Décision

Dorval Property Corporation c. Hudson's Bay Company						2020 QCCS 3951
COUR SUPÉRIEURE
(Chambre civile)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE			MONTRÉAL
No :		500-17-112668-200
DATE :	20 NOVEMBRE 2020
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE				L’HONORABLE	KATHERYNE A. DESFOSSÉS, J.C.S.
______________________________________________________________________
DORVAL PROPERTY CORPORATION
Demanderesse
c.
HUDSON’S BAY COMPANY ULC
Défenderesse
______________________________________________________________________
JUGEMENT sur la demande de sauvegarde
______________________________________________________________________

1.            LES DEMANDES

[1]           Hudson’s Bay Company ULC (« HBC ») loue des locaux dans six centres commerciaux.

[2]           Des baux semblables, mais non identiques, lient HBC à chaque bailleur.

[3]           Depuis le mois d’avril 2020, HBC ne leur verse aucun loyer[1].

[4]           Chaque bailleur a initié une procédure introductive d’instance distincte pour recouvrer le loyer impayé et chacun demande une ordonnance de sauvegarde enjoignant à HBC de lui payer désormais 100 % du loyer stipulé en vertu du Bail, et ce, jusqu’au jugement à être rendu sur le fond de la demande introductive^[2].

[5]           HBC conteste toutes les demandes.

[6]           Toutefois, en réponse à chaque demande de sauvegarde, HBC offre de payer 50% des loyers futurs et plaide qu’elle a le droit de retenir l’autre partie.

[7]           En effet, HBC soutient qu’elle a été ou qu’elle est privée d’une partie de la prestation due par les bailleurs et que sa proposition permet l’atteinte d’un équilibre acceptable en attendant le sort du litige[3].

[8]           Les parties conviennent que si une ordonnance de sauvegarde est rendue, elle s’appliquera à compter du mois d’octobre 2020 dans le présent dossier ainsi que dans les dossiers Laval, Mail Champlain et Rockland.

[9]           Les dossiers ne sont ni fixés pour procès ni en état de l’être. Tous les avocats déclarent toutefois qu’ils entendent collaborer à cette fin dans les meilleurs délais.

[10]        Il s’agit donc, essentiellement, de déterminer dans chaque cas si une ordonnance de sauvegarde est justifiée et, dans l’affirmative, le pourcentage des loyers que HBC devra payer aux bailleurs d’ici six mois ou jusqu’au jugement au fond, selon la première des deux échéances.

2.            CRITÈRES DE L’ORDONNANCE DE SAUVEGARDE

[11]        En vertu des articles 49, 158(8) et 509 C.p.c., le Tribunal peut rendre une ordonnance de sauvegarde aux conditions qu’il détermine.

[12]        En principe, la durée de cette ordonnance limitée dans le temps ne doit pas excéder six mois[4].

[13]        Dans le cas présent, considérant les conclusions recherchées, les critères applicables à l’analyse de la demande de sauvegarde correspondent aux critères applicables à la demande d’injonction interlocutoire provisoire mandatoire[5].

[14]        La partie qui demande l’ordonnance a le fardeau d’établir, à première vue, une forte apparence de droit, son préjudice sérieux ou irréparable, que le poids relatif des inconvénients la favorise et l’urgence d’accorder sa demande[6].

[15]        À la présente étape, le Tribunal ne bénéficie évidemment pas d’une preuve complète et doit forcément s’abstenir de se prononcer sur le fond du litige.

[16]        Dans l’arrêt Beauchemin c. Wart[7], les juges Morissette, Rancourt et Beaupré rappellent qu’en la matière, le critère de l’urgence doit être apprécié « de manière stricte et rigoureuse puisque l’affaire procède de manière sommaire sur la base d’un dossier incomplet et que l’ordonnance de sauvegarde n’offre pas les garanties juridiques habituelles^[8]».

[17]        Enfin, dans l’arrêt Lortie c. Cloutier[9], les juges Rochette, Émond et Parent rappellent «que l’ordonnance de sauvegarde vise à s’assurer que des droits ne seront pas perdus ou qu’une situation qui fragiliserait ou annihilerait l’équilibre entre les parties ne sera pas créée[10]».

3.            L’APPARENCE DE DROIT

[18]        La demanderesse Dorval Property Corporation (« Dorval ») plaide que le droit qu’elle invoque est clair.

[19]        En effet, HBC occupe les lieux loués et y exploite son commerce sans interruption depuis l’institution de la demande introductive.

[20]        Le bail commercial signé par les parties le 1 juin 1998 (le « Bail ») impose à HBC de verser à Dorval chaque mois le loyer convenu[11]. De plus, HBC s’oblige expressément à acquitter le loyer mensuel convenu sans abattement, compensation ni déduction[12].

[21]        HBC soutient que le défaut de Dorval de lui fournir la pleine jouissance paisible des lieux loués tel que prévu au Bail et conformément à l’article 1854 C.c.Q. justifie son refus de payer le loyer dû.  

[22]        Plus précisément, HBC reproche à Dorval (de même qu’aux autres bailleurs entendus) de ne pas être proactive dans sa gestion des incidences de la pandémie actuelle. HBC plaide que Dorval a ainsi « échappé le ballon », de sorte que HBC est privée de la jouissance de locaux situés dans un centre commercial devant répondre aux critères d’un « first-class shopping center», un manquement qui serait au cœur des obligations de Dorval[13].

[23]        À cet égard, le Bail[14] indique ce qui suit :

7.01 Standards of Operation. The Landlord shall cause the Shopping Center to be managed, operated and maintained in accordance with the then standards of management, operation, promotion and maintenance which have been adopted by first-class community shopping centres of comparable age in the Greater Montreal Area (…)  

[24]        Selon HBC, le devoir du bailleur de fournir la jouissance paisible d’un « first class shopping center » est une obligation essentielle du Bail que Dorval ne peut exclure ou limiter. Ainsi, elle plaide que les clauses du Bail qui l’obligent à payer le loyer mensuellement et sans abattement, compensation ou déduction, sont invalides.

[25]        Par conséquent, HBC soutient qu’elle est justifiée de réduire de 50% le paiement du loyer depuis l’institution de la demande introductive de Dorval.

[26]        Le Tribunal ne partage pas cet avis.

[27]        À la lecture des procédures, des déclarations sous serment soumises de part et d’autre et des pièces, dont le Bail[15], il appert clairement que HBC est, a priori, tenue au paiement mensuel immédiat du loyer stipulé. Le Bail le prévoit et cet aspect n’est pas contesté.

[28]        HBC a accès aux locaux loués et elle y exploite son commerce depuis l’institution de la demande introductive sans aucune entrave de la part de Dorval. Rien dans la preuve ne démontre le contraire.

[29]        Ce qui est contesté est le droit de HBC de réduire unilatéralement le loyer qu’elle verse sans autorisation préalable d’un tribunal. Or, une partie ne peut se faire justice elle-même en pareil cas[16].

[30]        Le Tribunal conclu ainsi que Dorval a démontré une forte apparence de droit.

[31]        De plus, l’argument avancé par HBC souffre d’une faiblesse apparente. Bien que les décisions qu’elle soumet soient claires^[17] et qu’une partie ne puisse se libérer des obligations qui sont au cœur de son engagement contractuel, la jurisprudence et la doctrine reconnaissent aussi que le droit à l’exception d’inexécution n’est pas d’ordre public^[18]. Ainsi, en principe, une partie peut renoncer à l’avance au droit d’invoquer l’exception d’inexécution, particulièrement lorsqu’il s’agit d’une partie expérimentée.

[32]        HBC ne plaide évidemment pas son ignorance en matière de baux commerciaux.

[33]        Lorsqu’un locataire renonce au droit d’invoquer l’exception d’inexécution et s’engage à payer le loyer sans abattement, compensation ou déduction, il ne se dépouille pas du droit de faire sanctionner en justice un défaut du bailleur d’exécuter ses obligations.

[34]        N’ayant plus accès à l’exception d’inexécution qui est prévu à l’article 1591 C.c.Q., le locataire s’oblige alors à prendre l’initiative des procédures judiciaires pour faire sanctionner le défaut qu’il allègue de la part du bailleur et il doit continuer d’acquitter le loyer dans l’intervalle.

[35]        Ainsi, la stipulation en vertu de laquelle le locataire renonce à invoquer l’exception d’inexécution à l’encontre d’un manquement du bailleur ne libère pas le bailleur de ses obligations. Cette stipulation contraint certes le locataire à emprunter le chemin judiciaire pour faire sanctionner le manquement du bailleur, mais il y parviendra si le manquement allégué est prouvé.

[36]        L’argument de HBC quant à la l’invalidité de la clause du Bail l’empêchant d’invoquer l’exception d’inexécution est d’autant plus faible qu’il est plus qu’incertain que les manquements qu’elle allègue se rapportent aux obligations essentielles de Dorval et qu’ils ont causé un préjudice à HBC. D’ailleurs, la preuve démontre qu’HBC a réduit ses heures d’ouverture à Dorval et a maintenu les portes internes de son commerce donnant accès au reste du centre commercial fermées jusqu’au 14 octobre 2020[19], malgré la réouverture du centre commercial le 19 juin 2020[20].

[37]        La présente situation se distingue de celle de l’arrêt Complan[21] où la Cour d’appel conclut à l’existence d’un contrat d’adhésion et où l’exclusion du droit d’invoquer l’exception d’inexécution était intrinsèquement liée à l’exclusion de la responsabilité du bailleur quant à ses obligations essentielles.  

[38]        Dans le cas présent, HBC ne prétend pas que les conditions du bail lui ont été imposées et qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion.

[39]        Au contraire, ses avocats conviennent que le Tribunal est en présence de deux « géants » qui s’affrontent. Une simple lecture du Bail permet de constater qu’il comporte des dispositions tantôt favorables au bailleur, tantôt favorables à HBC.

[40]        HBC plaide aussi que les mesures imposées par le gouvernement en raison de la pandémie actuelle constituent un trouble de droit au sens de l’article 1858 C.c.Q. Selon HBC, Dorval ne peut s’exonérer de ses obligations de garantie à cet égard.

[41]        HBC fonde son argument sur l’affaire Hengyun International Investment Commerce inc. c. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251, où le juge Peter Kalichman mentionne en note de bas de page[22] que le décret gouvernemental découlant de la pandémie peut constituer un trouble de droit au sens de l’article 1858 C.c.Q., bien que cela ne lui était pas plaidé.

[42]        Plus récemment, dans l’affaire Gibbs c. Imvescor Developments inc.[23], le juge Martin Castonguay était saisi d’une demande d’ordonnance de sauvegarde semblable à celle demandée en l’instance quant au paiement des loyers. Les défendeurs y soutenaient que les décrets gouvernementaux adoptés en raison de la pandémie  constituaient un trouble de droit au sens de l’article 1858 C.c.Q. Selon eux, cela les justifiait de retenir le loyer puisqu’ils étaient privés de la jouissance des lieux loués. Le juge Castonguay a refusé de rendre l’ordonnance recherchée, mais mentionne dans ses motifs oraux qu’il doute fortement que la pandémie constitue au trouble de droit.

[43]        La question à savoir si la pandémie et les décrets du gouvernement s’y rapportant constituent un trouble de droit au sens de l’article 1858 C.c.Q. n’est donc pas tranchée et relève du fond.

[44]        À la présente étape, considérant la stipulation par laquelle HBC renonce à invoquer l’exception d’inexécution et l’absence de preuve concrète d’un préjudice réel à la jouissance des lieux loués par HBC, cet argument n’atténue pas la forte apparence de droit invoquée par le bailleur.

[45]        Il convient de réitérer que le Bail ne prive pas HBC du droit d’invoquer au procès l’inexécution de Dorval, indépendamment du fondement de cette inexécution. Seul le droit d’invoquer l’exception d’inexécution et ainsi de retenir le paiement du loyer pendant l’instance lui est retiré.  

[46]        Enfin, le Tribunal ajoute que le comportement de HBC atténue le poids de son argumentation.

[47]        En effet, HBC retient 100 % des loyers depuis le 1^er avril 2020, mais ne transmet à Dorval qu’en septembre 2020 une mise en demeure exigeant qu’elle corrige son prétendu manquement[24].

[48]        De plus, bien que HBC affirme que son refus de payer le loyer dû résulte du manquement par Dorval qui la prive d’espaces locatifs dans un « first-class shopping center », il appert que HBC a cessé indistinctement de payer les loyers à tous les bailleurs des six dossiers ayant fait l’objet de l’audition commune devant le Tribunal ainsi qu’à d’autres bailleurs[25].

[49]        Pour toutes ces raisons, le Tribunal conclut que Dorval a établi l’existence d’une forte apparence de droit.

4.            LE PRÉJUDICE

[50]        HBC ne conteste pas sérieusement ce critère.

[51]        Le locataire qui refuse ou néglige continuellement et pendant une période de temps prolongée de payer l’intégralité du loyer ou une partie importante de celui-ci en dépit de son occupation des lieux loués cause à première vue au bailleur un préjudice sérieux ou irréparable[26].

[52]        Il est raisonnable de prévoir que les six dossiers introduits contre HBC seront instruits au fond dans une audition commune. Considérant la durée anticipée de l’instruction au fond requise à cet égard, il est peu probable que le procès débute avant 2021 au plus tôt.

[53]        Dans le cas présent, au premier abord, le préjudice de Dorval paraît sérieux ou irréparable, car HBC est un « anchor tenant » de Dorval qui compte sur le paiement du loyer par HBC pour assumer ses obligations[27].

[54]        Dorval subit donc un préjudice qui s’aggravera en conséquence de l’accumulation des importantes sommes de loyer impayé, alors que perdurent ses propres obligations dont ses lourdes obligations à l’égard des autorités publiques taxatrices[28], ses dépenses d’entretien ainsi que ses frais d’opération.

5.            LE POIDS RELATIF DES INCONVÉNIENTS

[55]        Ce facteur favorise également Dorval.

[56]        HBC omet complètement de payer tous ses loyers dus depuis le mois d’avril 2020, même si ses portes sont ouvertes depuis la fin du mois de mai 2020[29].

[57]        Sans l’ordonnance recherchée, Dorval subira une importante réduction du loyer, alors que leurs ses propres obligations de paiement et d’entretien seront maintenues.

[58]        À l’opposé, HBC ne prétend pas que le paiement du loyer la place dans une situation financière précaire. Au contraire, HBC produit la déclaration d’Ian Putnam qui réfute formellement les allégations qu’elle éprouverait des difficultés financières^[30].

[59]        HBC ne met pas en doute le recouvrement d’une éventuelle créance de sa part à l’encontre de Dorval[31] et les paiements de loyer par HBC pourront être effectués sous protêt^[32], si tel est son souhait.

[60]        Seul le jugement sur le fond déterminera si les droits contractuels des parties qui s’opposent doivent être interprétés de manière à ce qu’elles partagent les conséquences financières d’une baisse des revenus de HBC qui serait imputable au défaut par Dorval d’avoir correctement réagi à l’actuelle pandémie si une telle baisse de revenus survient et qu’elle est démontrée.

[61]        Dans l’intervalle et devant l’ensemble des faits soumis, le Tribunal conclut que le poids des inconvénients favorise Dorval afin de rétablir un certain équilibre temporaire entre les parties^[33] en attendant une solution définitive du litige.

6.            L’URGENCE

[62]        HBC ne conteste pas non plus sérieusement ce critère.

[63]        Dorval a entrepris son recours contre HBC à la fin du mois de juin 2020[34]. Toutefois, en raison de la suspension des procédures imposée par décret gouvernemental, le dossier n’a pu cheminer. Quant à la demande pour ordonnance de sauvegarde, elle a été déposée par Dorval le 1 octobre 2020.

[64]        Le 13 octobre 2020, les demandes pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde ont été fixées pour une audition contestée le 12 novembre 2020[35].

[65]        L’audition s’est tenue les 12 et 13 novembre 2020. 

[66]        Dans le présent dossier, les lieux loués ont été fermés au public du 17 mars au 25 mai 2020[36], alors que le reste du centre commercial a été fermé au public du 22 mars au 19 juin 2020[37].  

[67]        Pourtant, ce n’est qu’en septembre 2020 que Dorval est formellement informée des reproches formulés par HBC[38].

[68]        En somme, il aurait été difficile sinon impossible pour Dorval de saisir la Cour supérieure de sa demande de sauvegarde plus rapidement.

[69]        Dans le cas présent, l’urgence de la demande est tributaire du non-paiement des loyers par HBC depuis le mois d’avril 2020, ce qui prive Dorval de ces fonds et qui continuera de la priver du loyer dû à l’avenir (sans pour autant la libérer de ses propres obligations) à moins de l’ordonnance recherchée.

7.            CONCLUSION

[70]        Il est opportun de rendre une ordonnance de sauvegarde enjoignant HBC d’acquitter 100% du loyer futur dans le présent dossier pour une durée maximale de six mois.

[71]        Puisque les parties conviennent que l’ordonnance, le cas échéant, prendra effet dans le présent dossier depuis le mois d’octobre 2020, l’ordonnance s’appliquera aux loyers dus d’octobre 2020 à mars 2021 inclusivement. 

8.            L’EXÉCUTION PROVISIOIRE

[72]        La demande d’ordonnance de sauvegarde de Dorval demande l’exécution provisoire de l’ordonnance rendue, le cas échéant.

[73]        Puisque les parties n’ont pas traité de la question lors de l’audition tenue les 12 et 13 novembre 2020, le Tribunal a donné l’occasion à l’ensemble des parties de soumettre par écrit leurs arguments quant à la question de l’exécution provisoire, ce qui fut fait par toutes les parties.

[74]        L’article 661 C.p.c. permet au tribunal d’ordonner l’exécution provisoire d’un jugement lorsque le fait de porter une affaire en appel risque de causer à une partie un préjudice sérieux ou irréparable.

[75]        Puisque le Tribunal a déjà conclu que Dorval subit à première vue un préjudice grave ou irréparable en raison de l’accumulation des loyers impayés alors que ses obligations perdurent et qu’HBC continue d’occuper les lieux, la suspension de l’exécution du présent jugement aurait pour conséquence de faire subir à Dorval le préjudice que le présent jugement vise à lui éviter[39].

[76]        Le Tribunal ordonnera donc l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[77]        ORDONNE à Hudson’s Bay Company ULC de payer à Dorval Property Corporation dans un délai de 5 jours de la présente ordonnance de sauvegarde :

(i)            le loyer dû en vertu du Bail pour le mois d’octobre 2020 au montant de 59 708,98$;

(ii)          le loyer dû en vertu du Bail pour le mois de novembre 2020 au montant de 59 708,98$;

[78]        ORDONNE à Hudson’s Bay Company ULC de payer à Dorval Property Corporation le premier (1^er) jour de chaque mois à compter du 1^er décembre 2020, les loyers dus en vertu du Bail, incluant les montants facturés périodiquement par la demanderesse à la défenderesse en vertu du Bail à titre de taxes foncières, et ce, pour une période de trois mois et donc jusqu’au mois de mars 2021 inclusivement ou jusqu’à la date du jugement au fond, selon la première des deux échéances; 

[79]        ORDONNE qu’en cas de défaut par Hudson’s Bay Company ULC de se conformer à la présente ordonnance de sauvegarde ou à toute entente écrite entre les parties modifiant ladite ordonnance, Hudson’s Bay Company ULC sera forclose de présenter une défense à la demande introductive d’instance de Dorval Property Corporation qui pourra alors procéder par défaut;

[80]        ORDONNE l’exécution provisoire nonobstant appel;

[81]        LE TOUT, frais à suivre.

 

		__________________________________KATHERYNE a. DESFOSSÉS, j.c.s.
Me Alfredo Mancini Kaufman LLP
Avocats de la partie demanderesse
Me Bernard Amyot Me Patrick Ferland LCM Avocats
Avocats de la partie défenderesse
Dates d’audience :	12 et 13 novembre 2020