Décision

Section des affaires immobilières

En matière de fiscalité municipale

Date : 25 mai 2020

Référence neutre : 2020 QCTAQ 05310

Dossier  : SAI-Q-245407-1912

RICHARD MORENCY

Partie requérante

c.

VILLE DE QUÉBEC

Partie intimée

[1]                 Le recours porte sur l’exactitude de la valeur de 453 000 $ inscrite au rôle d’évaluation foncière 2019-2020-2021 tel que déposé, d’une propriété résidentielle unifamiliale sise au 7365, rue de la Belle-Arrivée, dans le secteur Neufchâtel Est-Lebourgneuf de la ville de Québec.[1]

[2]                 L’unité d’évaluation en contestation consiste en un cottage deux étages détaché construit en 1989. Il s’agit d’une construction de qualité standard, bien entretenue, qui comporte un abri d’auto et qui est localisée dans un secteur recherché. À lui seul, le terrain est inscrit au rôle à 273 000 $.

[3]                 Ce recours fait suite à la réponse de l’évaluateur municipal qui, en date du 15 octobre 2019, proposait une hausse de la valeur inscrite au rôle.

[4]                 Le requérant prétend que sa propriété ne pourrait se vendre bien plus de 400 000 $ considérant la qualité de construction et la superficie de son terrain.

[5]                 Quant à la partie intimée, un maintien est recommandé, malgré une expertise réalisée qui conclut à une valeur réelle de 470 000 $

Questions en litige

[6]                 Quelle est la valeur attribuable au terrain, considérant sa superficie supérieure aux propriétés limitrophes, de même qu’aux propriétés comparables?

[7]                 Considérant la superficie du terrain sujet et sa valeur contributive à l’immeuble, quel serait le prix de vente le plus probable en date de référence, soit au 1^er juillet 2017, pour l’unité d’évaluation?

Preuve du requérant

[8]                 Monsieur Morency fait une description de sa propriété et soumet la valeur inscrite au rôle de certaines propriétés comparables à la sienne.

[9]                 Il dépose son analyse[2] et présente un plan de son terrain qui comporte deux lots, soit un de forme triangulaire d’une superficie de 300 m² et un deuxième de forme trapézoïdale d’une superficie de 689 m², le tout formant un terrain de forme régulière d’une superficie totale de 989 m².

[10]              Il compare la superficie de 989 m² de son terrain à celle d’autres terrains de grande dimension inscrits au rôle d’évaluation et pour lesquels le traitement de la valeur fait par la ville diffère du sien.

[11]              En effet, il explique au Tribunal que la superficie du terrain de son premier comparable est cinq fois plus grande que celle de sa propriété et que la valeur de ce dernier n’est même pas deux fois plus élevée que la valeur proposée par l’évaluateur de la ville.

[12]              Quant au deuxième terrain soumis, il comporte une superficie de 1 496 m², soit 50 % de plus que le sien. Pourtant, la valeur inscrite au rôle est inférieure à celle proposée par la ville dans sa réponse transmise le 15 octobre 2019.

[13]              Monsieur Morency explique qu’il a acquis le terrain de plus petite superficie, soit le lot 3 179 169, en 2004, afin de s’assurer de conserver une quiétude et bénéficier d’un grand terrain. Il souligne que ce terrain n’est pas constructible considérant sa forme triangulaire et sa petite superficie, et qu’il n’a aucune intention de le vendre.

[14]              Quant à la valeur de sa propriété, il la compare à des propriétés inscrites au rôle d’évaluation de la ville de Québec au même niveau de valeur, pour constater que les propriétés évaluées entre 466 000 $ et 495 000 $ sont toutes de meilleure qualité de construction et possèdent des attributs supplémentaires, tels que garage intégré, piscine creusée et brique sur les quatre côtés.

[15]              Il conclut que la valeur proposée dans la réponse de l’évaluateur ne correspond pas à la valeur d’une propriété telle que la sienne. Sa propriété ne comporte aucun garage. Il s’agit d’une construction 1989 qui n’a subi aucuns travaux de rénovation et dont le sous-sol n’est pas aménagé.

Preuve de l’intimée

[16]              Madame Mélanie Lapointe, évaluatrice agréée, produit son rapport d’évaluation[3] qui analyse la valeur réelle de l’unité d’évaluation selon l’application des méthodes du coût et de la comparaison. Elle décrit la propriété en s’attardant à la dimension du terrain. Elle retient l’usage actuel comme propriété résidentielle unifamiliale comme étant l’usage le meilleur et le plus avantageux.

[17]              Elle explique que le terrain sujet est d’une grande superficie et de forme régulière. Malgré le fait que l’emplacement comporte déjà deux lots, ces derniers ne sont pas subdivisés de façon optimale. Le terrain pourrait être subdivisé de nouveau et être ainsi scindé en deux parties égales d’une superficie d’environ 494,5 m² chacune. De cette façon, l’une d’elles peut être revendue comme terrain vacant constructible, afin d’en tirer un meilleur potentiel.

[18]              La méthode du coût comporte une analyse de la valeur du terrain comme s’il était vacant. Elle procède par une méthode de comparaison pour déterminer la valeur du terrain. Deux approches sont utilisées pour réaliser l’analyse. Une première pour des terrains de superficies comparables aux deux lots une fois subdivisés de façon optimale. Une deuxième pour des transactions comportant des terrains de grande superficie.

[19]              Dans sa première approche, cinq ventes transigées entre juin 2015 et août 2018 ont été utilisées, comportant des lots d’une dimension entre 378 m² et 634,8 m². Un taux de 325 $/m² a été retenu après ajustements, pour une valeur terrain obtenue de 322 000 $.

[20]              De ce résultat, l’expert soustrait les frais qui devraient être assumés pour subdiviser le terrain, soit une somme de 57 000 $, ce qui donne une indication finale de 265 000 $, traduisant un taux de 268 $/m².

[21]              Dans la deuxième approche, trois ventes transigées entre juin 2016 et février 2017 ont été utilisées, comportant des lots d’une dimension variant de 913 m² à 1081,5 m². Un taux moyen de 297 $/m² a été obtenu après un ajustement négatif de 5 % pour la localisation, ce qui vient corroborer l’indication obtenue avec la première approche qui est celle qui sera retenue pour évaluer le terrain.

[22]              Par la suite, l’expert résume son approche de la valeur du bâtiment par la méthode du coût.

[23]              L’expert de l’intimée décrit l’immeuble comme étant un cottage de 183 m² construit en 1989, ayant un âge apparent de 25 ans et une classe standard.

[24]              Après avoir expliqué le calcul effectué par la méthode du coût et appliqué les dépréciations applicables selon son opinion, l’indication de valeur obtenue par cette méthode est de 460 000 $, incluant le terrain.

[25]              L’évaluatrice a par la suite procédé à une analyse de la valeur de la propriété par la méthode de comparaison.

[26]              Selon cette approche, cinq ventes de propriétés comparables localisées dans le secteur immédiat du sujet ont été utilisées. Les ventes se sont transigées entre mai 2016 et mai 2018. Leur aire habitable varie de 137 m² à 175 m² et leur année apparente est comprise entre 1992 et 1996. Les prix de vente se situent entre 343 000 $ et 425 000 $.

[27]              La valeur du terrain a été soustraite du prix de vente et plusieurs ajustements ont été apportés sur la valeur résiduaire au bâtiment pour tenir compte entre autres de la finition du sous-sol, de la qualité des matériaux utilisés, de l’aire habitable et de l’âge apparent des bâtiments comparés.

[28]              La valeur ainsi obtenue par la méthode de comparaison, après ajustements des ventes retenues, est de 470 000 $.

[29]              Madame Lapointe retient la conclusion obtenue par la méthode de comparaison comme étant la valeur réelle de l’unité d’évaluation.

[30]              Par ailleurs, considérant le peu d’écart avec la valeur inscrite au rôle, elle recommande un maintien de la valeur.

Analyse

[31]              La valeur recherchée par le Tribunal est la valeur réelle, définie dans la Loi sur la fiscalité municipale[4] (LFM) comme la « valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré[5] », dans les conditions où le vendeur et l’acheteur, par rapport à l’unité d’évaluation :

·        désirent respectivement la vendre et l’acheter, mais n’y sont pas obligés ;

·        sont raisonnablement informés de son état, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

[32]              L’article 46 LFM vient préciser que pour établir la valeur réelle à inscrire au rôle, on doit tenir compte des conditions du marché immobilier telles qu’elles existent le 1^er juillet qui précède le dépôt du rôle foncier, soit le 1^er juillet 2017 dans notre cas[6].

[33]              Par ailleurs, dans la recherche de la valeur réelle, le Tribunal doit tenir compte « de l’incidence que peut avoir sur son prix de vente le plus probable la considération des avantages ou désavantages qu’elle peut apporter, en les considérant de façon objective »[7].

[34]              En l’occurrence, dans le cas qui nous occupe, il nous faut établir la plus-value que procure à l’immeuble le terrain de grande superficie de l’unité d’évaluation.

[35]              La valeur réelle d’une unité d’évaluation est directement, voire principalement influencée par l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite.

[36]              L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec définit l’usage le meilleur et le plus profitable (L’UMEPP) comme celui qui, au moment de l’évaluation, confère à la propriété la valeur la plus élevée soit en argent, soit en agrément ou en commodité d’un lieu. Cet usage doit répondre aux conditions suivantes[8]:

«   -    il s’agit d’un usage possible sur le plan physique;

     -    il doit être permis par les règlements et par la Loi;

     -    il doit être financièrement possible;

     -    il doit pouvoir se concrétiser à court terme;

    -   il doit être relié aux probabilités de réalisation plutôt qu’aux simples possibilités;

     -    il doit exister une demande pour le bien évalué à son meilleur usage;

     -    enfin, l’usage le meilleur doit être le plus profitable. »

[37]              L’usage de l’unité d’évaluation dont la valeur est contestée correspond à cette définition d’usage le meilleur et le plus profitable.

[38]              Il faut par ailleurs établir la valeur à inscrire au rôle pour le terrain comme s’il était vacant selon ce même principe.

[39]              Le terrain de la propriété est constitué de deux lots distincts, qui forment un emplacement de grande superficie. Le lot 3 179 169, tel que cadastré ne peut accueillir une construction.

[40]              Madame Lapointe a expliqué au Tribunal que ces lots pourraient faire l’objet d’une opération cadastrale et ainsi être subdivisés de façon à permettre la vente du lot nouvellement constitué, comme terrain vacant constructible selon les règles en vigueur à la ville. Cette option serait la plus profitable selon l’évaluatrice.

[41]              Le Tribunal conçoit qu’il soit possible d’effectuer une subdivision sur le terrain de l’unité d’évaluation, mais retient qu’il est fort peu probable que ce soit fait à court terme.

[42]              Le Tribunal tient à rappeler que le rôle d’évaluation est dressé pour une durée de trois ans. Aux termes de ces trois années, il est possible de prendre en considération l’état de l’unité d’évaluation à la nouvelle date de référence.

[43]              L’état de l’unité d’évaluation en date de référence pour le rôle contesté, et qui est toujours actuel, est d’être constitué de deux lots distincts, mais dont l’un n’est pas constructible en son état.

[44]              Pour qu’il devienne constructible, une opération cadastrale doit être réalisée par le propriétaire ou par l’acquéreur éventuel. Un permis de lotissement doit être obtenu auprès de la ville, un arpenteur doit réaliser un nouveau plan de cadastre à soumettre au ministère des Ressources naturelles. Ce plan devra être approuvé et des frais devront être engendrés. Par ailleurs, une remise installée sur le terrain qui devient ainsi vacant devrait être déplacée sur la partie construite du terrain.

[45]              Ces étapes sont possibles, mais non probables. 

[46]              Si on réfère à l’article 34 de la Loi sur la fiscalité municipale, on y lit les critères qui permettent de constituer une unité d’évaluation à inscrire au rôle. Quatre conditions doivent être respectées :

« 1° le terrain ou le groupe de terrains appartient à un même propriétaire…;

2° les terrains sont contigus ou le seraient s’ils n’étaient pas séparés par un cours d’eau, une voie de communication ou un réseau d’utilité publique;

3° si les immeubles sont utilisés, ils le sont à une même fin prédominante; et

4° les immeubles ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et non par parties, compte tenu de l’utilisation la plus probable qui peut en être faite. »[9]

Soulignement et gras du Tribunal

[47]              L’unité d’évaluation étant ainsi constituée comme un tout et en respect avec l’article 34 de la LFM, le Tribunal est d’avis que l’UMEPP du terrain est l’utilisation qui en est faite présentement, soit un terrain de grande superficie sur lequel est construite une propriété résidentielle unifamiliale. L’exercice qui doit être réalisé est d’évaluer le prix auquel pourrait se transiger l’unité d’évaluation telle qu’elle est constituée au moment de l’évaluation.

[48]              Par ailleurs, la valeur réelle qui doit être traduite doit tenir compte qu’un acheteur éventuel verrait certainement un coût d’opportunité à acquérir la propriété. Il serait certainement prêt à débourser une somme supplémentaire pour acquérir une propriété offrant un plus grand terrain ou encore offrant l’éventualité de vendre le terrain excédentaire.

[49]              Le requérant a présenté au Tribunal différentes évaluations inscrites au rôle pour des terrains de grande superficie. Il convient de rappeler que le Tribunal doit baser sa conclusion sur des indications de transactions immobilières survenues en date de référence. Toute comparaison avec les indications que sont les valeurs inscrites au rôle, peut permettre d’illustrer des inconsistances apparentes, mais ne permet pas de quantifier de façon objective l’impact réel de la dimension du terrain qui a un potentiel d’être scindé sur le marché immobilier.[10]

[50]              À titre d’exemple, le premier terrain comparable présenté par M. Morency est effectivement un terrain de très grande superficie, soit 4 816 m², mais ce dernier est de forme irrégulière. De plus, il comporte plusieurs bâtiments construits et est utilisé en grande partie. Finalement, cet immeuble n’a pas fait l’objet d’une transaction nous permettant d’en tirer une indication objective permettant d’être comparée à l’immeuble sujet contesté.

[51]              Quant au deuxième terrain soumis comme comparatif, celui-ci est occupé sur sa presque totalité par une propriété et aucune transaction n’est survenue sur celle-ci également.

[52]              Le Tribunal n’a d’autre choix que de conclure que ces indications ne lui sont d’aucune utilité et ne peuvent l’éclairer pour quantifier la valeur qui doit être attribuée quant au terrain du sujet.

[53]              De son côté, l’exercice effectué par Mme Lapointe est réalisé au moyen de deux approches.

[54]              La première donne une idée de ce qu’un acheteur éventuel pourrait envisager lors de sa transaction en prévision de tirer le meilleur potentiel de la propriété. Plusieurs hypothèses sont émises pour justifier l’indication obtenue, dont une régression linéaire mettant en parallèle les taux obtenus en comparaison des superficies des terrains vendus. Étrangement, cette régression exclut la vente numéro 2 qui est pourtant très comparable, selon le témoignage de l’expert.

[55]              Le Tribunal constate que pour trois ventes de superficie comparable, soit les ventes 2, 3 et 5, lesquelles visent des superficies se situant entre 444,8 m² et 464,5 m², les taux varient de 329 $/m² à 458 $/m². Ce résultat démontre une grande variabilité dans les résultats. Aucune corrélation ne peut être retenue entre la superficie des terrains vendus et les taux qui en découlent.

[56]              Il faudrait minimalement expliquer ce qui cause cette variabilité. Or, ni le rapport de Mme Lapointe, ni son témoignage, ne la justifie.

[57]              Les ventes analysées ne font l’objet d’aucun ajustement pour considérer la date de vente qui varie de juin 2015 à août 2018, ou les utilisations permises qui visent la construction d’un logement isolé ou la construction de trois logements (vente 3).

[58]              Le résultat obtenu ne convainc pas le Tribunal de la valeur réelle à retenir pour le terrain par le biais de cette approche, d’autant plus que cette approche ne correspond pas au terrain à évaluer selon l’UMEPP retenu par le Tribunal.

[59]              Quant à la deuxième approche, il s’agit de trois ventes survenues entre juin 2016 et février 2017. Un ajustement pour la localisation est effectué et 5 % est retranché sur chacune des ventes. Aucune démonstration n’est effectuée par l’expert pour justifier ce 5 % et le Tribunal n’a aucune façon d’apprécier objectivement cet ajustement. 

[60]              Par ailleurs, les superficies des terrains sont hautement comparables au terrain à évaluer et l’utilisation permise est la construction d’une propriété unifamiliale détachée.

[61]              Le Tribunal est d’avis que ces trois ventes sont hautement comparables. Il se questionne par contre sur l’ajustement de 5 % qui est fait pour la localisation. Les terrains comparables sont situés dans un secteur homogène et le développement immobilier y est en cours. Il est curieux de constater que le taux obtenu au mètre carré est le même pour des terrains de grande superficie que ceux obtenus dans le secteur immédiat du sujet pour des terrains de petite superficie. Ce résultat est peu usuel et mène le Tribunal à se questionner sur le résultat obtenu. 

[62]              La vente numéro 6 de la rue Macao a été transigée par une compagnie de construction et se démarque nettement des ventes 7 et 8 qui se sont transigées auprès de particuliers. Faute de plus d’indication, ces deux transactions sont retenues par le Tribunal et la valeur du terrain ainsi obtenue, comme s’il était vacant, est de 269 000 $.

[63]              Par ailleurs, ce résultat nous permet de répartir la valeur à inscrire au rôle d’évaluation pour le terrain puisque cette répartition est exigée par le législateur. Par contre, la plus-value apportée par le terrain excédentaire et son impact sur la valeur totale de l’unité d’évaluation ne sont toujours pas démontrés.

[64]              La méthode du coût soumise par l’expert de la ville permet d’obtenir une indication de la valeur, mais elle ne permet pas de quantifier de façon directe la plus-value apportée par le terrain de grande superficie. 

[65]              La plus-value apportée par le terrain ne peut être obtenue que par la méthode de comparaison qui, en présence de données comparables suffisantes, traduit le mieux le comportement des acteurs sur le marché immobilier. 

[66]              Le Tribunal a procédé à l’analyse des ventes de propriétés comparables soumises par l’expert de la ville. Il constate que pour effectuer l’analyse, Madame Lapointe a retranché la valeur du terrain de chacune des propriétés comparables avant de procéder aux ajustements pour les différences relevées. 

[67]              Le Tribunal remarque que la moyenne des taux de terrain des ventes analysées est de 310 $/m², ce qui est en deçà des taux retenus dans l’analyse de la valeur du terrain comme s’il était vacant pour des terrains de petite superficie. Au surcroit, la superficie moyenne des terrains des ventes est de 550 m². Afin de ne pas induire un biais dans le résultat obtenu, il serait opportun de ne pas déduire la valeur des terrains des ventes et de plutôt procéder à un ajustement sur la différence de superficie entre le terrain sujet et celui des ventes.

[68]              Les prix de ventes rajustés pour considérer les différences entre les propriétés observées et la propriété à évaluer, mais sans avoir retranché la valeur du terrain se traduisent ainsi :

[69]              Le Tribunal constate que les prix de vente rajustés sont pratiquement au même niveau, et ce même si les terrains sont de différentes superficies. La différence de superficie du terrain devient marginale sur la valeur à un certain point. 

[70]              Le terrain de la propriété sujette est par contre nettement plus grand et offre un meilleur potentiel que seulement une centaine de mètres carrés supplémentaires. Le Tribunal est donc d’avis que le terrain excédentaire à celui des ventes utilisées doit être évalué à 60 % du taux moyen utilisé pour les ventes, soit 186 $/m².

[71]              Les prix de ventes rajustés finals, qui tiennent compte du terrain excédentaire sont les suivants :

[72]              La moyenne des prix de ventes ainsi obtenus est de 458 500 $ et, tout comme madame Lapointe, le Tribunal est d’avis que la vente numéro 2, située sur la rue de Beauchastel, est celle qui est la plus comparable à la propriété sujette et qui fait l’objet de la plus petite quantité d’ajustements, soit une valeur arrondie de 452 000 $.

[73]              Considérant la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière à 453 000 $, il n’y a donc pas lieu d’intervenir.

[74]              Dans le présent litige, M. Morency se questionne sur la différence obtenue entre les valeurs inscrites au rôle tel que déposé, celles indiquées dans la réponse de l’évaluateur et finalement, celle apparaissant dans le rapport d’expertise déposé à l’audience par Mme Lapointe.

[75]              Le Tribunal rappelle que lors de la confection des rôles d’évaluation, un processus d’évaluation de masse est effectué et il se peut que la propriété n’ait pas fait l’objet d’une analyse particulière. Au moment d’un recours, la démarche de l’évaluateur est bien différente, car celui-ci doit effectuer une expertise individuelle en bonne et due forme en se basant sur le marché immobilier en vigueur à la date de référence.

[76]              L’évaluateur interprète le marché par différentes approches. Il ajuste les ventes au meilleur de sa connaissance pour tenir compte des particularités de l’immeuble à évaluer et émet alors une opinion.[11]

[77]              L’évaluation n’étant pas une science exacte, une différence peut survenir selon les approches utilisées par les experts dans leur analyse de la valeur. Ces différences n’affectent en rien la qualité d’une expertise tant que les règles de l’art sont observées et que les résultats demeurent à l’intérieur d’un intervalle acceptable.

[78]              Après analyse détaillée et révision de l’approche utilisée par l’évaluateur de la ville de Québec, le Tribunal est d’opinion que la valeur inscrite au rôle d’évaluation reflète la valeur réelle.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal :

REJETTE le recours;

MAINTIENT la valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière 2019-2020-2021 tel que déposé, soit :

                                               Terrain :         273 000 $
                                               Bâtiment :      180 000 $
                                               Immeuble :     453 000 $

LE TOUT, sans frais.