Décision

Meddane c. Diedhiou						2015 QCCQ 6072
COUR DU QUÉBEC
« Division administrative et d’appel »
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			MONTRÉAL
« Chambre civile »
N° :		500-80-028679-141
		Dossiers nos  :  31-111208-036 31 20111208 G
DATE :	Le 2 juillet 2015
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE				L’HONORABLE	YVES HAMEL, J.C.Q.
______________________________________________________________________
YANNICK MEDDANE,
Appelant
c.
ANTOINE DIEDHIOU -ET- MIREILLE MANGA,
Intimés
-et-
RÉGIE DU LOGEMENT,
Mise en cause
______________________________________________________________________
JUGEMENT
______________________________________________________________________

[1]   Yannick Méddane (Méddane)[1], appelant, interjette appel de la décision rendue par la Régie du logement (Régie) dans le dossier no 31-111208-036 31 20111208 G, demande no 54298, le 4 juin 2014 (Décision) par le Régisseur François Leblanc (Régisseur) ayant conclut  :

« […]

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[46]       CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 6 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter du 8 décembre 2011;

[47]       CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 7 500 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec, à compter de la présente décision;

[48]       CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme 6 $ correspondant aux frais de signification de la demande. »

[2]   Pour ce faire, le Régisseur conclut, entre autres, de la preuve  :

« […]

[24]       La première question à se poser est celle du lien de droit, puisque le locateur nie qu’il y ait quelque lien de droit ou même quelque bail.

[25]       Il prétend que c’est Michel Sambou qui l’a approché pour louer, alors que le logement n’était pas sur le marché. Mais, on apprend plus tard qu’il a peut-être vu une pancarte.

[26]       Lors du témoignage rendu par le locateur, lorsqu’il a été question de la vente de la maison, il mentionne qu’il était obligé de vendre, car ses finances étaient serrées.

[27]       Mais, en même temps, il jure que son logement n’était pas à louer. Donc le locateur était obligé d’un côté pour des considérations financières de vendre son immeuble, mais de l’autre avait les moyens de laisser un logement vide et a accepté que les locataires s’y installent par charité, contre un loyer bien sûr.

[28]       En définitive, le Tribunal ne peut croire son témoignage, à ce sujet, et doit interpréter le document signé par Michel Sambou comme une garantie donnée par celui-ci.

[29]       Il retient donc le témoignage des locataires, lequel était bien plus crédible vu ce qui précède.

[…]

[33]       Même si les gestes reprochés au locateur se sont produits sur un court laps de temps, le Tribunal croit que cela constitue du harcèlement au sens de l’article 1902 C.c.Q. La jurisprudence reconnaît, en effet, qu’une coupure illicite d’électricité peut constituer du harcèlement.[5][2]

[34]       Son but était clair à ce moment, il voulait que les locataires quittent les lieux et le Tribunal ne peut croire son explication pour les coupures de services; à savoir qu’il faisait des rénovations. Car, si tel avait été le cas, il est évident qu’il l’aurait mentionné aux policiers, surtout lorsqu’on lui a parlé de l’accuser de méfait. Or, ce n’est pas ce que la preuve révèle.

[35]       Le Tribunal trouve particulièrement odieux qu’il ait décidé de laisser, sans chauffage, eau chaude ni éclairage une famille, avec trois enfant en bas âge, fraichement arrivée d’Afrique et qui passait son premier hiver au Canada.

[36]       Et quand il réalise que cela ne fonctionne pas, il dépose un recours disant que deux mois de loyer n’ont pas été payés, alors que les locataires ont témoigné du contraire et que le loyer a toujours été payé en argent tous les mois.

[37]       Là encore, il se défend mollement en disant du bout des lèvres que son loyer n’était pas payé et qu’il s’est désisté de sa demande, car tout était réglé par le départ des locataires.

[…]

[40]       Enfin, pour la musique, là encore la preuve des locataires est plus convaincante. Et même si elle n’était pas retenue, ils ont fait la preuve qu’il y a eu harcèlement dans le but de les évincer et qu’à cause de cela ont dû déménager le 20 décembre, soit en plein hiver.

[41]       Ils ont donc fait la preuve d’un comportement inacceptable de la part du locateur et qui mérite réparation, car le Tribunal et la société en général ne peut et ne doit pas laisser tel comportement impuni.

[…] »

[3]   Afin de conclure à la responsabilité civile de Méddane, le Régisseur réfère correctement aux règles de droit applicables en semblables circonstances en ces termes  :

« […]

[30]       Quant au harcèlement, l’article 1902 du Code civil du Québec prévoit ceci :

« 1902.     Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement.

                Le locataire, s'il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.»

[31]       La demande déposée par les locataires parle de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, ce qui est permis dans tous les cas s’il y a diminution de jouissance du logement[2][3]. Le procureur du locataire a précisé, lors de l’audience, que le montant demandé incluait aussi des dommages punitifs. Le Tribunal traite donc cette précision comme un amendement.

[32]       Quant à ce qui constitue du harcèlement, plusieurs définitions ont été proposées. [3]^[4] Aux fins de la présente décision, le Tribunal utilisera la définition de M^e Pierre Pratte que voici :

« De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l'effet dérangeant qu'elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l'auteur de cette conduite. »

(…)

« Toute conduite ayant une conséquence de restreindre la jouissance du locataire ne constitue pas nécessairement du harcèlement; elle doit être une tactique choisie dans la mise en oeuvre d'une stratégie plus ou moins planifiée en vue d'atteindre un objectif recherché et son effet immédiat (l'effet dérangeant) doit apparaître comme un objectif intermédiaire ou secondaire. »[4]^[5]

[…]

[38]       Quant à  l’utilisation d’un recours comme instrument de harcèlement, la Cour d'appel du Québec a déjà eu à répondre à telle question dans l'arrêt Choueke. Dans cette affaire, le locataire reprochait au locateur le dépôt de procédures pour faire pression afin qu'il accepte une augmentation de loyer ou qu'il parte du logement.

[39]       Voici ce que la Cour d’appel dit à ce sujet :

« [91] L'attitude de l'intimée équivaut, à mon avis, à du harcèlement visant soit à restreindre le droit de l'appelant à la jouissance paisible de son logis, soit à obtenir qu'il quitte les lieux. Il ne s'agit peut-être pas de la pire forme de harcèlement que l'on puisse imaginer, mais il s'agit tout de même, à mon avis, de harcèlement (voir d'autres exemples dans Gestion 1560 Enr. c. Groulx, [1999] J.L. 214 (Me Christine Bissonnette, régisseure), où les manœuvres de la locatrice visaient « à intimider, déstabiliser le locataire afin qu'il quitte son logement ou accepte une forte augmentation »; dans Couture c. Fréchette, [1998] J.L. 75 (Me Jean Bisson, régisseur), où il s'agissait « d'inciter la locataire à quitter les lieux loués »; sur le même sujet, le texte de Me Pierre Pratte, « Le harcèlement envers les locataires et l'article 1902 du Code civil du Québec », (1996) 56 R. du B. 3). »[6][6]

[…] »

(Soulignements ajoutés)

[4]   Relativement aux montants des dommages moraux et punitifs octroyés, le Régisseur écrit  :

« […]

[31]       La demande déposée par les locataires parle de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, ce qui est permis dans tous les cas s’il y a diminution de jouissance du logement[2][7]. Le procureur du locataire a précisé, lors de l’audience, que le montant demandé incluait aussi des dommages punitifs. Le Tribunal traite donc cette précision comme un amendement.

[…]

[42]       Pour cela le Tribunal, croit d’abord que de dommages moraux de 6 000 $ sont justifiés, compte tenu de la preuve.

[43]       Quant aux dommages punitifs, le Tribunal doit les évaluer conformément à la loi[7][8], en ayant en tête leur fonction préventive, puisque l’octroi de tels dommages a pour but d’exprimer la réprobation de la société envers une conduite jugée intolérable et de dissuader des comportements semblables pour l’avenir.[8]^[9]

[44]       Le tout, en tenant compte de la situation du débiteur et des autres dommages accordés, afin d’éviter qu’il soit puni doublement.[9][10]

[45]       Vu ce qui précède, le Tribunal accorde des dommages punitifs de 7 500 $.

[…] »

[5]   Le ou vers le 29 septembre 2014, notre Cour autorise Méddane a interjeté appel de cette Décision et formule les questions à répondre dans le cadre du présent appel comme suit[11]  :

« […]

PAR CES MOTIFS, le Tribunal:

ACCUEILLE la requête amendée pour permission d’appeler de la décision de la Régie du logement rendue le 4 juin 2014 dans le dossier numéro 31-111208-036 31 20111208 G;

PERMET l’appel de cette décision relativement aux questions suivantes :

(1)     Les faits subséquents à la date d’une demande à la Régie du logement, qui n’est pas amendée, doivent-ils être tenus en compte ?

(2)     Le montant d’une condamnation monétaire peut-il tenir compte des faits subséquents à la demande ?

i)     Si oui, la preuve justifie-t-elle l’octroi de 13 500 $ à titre de dommages moraux et punitifs, selon les critères applicables en semblables matières ?

ii)     Sinon, le montant de 13 500 $ attribué à titre de dommages moraux et punitifs est-il justifié pour deux jours de comportement du locateur ?

(3)     Pour l’attribution de dommages-intérêts punitifs, la Régie du logement applique-t-elle les critères de l’article 1621 du Code civil du Québec ?

(4)     La Régie du logement motive-t-elle suffisamment sa décision d’octroyer des dommages moraux à hauteur de 6 000 $ ?

(5)     La Régie du logement motive-t-elle suffisamment sa décision d’octroyer des dommages-intérêts punitifs, à hauteur de 7 500 $, en appliquant les critères appropriés relatifs à la situation patrimoniale du locateur et à l’étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenu envers les locataires ?

LE TOUT, frais à suivre.  »

LE CONTEXTE

[6]   Le Régisseur résume les faits pertinents mis en preuve devant la Régie ainsi  :

« […]

[1]         Les locataires demandent des dommages de 30 000 $ alléguant une conduite harcelante de la part du locateur.

[…]

[3]         Bail dont les conditions sont contestées par le locateur. Pour lui, le véritable locataire s’appelle Michel Sambou et les demandeurs auraient eu la permission d’occuper le logement temporairement.

[…]

[5]         Le locateur témoigne que monsieur Sambou, à qui il a voulu rendre service, était venu le voir et qu’il ne répondait pas à une annonce. Sa maison étant en vente, ce logement n’était pas à louer à ce moment. Sa conjointe a cependant témoigné que monsieur Sambou avait probablement vu une affiche à louer.

[6]         Le locataire a une tout autre interprétation des faits, il explique avoir immigré au Québec en juillet 2011 et demandé à un de ses cousins de lui trouver un logement pour se loger avec sa famille.

[7]         Il est entré, le 13 juillet 2011 dans le logement avec sa femme et ses enfants. Il affirme que le locateur n’a jamais voulu signer de bail, ce qui lui a causé des problèmes pour obtenir sa carte d’assurance maladie. Le locateur a cependant accepté de lui signer une preuve de résidence pour Emploi Québec.

[8]         Le loyer a toujours été payé comptant directement au locateur, ceci étant admis celui-ci maintenant que les locataires n’étaient là que temporairement, puisque, insiste-t-il, sa maison était à vendre, et les locataires le savaient.

[9]         Il témoigne avoir cependant tout fait pour accommoder les locataires, leur prêtant des meubles, donnant des jouets pour leurs enfants et procurant gracieusement un accès à l’Internet.

[10]       Les relations ont été bonnes jusqu’au 6 décembre 2011.

[11]       À cette date, le locateur vient les voir pour leur annoncer qu’il a vendu la maison et que l’acquéreur veut le logement, pour le 1er février 2012.

[12]       Il leur demande de signer le document suivant :

« Montréal, 5 décembre 2011.

Par cette présente lettre, adressée à Mr. Yannick Meddane, nous déclarons que nous nous engageons à libérer le logement du […] en date du 31 janvier 2012. Tel que convenu préalablement, le logement sera libre pour le nouveau propriétaire qui prendra possession de la propriété le 1^er février 2012. »

[13]       Les locataires refusent de signer. Le lendemain, la conjointe du locateur se présente au logement et les locataires refusent à nouveau de signer. Quelques minutes après, le locateur entre dans le logement en furie et menace les locataires de leur rendre la vie impossible.

[14]       Cinq minutes plus tard, tout s’éteint dans le logement, alors que la fille des locataires est sous la douche. Il n’y a plus de lumière ni de chauffage. Le locataire appelle les policiers et le rapport indique qu’ils ont demandé de rétablir l’électricité et le chauffage en avisant le locateur de possibles conséquences s’il y avait refus.

[15]       Le courant est donc rétabli. Mais ce n’est que plus tard dans la journée du lendemain que le chauffage sera pleinement fonctionnel.

[16]       S’en suit un échange de courriel avec la conjointe du locateur, laquelle propose d’aider le locataire à se trouver un logement, lui fournissant une liste de logements à louer et offrant de donner des références.

[17]       Le locateur explique les coupures de courant par des travaux qu’il devait faire dans l’immeuble, ce qui est fortement contesté par les locataires.

[18]       Le 11 décembre, le courant est à nouveau coupé et les policiers sont appelés sur les lieux. L’une des agentes est entendue par le Tribunal. Elle mentionne, comme elle a consigné dans son rapport, avoir avisé le locateur que si les policiers avaient à revenir encore, pour une coupure de courant, il serait accusé de méfait.

[19]       Les locataires témoignent que le courant a été rétabli, mais qu’ensuite le locateur a mis, pendant quelques jours, de la musique forte dans le garage adjacent au logement.

[20]       Ce fait est nié par le locateur, celui-ci affirmant que s’il avait mis de la musique forte dans le garage, il se serait dérangé lui-même puisqu’il occupe le logement du haut.

[21]       La preuve a aussi révélé que le locateur a déposé, le 8 décembre 2011, une demande, contre Michel Sambou, alléguant que les loyers de novembre et décembre 2011 n’avaient pas été payés.

[22]       À cet égard, les locataires témoignent que tous les loyers ont été payés, alors que le locateur soutient que ces deux mois étaient dus. La demande a finalement été rejetée le 12 janvier 2012[1][12], après une audience lors de laquelle le locateur brillait par son absence.

[23]       Le locateur jure qu’il avait envoyé un désistement, mais il ne semble pas s’être rendu puisque la cause a procédé. Dans son esprit, c’était réglé puis que les locataires ont quitté les lieux, le 20 décembre 2011.

[…] »

[7]   Il ressort de ce qui précède que la Régie résume adéquatement la preuve offerte de part et d’autre et tire adéquatement les inférences qui s’imposent.

[8]   Par la suite, la Régie énonce correctement les principes de droit devant régir l’issue de la Demande des locataires Antoine Diedhiou (Diedhiou) et Mireille Manga (Manga) en réclamation de dommages.

[9]   Ce faisant, la Régie se dirige bien en droit lorsqu’elle conclut qu’il y a lieu d’accorder des dommages moraux et des dommages punitifs en faveur de Diedhiou et Manga, eu égard aux faits et gestes poser de la part de Méddane pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 et le ou vers le 20 décembre 2011, voire jusqu’à l’audition de la Demande devant la Régie, s’il y a lieu.

[10]        Cela étant, il appert du jugement autorisant l’appel ainsi que des représentations respectives des parties lors de l’audition de l’appel que l’issue du présent appel repose davantage sur le montant des dommages moraux et des dommages punitifs accordés par la Régie en faveur de Diedhiou et Manga que de l’octroi même de tels dommages.

NORME DE CONTRÔLE

[11]        Lors de l’audition du présent appel, les parties ont présenté une preuve nouvelle en lien avec les cinq questions autorisées par notre Cour.

[12]        Ainsi, ni l’une ni l’autre des parties n’a jugé utile de déposer au dossier de la Cour au soutien de leurs prétentions respectives les notes sténographiques des débats ayant eu lieu devant la Régie.

[13]        Ce faisant, les parties, devant le Tribunal, ont référé aux pièces produites devant la Régie et elles ont déposé des pièces additionnelles.

[14]        Dans ce contexte, Méddane témoigne sur les éléments essentiels de sa position, c’est-à-dire essentiellement sur sa situation patrimoniale de façon concomitante aux gestes posées pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 jusqu’à l’enquête et audition de la Demande de Diedhiou et de Manga devant la Régie, ainsi que sur les circonstances entourant ses faits et gestes pour cette même période.

[15]        De même, Diedhiou et Manga témoignent sur les éléments essentiels de leur réclamation, c’est-à-dire l’inexécution des obligations de Méddane en ne procurant pas en tout temps pertinents aux présentes la jouissance paisible des lieux loués ainsi que l’harcèlement dont ils allèguent avoir été victimes de la part de Méddane, pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 jusqu’à le ou vers le 20 décembre 2011, voire jusqu’à l’audition de la Demande devant la Régie, ainsi que sur les dommages qu’ils ont subis, s'il en est.

[16]        Bref, le Tribunal a entendu une preuve entièrement nouvelle, eu égard aux cinq questions autorisées par notre Cour.

[17]        Dans ces circonstances, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas lieu de procéder à l’analyse relative à la Norme de contrôle relativement à la Décision de la Régie conformément aux principes émis par la Cour suprême du Canada dans l'arrêt Dunsmuir.[13]

[18]        En effet, le Tribunal favorise le courant jurisprudentiel de notre Cour à l’effet que la méthode relative à la Norme de contrôle ne s’applique pas à un appel d’une décision de la Régie lorsqu’une nouvelle preuve, comme en l’instance, a été présentée par les parties devant le Tribunal[14].

[19]        Ce faisant, le Tribunal n’est pas lié par les conclusions auxquelles en arrive la Régie, eu égard à la preuve présentée devant cette dernière, et ce, relativement aux cinq questions autorisées par notre Cour.

ANALYSE

[20]        Au cours de l’audition du présent appel, Diedhiou et Manga amendent la formulation de leur Demande présentée devant la Régie afin « d’inclure dans les 30 000 $ demandés les dommages punitifs qui avaient déjà été inclus, les dommages-intérêts pour troubles, ennuis, inconvénients ainsi que les dommages moraux ».

[21]        Cet amendement visait davantage la forme que le fond de la réclamation de Diedhiou et Manga, dans la mesure où la Régie considère qu’une telle demande lui a déjà été présentée par les procureurs de ces derniers en ces termes  :

« […]

[31]       La demande déposée par les locataires parle de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, ce qui est permis dans tous les cas s’il y a diminution de jouissance du logement[2][15]. Le procureur du locataire a précisé, lors de l’audience, que le montant demandé incluait aussi des dommages punitifs. Le Tribunal traite donc cette précision comme un amendement.

[…] »

[22]        Cet amendement a été autorisé séance tenante par le Tribunal[16].

[23]        D’autant plus que la Demande présentée à la Régie réfère spécifiquement à des dommages-intérêts pour troubles, inconvénients et harcèlement.

[24]        Ainsi, Diedhiou et Manga recherchent une indemnisation monétaire de l’ordre de 30 000 $ pour les dommages moraux, incluant les dommages-intérêts pour troubles, ennuis, inconvénients et les dommages punitifs.

[25]        Avant de répondre spécifiquement aux cinq questions en litige, il y a lieu d’effectuer certains constats, eu égard à la preuve soumise au Tribunal.

[26]        Plus particulièrement, les parties ont présenté une preuve nouvelle qu’elles jugeaient pertinente et utile, eu égard aux questions autorisées.

[27]        Cela étant, Méddane, outre son témoignage sur les faits survenus pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 jusqu’au jour de l’audition de la Demande devant la Régie, ce dernier témoigne sur ses revenus annuels totaux pour les années 2009, 2010, 2012 et 2013.

[28]        À cet égard, la preuve révèle que Méddane déclare auprès des autorités fiscales des revenus totaux respectifs de  :

-      Pour l’année 2009[17]  :                                                                             28 891 $

-      Pour l’année 2010[18]  :                                                                             19 736 $

-      Pour l’année 2012[19]  :                                                                             40 765 $

-      Pour l’année 2013[20]  :                                                                             13 813 $

[29]        De même, Méddane témoigne sur ses actifs et les conséquences sur sa situation financière à la suite de la vente de son immeuble le ou vers le 1^er février 2012[21] où habitent Diedhiou et Manga pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 au 20 décembre 2011.

[30]        Subséquemment à la vente de cet immeuble en février 2012, Méddane emménage avec sa conjointe à Brossard dans un logement afin de réduire ses dépenses et tenter d’améliorer sa situation financière.

[31]        La preuve révèle qu’à la suite de la vente de l’immeuble en février 2012, Méddane, à même l’équité obtenue lors de cette transaction, paie ses nombreux créanciers, tels, entre autres, Visa Desjardins (35 000 $), Banque Nationale du Canada (16 000 $), montant emprunté à sa conjointe (17 000 $), emprunt lié aux rénovations de l’immeuble vendu en février 2012 (10 000 $), Sears Canada (5 000 $), remboursement d’un prêt personnel à sa sœur (7 500 $), dette pour pension alimentaire à son ex-conjointe (3 000 $), facture pour de l’impôt impayé (11 000 $).

[32]        Le ou vers le 21 septembre 2012, Méddane et sa conjointe achète un nouvel immeuble à Carignan qu’ils paient 250 000 $[22].

[33]        Lors de cet achat, Méddane contracte avec sa conjointe[23] une hypothèque au montant de 250 000 $ auprès de la Banque Nationale du Canada.

[34]        Bref, la prépondérance de la preuve révèle que Méddane a des revenus annuels modestes, voire précaires pour les années 2009 à 2013, compte tenu de ses obligations financières.

[35]        En 2009, à la suite d’un accident de travail, Méddane est obligé de réorienter sa carrière.

[36]        Ainsi, Méddane retourne aux études professionnelles et il complète un stage chez Industrielle Alliance pour la période comprise approximativement entre 2010 et 2012.

[37]        À cette époque, Méddane est également traité pour une dépression majeure.

[38]        En ce qui concerne ses actifs, Méddane possède le solde de l’équité à la suite de la vente de son immeuble en février 2012 pour un montant non spécifiquement déterminé, mais fort peu élevé, compte tenu de ses obligations financières mensuelles, de ses revenus annuels modestes et du rachat d’un immeuble en septembre 2012 en copropriété avec sa conjointe. 

[39]        En effet, Méddane achète en copropriété avec sa conjointe un immeuble acquis en septembre 2012 qui est hypothéqué à sa pleine valeur ou presque.

[40]        Méddane possède également un véhicule automobile de marque Chevrolet année 2006 ayant 200,000 km de parcourus à l’odomètre et ayant une valeur approximative de 2 000 $.

[41]        Par ailleurs, Méddane a à sa charge trois enfants dont un en bas âge et deux enfants âgés respectivement de 12 et 14 ans.

[42]        La conjointe de Méddane ne travaille pas.

[43]        Conséquemment, la prépondérance de la preuve amène le Tribunal à conclure que la valeur patrimoniale de Méddane, au moment de l’évaluation du montant des dommages punitifs à octroyer, est limité, voire peu reluisante.

[44]        Bref, force est de constater que la situation patrimoniale de Méddane est un des éléments à considérer, aux termes de l’article 1621 de la C.c.Q., afin d’octroyer des dommages punitifs que le Tribunal ne peut ignorer lorsqu’il adjuge de tels dommages.

[45]        Or, la preuve sur la situation patrimoniale de Méddane n’aurait pas été présentée devant la Régie, du moins dans son intégralité, contrairement à la preuve plus détaillée présentée devant le Tribunal.

[46]        Par ailleurs, il y a lieu de souligner que Méddane ne remet pas en cause la conclusion de la Régie lorsque celle-ci conclut qu’un bail lie les parties au moment des faits pertinents dans le présent dossier.

[47]        Tel que mentionné précédemment, bien que l’appel de Méddane porte davantage sur le montant des dommages moraux et le montant des dommages punitifs octroyés à Diedhiou et Manga plutôt que sur la nécessité d’octroyer de tels dommages, le Tribunal conclut de la preuve, à l’instar de la Régie, que les faits et gestes de Méddane, pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 jusqu’au jour de l’audition de la Demande devant la Régie, constituent une faute et un manquement à ses obligations contractuelles de la part de ce dernier et entrainent la responsabilité civil de celui-ci.

[48]        En fait, l’ensemble de la preuve offerte au Tribunal, outre la preuve plus élaborée relativement à la situation patrimoniale de Méddane, est essentiellement la même preuve que celle offerte devant la Régie, du moins tel qu’il appert des paragraphes 2, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21 et 22 à la Décision de la Régie.

[49]        À tout événement, la prépondérance de la preuve amène le Tribunal à conclure, à l’instar de la Régie, d’une part, à l’inexécution des obligations de Méddane en ce que Diedhiou et Manga ont été privés de la jouissance paisible des lieux pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 jusqu’à le ou vers le 20 décembre 2011, et d’autre part, à du harcèlement de la part de Méddane à l’égard de Diedhiou et Manga au sens de l’article 1902 du Code civil du Québec (C.c.Q.) pendant cette même période.

[50]        Conséquemment, eu égard à l’ensemble de la preuve offerte devant le Tribunal, celle-ci amène le Tribunal à conclure, pour les mêmes motifs que ceux énoncés, entre autres, aux paragraphes 33 à 41 de la Décision de la Régie, à la nécessité d’octroyer des dommages moraux et des dommages punitifs en faveur de Diedhiou et Manga.

[51]        Pour ce faire, il y a lieu de souligner que le Tribunal partage les conclusions en droit auxquelles la Régie en arrive, entre autres, aux paragraphes 30, 31, 32, 33, 38, 39, 40, 43 et 44 à la Décision de la Régie.

[52]        Relativement au montant des dommages moraux accordé ainsi que le montant des dommages punitifs octroyé, la Régie explique peu le raisonnement qu’elle suit, outre que de référer à la preuve offerte et aux conclusions auxquelles elle tire de la preuve.

[53]        Tel que mentionné précédemment, bien que le Tribunal ne soit pas lié par le montant des dommages octroyés par la Régie, il y a lieu de souligner que le montant de 6 000 $ à titre de dommages moraux accordés à Diedhiou et Manga, à première vue, semble élevé, eu égard aux précédents en semblable matière auxquels réfère l’auteur Lamy dans son volume Le harcèlement entre locataires et propriétaire[24].

[54]        Cependant en l’instance, il y a lieu de constater que Diedhiou et Manga ont droit chacun d’être indemnisés pour les dommages moraux subis à la suite des manquements de Méddane.

[55]        Dans ces circonstances, l’octroi à Diedhiou et Manga d’un montant de 3 000 $ chacun pour un total de 6 000 $ n’est pas déraisonnable, voire conforme à l’état de la jurisprudence applicable en semblable matière.

[56]        Dans ce contexte, le montant accordé par le Tribunal à titre de dommages moraux doit prendre en considération la coupure de services à au moins deux reprises et pour lesquelles Diedhiou et Manga ont dû requérir les services de police afin de rétablir les services essentiels dans leur logement, tels l’électricité, le chauffage et l’eau chaude.

[57]        Le Tribunal doit également considérer l’époque de l’année où de telle coupure de services sont survenus, c’est-à-dire au courant du mois de décembre 2011, soit en hiver.

[58]        De même, Diedhiou et Manga, à l’époque des faits pertinents, ont trois enfants âgés respectivement de six mois, trois ans et cinq ans.

[59]        Pendant quelques jours, alors qu’ils n’ont pas d’eau chaude, ils doivent, pour obtenir de l’eau chaude, faire bouillir celle-ci pour se laver et laver leurs enfants en bas âges.

[60]        De surcroit, la preuve révèle que durant cette période, pendant deux jours, voire trois jours, Méddane met de la musique forte dans le garage adjacent au logement de Diedhiou et Manga, ce qui empêche également ces derniers de profiter de la jouissance paisible de leur logement.

[61]        Dans de telles circonstances, les conséquences de coupure de services sont d’autant plus stressantes et préoccupantes pour une famille avec des enfants en bas âges.

[62]        Qui plus est, à la suite du dépôt de la réclamation de Diedhiou et Manga auprès de la Régie, Méddane dépose à la Régie une Demande de paiement de loyers et éviction des occupants du logement qui vise le logement de Diedhiou et Manga.

[63]        Or, non seulement la preuve révèle que cette Demande de paiement de loyers et éviction des occupants du logement est sans fondement juridique, mais de surcroît, Méddane ne se présente pas à l’audition de cette réclamation à la Régie, contrairement à Diedhiou et Manga.

[64]        Ce faisant, Diedhiou et Manga sont obligés de mandater un avocat pour sauvegarder leurs droits, leur occasionnant par le fait même du stress additionnel, des troubles et des inconvénients additionnels.

[65]        Le dépôt d’une telle procédure en éviction à la Régie avec uniquement comme objet pour Méddane de mettre de la pression psychologique sur Diedhiou et Manga afin de s’assurer que ces derniers quittent pour le ou avant le 1^er février 2012 le logement, et ce, à la suite de la vente de son immeuble.

[66]        Cette démarche intentionnelle de la part de Méddane s’inscrit dans le cadre du refus légitime de Diedhiou et Manga de signer le document soumis par Méddane, le ou vers le 6 décembre 2011, à l’effet que Diedhiou et Manga s’engagent à quitter le logement au plus tard le ou avant le 1^er février 2012.

[67]        Cela étant, il est indéniable que les faits et gestes de Méddane ont occasionnés des dommages moraux, incluant du stress, des troubles, des ennuis et des inconvénients que le Tribunal doit indemniser, dans le cadre de la réclamation présentée par Diedhiou et Manga.

[68]        Dans ce contexte, le Tribunal arbitre[25] à la somme globale de 6 000 $ pour Diedhiou et Manga, soit 3 000 $ chacun, le montant des dommages moraux qui s’avère, de l’avis du Tribunal, approprié dans les circonstances, incluant des dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients subis de la part de ces derniers.

[69]        En ce qui concerne le montant des dommages punitifs, le Tribunal est d’avis qu’un montant de 1 000 $ est approprié dans les circonstances, eu égard à la preuve nouvelle présentée de la part de Méddane sur sa situation patrimoniale ainsi que l’ensemble des autres critères que le Tribunal doit considérer dans l’octroi de tels dommages.

[70]        Dans un premier temps, il y a lieu de conclure que les faits et gestes de Méddane, conformément à l’article 1902 du C.c.Q., constitue un harcèlement à l’égard de Diedhiou et Manga, tel que mentionné précédemment.

[71]        Ce faisant, conformément à l’article 1621 du C.c.Q., Diedhiou et Manga sont en droit d’être indemnisés et de recevoir des dommages punitifs selon les critères énoncés à cet article.

[72]        Force est de constater que le montant de 7 500 $ octroyé à titre de dommages punitifs par la Régie, eu égard à la preuve nouvelle offerte au Tribunal sur la capacité de payer et la situation patrimoniale de Méddane, est nettement disproportionné dans les circonstances.

[73]        Le Tribunal, en fonction de la preuve nouvelle présentée devant lui, est d’avis que le montant de 7 500 $ octroyé par la Régie à titre de dommages punitifs est déraisonnable dans les circonstances.

[74]        Conséquemment, le Tribunal conclut de l’ensemble de la preuve, prenant en considération toutes les circonstances appropriées de la présente affaire, dont la conclusion à payer des dommages moraux pour un montant de 6 000 $, qu’un montant total de 1 000 $ à titre de dommages punitifs, soit 500 $ à chacun, est approprié.

CONCLUSIONS

[75]        Conséquemment, le Tribunal, aux questions nos 1 et 2 autorisées par notre Cour, répond par l’affirmative.

[76]        En effet, il ressort de la jurisprudence constante de notre Cour[26] que le Tribunal doit traiter, sauf situation exceptionnelle, ce qui n’est pas le cas en l’instance, de la Demande initiale présentée devant la Régie en tenant compte uniquement des faits survenus entre le dépôt de celle-ci jusqu’à la date de l’audition devant la Régie.

[77]        Dans les circonstances, même en l’absence d’un amendement spécifique afin de détailler tous et chacun des autres faits et gestes fautifs de Méddane pour cette période, il n’était pas déraisonnable pour la Régie d’évaluer l’ensemble du comportement des parties pour la période comprise entre le ou vers le 6 décembre 2011 jusqu’à l’audition de la présente affaire devant la Régie, compte tenu de la procédure allégée ayant cours devant la Régie.

[78]        En ce qui concerne les sous-questions i et ii à la question no 2, ainsi que les questions nos 4 et 5, pour les motifs énoncés précédemment et le fait que le Tribunal a entendu une preuve nouvelle, notamment sur la situation patrimoniale de Méddane, ces questions deviennent sans objet puisque non soumises à la Norme de contrôle.

[79]        En ce qui concerne la question no 3, le Tribunal est d’avis que la Régie se réfère aux critères prévus à l’article 1621 du C.c.Q. lorsqu’elle procède à octroyer des dommages punitifs à Diedhiou et Manga, conformément à l’article 1902 du C.c.Q.

[80]        En ce sens, la Régie réfère spécifiquement au paragraphe 43 de la Décision aux critères prévus à l’article 1621 du C.c.Q.

[81]        Cependant, ce faisant, la Régie n’a pas eu le bénéfice de la preuve nouvelle plus élaborée offerte au Tribunal sur la situation patrimoniale de Méddane.

[82]        Conséquemment, pour l’ensemble des motifs énoncés précédemment, il y a lieu d’accueillir en partie l’appel, mais compte tenu du sort mitigé de celui-ci, chaque partie payant ses frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE, en partie, le présent appel;

INFIRME, en partie, la décision de la Régie du logement;

MODIFIE le paragraphe 47 de la décision de la Régie du logement en substituant le montant de 7 500 $ pour un montant de 1 000 $;

MAINTIENT les autres conclusions de la décision de la Régie du logement;

LE TOUT chaque partie payant ses frais.

 

		__________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q.
Me Jasmine Larichelière
Procureur pour l’appelant
Me Jérôme Dupont-Rachièle
Ferland Marois Lanctôt
Procureur pour les intimés
Date d’audience :	Le 27 février 2015