Décision

Lachapelle c. Dubé

2016 QCCQ 7131

JD2786

COUR DU QUÉBEC

« Division des petites créances »

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE  LONGUEUIL

LOCALITÉ DE LONGUEUIL

« Chambre civile »

 

N° :            505-32-033909-152

 

DATE :      4 juillet 2016

 

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SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.

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HUGO LACHAPELLE

ET AUDREY TURCOT

                        Demandeurs

c.

ESTHER DUBÉ

ET PASCAL PARENT

ET YVES BLANCHETTE

ET QUÉBEC SPEC INC.

                        Défendeurs

 

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JUGEMENT

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[1]           En 2012, Hugo Lachapelle et Audrey Turcot (" Lachapelle-Turcot ")[1] achètent la maison de Esther Dubé et Pascal Parent (" Dubé-Parent "), après en avoir confié l'inspection préachat à Yves Blanchette (" Blanchette "), actionnaire et administrateur de Québec Spec inc. (" Québec Spec ").

[2]           En 2014, ils découvrent plusieurs vices affectant la maison : plus particulièrement, la terrasse de bois à l'arrière est pourrie en grande partie et doit être refaite.

[3]           Puisque la vente est faite avec garantie légale de qualité, ils réclament 15 000,00$ à leurs vendeurs Dubé-Parent, mais aussi à l'inspecteur Blanchette et à sa compagnie Québec Spec, parce que les vendeurs prétendent que les vices relevés étaient apparents au moment de l'inspection préachat.

Questions en litige

[4]           Les désordres dont se plaignent Lachapelle-Turcot sont-ils des vices cachés au sens de l'article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")?

[5]           Le cas échéant, le montant réclamé est-il justifié?

[6]           Blanchette a-t-il manqué à ses obligations professionnelles d'inspecteur préachat?

[7]           Dans l'affirmative à la question précédente, le montant réclamé est-il justifié et qui, de Blanchette personnellement ou de Québec Spec, doit indemniser les demandeurs?

Le contexte

[8]           Le 28 novembre 2013, Lachapelle-Turcot achètent la maison de Dubé-Parent, dont ces derniers sont propriétaires depuis sa construction en 2006.

[9]           Auparavant, ils mandatent Blanchette, actionnaire et administrateur de Québec Spec, pour faire une inspection préachat qui est réalisée le 2 août 2013. Après la remise de son rapport écrit, ils s'en déclarent satisfaits et achètent la maison.

[10]        Au printemps 2014, ils constatent que la toile de la piscine est déchirée et doit être remplacée. Ils enlèvent alors quelques planches de la terrasse de bois qui l'entourent et découvrent que le bois de la terrasse à cet endroit est sérieusement pourri et endommagé.

[11]        Ils communiquent immédiatement avec Blanchette à ce sujet. Le 29 juin, ils lui envoient par courriel des photos et lui demandent son opinion et ses commentaires.

[12]        Le 1^er juillet, Blanchette leur répond qu'il attribue l'état de la terrasse au fait que le bois utilisé était du bois non traité. Il leur suggère de communiquer avec leurs vendeurs à ce sujet, ce qu'ils font.

[13]        Le 9 juillet, Parent se rend chez eux pour constater le problème.

[14]        Le 31 juillet, Lachapelle-Turcot adressent une mise en demeure à Dubé-Parent et leur demandent de réparer à leurs frais la structure du balcon arrière et les garde-corps, de même que toute autre partie qui serait pourrie. À défaut de ce faire, ils leur réclameront 11 121,00$, le coût estimé des travaux.

[15]        À la même date, ils transmettent une mise en demeure à Blanchette et à Québec Spec les avisant du problème et que si leurs vendeurs ne leur donnent pas satisfaction, ils entendent les poursuivre et leur réclamer le coût des travaux correctifs.

[16]        Dubé-Parent se rendent chez Lachapelle-Turcot pour constater et discuter des problèmes affectant la terrasse arrière.

[17]        Le 13 août suivant, leur procureur écrit à Lachapelle-Turcot que ses clients considèrent qu'il n'y a pas de vice caché affectant la terrasse et qu'ils n'ont pas l'intention de payer pour les travaux exigés. Il ajoute que ses clients consentent cependant à remplacer les quelques planches qui ont véritablement besoin d'être changées.

[18]        Lachapelle-Turcot ne donnent pas suite à cette offre.

[19]        Le 30 septembre 2014, ils retiennent les services de l'ingénieur Mounir Boutros (" Boutros "), qui visite leur propriété le 30 septembre 2014. Dans son rapport écrit du 18 novembre suivant, il énumère les déficiences graves affectant la terrasse arrière, mais aussi l'avant et le côté de la résidence.

[20]        Le 4 décembre, Lachapelle-Turcot envoient à nouveau une mise en demeure à leurs vendeurs, à Blanchette et à Québec Spec. Ils leur rappellent d'abord les événements passés et les informent de toutes les constatations faites par l'expert Boutros et de ses recommandations.

[21]        Ils les mettent en demeure de corriger à leurs frais toutes les déficiences notées par leur expert et à cette fin, ils exigent un échéancier des travaux dans les 30 jours de la réception de la lettre à défaut de quoi ils leur réclameront le remboursement de tous les travaux correctifs.

[22]        Lachapelle-Turcot obtiennent deux soumissions pour les travaux correctifs. En juin 2015, vu l'urgence et le caractère dangereux de la terrasse arrière, ils la démolissent complètement et installent une clôture temporaire limitant l'accès à la piscine semi-creusée. Ils comptent effectuer les travaux recommandés par Boutros et qui font l'objet de la soumission de Rénovation P.E. Tourigny soit 19 380,68$ en date du 23 décembre 2014.

[23]        Ils réclament le prix des travaux correctifs, mais réduisent leur réclamation à la somme de 15 000,00$ pour bénéficier du recours devant la Division des petites créances.

 

Droit applicable

A. Responsabilité des vendeurs

[24]        En vertu de l'article 1726 C.c.Q., le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés :

" Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert."

[25]        Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal analyse généralement quatre critères :

1.   Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus;

2.   Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur;

3.   Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent;

4.   Le vice doit être antérieur à la vente.

B. Responsabilité de l'inspecteur préachat

[26]        Le contrat d'inspection préachat est un contrat de services défini à l'article 2098 C.c.Q. :

" 2098. Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. "

[27]        L'article 2100 C.c.Q. impose notamment à l'inspecteur préachat d'agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence :

" 2100. L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.

Lorsqu'ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. "

[28]        Le but de l'inspection préachat est notamment d'aider les acheteurs à relever les vices apparents exclus de la garantie légale prévue à l'article 1726 C.c.Q.

[29]        La jurisprudence s'est penchée à plusieurs reprises sur les obligations professionnelles de l'inspecteur préachat. Ainsi, dans Warnock Hersey Professional Services Ltd c. Gaspan S.A.[2], la Cour d'appel enseigne que l'obligation de l'inspecteur en est une de moyen et non d'une obligation de résultat qui l'obligerait à déceler de tels vices.

[30]        Dans l'arrêt St-Louis c. Morin[3], la Cour d'appel définit ainsi le rôle et la responsabilité de l'inspecteur préachat, dans le cadre d'une réclamation au sujet d'un entretoit qui était affecté d'un vice grave mais auquel l'inspecteur n'avait pas accès parce que la trappe n'était pas visible :

" L'inspecteur retenu par les appelants a conduit son inspection de façon raisonnable. Tel que son rapport l'indique, il s'agit d'une inspection visuelle seulement mais approfondie. Elle ne comporte aucune mesure ou méthode destructive pour permettre de voir à l'intérieur des murs, des plafonds, des conduits mécaniques, des systèmes mécaniques, etc. ou dans tout autre espace inaccessible, caché ou non vérifiable. Cette inspection ne garantit pas l'absence de vices cachés ou de déceler certaines conditions latentes, mais celle-ci est faite de façon approfondie dans le but de déceler un signe ou indice possible. À cet égard, la doctrine précise: " En principe, l'acheteur ou son expert s'il décide de faire examiner le bien par un expert, doit procéder à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent à un tel examen sont jugés cachés. Les tribunaux se réservent manifestement un large pouvoir d'appréciation et la jurisprudence n'est pas très précise sur ce qu'elle entend par un examen raisonnable. Il doit en principe, être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi. "" (Le Tribunal souligne)

[31]        Dans un ouvrage portant sur La responsabilité de l'inspecteur préachat[4], les normes et règles applicables aux obligations de l'inspecteur préachat sont résumées ainsi par les auteurs après une revue exhaustive de la jurisprudence et de la doctrine à ce sujet :

" Les obligations de l'inspecteur préachat sont les mêmes que celles de l'acheteur au sens de l'article 1726 C.c.Q.;

L'inspecteur doit agir avec prudence et diligence;

L'inspection préachat est une inspection des composantes visibles d'un immeuble visant à déterminer les défauts apparents majeurs qui affectent l'immeuble ou qui en diminuent l'usage ou la valeur;

Lorsque l'inspecteur doit noter des vices apparents qui peuvent ne pas sembler sérieux, mais qui pourraient indiquer la présence possible d'un vice caché plus sérieux, l'inspecteur se doit d'attirer l'attention de son client sur cette possibilité et le référer à un expert en la matière ou proposer des correctifs efficaces aux défectuosités décelées;

L'inspecteur qui propose de tels correctifs encourt alors une responsabilité à cet égard;

L'inspecteur préachat doit voir ce qui doit être " vu " ou " constaté " et l'interpréter;

Si l'inspection révèle la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel, l'inspecteur a l'obligation de faire un examen plus approfondi;

L'inspecteur doit référer le client à un spécialiste en cas de doute quant à l'existence d'un vice. "

Analyse et décision

[32]        Le Tribunal analyse d'abord la responsabilité des vendeurs et de l'inspecteur préachat en regard des déficiences observées par l'expert Boutros à la terrasse arrière et de ses recommandations, puis en regard des autres déficiences.

A. Terrasse arrière

[33]        Dans son rapport écrit et dans son témoignage, l'expert Boutros note les déficiences suivantes et formule des recommandations :

1) Les planches en bois de la terrasse arrière sont fissurées et incorrectement fixées à plusieurs endroits;

2) Les planches en bois sélectionnées que l'expert retire et choisit à différents endroits de la terrasse, sont détériorées à différents niveaux;

3) Les solives qui supportent les planches de bois de la terrasse sont partiellement détériorées, particulièrement aux endroits où les planches en bois sont vissées aux solives. Le bois de la structure serait du bois non traité;

4) Du côté gauche de la terrasse en bois arrière, au coin arrière de la marche séparant les deux niveaux de la terrasse, l'expert a retiré les planches sur la marche et a noté la présence de fourmis charpentières dans le bois pourri;

5) Le bois des balustres des garde-corps de la terrasse est détérioré. Les balustres s'arrachent facilement. Les garde-corps ne sont pas assez solides parce que fixés sur des planches détériorées.

Recommandations :

Toutes les planches de bois de la terrasse doivent être remplacée;

Toutes les solives endommagées de la terrasse doivent être remplacées;

Tous les garde-corps de la terrasse doivent être remplacés et fixés solidement selon les règles de l'art;

Les planches, solives et autres parties remplacées et non remplacées de la terrasse et des garde-corps doivent être protégées à l'aide de la protection appropriée;

Les murs de fondation sous les terrasses arrière doivent être protégés selon les règles de l'art.

[34]        Selon la preuve prépondérante, le bois de la terrasse arrière est détérioré et pourri à plusieurs endroits. S'agit-il d'un vice grave?

[35]        Les défendeurs plaident que seules quelques planches et quelques solives doivent être remplacées.

[36]        Le témoignage de Lachapelle et de Turcot, les très nombreuses photos qu'ils produisent au dossier de la Cour et le témoignage de l'expert Boutros convainquent le Tribunal de l'état avancé de pourriture et de détérioration de la terrasse et de la nécessité de remplacer toutes les planches de la terrasse.

[37]        Boutros ajoute que même si certaines solives sont encore utilisables, les règles de l'art exigent qu'on les enlève toutes pour les remplacer par des solives en bon état, notamment afin d'assurer la stabilité et la solidité de la terrasse.

[38]        Les témoignages de Parent, défendeur et partie intéressée dans le présent litige et de son expert Pascal Martin (" Martin ") qui n'est pas allé chez Lachapelle-Turcot et qui témoigne seulement sur les écrits et les photos, ne permettent pas d'écarter la preuve présentée par les demandeurs à cet effet.

[39]        S'agit-il d'un vice caché au sens de l'article 1726 C.c.Q., tenant compte de l’exonération accordée au vendeur de toute responsabilité à l'égard du vice apparent, à savoir " le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert "? Qu’est-ce qu’un acheteur prudent et diligent?

[40]        La jurisprudence constante est à l'effet que l'examen attentif de l'acheteur ou de l'expert qu'il retient à cet effet, ne nécessite pas pour celui-ci de prendre les mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels : il n'a pas à défaire les cloisons, soulever des lattes de plancher, creuser[5].

[41]        La vérification de l'acheteur s'apprécie selon une norme objective, en évaluant l'examen fait par ce dernier en fonction de ce qu'aurait fait un acheteur prudent, diligent de même compétence[6], l'article 1726 C.c.Q. écartant spécifiquement l'obligation d'avoir recours à un expert.

[42]        Cependant, si certains indices suggèrent au promettant-acheteur qu'il y a des problèmes dans l'immeuble qu'il compte acheter, il ne peut rester passif : il doit se renseigner sur la cause des problèmes. Il en va de même pour l'expert retenu pour l'inspection préachat.

[43]        Lorsque le rapport d'inspection préachat contient certaines mises en garde et avertissements et si les examens suggérés avaient permis de révéler le vice dont est affecté l'immeuble acheté, on ne peut conclure qu'il s'agit d'un vice caché.

[44]        Le Tribunal a qualifié l'ingénieur Boutros d’expert en génie civil pour les fins de l'appréciation de la nature et de la gravité des vices allégués, mais aussi en ce qui concerne la conduite d'un inspecteur préachat, ses qualifications et son expérience de travail le permettant.

[45]        Son témoignage d'expert non contredit au sujet de la conduite de Blanchette amène le Tribunal à conclure que ce dernier ne s'est pas comporté en inspecteur prudent et diligent lors de l'inspection du mois d'août 2013. En effet, c'est une inspection visuelle qui a permis à Boutros, en septembre 2014, de relever suffisamment d'indices pour suspecter un problème important affectant la terrasse.

[46]        Lors de sa visite, il pousse d'abord sur certaines balustres à quelques endroits de la terrasse et constate qu'elles ne sont pas solides, les vis qui les fixent au plancher sortent facilement. Pour lui, il s'agit déjà d'un indice d'un état potentiellement problématique du bois.

[47]        Il marche ensuite sur la terrasse, certaines planches bougent.

[48]        Il descend et regarde sur les côtés et voit que certaines planches montrent des signes de pourrissement.

[49]        Il examine ensuite le dessous de la terrasse qui est accessible, contrairement aux affirmations de Blanchette. Hugo Lachapelle et son père tout comme le défendeur Parent corroborent à ce sujet le témoignage de Boutros.

[50]        Il note à certains endroits que le bois est noirci, surtout entre les planches. Il constate également que certaines solives sont noircies.

[51]        Puisqu'il y a suffisamment d'indices pour suspecter un problème, il pique alors avec un tournevis le dessus de certaines planches de la terrasse et constate leur état de détérioration avancée.

[52]        À la lumière du témoignage de Boutros, qui ajoute que les constatations qu'il fait en septembre 2014 étaient présentes selon toute probabilité un an avant, le Tribunal conclut que si Blanchette avait effectué l'inspection telle que réalisée par Boutros, il aurait été en présence de suffisamment d'indices pour éclairer adéquatement ses clients quant aux mesures à prendre, plus particulièrement quant à une investigation plus poussée de cette terrasse.

[53]        Blanchette se défend affirmant d'abord que le dessous de la terrasse n'était pas accessible. Il se reprend ensuite, il admet qu'à certains endroits c'était accessible, et dans un témoignage parfois confus et embrouillé, il prétend qu'il ne l'a pas examinée parce qu'il ne voyait aucun indice de problème potentiel.

[54]        Or, la preuve prépondérante est que l'inspecteur préachat prudent et diligent doit inspecter les composantes apparentes et accessibles d'un immeuble, même en l'absence de tels indices.

[55]        L'inspecteur préachat doit être proactif. La jurisprudence lui impose l'obligation d'inspecter une partie importante d'un immeuble même si pour ce faire, il doit ramper[7]. De la même manière, certains jugements ont conclu à la responsabilité de l'inspecteur préachat pour ne pas avoir découvert des indices apparents de vices cachés en n'exigeant pas par exemple qu'un espace encombré soit dégagé, qu'une boîte soit déplacée ou encore en soulevant un morceau de laine minérale ou un tapis[8].

[56]        Vu ce qui précède, le Tribunal conclut que si Blanchette avait inspecté de façon prudente et diligente sous la terrasse, il aurait vu des indices lui permettant d'informer ses clients d'un problème potentiel grave affectant la terrasse. De plus, tant Boutros que Martin déclarent que s'il l'avait fait, il aurait vu que le bois de la terrasse est du bois non traité ce qui se voit par sa couleur. Selon ces experts, si l'inspecteur constate qu'il s'agit de bois non traité, il doit en aviser son client puisque cela change la durée de vie de l'ouvrage réalisé avec ce bois.

[57]        D'ailleurs, l'inspecteur Blanchette le reconnaît lui-même dans le courriel du 1^er juillet 2014 qu'il adresse à Lachapelle, après avoir reçu de ce dernier les factures d'achat du bois, fournies par le vendeur :

" Il est très difficile d'estimer la vie utile d'un bois non traité car plusieurs facteurs peuvent l'influencer. La détérioration que vous avez découverte (pour une construction de 5 ans d'âge seulement) démontre bien les risques de construire un balcon avec du bois non traité. Les planches qui sont détériorées devront être remplacées je vous suggère fortement de les remplacer par du bois traité ou une essence de bois naturellement résistante aux intempéries (comme le cèdre ou la pruche)… "

[58]        La " Norme de pratique professionnelle pour l'inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels " de l'Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ) stipule, au chapitre " Particularités de l'inspection visuelle en bâtiment " ce qui suit :

" Section II - Exécution de l'inspection visuelle de bâtiment

Art. 7 L'inspection de bâtiments effectuée selon la présente Norme est une inspection visuelle et attentive, qui n'est cependant pas techniquement exhaustive.

Art. 8 L'inspection de bâtiments consiste à faire un examen visuel de l'état physique des systèmes et des composantes installées, facilement accessibles et prévus à la présente Norme de pratique, et à en faire rapport. "

[59]        De l'avis du Tribunal et compte tenu de la preuve présentée, le dessous de la terrasse était " facilement accessible " même si pour ce faire, il fallait se pencher ou ramper. L'eût-il fait, Blanchette aurait vu des indices lui permettant d'informer ses clients d'un problème potentiel grave affectant la terrasse.

[60]        Il ne s'agit donc pas d'un vice caché au sens de l'article 1726 C.c.Q. et la responsabilité des vendeurs Dubé-Parent n'est pas engagée.

[61]        La preuve que Parent est lui-même inspecteur préachat, président du conseil d'administration de l'AIBQ, ne constitue pas une preuve à l'effet qu'il connaissait les problèmes ou les soupçonnait, d'autant plus qu'il n'habitait plus cette maison depuis 2012.

[62]        L'inspecteur préachat doit donc assumer seul l'obligation d'indemniser les acheteurs à ce chapitre.

[63]        La preuve prépondérante est que s'ils avaient connu l'ampleur de la détérioration de la terrasse arrière et de la nécessité de la remplacer, ils n'auraient pas acheté la maison. Leur témoignage clair et crédible est qu'ils cherchaient alors une maison neuve ou presque neuve, parce qu'ils ne voulaient assumer aucune rénovation ou réparation importantes. Ils cherchaient une maison " clé en main ".

[64]        Le dommage causé par l'inspecteur préachat est de leur avoir fait perdre l'opportunité de bénéficier de toutes les informations nécessaires pour négocier adéquatement avec leurs vendeurs. Selon la preuve, ils auraient simplement retiré leur offre.

[65]        Bien qu'il y ait lieu d'effectuer une distinction entre la nature des dommages auxquels est tenu l'inspecteur préachat versus ceux dont sont responsables les vendeurs de l'immeuble[9], la méthode d'évaluation de leurs dommages utilisée ici par la Cour donne un résultat similaire. Il faut se replacer au moment de la remise du rapport et s'interroger quant à la réaction probable de Lachapelle-Turcot s'ils avaient reçu le rapport d'inspection adéquat et sans manquement[10].

[66]        Pour déterminer les dommages auxquels Lachapelle-Turcot ont droit, le Tribunal tient compte qu'il est difficile de faire une équation entre les coûts engendrés pour corriger les vices affectant la terrasse que l'inspecteur préachat aurait dû constater, et les dommages auxquels Lachapelle-Turcot ont droit en conséquence de ses fautes. Il faut aussi tenir compte de la dépréciation[11], puisque la condamnation vise à les indemniser mais non à les enrichir.

[67]        Selon tous les experts entendus, une terrasse de bois non traité a une durée de vie utile d'environ 10 ans. Puisque quatre ans s'étaient déjà écoulés depuis sa construction au moment de la découverte du vice affectant la terrasse, les demandeurs ont droit à 60% du prix des travaux de reconstruction évalués à 10 008,59$ par Rénovation P.E. Tourigny, soit un montant de 6 004,80$ plus taxes (6 904,02$).

[68]        Lachapelle-Turcot ont effectué eux-mêmes les travaux de démolition de la terrasse. Ils ne peuvent recouvrer le montant estimé pour ce travail par Rénovation P.E. Tourigny de 880,00$. Cependant, vu le témoignage de Lachapelle quant au temps qu'il a consacré à ce travail et usant de sa discrétion, le Tribunal leur accorde 400,00$ à ce chapitre et le montant de 325,27$ pour la location (taxes incluses) du conteneur pour disposer des déchets

 

B. Qui de Blanchette personnellement ou de Québec Spec, doit indemniser les demandeurs?

[69]        Lachapelle-Turcot poursuivent Blanchette parce qu'à leur avis, ils n'ont jamais contracté avec Québec Spec.

[70]        Or, selon le contrat de services, leur cocontractant est " Québec Spec Inspection de Bâtiments " qui apparaît sur l'en-tête alors que le nom de Yves Blanchette apparait à côté, à titre d'inspecteur.

[71]        De plus, c'est sur une lettre portant l'en-tête de " Québec Spec Inspection de Bâtiments " que le rapport leur est transmis.

[72]        Québec Spec a une personnalité juridique distincte en tant que personne morale, de son actionnaire et administrateur Blanchette. Comme le contrat n'a d'effet qu'entre les parties elles-mêmes (art. 1434 C.c.Q.) et que par ailleurs, rien dans la preuve ne permet de conclure à la responsabilité personnelle de Blanchette, la condamnation sera prononcée à l'égard de Québec Spec uniquement. En raison de la faute commise par son représentant Blanchette, elle a commis une faute contractuelle à l'endroit des cocontractants Lachapelle-Turcot.

C. Autres déficiences constatées par l'expert Boutros

[73]        Lors de sa visite de septembre 2014, l'expert Boutros note d'autres déficiences :

1) Il y a une pente négative qui dirige l'eau vers le bâtiment à plusieurs endroits;

2) Il manque de remblai près des murs de fondation sous les terrasses avant et à droite, ce qui peut provoquer l'accumulation d'eau près des terrasses et engendrer des infiltrations d'eau, un taux d'humidité élevé et la formation de moisissure à l'intérieur du sous-sol. Si les semelles des murs de fondation ne sont pas isolées, le manque de remblai risque d'affecter ces dernières par une surélévation provoquée par le gel;

3) Présence de roches qui touchent les murs de fondation sur la façade avant, du côté gauche et sur la façade droite, à l'arrière de la propriété;

4) Manque de joint d'étanchéité au pourtour de certaines ouvertures dans l'enveloppe extérieure;

5) Manque de dégagement adéquat entre le revêtement extérieur et la terre.

[74]        Les déficiences telles que décrites par l'expert Boutros sont apparentes, elles étaient visibles pour un inspecteur préachat. Mais contrairement aux vices affectant la terrasse, il n'y a pas de preuve prépondérante que les lieux étaient dans le même état au moment de la visite par Blanchette en septembre 2013

[75]        De plus, la preuve ne permet pas de conclure à une gravité suffisante pour convaincre le Tribunal que si Blanchette les en avait avisés, Lachapelle-Turcot n'auraient pas acheté ou auraient renégocié avec succès le prix de vente. Ils ne peuvent donc recouvrer d'indemnités à ce chapitre.

[76]        Boutros constate d'autres déficiences à la terrasse avant :

1) Les colonnes de bois qui supportent une partie de la toiture de la maison ne reposent pas directement sur la poutre principale en bois qui est installée au-dessus des piliers de béton;

2) La poutre principale de la terrasse est située proche du mur de fondation et n'est pas alignée avec les colonnes de bois;

3) Les connections entre les piliers de béton et la poutre principale en bois sont artisanales et le bois de la structure des terrasses n'est pas traité;

4) La poutre principale en bois de la terrasse avant touche le sol à certains endroits : l'humidité du sol peut monter par capillarité et affecter le bois de cette poutre principale.

[77]        La seule mention que fait Blanchette au sujet des colonnes dans son rapport de 2013 se trouve à la page 14 où il note " Détérioration observée au bas des colonnes. Nous recommandons de peindre le bois afin de le protéger et d'éviter la détérioration future. "

[78]        Le témoignage de Boutros convainc le Tribunal qu’il s'agit encore ici d'indices de problèmes graves qu'un inspecteur préachat prudent et diligent pouvait constater par une simple inspection visuelle et qu'après ces constatations visuelles, il y avait lieu de considérer les travaux correctifs décrits à l'estimé de Rénovation P.E. Tourigny[12] à 2 497,08$ (2 871,01$). C'est ce montant que le Tribunal accorde à Lachapelle-Turcot.

Conclusions

[79]        Vu ce qui précède, l'action de Lachapelle-Turcot est accueillie en partie à l'égard de Québec Spec, pour la somme de 10 500,30$.

[80]        Le Tribunal leur accorde les montants déboursés pour les envois des mises en demeure des 31 juillet 2014 (45,99$), 4 décembre 2014 (62,08$) et 17 mars 2015 (60,02$) pour un total de 168,09$ au chapitre des frais de justice.

[81]        Il leur accorde également les frais de l'expert Boutros, soit ceux qui sont afférents à la rédaction du rapport (1 161,24$), à la préparation du témoignage (519,63$) et à la présence à la Cour (1 172,06$)[13], pour un total de 2 852,93$. En effet, le rapport d'expert et son témoignage ont été utiles et déterminants pour que le Tribunal en arrive aux conclusions quant à la responsabilité de Québec Spec.

[82]        L'action est rejetée contre les vendeurs Dubé-Parent et contre Blanchette personnellement, mais sans frais vu les circonstances.

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[83]        ACCUEILLE en partie l'action des demandeurs;

[84]        CONDAMNE la défenderesse Québec Spec inc. à payer aux demandeurs la somme de 10 500,30$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 4 décembre 2014, date de la mise en demeure;

[85]        CONDAMNE la défenderesse Québec Spec inc. à payer aux demandeurs les frais de justice, soit 200,00$ à titre de frais de greffe, 168,09$ pour la notification des mises en demeure et 2 852,93$ à titre de frais d'expert.

[86]        REJETTE l'action des demandeurs contre les défendeurs Esther Dubé, Pascal Parent et Yves Blanchette, sans frais.

 

 

 

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MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.