Décision

COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-16-1940
DATE :		10 février 2017
LE COMITÉ :			Me Yves Clermont, avocat	Vice-président
			Mme Louise Roy, courtier immobilier	Membre
			Mme Renée Barrette, courtier immobilier	Membre
SYLVIE JACQUES, ès qualités de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
ENRICO BOILY, (D2224)
Partie intimée
DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET SANCTION

[1]   Le 19 janvier 2017, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition de la plainte numéro 33-16-1940;

 

[2]   La syndique adjointe était alors représentée par Me Vanessa J.-Goulet et de son côté, l’intimé était représenté par Me Jean-Sébastien Roy;

 

 

 I.          La plainte

 

[3]   Le 30 aout 2016,  la syndique adjointe a déposé une plainte à l’encontre de l’intimé qui se lit comme suit :

 

1. Concernant l'immeuble sis au [...] à Sainte-Julie, l'Intimé:

 

a)     le ou vers le 15 avril 2015, a modifié et/ou permis que soit modifié la confirmation d'approbation sans condition du prêt hypothécaire de Stéphane Valiquette, Josée Gravelin et Éric Valiquette, promettant-acheteurs, émise par la Société de Gestion d'Investissement I.G. Ltée;

 

b)     le ou vers le 16 avril 2015, a transmis ladite confirmation modifiée à Vanessa Binet, courtier inscripteur;

 

commettant ainsi une infraction aux articles 15, 62, 67, 69 et 90 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

[4]   Lors de l’ouverture de la séance, M. Enrico Boily a confirmé son plaidoyer de culpabilité;

[5]   À cette occasion le Comité a vérifié le caractère libre et volontaire de la décision d’enregistrer un plaidoyer de culpabilité de la part de l’intimé;

[6]   Lors de l’audience, les parties ont aussi confirmé qu’elles avaient convenu d’une recommandation commune quant aux sanctions devant être imposées à l’intimé;

[7]   En conséquence, le Comité, après avoir pris acte du plaidoyer de culpabilité, a procédé à l’audition sur sanction.

 

    II.     Preuve sur sanction

 

[8]   Lors de l’audience, la procureure de la partie plaignante Me Goulet a déposé de consentement les pièces P-1 à P-18;

[9]   De plus, un résumé des faits fut produit sous la cote P-19;

[10]    Pour une meilleure compréhension des faits à l’origine de la présente plainte, il convient de reproduire le « résumé des faits » (P-19) :

RÉSUMÉ DES FAITS

 

En plus d’admettre les faits indiqués à la plainte 33-16-1940, l’Intimé admet ce qui suit :

1.     L’Intimé est titulaire d’un permis de courtier immobilier (D2224) depuis le 1^er mai 2010 et antérieurement à cette date, il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié depuis le 14 mai 2003, tel qu’il appert de l’attestation signée par Sophie Desfossés, pièce P-1 ; 

IMMEUBLE SIS AU [...] À SAINTE-JULIE

2.     Le ou vers le 11 janvier 2015, monsieur Christian Larouche et madame Marie Purcell (ci-après les «Vendeurs») confiaient un contrat de courtage à RE/MAX Signature R.B. représenté par Robert et Vanessa Binet, pour la vente de l’immeuble sis au [...] à Sainte-Julie (ci-après «l’Immeuble»), tel qu’il appert du Contrat de courtage CCV 07296, de la Déclaration du vendeur DV 28037 et de la fiche descriptive numéro 28078563, en liasse, pièce P-2 ;

 

3.     Le contrat de courtage, pièce P-2, prévoyait, notamment :

 

a.     Un prix de vente de 396 000$ ;

b.    Une rétribution de 5% au courtier ;

c.     L’inscription à un service de diffusion d’informations ;

4.     Le ou vers le 19 janvier 2015, monsieur Stéphane Valiquette, monsieur Éric Valiquette et madame Josée Graveline (ci-après les «Promettant-acheteurs») signaient une promesse d’achat au montant de 375 000$, par l’intermédiaire de Re/Max Imagine inc., représenté par l’Intimé, tel qu’il appert de la promesse d’achat PA 85114, de l’Annexe AR 02404 et de la Déclaration du vendeur DV 28037, en liasse, pièce P-3 ;

5.     Tel que prévu à la clause R2.1 de l’Annexe AR 02404, pièce P-3, la Promesse d’achat PA 85114 était conditionnelle à la vente de la propriété des Promettant-acheteurs avant le 1^er mai 2015 à 10h00, mais les Vendeurs bénéficiaient du privilège de continuer à vendre leur immeuble, pièce P-3 ;

6.     Le ou vers le 21 janvier 2015, les Vendeurs signaient une contre-proposition prévoyant un prix de vente de 388 000$ ainsi que :

« […]

AR 02404) R2.1 : On lira 27 février 2015 à 10h00.

L’acheteur s’engage à inscrire sa propriété ([...], St-Hubert, [...]) auprès d’un courtier immobilier dans les sept (7) jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat.»

tel qu’il appert de la contre-proposition CP 15367, pièce P-4 ;

7.     Le ou vers le 23 janvier 2015, les Promettant-acheteurs répondaient par l’entremise d’une contre-proposition et offrait un montant de 385 000$ et prévoyaient :

« […]

 

AR 02404) R2.1 : Délais terminera le 31 mars 2015, 23h00.

 

L’acheteur s’engage a inscrire sa propriété ([...], St-Hubert, ([...]) 7 jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat.» (sic)

 

tel qu’il appert de la contre-proposition CP 43493, pièce P-5 ;

8.     La contre-proposition sera acceptée par les Vendeurs le 24 janvier 2015, pièce P-5 ;

9.     Le ou vers le 4 février 2015, la Promesse d’achat, pièce P-3, était modifiée par l’entremise du formulaire de modifications MO 48954, afin de prévoir, notamment, que le délai des Promettant-acheteurs pour l’obtention de leur financement était prolongé au 10 février 2015, tel qu’il appert dudit formulaire de modifications, pièce P-6 ;

10.  Le ou vers le 9 février 2015, la demande de prêt hypothécaire des Promettant-acheteurs était approuvé, mais sujet à la vente de leur propriété sis au [...], St-Hubert, tel qu’il appert d’une lettre de Lyne Lareault, Spécialiste en Planification hypothécaire chez Société de Gestion d’Investissement I.G. Ltée (ci-après «Lareault»), pièce P-7;

11.  Le ou vers le 14 mars 2015, le Contrat de courtage, pièce P-2, était modifié par l’entremise du formulaire de modifications MO 30306, afin de prévoir un prix de vente de 385 000$, tel qu’il appert dudit formulaire de modifications, pièce P-8 ;

12.  Le ou vers le 23 mars 2015, la Promesse d’achat, pièce P-3, était, de nouveau, modifiée par l’entremise du formulaire de modifications MO 77193, afin de prévoir que le «délai de la condition de la vente de l’immeuble appartenant à l’acheteur et prolongé jusqu’au 15 avril 2015, 23h00» (sic), tel qu’il appert dudit formulaire de modifications, pièce P-9 ;

13.  Le 15 avril 2015 à 13h57, Lareault transmettait l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs, datée du 15 avril 2015,  à l’Intimé, tel qu’il appert de l’échange de courriels entre Lareault, Isabelle Lazure, adjointe administrative de l’Intimé et l’Intimé ainsi que de ladite approbation hypothécaire, en liasse, pièce P-10 ;

14.  Le 16 avril 2015 à 19h22, l’Intimé transmettait l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs à Vanessa Binet, tel qu’il appert du courriel de l’Intimé et ladite approbation hypothécaire, en liasse, pièce P-11 ;

15.  Cependant, la copie de l’approbation hypothécaire transmise à Vanessa Binet, pièce P-11, n’affiche aucune date ;

16.  Le 16 avril 2014 à 19h24, l’Intimé tentait de transmettre une nouvelle contre-proposition à Vanessa Binet, tel qu’il appert du courriel de l’Intimé, pièce P-12 ;

17.  Cependant, tel que mentionné dans le courriel, pièce P-11, l’Intimé avisait Vanessa Binet que «eu problème avec mon scanne s maison je vais t envoyer demain des documents plus claire mais ça peu faire pareille pour ce soir merci» (sic) ;

18.  Le ou vers le 17 avril 2015, les Vendeurs accusaient réception de l’acceptation de l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs, pièce P-11 ;

19.  Le ou vers le 17 avril 2015, les Vendeurs acceptaient la contre-proposition des Promettant-acheteurs, datée du 15 avril 2015 à 18h00 et prévoyant un prix de vente de 380 000$ ainsi que :

«Clause 6.2, clause R2.1 et R2.2. sont réalisées.

Cette contre-proposition est ferme et finale.»

tel qu’il appert de la contre-proposition CP 76210, pièce P-13 ;

20.  Le ou vers le 21 avril 2015, Lareault transmettait l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs, datée du 15 avril 2015, à Vanessa Binet, tel qu’il appert du courriel de Lareault, pièce P-14 ;

21.  Le ou vers le 14 juillet 2015, un acte de vente était signé entre les Vendeurs et les Promettant-acheteurs au montant de 380 000$, tel qu’il appert de l’acte de vente,             pièce P-15 ;

22.  Le ou vers le 14 juillet 2015, Re/Max Signature R.B. transmettait la facture numéro RB1500034 aux Vendeurs, tel qu’il appert de ladite facture, pièce P-16 ;

23.  Le ou vers le 14 juillet 2015, un chèque au montant de 21 845,25$ était émis à l’attention de Re/Max Signature R.B., tel qu’il appert du chèque numéro 52577, pièce P-17 ;

24.  Le ou vers le 17 juillet 2015, Re/Max Imagine Inc. transmettait la facture numéro 150029 à Re/Max Signature R.B. pour le montant de 10 922,63$, tel qu’il appert de ladite facture, pièce P-18 ;

25.  Le 16 mars 2016, dans le cadre d’une conversation avec la syndique adjointe, Mme Sylvie Jacques, le Vendeurs, Christian Larouche, a déclaré que :

a.     À sa connaissance, il n’y avait eu aucune discussion quant à une possible renégociation du prix de vente au montant de 385 000$ et il ne voit pas pourquoi ils auraient diminué le prix puisqu’ils avaient accepté de vendre à 385 000$ ;

b.    Le 15 avril 2015, ils ont été avisés que l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs ne serait pas reçue dans le délai prévu au formulaire de modifications, pièce P-9 ;

c.     Ils ont finalement reçu l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs, mais celle-ci n’était pas datée ;

d.     Ils ont accepté de vendre à un prix de 380 000$ afin que la transaction se réalise, mais «ça ne faisait pas leur affaire» ;

e.     Ils ont été «mis au pied du mur», puisque s’ils n’acceptaient pas cette offre, ils ne savaient pas quand d’autres acheteurs pourraient se présenter ;

f.      Ils avaient fait une offre d’achat sur une maison à Québec et Vanessa Binet leur a suggéré d’accepter la contre-proposition à 380 000$, pièce P-13 ;

g.     Il comprend maintenant que le 15 avril 2015, toutes les conditions étaient réalisées pour que la vente au montant de 385 000$ procède ;

26.  Le 23 mars 2016, dans le cadre d’une conversation avec la syndique adjointe, Mme Sylvie Jacques, Vanessa Binet, a déclaré que :

a.     «Elle n’a pas ouvert de portes pour une potentielle baisse de prix» ;

b.    Les Vendeurs déménageaient à Québec et étaient inquiets que la propriété des Promettant-acheteurs ne se vendent pas, c’est pourquoi ils ont baissé le prix à 385 000$, pièce P-8 ;

c.     Elle a reçu l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs le 16 avril 2015 à 19h22 ;

d.    Le 15 avril 2015 au matin, l’Intimé lui avait dit qu’il recevrait bientôt l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs ;

e.     Finalement, l’Intimé lui a spécifié qu’il «pourrait avoir» l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs le lendemain à 8h00 ;

f.      Le 15 avril 2015, elle a parlé avec l’Intimé jusqu’à «tard le soir» ;

g.    Elle a reçu la contre-proposition, pièce P-13, le 16 avril 2015 au soir et elle a rencontré les Vendeurs à cet effet le lendemain ;

h.    Elle a appelé Société de Gestion d’Investissement I.G. Ltée qui lui a confirmé que l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs était datée et Lareault lui a transmis ce qui avait été envoyé à l’Intimé, pièce P-14 ;

i.      Les Vendeurs étaient «placés au pied du mur et ils étaient pas contents» ;

j.      Pour elle, ils ont été «étirés jusqu’à la fin pour les prendre à la dernière minute avec un financement qui était rentré à la bonne date» ;

 

27.  Le 24 mars 2016, dans le cadre d’une conversation avec la syndique adjointe, Mme Sylvie Jacques, Lareault, a déclaré que :

a.     La date est inscrite automatiquement sur les lettres ;

28.  Le 31 mars 2016, dans le cadre d’une conversation avec la syndique adjointe, Mme Sylvie Jacques, l’Intimé, a déclaré que :

a.     Les Vendeurs et Vanessa Binet lui avait dit que le prix de 385 000$ serait renégociable suite à la vente de la propriété des Promettant-acheteurs ;

b.    Il n’avait aucun avantage à faire une réduction de prix alors que le montant de             385 000$ avait été accepté ;

c.     S’il l’a fait, c’est qu’on lui avait dit de le faire ;

d.    Il ne se souvient pas quand il a avisé Vanessa Binet que le financement des Promettant-acheteurs étaient approuvés, mais en temps normal il le fait dans les plus brefs délais ;

e.     La contre-proposition, pièce P-13, a été rédigée suite à une conversation avec Vanessa Binet ;

f.      Il n’a pas fait la contre-proposition, pièce P-13, avant de lui avoir parler et il est certain qu’il y avait une entente pour qu’il la rédige ;

g.    Il n’avait aucune raison d’enlever la date de l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs ;

h.    Il est sûr que l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs a été transmise à Vanessa Binet par lui ou par son adjointe admnistrative, Isabelle lazure, mais il ne se souvient pas quand ;

i.      Il se peut qu’il ait avisé Vanessa Binet de l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs le 16 avril 2015 ;

29.  Le 4 avril 2016, dans le cadre d’une conversation avec la syndique adjointe, Mme Sylvie Jacques, Isabelle Lazure, a déclaré que :

a.     Elle est la seule à avoir accès aux courriels de l’Intimé ;

b.    La copie de l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs dont les Vendeurs ont accusé réception n’est pas datée ;

30.  Le 12 avril 2016, dans le cadre d’une conversation avec la syndique adjointe, Mme Sylvie Jacques, Vanessa Binet, a déclaré que :

a.     Il n’était pas question de modifier le prix suite à l’acceptation d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une propriété ;

b.    Elle a parlé à l’Intimé le 15 avril 2015 au soir et il lui a mentionné la possibilité de faire une nouvelle offre à 380 000$ ainsi que le fait qu’il n’avait pas reçu l’approbation hypothécaire sans condition des Promettant-acheteurs ;

c.     Elle en parlé avec les Vendeurs pour leur expliquer la situation ; 

 

 

[11]    Outre le dépôt de la preuve documentaire qui établit clairement les faits générateurs des infractions, la partie plaignante n’a pas présenté de preuve testimoniale;

[12]    Après avoir été dûment invité à se faire entendre en cours d’audience, l’intimé M. Boily s’est exprimé sur la commission des manquements qui lui sont reprochés et sur sa perception de quelques faits reliés au déroulement de la transaction immobilière visée par la présente plainte;

[13]    Il a reconnu les manquements qui lui sont reprochés;

[14]    La preuve sur sanction a également permis d’établir:

· Que l’intimé est un membre en règle de l’OACIQ depuis 2003;

· Qu’il n’a pas d’antécédent disciplinaire;

· Qu’il est repentant.

 

   III.     Recommandations communes

 

[15]    Les parties suggèrent de façon commune d’imposer à l’intimé les sanctions suivantes :

·           Chef 1a) une suspension de permis de 60 jours;

·           Chef 1b)             une suspension de permis de 60 jours.

·           Les 2 périodes de suspension des chefs 1a) et 1b) doivent être purgées d’une façon concurrente.

 

[16]    À l’appui de cette recommandation commune, Me Goulet produit quatre(4) décisions en semblable matière, soit :

·           OACIQ c. Bruyère, 2015 CanLII 41218 (QC OACIQ);

·           OACIQ c. Ktiri, 2016 CanLII 16429 (QC OACIQ);

·           ACAIQ c. Rosa, 2009 CanLII 92329 (QC OACIQ);

·           ACAIQ c. Paquette, 2006 CanLII 84446 (QC OACIQ).

 

[17]    De plus, Me Goulet a fait référence explicitement au jugement Pigeon c. Daigneault^[1], qui énonce les critères d’imposition de la sanction disciplinaire. Ce jugement a été maintes fois cité dans la jurisprudence sur cette question en droit disciplinaire. La procureure de la plaignante a appliqué l’ensemble des critères au cas particulier de monsieur Boily en tenant compte des éléments objectifs et subjectifs;

[18]    De l’avis de Me Goulet, les sanctions suggérées par les parties sont conformes à la jurisprudence applicable en semblable matière. Elles s’inscrivent parfaitement dans la fourchette de sanctions habituellement imposées pour ce genre d’infractions tel que l’établit la jurisprudence déposée par la procureure de la plaignante;

[19]    Pour ces motifs, Me Goulet demande au Comité d’entériner la recommandation commune formulée par les parties;

[20]    De son côté, l’intimé représenté par Me Roy, a confirmé son accord aux sanctions suggérées lors de l’audience;

 

IV.             Analyse et décision

 

[21]    Par son plaidoyer de culpabilité, l’intimé a reconnu que les faits reprochés dans la plainte ont été commis et que ceux-ci constituent une faute déontologique^[2] grave. Le Comité souhaite vivement qu’il en tirera une sérieuse « leçon » sur le plan professionnel;

[22]    À cet égard, le Comité reprend à son compte les propos du Comité de discipline dans l’affaire OACIQ c. Ktiri^[3] aux paragraphes 34 et 35 :

[34]  Ici, il s’agit clairement d’un cas où l’intimé a commis une erreur qui est de nature à entacher l’image de la profession et la confiance des institutions financières envers les courtiers immobiliers.

[35]  La fabrication d’un faux document n’est pas quelque chose d’insignifiant, loin de là. Celui qui fabrique un faux le fait nécessairement pour s’en servir et pour induire en erreur une ou plusieurs personnes.

[23]    Le Comité suggère aussi à l’intimé de tenir ses connaissances à jour en matière de règles fondamentales à respecter dans le domaine du courtage immobilier. Il en va notamment d’un meilleur professionnalisme et de la protection du public;

[24]    Par ailleurs, lorsque les parties formulent une recommandation commune, celle-ci doit être entérinée par le Comité, sauf circonstances exceptionnelles^[4];

[25]    Cela dit, après avoir délibéré le Comité considère que la suggestion commune des parties reflète adéquatement la gravité objective de l’infraction et qu’elle assure, d’autre part, la protection du public par son caractère dissuasif et exemplaire;

[26]    De plus, tel que le rappelait récemment la Cour d’appel du Québec^[5], la sanction en droit disciplinaire n’a pas pour objectif de punir le professionnel, mais vise plutôt à assurer la protection du public;

[27]    En conséquence, la recommandation commune formulée par les parties est entérinée;

 

 

PAR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

 

PREND acte du plaidoyer de culpabilité de la partie intimée sur les chefs 1a) et 1b) de la plainte;

 

DÉCLARE la partie intimée coupable des chefs 1a) et 1b) pour avoir contrevenu à l’article 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r.1);

 

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard de toutes les autres dispositions règlementaires alléguées au soutien de ce chef d’accusation;

 

Quant au chef 1a) :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (D2224) de l’intimé pour une période de soixante (60) jours, être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il redeviendra titulaire;

 

 

 

Quant au chef 1b) :

 

ORDONNE la suspension du permis de courtier immobilier (D2224) de l’intimé pour une période concurrente de soixante (60) jours, être purgée à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il redeviendra titulaire;

 

ORDONNE qu’un avis de la présente décision soit publié, aux frais de l’intimé, dans un journal circulant sur le territoire où l’intimé exerce la profession et ce, à l’expiration du délai d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il redeviendra titulaire;

 

 

CONDAMNE l’intimé au paiement des déboursés, incluant les frais de publication.

 

 

Membre Membre	____________________________________ Me Yves Clermont, avocat Vice-président     ____________________________________ Mme Louise Roy, courtier immobilier Membre Membre     Membre   ____________________________________ Mme Renée Barrette, courtier immobilier Membre
Me Vanessa J.-Goulet
Procureure de la partie plaignante
Me Jean-Sébastien Roy
Procureur de la partie intimée
Date d’audience : 19 janvier 2017