2926; [2011] O.J. n^o 2157 au par. 25 pour une discussion de l’accessibilité de la présentation simultanée de la preuve d’expert à la fois pour les juges qui président l’instance avant le procès et pour les juges du procès. »

(transcription conforme)

« Au Québec, l'art. 413.1 du Code de procédure civile (L.R.Q., c. C-25) prévoit également qu'à tout stade de l'instance, le juge peut exiger que les experts se réunissent afin de concilier leurs divergences d'opinion, le cas échéant.

[…]

Ceux qui prônent la présentation simultanée de la preuve d'expert cernent quatre avantages qui découlent du processus : une plus grande clarté et compréhension des éléments de preuve, une meilleure communication et collaboration entre experts, une diminution du caractère accusatoire de la preuve d'expert, et l'efficacité³⁴. Toutefois, il est peu vraisemblable que la présentation simultanée de la preuve d'expert fonctionne dans des affaires âprement disputées. La présentation simultanée de la preuve d'expert exige la bonne volonté des parties de trouver une réponse efficace et en temps opportun à une question d'ordre technique. Pour  que ce processus soit utile, les parties doivent être prêtes et disposées à collaborer afin de trouver la « bonne » réponse. En outre, dans des procès criminels, la présentation simultanée de la preuve d'expert est d'application restreinte puisqu'elle entre en conflit avec le droit de l'accusé de ne pas faire connaître ses arguments jusqu'au moment du procès.

__________________________

³⁴    Freya Kristjanson, « Hot-Tubs’ and Concurrent Evidence : Improving Administrative Proceedings »

(2011) 25 Can.J. Admin. L. & Prac. 79. »

(transcription conforme)

[7]              En conclusion, ceux qui prônent la présentation simultanée de la preuve d’expert cernent quatre avantages qui découlent du processus : une plus grande clarté et compréhension des éléments de preuve, de meilleures communications et collaborations entre experts, une diminution du caractère accusatoire de la preuve d’expert, et l’efficacité. Toutefois, il est peu vraisemblable que la présentation simultanée de la preuve d’experts fonctionne dans les affaires âprement disputées. La présentation simultanée de la preuve d’experts exige la bonne volonté des parties de trouver une réponse efficace et en temps opportun à une question d’ordre technique. Pour que ce processus soit utile, les parties doivent être prêtes et disposées à collaborer afin de trouver la ou les bonnes réponses.

[8]              Dans ce présent dossier la méthode « hot-tobbing » a été appliquée tout au long de l’audience. Les procureurs ont trouvé que les questions posées par les experts étaient intelligentes et pointues, ce qui a amené deux recommandations par les parties intimées qui ont été acceptées par les parties requérantes, nous en reparlerons plus loin dans cette décision.

[9]              La partie intimée la Municipalité de Nomininque n’était pas présente à l’audience, seule la M.R.C. était présente et représentée par M^e Pierre Chartrand.

PREUVES DES EXPERTS

Dossiers SAI-M-206130-1212 (Rôle 2012-2014) et 243872-1512 (Rôle 2015-2017)

Preuve de l’expert des parties requérantes

Dossier SAI-M-206130-1212

Unité d’évaluation : Chemin Morillons

Rôle 2012-2013-2014

[10]           Monsieur Sébastien Jean, évaluateur agréé, témoin reconnu comme expert par le Tribunal, dépose son rapport d’évaluation[1] qu’il commente.

[11]           L’ensemble de ce terrain a une superficie de 193,5 hectares ayant une accessibilité réduite à des véhicules de type tout-terrain. La topographie riveraine n’est pas plane pour l’ensemble des rives, mais escarpée de légère à prononcée selon les lieux (ce terrain a plusieurs plans d'eau). Cela a pour effet d’influencer la valeur.

[12]           Pour l’usage optimal de ce terrain, dans le présent cas, un développement immobilier est à exclure, car le marché dans ce secteur vise une clientèle restreinte, il est d’avis que l’utilisation optimale de l’immeuble en cause serait récréative et de villégiature comme c’est le cas actuellement.

[13]           La méthode retenue est celle de la comparaison, les critères de recherche retenus sont : vente transigée entre le 1^er janvier 2008 et le 1^er juillet 2010, terrain localisé à l’intérieur de l’unité de voisinage et terrain ayant une superficie supérieure de plus de 60 hectares.

[14]           De plus, la régression linéaire ne sera pas retenue dans cette approche vu que les données disponibles ne sont pas suffisantes et ne représentent pas un échantillon suffisant pour une analyse fiable. La méthode de comparaison directe sera retenue dans les deux rôles en cause.

[15]           Ses recherches lui ont permis de relever cinq transactions de terrains vagues répondant aux critères de recherche précédemment établis soit les ventes n^os 40, 50, 51, 55 et 60, que nous retrouvons à la page 42 de la pièce R-4.

[16]           Pour l’ajustement temps, il observe un ralentissement immobilier majeur en 2015, ce qui n’était pas le cas en date d’évaluation pour le rôle 2012-13-14, c’est-à-dire au 1^er juillet 2010, plusieurs ventes et reventes ont été observées, mais aucune d’entre elles ne permet de bien cerner l’augmentation dans le temps[2].

[17]           En se basant sur une publication en décembre 2010 de la Fédération des chambres immobilières du Québec, le prix moyen de vente d’une résidence unifamiliale sur la Rive-Nord de Montréal a augmenté entre 4 et 6 % au cours de cette même année.

[18]           La Fédération des produits forestiers estime une augmentation de 12,5 % en 2010 des revenus attribuables à un usage forestier découlant de la possession d’une terre boisée.

[19]           En se basant sur ces critères, il est d’opinion d’ajuster de 10 % par année les ventes retenues.

[20]           À la page 44 de la pièce R-4, on retrouve les ventes retenues n^os 40, 50, 51, 55 et 60, une fois ajustées dans le temps, la fourchette de valeur à l’hectare se situe entre 1 047 $ et 3 756 $ l’hectare pour un taux unitaire moyen de 2 095 $ l’hectare et un taux médian de 1 546 $ l’hectare.

[21]           Le sujet ne présente pas la même facilité d’accès dans sa portion Sud et sa portion Nord. Basé principalement sur la comparable n^o 50 ajustée, il est d’avis d’estimer la valeur réelle de la portion de l’immeuble en cause d’un accès plus simple à 3 757 $ l’hectare.

 

41,35 hectares à 3 757 $/l’hectare

155 352 $

[22]           Ayant un accès plus limité, le lot, partie 8 du rang 6 a une valeur inférieure, le taux retenu est de 2 056 $ l’hectare.

 

39,75 hectares à 2 056 $/l’hectare

81 743 $

[23]           Le lot partie 9 du rang 6 possède un accès facile au chemin des Chardonnerets, mais aucun accès à un plan d’eau. Il est d’opinion que cette parcelle bénéficie d’un potentiel de développement rapide, mais pas la pleine valeur d’un accès à l’eau, une dépréciation de 25 % sera appliquée à la vente n^o 50 ajustée afin de lui retirer l’avantage d’un accès à l’eau, le taux retenu est de 2 818 $ l’hectare.

 

27,25 hectares à 2 818 $/l’hectare

76 791 $

[24]           Pour ce qui est de la portion restante de l’immeuble en cause dont l’accès est particulièrement difficile voir impossible par endroits, il retient la vente n^o 55 ajustée comme étant la meilleure et lui donne un ajustement à la hausse de 33 % pour tenir compte de la coupe forestière versus l’immeuble en cause. Le taux retenu est de 1 393 $ l’hectare.

 

193,5 hectares à 1 393 $/l’hectare

269 546 $

[25]           En conclusion, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il est d’avis de considérer la valeur réelle du sujet à 583 432 $ arrondi à 583 400 $ soit un taux moyen à l’hectare de 1 933 $.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

583 400 $

Dossier SAI-M-243872-1512

Rôle 2015-2016-2017

[26]           La méthode retenue est celle de la comparaison. Les critères de recherche retenus sont : ventes transigées entre le 1^er octobre 2009 et le 1^er juillet 2013, terrains localisés à l’intérieur de l’unité de voisinage précédemment définie et terrains ayant une superficie supérieure de plus de 60 hectares.

[27]           En se basant sur les critères retenus, neuf transactions ont été relevées soit les transactions n^os 10, 19, 21,28, 29, 38, 40, 49, et 51[3]. Dans l’ensemble, les terres transigées entre 2007 et 2013 présentent des caractéristiques forestières similaires sans trop grandes variations par rapport à la moyenne.

[28]           Pour l’ajustement temps, bien qu’un ralentissement marqué du marché immobilier a pu être observé au cours des dernières années, il a ajusté dans le temps, les ventes retenues de l’ordre de 5 % par année. Cet ajustement est basé sur le différentiel des ventes recensées lors de ses recherches dans le cadre de l’analyse pour le rôle triennal 2012-2013-2014.

[29]           Une fois les ventes retenues et ajustées dans le temps, la fourchette de valeur à l’hectare se situe entre 1 151 $ et 4 741 $, pour un taux unitaire moyen de 2 347 $ l’hectare et un indice médian de 2 200 $ l’hectare.

[30]           De ces faits, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il est d’avis de retenir la moyenne des ventes ajustées n^os 19, 21 et 51 pour un taux à l’hectare de 1 746 $ c’est-à-dire la portion de l’immeuble en cause présentant une problématique d’accès.

 

193,50 hectares à 1 746 $/l’hectare

337 851 $

[31]           Pour la portion restante dont l’accès est supérieur, il retient la vente ajustée n^o 49 à un taux de 3 011 $ l’hectare, car elle est plus près de la superficie de l’immeuble en cause.

 

108,36 hectares à 3 011 $/l’hectare

326 272 $

[32]           En conclusion, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il est d’avis de considérer la valeur réelle du sujet à 664 123 $ arrondi à 664 100 $ soit un taux moyen à l’hectare de 2 200 $.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

664 100 $

Preuve des parties intimées

Dossier SAI-M-206130-1212

Rôle 2012-2013-2014

[33]           Monsieur Yvon Allen, évaluateur agréé, témoin reconnu comme expert par le Tribunal, dépose son rapport d’évaluation[4] qu’il commente.

[34]           Celui-ci nous explique une nouvelle méthodologie qu’il a appliquée aux immeubles en cause.

[35]           Cette méthode consiste à faire l’évaluation selon le couvert végétal de chacune des unités d’évaluation en cause, en comparaison du couvert végétal de l’ensemble des ventes qui ont été relevées.

[36]           Dans un premier temps M. Pierre Allen fait une demande au ministère des Forêts, de la Faune et des Parcs, direction des inventaires forestiers (ci-après le Ministère) pour savoir quels sont les types de couverts végétaux des immeubles en cause, ainsi que les ventes relevées. Nous retrouvons aux pages 50, 51 et 52 de la pièce R-1 le résultat de cette demande pour l’unité d’évaluation en cause.

[37]           Dans un deuxième temps, il a demandé à un mathématicien de calculer les surfaces des différents couverts végétaux fournis par le Ministère pour tous les immeubles.

[38]           Plus de 60 ventes ont été relevées et analysées selon leurs couverts végétaux. Pour l’immeuble en cause, 13 ventes ont été retenues, ventes n^os 1, 2, 3, 4, 5, 23, 27, 31, 32, 34, 44, 48, et 50[5]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 1 312 400 $.

[39]           Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128 de la pièce I-1 explique bien ses ajustements, le Tribunal trouve utile de reproduire les tableaux en partie.

 

« Pondération pour le calcul au :	2010-07-01	Simulation MANUELLE
Surface : partie < 100 ha	Taux de base	2948 $ / ha
partie > 100 ha	Taux de base + 20 %	3537 $ / ha
Accès par Route Principale Prov. ou Munic.		25 %
Accès par chemin secondaire public (enclavé)		-30 %
Sans Électricité		-10 %
Rivière		15 %
Ruisseau		5 %
Très petit Lac		15 %
Petit Lac		20 %
Lac moyen		35 %
Grand Lac		50 %
Enclave et contigüe aux terres publiques		0 %
Ratio : Superficie / mètre riverain		5 %
Ligne de transport d’énergie		0 % »

 

 

« Qualité du couvert forestier et agricole
Amélioré	90 %
Non Amélioré	45 %
Forêt	95 %
Érablière	100 %
Marais	15 %
Inculte	25 %
Coupe Partielle	70 %
Coupe Totale	30 % »

 

 

« Accès du terrain : distance entre l’entrée de la propriété et le chemin public	1.00 : L’entrée du terrain est contigüe à un chemin public
	-5 % par 100 m : si l’entrée du terrain n’est pas contigüe à un chemin public
	Il faut aussi considérer la portion du terrain rendue inaccessible par un obstacle naturel »

(transcription conforme)

[40]           Dans une deuxième approche, l’évaluateur retient les ventes ayant la plus grande surface de terrain soit les ventes n^os 1, 3, 32, et 48, et conclut que la valeur de l’immeuble en cause se situerait entre 751 800 $ et 990 900 $.

[41]           En tenant compte de ses deux approches, la valeur se situerait entre 1 000 000 $ et 1 300 000 $. La valeur la plus probable serait de 1 150 000 $ au 1^er juillet 2010.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

1 150 000 $

 

Dossier SAI-M-243872-1512

Rôle 2015-2016-2017

[42]           Pour l’immeuble en cause, 10 ventes ont été retenues, ventes n^os 1, 3, 23, 27, 31, 32, 34, 44, 48 et 50[6]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 1 255 500 $.

[43]           Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128a de la pièce I-2 explique bien ses ajustements, le Tribunal trouve utile de reproduire les tableaux en partie.

 

« Pondération pour le calcul au :	2010-07-01	Simulation MANUELLE
Surface : partie < 50 ha	Taux de base	3184 $ / ha
partie > 50 ha <100 ha	Taux de base - 20 %	2547 $ / ha
partie > 100 ha	Taux de base + 10 %	3503 $ / ha
Accès par Route Principale Prov. ou Munic.		250%
Accès par chemin secondaire public (enclavé)		-30 %
Sans Électricité		-10 %
Rivière		15 %
Ruisseau		5 %
Très petit Lac		15 %
Petit Lac		20 %
Lac moyen		35 %
Grand Lac		50 %
Enclave et contigüe aux terres publiques		0 %
Ratio : Superficie / mètre riverain		5 %
Ligne de transport d’énergie		0 % »

 

 

« Qualité du couvert forestier et agricole
Amélioré	90 %
Non Amélioré	45 %
Forêt	95 %
Érablière	100 %
Marais	15 %
Inculte	25 %
Coupe Partielle	70 %
Coupe Totale	30 % »

 

« Accès du terrain : distance entre l’entrée de la propriété et le chemin public	1.00 : L’entrée du terrain est contigüe à un chemin public
	-5 % par 100 m : si l’entrée du terrain n’est pas contigüe à un chemin public
	Il faut aussi considérer la portion du terrain rendue inaccessible par un obstacle naturel »

(transcription conforme)

[44]           Dans une deuxième approche, l’évaluateur retient les ventes ayant la plus grande surface de terrain, soit les ventes n^os 1, 3, 32, et 48 et conclut que la valeur de l’immeuble en cause se situerait entre 921 800 $ et 1 146 400 $.

[45]           En tenant compte de ses deux approches, la valeur se situerait entre 921 800 $ et 1 255 500 $. La valeur la plus probable serait de 1 088 650 $ au 1^er juillet 2013.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

1 088 650 $

[46]           À cette étape-ci, les experts se sont contre interrogés sur leurs ventes ainsi que sur leurs ajustements retenus à leurs rapports.

Dossier SAI-M-206134-1212

Rôle 2012-2013-2014

Preuve de l’expert des parties requérantes

Unité d’évaluation : chemin des Geais-Bleus

[47]           Monsieur Sébastien Jean, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[7] qu’il commente.

[48]           L’ensemble de ce terrain a une superficie de 188,89 hectares composés de 13 parties de lots. L’immeuble en cause est accessible via le chemin des Geais-Bleus en son extrémité et ainsi que par le chemin des Chardonnerets, chemin qui coupe le terrain sujet à deux endroits.

[49]           Pour l’usage optimal de ce terrain, dans le présent cas, un développement immobilier est peu probable compte tenu des investissements qui seraient à prévoir pour aménager des chemins et des sentiers de façon sécuritaire et de plus, le marché pour ce genre de clientèle n’existe pas. L’utilisation optimale des l’immeuble en cause serait un usage personnel et sans but lucratif comme il est utilisé actuellement, soit résidentiel/villégiature, faible densité.

[50]           La méthode retenue est celle de la comparaison, les critères de recherche retenus sont : ventes transigées entre le 1^er janvier 2008 et le 1^er juillet 2010, terrains localisés à l’intérieur de l’unité de voisinage et terrains ayant une superficie supérieure de plus de 60 hectares.

[51]           De plus, la régression linéaire ne sera pas retenue dans cette approche vu que les données disponibles ne sont pas suffisantes et ne représentent pas un échantillon suffisant pour une analyse fiable.

[52]           Ses recherches lui ont permis de relever quatre transactions de terrains vagues répondant aux critères de recherche précédemment établis soit les ventes n^os 40, 51, 55 et 60 que nous retrouvons à la page 36 de la pièce R-7.

[53]           Pour l’ajustement temps, il observe un ralentissement immobilier majeur en 2015, ce qui n’était pas le cas en date d’évaluation pour le rôle 2012-13-14, c’est-à-dire au 1^er juillet 2010. Plusieurs ventes et reventes ont été observées, mais aucune d’entre elles ne permet de bien cerner l’augmentation dans le temps. Voir tableau à la page 43 de la pièce R-4.

[54]           En se basant sur une publication en décembre 2010 de la Fédération des chambres immobilières du Québec, le prix moyen de vente d’une résidence unifamiliale sur la Rive-Nord de Montréal a augmenté entre 4 et 6 % au cours de cette même année.

[55]           La Fédération des produits forestiers estime une augmentation de 12,5 % en 2010. Des revenus attribuables à un usage forestier découlent de la possession d’une terre boisée.

[56]           En se basant sur ces critères, il est d’opinion d’ajuster de 10 % par année les ventes retenues.

[57]           À la page 38 de la pièce R-7, on retrouve quatre ventes retenues, n^os 40, 51 ,55 et 60. Une fois ajustée dans le temps, la fourchette de valeur à l’hectare se situe entre 1 047 $ et 2 955 $ l’hectare pour un taux unitaire moyen de 1 680 $ l’hectare.

[58]           Toutefois, la vente n^o 60 doit être rejetée, car elle comporte une grande superficie vouée à l’agriculture ce qui en fait une mauvaise comparable à cause des différentes possibilités d’usage de celle de l’immeuble en cause.

[59]           En tenant compte des trois ventes restantes, il obtient un taux à l’hectare moyen de 1 255 $ ainsi qu’un indice médian de 1 171 $ l’hectare.

[60]           De ces faits, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il est d’avis de considérer la valeur réelle selon un taux à l’hectare basé sur la moyenne des trois ventes soit 1 255 $ l’hectare.

 

188,69 hectares à 1 255 $/l’hectare	236 805 $
Arrondi à	236 800 $

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

236 800 $

 

Preuve des parties intimées

Dossier SAI-M-206134-1212

Rôle 2012-2013-2014

[61]           Monsieur Yvon Allen, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[8] qu’il commente.

[62]           Celui-ci applique sa nouvelle méthodologie expliquée plus tôt dans cette décision.

[63]           De ses 60 ventes qui ont été relevées et analysées selon leurs couverts végétaux, pour l’immeuble en cause, dix ventes ont été retenues, ventes n^os 1, 6, 19, 30, 33, 35, 38, 42, 47 et 52[9]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 511 500 $.

[64]           Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128 de la pièce I-1 explique bien ses ajustements, nous retrouvons plus tôt dans cette décision les tableaux en question.

[65]           Dans une deuxième approche, l’évaluateur retient les ventes ayant la plus grande surface de terrain soit les ventes n^os 1, 30, 33, et 38, et conclut que la valeur de l’immeuble en cause se situerait entre 311 000 $ et 508 300 $.

[66]           En considérant les nombreux accès dont peut bénéficier cet immeuble en cause, la valeur la plus probable serait de 500 000 $.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

500 000 $

[67]           À cette étape-ci, les experts se sont contre interrogés sur leurs ventes ainsi que sur leurs ajustements retenus à leurs rapports.

Dossiers SAI-M-206136-1212 (Rôle 2012-2014) et SAI-M-243864-1512 (Rôle 2015-2017)

Unité d’évaluation : Île du Lac Lesage

Rôles 2012-2013-2014 et 2015-2016-2017

[68]           À la suite de la présentation simultanée de la preuve des parties et après le contre-interrogatoire entre les experts, les parties intimées a fait une proposition de réduire la valeur au rôle pour les deux rôles à 40 000 $, lesquelles recommandations ont été acceptées par les parties requérantes séance tenante.

Dossiers SAI-M-206138-1212 (Rôle 2012-2014) et SAI-M-243868-1512 (Rôle 2015-2017)

Preuve de l’expert des parties requérantes

Dossier SAI-M-206138-1212

Unité d’évaluation : 100, chemin Morillons

Rôle 2012-2013-2014

[69]           Monsieur Sébastien Jean, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[10] qu’il commente.

[70]              L’ensemble de ce terrain a une superficie de 75,81 hectares composés de deux lots. L’immeuble en cause est accessible via le chemin Morillons et correspond au numéro civique 100.

[71]              Étant donné la vaste étendu que représente les immeubles en cause une fois regroupés, le marché actuel de l’immobilier et le long délai que pourrait occasionner la vente d’hypothétiques terrains (une fois lotis), il est d’avis que l’utilisation optimale des immeubles à l’étude serait un usage personnel et sans but lucratif.

[72]           La méthode retenue est celle de la comparaison. Les critères de recherche retenus sont les ventes transigées entre le 1^er janvier 2008 et le 1^er juillet 2010, terrains localisés à l’intérieur de l’unité de voisinage et terrains ayant une superficie se situant entre 30 et 150 hectares.

[73]           Ses recherches lui ont permis de relever 17 transactions de terrains vagues répondant aux critères de recherche précédemment établis soit les ventes n^os 40, 43, 44, 45, 46, 48, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 60, 63, 64, 65 et 67, que nous retrouvons à la page 49 de la pièce R-8.

[74]           Pour l’ajustement temps, il observe un ralentissement immobilier majeur en 2015, il n’en était pas le cas en date d’évaluation pour le rôle 2012-2013-2014, c’est-à-dire au 1^er juillet 2010. Plusieurs ventes et reventes ont été observées, mais aucune d’entre elles ne permet de bien cerner l’augmentation dans le temps[11].

[75]           En se basant sur une publication en décembre 2010 de la Fédération des chambres immobilières du Québec, le prix moyen de vente d’une résidence unifamiliale sur la Rive-Nord de Montréal a augmenté de 4 à 6 % au cours de cette même année.

[76]           La Fédération des produits forestiers estime une augmentation de 12,5 % en 2010. Des revenus attribuables à un usage forestier découlent de la possession d’une terre boisée.

[77]           En se basant sur ces critères, il est d’opinion d’ajuster de 10 % par année les ventes retenues.

[78]              En raison de la présence d’un bâtiment sur les emplacements désignés par les ventes n^os 46, 48, 52 et 65, il considère que ce facteur peut influencer le prix de vente à la hausse et c’est pourquoi ces ventes sont rejetées.

[79]              Les ventes n^os 40, 43, 45, 53, 63 et 64, réfèrent à des lots ayant un net avantage relativement à leur accessibilité. Il considère ces dernières comme étant des indices maximaux de la valeur recherchée.

[80]              En raison d’un accès à un plan d’eau ajouté à un accès via une servitude de passage au chemin public, les ventes n^os 44, 50, 51 et 55 présentent les caractéristiques les plus similaires à l’immeuble en cause. Ces ventes présentent un indice moyen de 1 983 $ l’hectare et une médiane de 1 565 $ l’hectare.

[81]              Aux dires des occupants, le rivage du lac Lesage est très escarpé et l’accès y est ardu, un véhicule de type tout-terrain serait nécessaire. Il est d’avis de baser ses conclusions sur les ventes n^os 44, 51 et 55. Le taux unitaire moyen serait de 1 400 $ l’hectare.

 

75,81 hectares à 1 400 $/l’hectare	106 134 $
Arrondi à	106 100 $

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

106 100 $

[82]           À noter que la valeur du bâtiment n’est pas en cause.

Dossier SAI-M-243868-1512

Rôle 2015-2016-2017

[83]           La méthode retenue est celle de la comparaison, les critères de recherche retenus sont les ventes transigées entre le 1^er octobre 2009 et la date d’évaluation, soit le 1^er juillet 2013, terrains localisés à l’intérieur de l’unité de voisinage et terrains ayant une superficie se situant entre 20 et 150 hectares.

[84]           Ses recherches lui ont permis de relever 10 transactions de terrains vagues répondant aux critères de recherche précédemment établis soit les ventes n^os 7, 17, 19, 20, 34, 35, 40, 44, 45 et 50 que nous retrouvons à la page 68 de la pièce R-8.

[85]           Pour l’ajustement temps, bien qu’un ralentissement marqué du marché immobilier a pu être observé au cours des dernières années, il a ajusté dans le temps les ventes retenues de l’ordre de 5 % par année, cet ajustement est basé sur le différentiel des ventes recensées lors de ses recherches dans le cadre de l’analyse pour le rôle triennal 2012-2013-2014[12].

[86]           Les ventes n^os 19 et 44 sont retenues comme étant les plus comparables à l’immeuble en cause. Elles présentent des taux respectifs une fois ajustés de 2 209 $ et 1 819 $ l’hectare avec une moyenne de 2 014 $ l’hectare, il retient ce taux.

 

75,81 hectares à 2 014 $/l’hectare	152 681 $
Arrondi à	152 700 $

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

152 700 $

[87]           À noter que la valeur du bâtiment n’est pas en cause.

Preuve des parties intimées

Dossier SAI-M-206138-1212

Rôle 2012-2013-2014

[88]           Monsieur Yvon Allen, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[13] qu’il commente.

[89]           Celui-ci applique sa nouvelle méthodologie expliquée plus tôt dans cette décision.

[90]           De ses 60 ventes qui ont été relevées et analysées selon leurs couverts végétaux, pour l’immeuble en cause, cinq ventes ont été retenues, ventes n^os1, 3, 4, 31 et 34[14]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 218 300 $.

[91]           Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128 de la pièce I-1 explique bien ses ajustements, nous retrouvons plus tôt dans cette décision les tableaux en question.

[92]           Dans une deuxième approche, l’évaluateur rejette la vente n^o 5 soit la vente qui détonne du marché, les quatre ventes restantes indiquent une médiane de 3 637 $ l’hectare pour un taux ajusté de 3 124 $ l’hectare.

[93]           En tenant compte de ses deux approches, la valeur se situerait entre 220 000 $ et 280 000 $, la valeur la plus probable serait de 268 400 $ au 1^er juillet 2010.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

268 400 $

Dossier SAI-M-243868-1512

Rôle 2015-2016-2017

[94]           Pour l’immeuble en cause, 10 ventes ont été retenues, ventes n^os1, 3, 4, 27, 31, 34, 48, 50, 56 et 61[15]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 248 100 $[16].

[95]           Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128a de la pièce I-2 explique bien ses ajustements.

[96]           Dans une deuxième approche, l’évaluateur retient les ventes n^os 4, 31, 34 et 50 comme étant les plus comparables à l’immeuble en cause et obtient une moyenne de 3 809 $ l’hectare et un taux ajusté de 3 463 $ l’hectare.

[97]           En tenant compte de ses deux approches, la valeur la plus probable serait de 260 000 $ au 1^er juillet 2013.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

260 000 $

[98]           À cette étape-ci, les experts se sont contre interrogés sur leurs ventes ainsi que sur leurs ajustements retenus à leurs rapports.

Preuve de l’expert des parties requérantes

Dossier SAI-M-206140-1212

Unité d’évaluation : 1206, chemin des Chardonnerets

Rôle 2012-2013-2014

[99]           Monsieur Sébastien Jean, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[17] qu’il commente.

[100]           L’ensemble de ce terrain a une superficie de 53,17 hectares composés de quatre parties de lots et de deux lots distincts. L’immeuble en cause est accessible via le chemin des Chardonnerets et correspond au numéro civique 1206.

[101]        La méthode retenue est celle de la comparaison. Les critères de recherche retenus sont les ventes transigées entre le 1^er janvier 2008 et le 1^er juillet 2010, terrains localisés à l’intérieur de l’unité de voisinage et terrains ayant une superficie se situant entre 30 et 85 hectares.

[102]        Ses recherches lui ont permis de relever 14 transactions de terrains vagues répondant aux critères de recherche précédemment établis, soit les ventes n^os 43, 44, 45, 46, 48, 51, 52, 53, 54, 55, 63, 64, 65 et 67, que nous retrouvons à la page 47 de la pièce R-9.

[103]        Pour l’ajustement temps, il observe un ralentissement immobilier majeur en 2015, il n’en était pas le cas en date d’évaluation pour le rôle 2012-2013-2014, c’est-à-dire au 1^er juillet 2010. Plusieurs ventes et reventes ont été observées, mais aucune d’entre elles ne permet de bien cerner l’augmentation dans le temps[18].

[104]        En se basant sur une publication de décembre 2010 de la Fédération des chambres immobilières du Québec, le prix moyen de vente d’une résidence unifamiliale sur la Rive-Nord de Montréal a augmenté entre 4 et 6 % au cours de cette même année.

[105]        La Fédération des produits forestiers estime une augmentation de 12,5 % en 2010 des revenus attribuables à un usage forestier découlant de la possession d’une terre boisée.

[106]        En se basant sur ces critères, il est d’opinion d’ajuster de 10 % par année les ventes retenues.

[107]           En raison de la présence d’un bâtiment sur les emplacements désignés par les ventes n^os 43, 46, 48, 52, 64 et 65, il considère que ce facteur peut influencer le prix de vente à la hausse et c’est pourquoi ces ventes sont rejetées.

[108]           Les ventes n^os 45 et 53 concernent le même emplacement. Ces ventes font référence à la transaction n^o 67.

[109]           La vente n^o 9 est rejetée, compte tenu de son accès au lac Nominingue.

[110]           La vente n^o 63 est rejetée étant donné qu’elle a été transigée par un corps public.

[111]           Les ventes n^os 43, 44, 51, 55, 63 et 67 sont les plus représentatives de l’immeuble en cause de par leurs localisations et leurs caractéristiques, c’est-à-dire boisées, et ne bénéficiant d’aucun accès à un plan d’eau. Les taux unitaires de ces transactions varient entre 1 047 $ et 2 462 $ l’hectare pour un taux moyen de 1 607 $ et une médiane de 1 524 $ l’hectare.

[112]           En tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il considère la valeur réelle de 1 600 $ l’hectare.

 

53,3 hectares à 1 600 $/l’hectare	85 282 $
Arrondi à	85 300 $

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

85 300 $

[113]        Il est à noter que la valeur du bâtiment pour la période du 1^er janvier 2012 au 31 octobre 2012 est de 81 900 $ et du 1^er octobre 2012 au 31 décembre 2014, est de 120 300 $, lesquelles valeurs ne sont pas contestées.

Preuve des parties intimées

Dossier SAI-M-206140-1212

Rôle 2012-2013-2014

[114]        Monsieur Yvon Allen, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[19] qu’il commente.

[115]        Celui-ci applique sa nouvelle méthodologie expliquée plus tôt dans cette décision.

[116]        De ses 60 ventes qui ont été relevées et analysées selon leurs couverts végétaux, pour l’immeuble en cause, sept ventes ont été retenues, ventes n^os 15, 21, 39, 40, 41, 49 et 51[20]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 145 000 $.

[117]        Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128 de la pièce I-1 explique bien ses ajustements, nous retrouvons plus tôt dans cette décision les tableaux en question.

[118]        Dans une deuxième approche, les ventes offrant les plus grandes surfaces de terrain soit les ventes n^os 39, 40, 41 et 42, et conclut que la valeur de l’immeuble en cause serait entre 117 400 $ et 137 100 $.

[119]        En tenant compte de ses deux approches, la valeur serait entre 137 100 $ et 152 900 $, la valeur la plus probable serait de 145 000 $ au 1^er juillet 2010.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2010

145 000 $

[120]        À cette étape-ci, les experts se sont contre interrogés sur leurs ventes ainsi que leurs ajustements retenus à leurs rapports.

Preuve de l’expert des parties requérantes

Dossier SAI-M-243870-1512

Unité d’évaluation : chemin des Chardonnerets

Rôle 2015-2016-2017

[121]        Monsieur Sébastien Jean, évaluateur agréé, témoin reconnu comme expert par le Tribunal, dépose son rapport d’évaluation[21] qu’il commente.

[122]        L’ensemble de ce terrain a une superficie de 409,77 hectares et est composé de 8 parties de lots et de 9 lots distincts, ce dernier est accessible via le chemin des Chardonnerets.

[123]        L’immeuble en cause bénéficie d’un frontage sur le lac des Monts de plus ou moins de 1 500 mètres, le rivage y est très escarpé. On retrouve également le lac à la Carpe, le lac Françoise, le lac Dupré ainsi qu’un petit lac dont le nom est inconnu. Plus de 50 % de la surface de l’immeuble en cause est très difficile d’accès.

[124]        La méthode retenue est celle de la comparaison, les critères de recherche retenus sont : ventes transigées entre le 1^er janvier 2009 et le 1^er juillet 2013, terrains localisés à l’intérieur de l’unité de voisinage et terrains ayant une superficie supérieure de plus de 60 hectares.

[125]        De plus, la régression linéaire ne sera pas retenue dans cette approche étant donné que les données disponibles ne sont pas suffisantes et ne représenteraient pas un échantillon suffisant pour une analyse fiable.

[126]        Ses recherches lui ont permis de relever 10 transactions de terrains vagues répondant aux critères de recherche précédemment établis soit les ventes n^os 10, 19, 21, 28, 29, 35, 38, 40, 49 et 50 que nous retrouvons à la page 61 de la pièce R-6.

[127]        Pour l’ajustement temps, bien qu’un ralentissement marqué du marché immobilier a pu être observé au cours des dernières années, il a ajusté dans le temps les ventes retenues de l’ordre de 5 % par année, cet ajustement est basé sur le différentiel des ventes recensées lors de ses recherches dans le cadre de l’analyse pour le rôle triennal 2012-2013-2014[22].

[128]        De ces faits, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il est d’avis de retenir la moyenne des ventes n^os 19, 21 et 51, selon un taux à l’hectare de 1 746 $ pour la partie de terrain ayant une problématique d’accès.

 

270 hectares à 1 746 $/l’hectare

471 200 $

[129]        Pour la portion dont l’accès est supérieur, il retient la moyenne des ventes n^os 28 et 29 pour un taux unitaire de 2 696 $.

 

139,66 hectares à 2 696 $/l’hectare

376 558 $

[130]        En conclusion, en tenant compte des caractéristiques de l’immeuble en cause, il est d’avis de considérer la valeur réelle du sujet à 847 978 $ arrondi à 848 000 $ soit un taux moyen à l’hectare de 2 060 $.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

848 000 $

Preuve des parties intimées

Dossier SAI-M-243870-1512

Rôle 2015-2016-2017

[131]        Monsieur Yvon Allen, évaluateur agréé, dépose son rapport d’évaluation[23] qu’il commente.

[132]        Celui-ci applique sa nouvelle méthodologie expliquée plus tôt dans cette décision.

[133]        De ses 60 ventes qui ont été relevées et analysées selon leurs couverts végétaux, pour l’immeuble en cause, 10 ventes ont été retenues, ventes n^os 1, 3, 23, 27, 31, 32, 34, 44, 48 et 50[24]. Une fois analysée selon la nouvelle méthode proposée, la valeur de l’immeuble en cause serait de 1 407 000 $.

[134]        Pour en arriver à cette valeur, plusieurs ajustements ont été appliqués, le tableau de la page 128a de la pièce I-2 explique bien ses ajustements, nous retrouvons plus tôt dans cette décision les tableaux en question.

[135]        Dans une deuxième approche, l’évaluateur retient les ventes ayant la plus grande surface de terrain, soit les ventes n^os 1, 3, 31, 32 et 35, et conclut que la valeur de l’immeuble en cause serait entre 1 282 600 $ et 1 528 000 $.

[136]        La valeur la plus probable serait de 1 280 000 $ au 1^er juillet 2013.

 

Valeur de l’immeuble en cause au 1er juillet 2013

1 280 000 $

 

[137]        À cette étape-ci, les experts se sont contre interrogés sur leurs ventes ainsi que sur leurs ajustements retenus à leurs rapports.

Considérations du Tribunal

[138]    Aux fins de motiver sa décision, le Tribunal établira d’abord un sommaire des principes applicables en matière de fiscalité municipale. Ces principes sont exposés aux articles 42 à 46 de la Loi sur la fiscalité municipale[25] (LFM). Au départ, l’article 42 LFM signale que le rôle doit indiquer la valeur de chaque unité d’évaluation, sur la base de sa valeur réelle. La valeur réelle est ainsi définie à l’article 43 LFM :

43.  La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

 1° le vendeur et l'acheteur désirent respectivement vendre et acheter l'unité d'évaluation, mais n'y sont pas obligés; et

 2° le vendeur et l'acheteur sont raisonnablement informés de l'état de l'unité d'évaluation, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

(soulignement du Tribunal)

[139]    L’article 44 LFM précise « le prix de vente le plus probable » :

44.  Le prix de vente le plus probable d'une unité d'évaluation qui n'est pas susceptible de faire l'objet d'une vente de gré à gré est établi en tenant compte du prix que la personne au nom de laquelle est inscrite l'unité d'évaluation serait justifiée de payer et d'exiger si elle était à la fois l'acheteur et le vendeur, dans les conditions prévues par l'article 43.

[140]    Pour établir la valeur réelle d’une unité d’évaluation, l’article 45 LFM précise que :

45.  Pour établir la valeur réelle d'une unité d'évaluation, il faut notamment tenir compte de l'incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu'elle peut apporter, en les considérant de façon objective.

[141]    L’article 46 LFM précise le moment où il faut considérer tant l’unité d’évaluation que le marché immobilier et il se lit ainsi :

46.  Aux fins d'établir la valeur réelle qui sert de base à la valeur inscrite au rôle, on tient compte de l'état de l'unité d'évaluation et des conditions du marché immobilier telles qu'ils existent le 1^er juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait, ainsi que de l'utilisation qui, à cette date, est la plus probable quant à l'unité.

[142]        Le Tribunal a pris connaissance de la nouvelle méthode proposée par les parties intimées. M. Allen, évaluateur agréé et témoin expert, a évalué l’ensemble des immeubles en causes sur une base de couvert végétal. Dans un premier temps, il a demandé au Ministère de lui faire parvenir des documents démontrant les types de couverts végétaux des immeubles en cause ainsi que l’ensemble des ventes relevées.

[143]        En deuxième lieu, il a demandé à un mathématicien de calculer les surfaces des différents couverts végétaux pour tous les immeubles (immeubles en cause et les ventes relevées).

[144]        Monsieur Allen a analysé les ventes relevées en fonction de leur couvert et le prix de vente ajusté dans le temps pour en arriver a des taux selon les essences de végétaux qui couvrent ces ventes.

[145]        Une fois ces taux trouvés, il les applique sur chacun des immeubles en causes.

[146]        En contre-interrogatoire par M^e Bélisle, M Allen admet que pour en arriver à ses taux, plus de 60 ajustements ont été nécessaires.

[147]        Malgré le travail colossal préparé par M. Allen, le Tribunal rejette cette nouvelle méthode pour plusieurs raisons. Dans un premier temps, le nombre d’ajustements nécessaires pour appliquer cette méthode ouvre la porte à des erreurs.

[148]        Dans un deuxième temps, le Tribunal doit faire acte de foi concernant les documents fournis par le Ministère. De plus, il est écrit dans une note au bas des tableaux.

« N.B. Cette description du type de couvert est diffusée uniquement au profit du lecteur. Elle n’a pas de valeur légale.

L’ingénieur forestier constitue le seul professionnel attitré pour une mise en valeur éclairée des ressources du milieu forestier. »

(transcription conforme)

[149]        Dans un troisième temps, le Tribunal doit faire aussi un acte de foi concernant les superficies calculées par le mathématicien.

[150]        Le Tribunal est satisfait de l’analyse effectuée qui a été préparée par les parties requérantes, les ventes retenues et ajustées dans le temps et selon leurs conditions sont représentatives des immeubles en cause.

[151]        Par ailleurs, compte tenu de l’article 148 LFM qui stipule que la partie perdante supporte les frais de la partie adverse, le Tribunal ordonne aux parties intimées d’assumer solidairement les frais de la partie requérante reliés au présent recours devant le Tribunal, lesquels devront inclure la somme d’argent exigée lors du dépôt de la requête introductive d’un recours.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal :

ACCUEILLE les recours;

Et fixe les valeurs comme suit :

Matricule 79030-1532-47-7010

Rôle 2012-2013-2014

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 583 400 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2012.

 

Terrain :	583 400 $
Total :	583 400 $

 

Rôle 2015-2016 2017

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 664 100 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2015.

 

Terrain :	664 100 $
Total :	664 100 $

Matricule 79030-1633-21-8090

Rôle 2012-2013-2014

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 236 800 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2012.

 

Terrain :	236 800 $
Total :	236 800 $

Matricule 79030-1631-31-7050

Rôle 2012-2013-2014

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 40 000 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2012.

 

Terrain :	40 000 $
Total :	40 000 $

Rôle 2015-2016 2017

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 40 000 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2015.

 

Terrain :	40 000 $
Total :	40 000 $

Matricule 79030-1531-31-7050

Rôle 2012-2013-2014

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 137 200 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2012.

 

Terrain :	106 100 $
Bâtiment :	31 100 $
Total :	137 200 $

Rôle 2015-2016 2017

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 194 900 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2015.

 

Terrain :	152 700 $
Bâtiment :	42 200 $
Total :	194 900 $

Matricule 79030-1634-03-3040

Rôle 2012-2013-2014

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 167 200 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification du 1^er janvier 2012 au 30 septembre 2012.

 

Terrain :	85 300 $
Bâtiment :	81 900 $
Total :	167 200 $

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 205 600 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er octobre 2012 au 31 décembre 2014.

 

Terrain :	85 300 $
Bâtiment :	120 300 $
Total :	205 600 $

Matricule 79030-1535-43-5070

Rôle 2015-2016 2017

DÉTERMINE la valeur réelle de l’unité d’évaluation à 848 000 $, DIVISE par le facteur comparatif de 1,00 et FIXE la valeur à inscrire au rôle comme suit, avec date de prise d'effet de la modification au 1^er janvier 2015.

 

Terrain :	848 000 $
Total :	848 000 $

 

LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE, contre les parties intimées, dont la somme d’argent exigée pour le dépôt de la requête introductive d’un recours.

 

 

PIERRE LANTHIER, j.a.t.a.q.

 

Godard, Bélisle, St-Jean & Associés

Me Alfred Bélisle

Procureur de la partie requérante

 

Godard, Bélisle, St-Jean & Ass

Me Marie-Hélène Toussin

Procureure de la partie requérante

 

Me Pierre Chartrand

Procureur de la partie intimée

 

Godard, Bélisle, St-Jean & Associés

Me Alfred Béliisle

Procureur de la partie mise en cause