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Décision

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Décision

Ladouceur c. Lebel

2016 QCRDL 17138

 

 

RÉGIE DU LOGEMENT

Bureau de Montréal

 

No dossier:

210501 31 20150409 F

No demande:

1720543

RN :

 

1738290

 

Date :

16 mai 2016

Greffière spéciale :

Me Émilie Pelletier

 

JACQUES LADOUCEUR

Locateur - Partie demanderesse

c.

GENEVIEVE LEBEL

 

PIERRE CÔTÉ

Locataires - Partie défenderesse

 

DÉCISION

 

 

[1]      Le locateur demande la fixation du loyer et la modification d’autres conditions du bail conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec. De plus, il demande de statuer sur les frais judiciaires.

[2]      Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, à un loyer mensuel de 985,00 $.

[3]      Le formulaire Renseignements nécessaires à la fixation du loyer 2015-2016 ainsi que les pièces justificatives et les factures au soutien de ces renseignements ont été produits au dossier.

[4]      Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer[1] est de 157,91 $ par mois, s’établissant comme suit :

 

Taxes municipales et scolaires

1,29 $

Assurances

 7,79 $

Gaz

 0,00 $

Électricité

 0,00 $

Mazout

 0,00 $

Frais d’entretien

0,00 $

Frais de services

0,00 $

Frais de gestion

 0,54 $

Réparations majeures, améliorations majeures,

mise en place d’un nouveau service

 

 143,63 $

Ajustement du revenu net

 4,66 $

 

TOTAL

 

 157,91 $

 


MODIFICATION D’AUTRES CONDITIONS DU BAIL

[5]      Le locateur demande à la Régie du logement de modifier les conditions du bail suivantes :

-       interdiction de fumer à l’intérieur du logement;

- interdiction d’avoir des animaux;

- interdiction d’encombrer les balcons;

- fournir une preuve d’assurance locataire avec responsabilité civile de 2 millions de dollars.

[6]      À l'audience, la mandataire du locateur avise le Tribunal que le locateur se désiste partiellement de cette partie de la demande, soit la modification des conditions du bail relative aux animaux, aux balcons et à l’assurance responsabilité civile. Conséquemment, le Tribunal donne acte au désistement quant aux conclusions relatives à ces trois modifications des conditions du bail et ne statue pas sur cette partie de la demande.

ARGUMENTS DES PARTIES

[7]      En ce qui concerne l’interdiction de fumer à l’intérieur du logement, il n’y a aucune mention à cet effet dans le bail qui lie présentement les parties. Le locateur demande la modification quant à l’interdiction de fumer à l’intérieur du logement afin de préserver l’intégrité de l’immeuble et de la valeur de ce dernier. À cet effet, la mandataire du locateur souligne que l’immeuble est le fond de pension du locateur Jacques Ladouceur.

[8]      Enfin, il est mentionné que l’odeur de cigarette est incommodante. Conséquemment, le locateur veut s’assurer que dans le cas où le bail est cédé, que le nouveau locataire soit lié par cette clause.

[9]      Le locataire Pierre Côté témoigne que lui et son fils sont les deux fumeurs qui habitent le logement. Ils précisent qu’ils s’astreignent déjà à ne fumer qu’à l’extérieur du logement. D’ailleurs, il en est de même pour leurs invités, ces derniers ne peuvent pas fumer à l’intérieur du logement. Ils préfèrent fumer dehors pour leur propre qualité de vie.

[10]   Or, malgré cette situation, les locataires contestent la modification demandée. Les parties ont des relations tendues entre elles. Les locataires craignent donc que la modification soit un levier afin de trouver une faille quant au non-respect des conditions du bail. Ils demandent donc qu’il ne soit pas interdit de fumer dans leur logement.

DÉCISION

[11]   L’article 1942 du Code civil du Québec prévoit la possibilité pour le locateur de modifier les conditions du bail. À cet effet, il doit donner un avis écrit au locataire dans les délais prescrits. L’article stipule que :

1942. Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de douze mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme.

Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à dix jours et vingt jours s'il s'agit du bail d'une chambre.

[12]   Dans le cas où le locataire refuse la modification demandée par le locateur, ce dernier peut alors introduire un recours à la Régie du logement afin que le Tribunal autorise la modification. L’article 1947 du Code civil du Québec prévoit les modalités suivantes :

1947. Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s'adresser au tribunal dans le mois de la réception de l'avis de refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s'il omet de le faire, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.


[13]   Le législateur ayant ouvert la possibilité de modifier l’entente initiale conclue au bail, cette dernière n’est donc pas immuable. Toutefois, il y a lieu d’évaluer la pertinence de la demande de modification eu égard à l’usage futur de l’espace de stationnement. À cet effet, le Tribunal souscrit aux propos de Me Jean-Yves Landry, greffier spécial, dans Sniatowsky c. Simmons[2]:

[13] Enfin, en tout respect, il y a lieu de souligner que la jurisprudence dans son ensemble exige du tribunal qu'il apprécie la pertinence de la demande de modification qui lui est faite : en l'instance, que l'usage futur du stationnement pèsera suffisamment lourd pour l'emporter sur l'inconvénient créé au locataire par le retrait d'un accessoire dûment consenti. La succession des faits mis en preuve ne permet pas de conclure en ce sens.

[14]   Appréciant la décision dans son ensemble, la Cour du Québec[3] jugea l’application de ces critères conforme aux règles de droits pertinentes.

[15]   Rappelons également que dans l’affaire Société 3505 Ste-Famille inc. c. Langlois[4], l’honorable juge François Bousquet de la Cour du Québec a révisé la jurisprudence et les principes applicables relativement à la question de modification d’une condition du bail. Il conclut notamment que le Tribunal doit s’assurer que le droit au maintien dans les lieux du locataire n’est pas mis en cause.

[16]   Selon le témoignage du locataire Pierre Côté, le Tribunal est d’avis que son droit au maintien dans les lieux est compromis. Il est vrai que le locataire fume déjà à l’extérieur du logement. Toutefois, son fils et lui sont des fumeurs et il n’est pas impossible qu’ils se trouvent un jour ou l’autre dans une situation où ils ne pourraient pas se rendre à l’extérieur pour fumer? Dès lors, ils contreviendraient au respect d’une clause du bail, alors que ce n’est pas le cas présentement.

[17]   Le droit de fumer dans le logement est une condition qui a été dûment consentie aux locataires lors de la négociation du bail. Le locateur doit donc démontrer la pertinence de la demande de modification. Ainsi, le bail ne peut être modifié au gré du locateur ou selon une simple prérogative du droit de propriété.

[18]   Le locateur soulève la question de la cession du bail, mais cette dernière reste une situation hypothétique. À cet effet, le Tribunal croit qu’il n’y a pas lieu de modifier le bail d’un locataire par crainte de cession de son bail. Si cet argument était retenu, cela serait trop facile de modifier les conditions d’un bail au gré des demandes du locateur.

[19]   Enfin, en ce qui concerne le fait que le locateur soit incommodé par l’odeur de la cigarette, ce dernier n’était pas présent à l’audience pour en témoigner et aucune preuve ne démontre que cela constitue un réel problème. Il en est de même quant à la possible perte de valorisation de l’immeuble.

[20]   Le Tribunal est d’avis que les raisons invoquées par la mandataire du locateur ne sont aucunement suffisantes afin de modifier une condition négociée et pour laquelle il y a eu un consensus contractuel.

[21]   D’ailleurs, soulignons que de nombreuses décisions de la Régie du logement soutiennent cette position. Dans l’affaire Morin c. Vallières, le greffier spécial Me Grégor Des Rosiers  arrive également à la même conclusion pour des faits similaires au présent dossier.

[32]   Bien qu’aucune loi n’interdise à une personne de fumer dans son logement, depuis quelques années, les opinions ont beaucoup évolué concernant le tabagisme. La dépendance au tabac et les ravages de ce phénomène social qu’est le tabagisme sur la santé des fumeurs et sur la santé publique en général ont amené les gouvernements à légiférer et à interdire de fumer dans les lieux publics, dans un but de protection de la population contre les effets néfastes de la fumée secondaire, tel un objectif d’intérêt public légitime.2

[33]   Quant à la demande de modification visant l’interdiction de fumer dans le logement, la preuve présentée par la locatrice est-elle prépondérante permettant ainsi l’ajout au bail d’une clause interdisant au locataire de fumer dans le logement loué ?

[34]   Il faut et il suffit pour la locatrice de prouver le bien-fondé de cette demande de modification au bail.

[35]   Essentiellement, au soutien de cette demande, la locatrice soumet comme inconvénient que les odeurs de fumée du tabac provenant du logement du locataire dégradent l’immeuble dont elle est propriétaire, diminuent les perspectives d’augmentation de sa valeur et constituent une contravention et une entrave au droit de jouissance normale des lieux loués par les autres locataires et du droit de propriété dont elle est titulaire, dans un environnement sans fumée ni odeur secondaire provenant du tabac.


[36]   En ce qui a trait à l’interdiction de fumer, Me Jean-Yves Landry, greffier spécial, s’exprimait ainsi dans une récente décision :

« La plupart des décisions rendues en matière de modification du bail visant à interdire de fumer à l'intérieur du logement (voir, entre autres, Vachon c. Gendron [2005] J.L. 283; Larivière c. Fortin, 22-000503-013 F, Régie du logement de Hull; Polacco c. Élément, 31-080311-010 F, Régie du logement de Montréal), indique que semblable modification constituerait une atteinte à la vie privée des locataires en contravention avec les articles 35 et 36 de la Charte des droits et libertés de la personne qui stipulent :

35. Toute personne a droit au respect de sa réputation et de sa vie privée.

Nulle atteinte ne peut être portée à la vie privée d'une personne sans que celle-ci ou ses héritiers y consentent ou que la loi l'autorise.

36. Peuvent être notamment considérés comme des atteintes à la vie privée d'une personne les actes suivants :

 Pénétrer chez elle ou y prendre quoi que ce soit;

 Intercepter ou utiliser une communication privée;

 Capter ou utiliser son image ou sa voix lorsqu'elle se trouve dans des lieux privés;

 Surveiller sa vie privée par quelque moyen que ce soit;

 Utiliser son nom, son image, sa ressemblance ou sa voix à toute autre fin que l'information légitime du public;

 Utiliser sa correspondance, ses manuscrits ou ses autres documents personnels.

De plus, la loi sur le Tabac [L.R.Q. chapitreT-0.01] prévoit à son article 2, par. 7°, qu'il est interdit de fumer dans «les aires communes des immeubles d'habitation comportant six logements ou plus, que ces immeubles soient détenus en copropriété ou non». C'est dire que le législateur n'a jamais interdit aux locataires de fumer à l'intérieur d'un logement résidentiel, même dans les grands immeubles alors que seuls les espaces publics sont visés.

Conséquemment, même si la démarche des locateurs est compréhensible, le tribunal considère que la modification demandée constitue une atteinte sérieuse au droit au maintien dans les lieux des locataires qui ont droit au respect de leur vie privée à l'intérieur de leur logement. »3

[37]   De ce qui précède et cette constatation étant juste, le soussigné fait sien l’opinion de Me Jean-Yves Landry sur ce point et estime que les faits et les arguments de la locatrice sont insuffisants en ce qui concerne la modification demandée quant à interdire au locataire de fumer dans le logement loué et ne convainquent pas le Tribunal et ne permettent pas de lui accorder la modification demandée.[5]

2 Canada (Procureur Général) c. JTI - MacDonalds, (2007) C.S.C. 30.

3 Sirois c. Lambert, 31-090407-080F, R.L., 6 octobre 2009, g.s. Landry.

[22]   Le Tribunal est d’avis que la modification au bail demandée par le locateur porte atteinte au droit au maintien dans les lieux des locataires et constate qu’il n’est pas « impossible, irréaliste ou inapproprié de maintenir [cette] condition du bail[6] ». Conséquemment, le Tribunal rejette la demande de modification du locateur relativement à l’interdiction de fumer à l’intérieur du logement.

PERTE DE L’USAGE D’UN HANGAR

[23]   Les locataires demandent au Tribunal de réduire le loyer puisque le locateur leur a retiré l’usage d’un espace de rangement.

[24]   La preuve démontre que les locataires bénéficiaient d’un espace de rangement, soit un hangar situé sur le balcon arrière de l’immeuble. Lorsque les travaux relatifs aux balcons ont été exécutés en septembre 2014, les hangars ont été démolis. Ce hangar était d’environ 10 pieds de profondeur par 15 pieds de largeur.

[25]   Les locataires témoignent que ce hangar était leur unique espace de rangement, ils doivent donc maintenant entreposer l’ensemble des effets personnels qui y étaient rangés dans leur logement. Le hangar étant très grand et ayant une porte attenante au logement, ils y entreposaient notamment un congélateur, leurs vélos durant la saison hivernale, les articles de sport, les vêtements d’hiver, les outils et de la peinture.


[26]   La mandataire du locateur, Somaly Hay, soutient que les hangars ont donc été détruits afin d’installer de nouveaux balcons. D’ailleurs, les locataires bénéficient maintenant d’une terrasse à l’endroit où se situait antérieurement le hangar. Ils bénéficient donc d’un espace nouvellement aménagé.

[27]   Dans le cadre d’une demande de fixation de loyer, le Tribunal peut prendre en considération le défaut du locateur de maintenir la qualité des services ou de procurer l'usage d'un accessoire ou d'une dépendance. Le loyer exigible peut alors être réduit si les critères de l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[7] sont rencontrés. Ce dernier stipule que :

8.    Le tribunal réduit le loyer exigible dans la mesure où le locateur a fait défaut durant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer de maintenir la qualité des services ou de procurer l'usage d'un accessoire ou d'une dépendance de l'immeuble ou du logement concerné.

[28]   La notion de service réfère à la prestation offerte par une personne qui fournit des biens immatériels notamment les services offerts par un portier, un gardien de sécurité, un animateur, un préposé aux automobiles dans le garage de l’immeuble.

[29]   Le logement peut inclure de nombreux accessoires qui ne sont pas nécessairement attachés physiquement au logement, mais dont leur usage est inclus au bail. L’auteur Denis Lamy en dresse une liste non exhaustive dans son ouvrage La diminution de loyer : « piscine, sauna, ascenseur, climatisation, stationnement, balcon, terrasse, terrain, salle de lavage et espace de rangement[8]».

[30]   Les dépendances de l’immeuble sont les bâtiments accessoires ou complémentaires au bâtiment principal. Ils sont détachés de ce dernier, mais situés sur le même terrain. Le garage, le cabanon ou le hangar utilisé par le locataire est un exemple de dépendance dont l’usage peut également être prévu au bail.

[31]   Le Tribunal est d’avis que les locataires ont perdu un espace de rangement qui étaient inclus au bail, et ce, dans les douze mois précédant le renouvellement du bail. Tel que le prévoit l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[9], il y a donc lieu de réduire le loyer.

[32]   Soulignons que la notion de loyer définie à l’article 1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[10] inclut la « jouissance d’un logement avec ses services, accessoires et dépendances ».

[…]

«loyer»: le prix mensuel de la jouissance d'un logement avec ses services, accessoires et dépendances, même s'ils font l'objet d'un contrat distinct du bail;

[…]

[33]   Ainsi, dans le cadre de l’application de l’article 8, le Tribunal n’a pas à juger de la raison pour laquelle le locateur a supprimé l’usage de l’accessoire ou de la dépendance. Dès que le Tribunal constate que c’est le cas et que les autres critères sont rencontrés, il doit réduire le loyer de la valeur relative de l’accessoire ou de la dépendance.

[34]   D’ailleurs, dans l’affaire Quintal c. Rancourt, les régisseures, Mes Francine Jodoin et Christine Bissonnette, siégeant en révision, rappellent qu’il s’agit d’une évaluation objective :

[9]     Le coût du loyer comprend tous ses éléments. Lorsque l’un d’eux fait défaut, le législateur a prévu qu’il faille le réduire en conséquence. L’évaluation s’effectue sur une base objective et ne peut dépasser la valeur du loyer exigible. L’article 8 du Règlement ne permet pas de tenir compte des motifs qui amènent le locateur à diminuer la qualité des services ou éliminer un accessoire ou une dépendance. De la même façon, l’usage personnel d’un service, accessoire ou dépendance par un locataire n’a pas à entrer en ligne de compte dans l’application de cette disposition.

[10]   Le loyer demandé représente généralement la valeur locative attribuée au logement par le locateur. On doit penser que cette évaluation tient compte de l'ensemble des services et accessoires mis à la disposition du locataire. Ainsi, si l'immeuble possède un espace de rangement, on peut raisonnablement croire que cela confère une certaine plus value au logement.

[11]   Pourtant, le bail contient rarement une énumération exhaustive de l'ensemble des services ou accessoires inclus dans l'usage du logement. Que l'on pense simplement à la présence d'un portier, d'un ascenseur ou l'usage de la piscine ou d'une salle d'exercice. Fréquemment, les modalités d'usage de certains services sont précisées au règlement de l'immeuble qui fait généralement partie intégrante du bail. Ils font quand même partie des items servant à l’établissement de la valeur locative d’un logement.

[12]   En première instance, la mandataire du locateur n’a pas contesté le fait que le locataire subissait une perte4

[13]   La greffière spéciale a attribué une valeur de 5 % à la perte de l’espace de rangement, ce qui équivaut à 30 $ par mois. Il s’agit d’une évaluation objective qui n’a pas à tenir compte des raisons qui expliquent ou motivent le retrait du service ou la perte d’usage.

[14]   Cette évaluation n’apparaît pas déraisonnable, dans les circonstances. Il s’agit, en effet, d’établir la valeur d'un tel accessoire ou dépendance compte tenu du prix payé pour le logement.[11]

(références et citations omises)

(les soulignements sont de la soussignée)

[35]   En ce qui concerne la valeur à attribuer à cette perte, le Tribunal rappelle que la réduction du loyer ne doit pas correspondre à la valeur de remplacement, mais plutôt à la valeur relative de l’accessoire ou de la dépendance par rapport au loyer payé pour le logement.

[36]   Ce principe fut récemment appliqué dans l’affaire Quintal c. Hamilton[12] :

[15]   Or, le législateur a laissé à la discrétion du tribunal l'évaluation de cette perte de service compte tenu de son expérience et de sa spécialisation dans le domaine locatif. En général, la réduction à accorder se calcule toujours à partir du prix payé avant ajustement, puisque l'accessoire est déjà inclus dans le prix de ce loyer.

[16]   En l'absence d'une évaluation spécifique faite par les parties au bail, le tribunal évalue quelle est la portion raisonnable de cet accessoire par rapport au prix du loyer payé. Bien entendu, chaque litige est différent puisque le prix du loyer payé est différent. En conséquence, on ne peut établir un montant fixe, c'est le tribunal qui en dispose en calculant toujours ce que peut représenter la perte de service par rapport au loyer payé.

[17]   La jurisprudence rendue par le banc de révision établit le principe suivant1 :

« La Régie réitère que la diminution de loyer doit correspondre à la perte de valeur locative encourue lors de la suppression d'un service. Cette valeur locative doit elle-même correspondre à la valeur du service supprimé en regard du loyer convenu, de la dimension ou contenance du logement et de l'ensemble des accessoires, commodités ou services fournis par le locateur. La diminution de loyer ne doit pas correspondre à la valeur de remplacement du service perdu. »

[18]   Cette décision s’applique au présent litige par analogie pour la perte d’usage des accessoires en cause.

[19]   Dans le cas qui nous occupe, le tribunal considère que la réclamation accordée de 6.25% est raisonnable pour la perte partielle d'un espace extérieur rendu plus restreint. En effet, il est clair que la réclamation aurait été plus élevée si le locataire avait perdu tout usage de ces espaces.

1 Castilloux c. Ouelletette, Mes Gilles Joly et Gérald Bernard, J.L. 85-102.

(les soulignements sont de la soussignée)

[37]   Pour les motifs mentionnés précédemment, le Tribunal juge que les critères d’application de l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[13] sont rencontrés et réduit le loyer d’une valeur de 5 % du loyer, soit 49,25 $ mensuellement.

[38]   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve;

[39]   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de 157,91 $ est justifié;

[40]   CONSIDÉRANT que l’article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer[14] s’applique et qu’il y a lieu de réduire le loyer de 49,25 $ par mois pour la perte du hangar;

[41]   CONSIDÉRANT qu’il n’y a pas lieu d’accorder la modification de la condition du bail suivante : interdiction de fumer à l’intérieur du logement;

[42]   CONSIDÉRANT qu’il n’y a pas lieu de condamner les locataires au paiement des frais judiciaires;


POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[43]   DONNE ACTE au désistement partiel de la demande quant à la modification des conditions du bail relative aux animaux, aux balcons et à l’assurance responsabilité civile.

[44]   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 1 094,00 $ par mois du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016.

[45]   REFUSE la demande de modification à l’effet d’interdire aux locataires de fumer à l’intérieur du logement.

[46]   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.

[47]   Le locateur assume les frais.

 

 

 

 

 

 

 

 

Me Émilie Pelletier, greffière spéciale

 

Présence(s) :

Somaly Hay, la mandataire du locateur

les locataires

Date de l’audience :  

4 mars 2016

 

 

 


 



[1] RLRQ, c. R-8.1, r. 2.

[2] R.L. Montréal 31-080428-117F, le 18 juin 2009, g.s. Landry.

[3] Sniatowsky c. Simmons, 2009 QCCQ 9316, par. 15.

[4] Société 3505 Ste-Famille inc. c. Langlois [2005], JL 182-188.

[5] 2015 QCRDL 3809, par. 32-37.

[6] Précitée, note 4, par.37.

[7]   Précité, note 1, art.8.

[9]   Précité, note 1, art.8.

[10]             Précité, note 1, art.8.

[11]             2011 QCRDL 40875.

[12]             2011 QCRDL 40876.

[13]             Précité, note 1, art.8.

[14]             Précité, note 1, art.8.

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