Décision

[1]           Le Syndicat des copropriétaires Tremblant Les eaux (ci-après appelé le « Syndicat ») réclame, d’un copropriétaire d’une unité de condominium, la franchise ayant dû être assumée par le Syndicat suite à un sinistre qui a provoqué des dommages, tant chez la défenderesse que chez un autre copropriétaire.

[2]           Il s’agira de déterminer si un syndicat de copropriété peut réclamer d’un copropriétaire la franchise devant être assumée et dans quelles circonstances.

Les faits

[3]           La défenderesse, représentée par monsieur Yves Saucier, est propriétaire de l’unité [...] d’un immeuble détenu en copropriété, représenté par le Syndicat demandeur.

[4]           Au moment des faits en litige, l’unité est louée à une locataire, madame Danielle Fafard.

[5]           Selon la preuve recueillie à l’enquête, le froid sévissait, particulièrement dans cette première semaine de janvier 2015.

[6]           Selon le témoignage de monsieur Saucier et la déclaration de monsieur Bruno Beauchamp, gestionnaire des unités, madame Fafard était absente depuis le 4 janvier.

[7]           À son retour le 9 suivant, elle réalise que l’unité qu’elle occupe est inondée. Elle en fait part immédiatement au service de gestion, qui dépêche des personnes sur les lieux.

[8]           Le 12 janvier, une inspection des lieux est réalisée, à la demande du Syndicat demandeur, et un rapport est rédigé [1].

[9]           Le signataire du rapport rappelle que selon l’occupante des lieux, aucune porte ou fenêtre n’aurait été laissée ouverte pendant son absence.

[10]        Il note que le dégât d’eau est dû à un bris survenu au niveau du robinet de la douche de la salle de bain principale de l’appartement. Cette salle de bain était localisée près de l’entrée principale du logement. Le mur de la douche où circule la tuyauterie d’alimentation d’eau domestique est adjacent au mur de la garde-robe de l’entrée principale.

[11]        L’inspecteur conclut que le gel serait à l’origine des bris de la tuyauterie.

[12]        L’enquête a également révélé que les plinthes électriques étaient munies d’un mécanisme faisant en sorte qu’on ne pouvait abaisser la température de celles-ci à moins de 15 degrés Celsius.

[13]        Selon toute probabilité, les tuyaux auraient dégelé lorsque, le 9 janvier, la température s’est adoucie, de sorte que les tuyaux se sont mis à dégeler laissant fuir l’eau qui y était contenue causant les dommages.

[14]        Le Syndicat demandeur invoque un certain nombre de dispositions de la déclaration de copropriété pour retenir la responsabilité du propriétaire de l’unité d’habitation d’où provient le sinistre.

[15]        De son côté, ce dernier invoque qu’une alerte d’incendie a été provoquée dans la nuit du 8 au 9 janvier, amenant le service de pompiers à se rendre sur les lieux tôt dans la nuit du 9 janvier [2].

[16]        La preuve n’a malheureusement pas décrit avec précision les tâches effectuées par les pompiers cette journée-là.

[17]        Le gestionnaire de l’immeuble, monsieur Beauchamp, n’a pas eu connaissance que les pompiers ont pu pénétrer dans chacune des unités de condominium. Il se limite à dire que l’alarme est reliée au panneau d’incendie situé dans la salle électrique de l’immeuble.

[18]        La preuve ne révèle pas si les pompiers ont ou n’ont pas pénétré dans chacune des unités d’habitation.

[19]        Aux dires du représentant de la défenderesse, il s’agit de la seule cause possible qu’une fenêtre ou une porte ait été laissée ouverte avant le 9 janvier puisque la locataire, madame Fafard, ne s’y trouvait pas depuis plusieurs jours.

[20]        Conséquemment, plaide la défenderesse, aucune faute n’a été commise par elle.

Les dispositions pertinentes de la déclaration de copropriété

Ø  Les articles 4.2.1 et 4.3 : malgré les articles 1043 et 1044 du Code civil du Québec, ces articles spécifient que les tuyaux à l’intérieur des murs constituent des parties privatives ;

Ø  Les articles 8.3 et 20.1 : ceux-ci stipulent que les copropriétaires contribuent au paiement des dépenses communes, dont les primes d’assurance ;

Ø  L’article 9.2.1 : cet article traite de la responsabilité de chaque propriétaire de remplacer les conduits passant dans les parties privatives ; l’article ne traite cependant pas de la responsabilité de ceux-ci en cas de dommages causés par les bris de ces conduits ;

Ø  L’article 10.3 : cet article vise l’obligation d’indemniser le syndicat dans le cas d’un acte ou d’une omission d’un copropriétaire, excepté les dommages causés par un assuré contre le syndicat ;

Ø  L’article 11.1.1 : l’article vise l’obligation par le syndicat de souscrire une assurance tous risques, tant pour les parties communes que les parties privatives ;

Ø  L’article 11.1.4 : telle assurance doit contenir une renonciation à tout recours subrogatoire contre, entre autres, les copropriétaires ;

Ø  L’article 11.2.1 : obligation par le syndicat d’obtenir une évaluation pour le remplacement total du projet aux fins d’assurance ;

Ø  L’article 11.4.1 : parallèlement, chaque copropriétaire doit détenir une assurance couvrant ses biens et sa responsabilité comprenant également une renonciation à tout recours subrogatoire.

Analyse et décision

[21]        Depuis le début des années 2000, quelques décisions ont accordé le recours d’un syndicat de copropriété contre un copropriétaire ayant pour objet de récupérer le montant de la franchise devant être assumée par le syndicat dans le cas d’un sinistre dont un copropriétaire serait responsable [3].

[22]        Dans une autre affaire au même effet [4], le Tribunal faisait droit également à la demande de remboursement de la franchise de la part du syndicat. Le Tribunal citait cependant l’article 1457 du Code civil du Québec comme base de la réclamation du syndicat.

[23]        Dans d’autres affaires, les cours ont accordé la réclamation d’une franchise que devait assumer un copropriétaire assuré contre un syndicat de la copropriété responsable des dommages [5].

[24]        De l’avis du soussigné, ces deux courants jurisprudentiels doivent être distingués dans le cas où la déclaration de copropriété ne prévoit pas les mêmes modalités de souscription d’assurance pour le syndicat et pour les copropriétaires.

[25]        Plus récemment, notre Cour avait à décider, dans un recours intenté par un copropriétaire contre un autre, qui des deux aurait été la cause d’un sinistre [6] ; dans cette affaire, la déclaration de copropriété contenait une clause obligeant les copropriétaires à détenir une police d’assurance couvrant les risques et par laquelle l’assureur renonçait à toute subrogation contre les autres copropriétaires.

[26]        Le juge Armando Aznar traite alors de la portée d’une telle clause de renonciation subrogatoire :

« [12] La clause 14.4.1 de la déclaration de copropriété constitue une renonciation implicite entre copropriétaires à l'institution d'actions en dommages, les uns contre les autres, relativement aux dommages qui sont visés à ladite clause et devant être  couverts par la police d'assurance. »  (soulignements du soussigné)

[27]        En 2018, La Cour supérieure est saisie d’un recours impliquant l’assureur d’un syndicat de copropriété contre celui d’un copropriétaire, suite à une faute alléguée de ce dernier [7].

[28]        Dans un premier temps, la juge de la Cour supérieure retient la faute du copropriétaire [8]. Elle effectue par la suite un rappel des principes applicables dans la présente affaire, d’abord que le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble y compris les parties privatives conformément à l’article 1073 C.c.Q.

[29]        Elle rappelle également le principe énoncé à l’article 1064 C.c.Q. selon que les charges communes d’une copropriété doivent être acquittées par les copropriétaires.

[30]        Elle souligne aussi le principe énoncé à l’article 2474 C.c.Q., stipulant que l’assureur subrogé n’a pas de recours contre les personnes qui font partie de la maison de l’assuré, ce qui comprendrait le copropriétaire d’une unité de condominium.

[31]        Elle cite de plus les commentaires du ministre de la Justice émis dans le cadre de l’adoption de l’article 1073 C.c.Q. :

« [54] […]

Cet article reprend l'article 442a C.C.B.C. tout en le complétant. À la différence du droit antérieur qui laissait au déclarant ou aux administrateurs la discrétion de contracter des assurances, cet article en fait une obligation. Il vise ainsi à éviter les problèmes juridiques et pratiques liés aux assurances insuffisantes, à la responsabilité des réparations en cas de sinistre, aux conflits entre experts relativement à l'évaluation du préjudice, etc.

[…] »

[32]        Dans cette affaire, la déclaration de copropriété contenait une clause tenant tout copropriétaire responsable à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.

[33]        Bien que cette clause soit différente des articles 9.2.1 et 10.3 de la déclaration de copropriété sous étude, il convient de mentionner que la juge Marie-Claude Lalande, dans l’affaire précitée, rappelle que les clauses contenues dans une déclaration de copropriété doivent être lues les unes par rapport aux autres, conformément à l’article 1427 C.c.Q. et considérant que la déclaration de copropriété doit être assimilée à un contrat d’adhésion [9].

[34]        Le soussigné ajoute que l’acte juridique doit s’interpréter en faveur de l’adhérent conformément à l’article 1432 C.c.Q.

[35]        La juge Lalande poursuit en concluant sur cette question de la façon suivante :

« [88]  En l’espèce, il faut conclure que le Syndicat, par le libellé de la Déclaration de copropriété, s’est engagé à assurer l’Immeuble et les parties privatives et a renoncé à poursuivre les copropriétaires en cas de sinistre, même ceux résultant d’une faute commise par l’un d’eux. En outre, les copropriétaires doivent être considérés comme des bénéficiaires de l’assurance souscrite par le Syndicat puisqu’ils en paient les coûts dans les charges communes. »

[36]        Enfin, la Cour supérieure s’est de nouveau prononcée quelques mois après la précédente décision commentée [10] ; dans cette affaire, un syndicat de copropriété poursuit un copropriétaire dont son cabinet de toilette fut à l’origine d’une fuite d’eau, causant des dommages à des unités de copropriété.

[37]        La déclaration de copropriété comportait le même type de mécanisme que la déclaration présentement en litige.

[38]        Le Tribunal rejette le recours du syndicat puisque la mise en demeure de ce dernier fut jugée tardive, ce qui constituait une fin de non-recevoir à son recours.

[39]        Néanmoins, le Tribunal se penche sur la deuxième question, à savoir si le syndicat avait l’obligation d’épuiser son recours contre son assureur.

[40]        C’est dans ce contexte que le juge Jean-Yves Lalonde reprend d’abord le principe énoncé par le juge Armando Aznar dans l’affaire Savard précitée selon que l’obligation prévue à la déclaration de copropriété, qui impose au syndicat de souscrire à une police d’assurance comprenant une clause de renonciation à la subrogation par l’assureur, constitue une renonciation implicite entre copropriétaires à se poursuivre les uns les autres [11].

[41]        Concernant la franchise pouvant être réclamée, le juge Lalonde mentionne, en obiter, « que la clause de renonciation à la subrogation n’empêcherait pas le syndicat de poursuivre un copropriétaire responsable pour la franchise prévue à la police d’assurance ou des dommages non couverts ». Il ajoute cependant « Nous n’en sommes pas là » [12].

Application en l’espèce

[42]        Certaines décisions ont accueilli les recours, soit du syndicat de copropriété ou d’un copropriétaire, pour récupérer le montant de la franchise devant être assumée par l’un ou l’autre en cas de sinistre.

[43]        Une analyse plus globale des dispositions, tant de la déclaration de copropriété que du Code civil, fait croire, du moins dans le cas sous étude, que cette franchise doit être assumée par le syndicat de la copropriété et non par la défenderesse.

[44]        Tout d’abord, il appartient au syndicat de souscrire une assurance tous risques, tant pour les parties communes que privatives. Les primes y référant doivent être considérées comme des charges communes et réparties à l’égard des copropriétaires.

[45]        Dans le cas où le syndicat de copropriété décide, pour réduire ses coûts d’assu-rance, d’accepter une franchise, il semble logique que celle-ci subisse le même sort que les primes d’assurance, c’est-à-dire devant être répartie à l’égard des copropriétaires. Ce n’est cependant pas toujours par caprice que la police d’assurance du syndicat prévoit une forte franchise, celle-ci étant souvent dictée par les assureurs. Reste à savoir si cet avatar doit être assumé par les copropriétaires.

[46]        Selon le principe énoncé dans l’affaire Aviva Canada [13], l’obligation par le syndicat d’assurer l’immeuble, y compris les parties privatives, constitue une renonciation à poursuivre les copropriétaires même dans les cas de sinistres résultant d’une faute commise par l’un d’eux.

[47]        Et même si ce principe ne devait pas s’appliquer, la déclaration de copropriété sous étude prévoit l’obligation d’indemniser le Syndicat uniquement dans le cas d’un acte ou d’une omission d’un copropriétaire :

« […] except for any claims, loss, costs, fines, damages, injury or liability caused by an insured (as defined in any policy or policies of insurance) and insured against by the Syndicate. »

[48]         Peu importe la thèse retenue, la responsabilité d’un copropriétaire devra franchir l’étape de la détermination de responsabilité civile de l’auteur du dommage selon les principes énoncés aux articles 1457 et suivants C.c.Q. [14].

[49]        D’aucuns pourraient prétendre que la responsabilité de la défenderesse est encourue selon le principe énoncé à l’article 1465 C.c.Q. traitant de la responsabilité du fait des biens. L’article précise que cette responsabilité n’est pas établie lorsque le gardien du bien prouve n’avoir commis aucune faute.

[50]        Cette preuve est déterminée par les principes énoncés aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. concernant le fardeau de preuve.

[51]        Or, malgré le manque de précision parfaite de la preuve, celle-ci laisse entrevoir qu’il est peu probable que la locataire, madame Fafard, eut laissé une fenêtre ou une porte ouverte lors de son départ de l’unité de copropriété le 4 janvier 2015.

[52]        Il est, par ailleurs, beaucoup plus probable que le Service d’incendie ait pénétré dans l’unité [...] lors de l’intervention dans la nuit du 8 au 9 janvier et qu’une porte ou une fenêtre ait malencontreusement été laissée ouverte, entraînant par là le gel des conduits d’alimentation en eau. Le redoux du lendemain a provoqué la fuite et les dommages aux unités d’habitation.

[53]        Ainsi, il faut conclure à l’absence de faute de la défenderesse.

[54]        Qui plus est, l’ensemble des dispositions et l’interprétation jurisprudentielle dominante font conclure que le fait de ne pas assurer les parties communes ou privatives de façon complète par le Syndicat, malgré les dispositions de la déclaration de copropriété, doit être assumé par l’ensemble des propriétaires via leur contribution annuelle.

[55]        La seule exception à ce principe toucherait le cas où le syndicat de copropriété peut démontrer la faute ou l’omission d’un copropriétaire.

[56]        Ces principes ne doivent pas être interprétés comme exonérant un copropriétaire pour un manque d’entretien à une partie privative dont il a un certain contrôle comme le chauffe-eau, la robinetterie ou la toilette. En ce qui concerne la tuyauterie enfouie dans les murs, c’est par exception à la loi que la déclaration de copropriété considère ces éléments comme parties privatives. La responsabilité du copropriétaire ne peut être la même sauf si, par exemple, la preuve est faite que le copropriétaire a commis une faute distincte, comme celle que le Syndicat veut, en vain dans le présent cas, imputer à la défenderesse.

[57]        Ces principes, qui résument l’état de la jurisprudence actuelle, ont récemment été confirmés par le législateur par l’adoption des articles 1074.1 à 1074.3 du Code civil du Québec ainsi que 1075.1, dont l’entrée en vigueur a été décrétée au 13 décembre 2018 [15].

[58]        Bien que ces dispositions ne soient pas applicables en l’espèce, elles dénotent tout de même l’intention du législateur de confirmer les tendances jurisprudentielles ci-haut résumées.

[59]        L’article 1074.1 prévoit le cas où un syndicat décide de ne pas se prévaloir d’une assurance aux biens ; dans ce cas, précise l’article, le syndicat ne peut poursuivre les personnes suivantes :

« 1074.1. Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :

1°  Un copropriétaire ;

2°  Une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ;

3°  Une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. »

[60]        L’article 1074.2 vise notamment le cas sous étude :

« 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

[61]        Enfin l’article 1075.1 vise l’interdiction de subrogation d’un assureur contre un syndicat, un copropriétaire, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ou une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité, le tout sauf le cas d’un préjudice corporel ou moral, ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde.

[62]        De l’avis du soussigné, l’adoption de l’article 1074.2 vient confirmer que ce n’est que dans le cas de la démonstration d’une faute de la part d’un copropriétaire qu’un syndicat peut réclamer la franchise d’assurance qu’il a dû assumer.

Pour ces motifs, le Tribunal :

          Rejette la demande ;

Condamne le demandeur au paiement des frais de justice.