COMITÉ DE DISCIPLINE
Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
No:	33-17-1984 33-17-1985
DATE :		6 juin 2017
LE COMITÉ :			Me Yves Clermont, avocat	Vice-président
			M. Marcel Descoteaux, courtier immobilier	Membre
			M. Christian Goulet, courtier immobilier	Membre
FRANÇOIS LEBEL, ès qualités de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
Partie plaignante
c.
DANUT RADU (Dan Radu Moreni), (D0967) et RADAN IMMOBILIER LTÉE, (G1444)
Parties intimées
DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET SANCTION

[1]       Le 29 mars 2017, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait pour procéder à l’audition des plaintes numéros 33-17-1984 et 33-17-1985;

 

[2]       Le syndic adjoint était alors représenté par Me Laurence Rey El Fatih et de son côté, l’Intimé se représentait seul et l’Agence n’était pas représentée.

 

 

I.          Les plaintes

 

 

[3]       Le 25 octobre 2016, le syndic adjoint déposait des plaintes à l’encontre des parties intimées.

 

[4]       Le jour de l’audition, une plainte amendée était déposée contre l’Intimée Radan Immobilier Ltée.

 

[5]       Les plaintes se lisent comme suit :

 

Plainte no 33-17-1984

 

Danut Radu (Dan Ranu Moreni), en tout temps pertinent titulaire d'un permis délivré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, a commis un acte dérogatoire, à savoir:

 

1. À compter du 27 juin 2016, alors qu'il agissait comme dirigeant de l'agence immobilière Radan Immobilier Ltée, l'Intimé n'a pas collaboré avec le Service de l'inspection professionnel de l'OACIQ en ne complétant pas dans le délai prescrit l'auto-inspection de l'agence pour l'année 2015, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71 et 105 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

 

Plainte amendée no 33-17-1985

 

RADAN IMMOBILIER LTÉE, en tout temps pertinent, titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, a commis un acte dérogatoire, à savoir :

 

Chef 1) À compter du 27 juin 2016, l'Intimée n'a pas collaboré avec le Service de l'inspection professionnelle de l'OACIQ en ne complétant pas dans le délai prescrit l'auto-inspection pour l'année 2015, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71 et 105 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité et aux articles 19 et 20 de la Loi sur le courtage immobilier.

 

[6]       Lors de l’ouverture de la séance, M. Radu a confirmé timidement son plaidoyer de culpabilité;

[7]       Face à cette situation, le Comité de discipline a cru tout de même nécessaire de lui rappeler que s’il le souhaitait il pouvait consulter un avocat et que si tel était son choix, l’audition serait ajournée. Après réflexion, M. Radu a réitéré son plaidoyer de culpabilité;

[8]       À cette occasion, le Comité de discipline a vérifié à plusieurs reprises le caractère libre et volontaire de la décision d’enregistrer un plaidoyer de culpabilité de la part de l’Intimé Danut Radu et de l’Agence Radan Immobilier Ltée qui n’est dirigée que par une seule personne, soit lui-même. L’Agence Radan Immobilier Ltée n’était pas représentée par un avocat;

[9]       En conséquence, le Comité après avoir pris acte du plaidoyer de culpabilité, a procédé à l’audition sur sanction;

 

 

II.      Preuve sur sanction

 

[10]    Lors de l’audience, la procureure de la partie plaignante, Me El fatih, a déposé de consentement les pièces P-1 à P-19;

[11]    De plus, un résumé des faits fut produit sous la cote P-20;

[12]    Pour une meilleure compréhension des faits à l’origine de la présente plainte, il convient de reproduire le « résumé des faits » (P-20) :

 

 

RÉSUMÉ DES FAITS

En plus d’admettre les faits concernant les plaintes 33-17-1984 et 33-17-1985, les intimés admettent ce qui suit :

1.             Le 1^er octobre 2001, l’Intimé Radu obtient un certificat d’agent immobilier affilié (D0967) et au moment des faits reprochés, ce dernier était titulaire d’un permis de courtier immobilier tel qu’il appert de l’attestation datée du 25 octobre 2016 et signée par Sophie Desfossés, pièce P-1 ; 

2.             Le 23 juin 2010, l’Intimé Radu a obtenu les qualifications de dirigeant d’agence, tel qu’il appert de P-1 ;

3.             Le 17 novembre 2010, un permis d’agence immobilière (G1444) est délivré à l’Intimée Radan Immobilier et depuis cette date, c’est l’Intimé Radu qui agit à titre de dirigeant d’agence, tel qu’il appert de l’attestation datée du 24 novembre 2016 et signée par Sophie Desfossée, pièce P-2 ;

4.             Les Intimés n’ont pas d’antécédents disciplinaires tel qu’il appert des courriels en provenance du greffe du Comité de discipline et datés des 23 et 24 novembre 2016, pièce P-3 en liasse ;

Auto-inspection 2015

5.             À chaque année, les dirigeants d’agence et courtiers immobiliers agissant à leur compte doivent produire une auto-inspection, laquelle constitue une inspection au sens des articles 73 à 81 de la Loi sur le courtage immobilier ;

6.             Le ou vers le mois de février 2016, un avis est transmis aux dirigeants d’agence et courtiers immobiliers agissant à leur compte pour les informer notamment de ce qui suit:

« Vous êtes un courtier agissant à votre compte ou un dirigeant d’agence ? Votre questionnaire Auto-inspection 2015 en ligne est maintenant disponible. Nous vous invitons à le remplir et à nous l’acheminer avant le 31 mars 2016. »

et ce, tel qu’il appert du plan de communications et dudit avis, pièce P-4 en liasse ;

7.             Le ou vers le 7 mars 2016, un premier rappel est transmis à cet effet, le tout tel qu’il appert d’une copie dudit rappel et d’une capture d’écran des paramètres de rappel de l’envoi, pièce P-5 en liasse ;

8.             Le ou vers le 24 mars 2016, un dernier rappel est transmis à cet effet, le tout tel qu’il appert d’une copie dudit rappel et d’une capture d’écran des paramètres de rappel de l’envoi, pièce P-6 en liasse ;

9.             Le 31 mars 2016, les Intimés sont en défaut de compléter et transmettre l’Auto-inspection 2015 à l’OACIQ ;

10.          Le ou vers le 4 avril 2016, un avis de défaut est transmis aux Intimés indiquant notamment ceci :

« En conséquence, nous vous demandons de produire électroniquement votre auto-inspection 2015 via notre site Internet d’ici le 15 avril 2016. À défaut de recevoir l’auto-inspection dans le délai prescrit, nous serons dans l’obligation de soumettre votre dossier SANS AUTRE AVIS NI DÉLAI au prochain Comité d’inspection. S’il constate qu’une infraction à la Loi sur le courtage immobilier ou à un de ses règlements est commise, le comité pourra en aviser le Bureau du syndic de l’Organisme. »,

et ce, tel qu’il appert dudit avis de défaut daté du 4 avril 2016, pièce P-7 ;

11.          Le 15 avril 2016, les Intimés sont toujours en défaut de produire leur Auto-inspection 2015 ;

12.           Le ou vers le 10 juin 2016, le dossier des Intimés est soumis au Comité d’inspection et ce dernier formule la recommandation suivante :

« IL EST RÉSOLU :

De transmettre aux courtiers identifiés un engagement de respecter l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité accompagné d’une copie de l’article 122369-Devoir du courtier et du dirigeant d’agence de collaborer avec l’OACIQ.

De plus, demande de compléter l’auto-inspection 2015 avant le 27 juin 2016,. Passé ce délai, nous recommandons que le dossier soit transféré au Bureau du syndic pour non-collaboration avec le service d’inspection et pour non collaboration avec le comité d’inspection. »

le tout tel qu’il appert d’un extrait du procès-verbal de la séance du 10 juin 2016 du Comité d’inspection, pièce P-8 ;

13.          Le ou vers le 13 juin 2016, une lettre est transmise aux Intimés pour les informer de la recommandation du Comité d’inspection et pour leur exiger de compléter leur Auto-inspection avant le 27 juin 2016 et ce, tel qu’il appert de la lettre du 13 juin 2016 signée par Francine Boucher, ainsi que du courriel d’envoi et des pièces jointes à ladite lettre, pièce P-9 en liasse ;

14.          Le 27 juin 2016, les Intimés sont toujours en défaut de produire leur Auto-inspection 2015 ;

15.          Dans le cadre de l’enquête, le Plaignant communique avec l’Intimé Radu le 15 septembre 2016 et ce dernier déclare notamment ceci :

a)             Il sait qu’il doit faire son auto-inspection annuellement et admet ne pas l’avoir encore fait pour l’année 2015;

b)            Il explique que les raisons de son défaut sont qu’il a vécu une période difficile dans sa vie, que ses locaux ont fait l’objet de vandalisme et que son agence n’a pas été très active ;

c)             Il pourrait toutefois envoyer son Auto-inspection pour le mercredi suivant, à savoir le 21 septembre 2016 et lui indique de ne pas s’inquiéter ;

16.          Le ou vers le 21 septembre 2016, les Intimés omettent toujours de produire leur Auto-inspection 2015 ;

17.          Conséquemment, le Plaignant leur transmet un courriel le 6 octobre 2016 les avisant qu’à défaut de produire leur Auto-inspection 2015 au plus tard le 13 octobre 2016 à 16h30, ces derniers seraient alors considérés comme faisant défaut de collaborer avec celui-ci, le tout tel qu’il appert dudit courriel, pièce P-10 ;

18.          Le 13 octobre 2016, les Intimés produisent finalement leur Auto-inspection 2015 et ce, tel qu’il appert de ladite Auto-inspection, pièce P-11 ;

Autres Auto-inspection

19.          Concernant l’Auto-inspection 2013, un avis de défaut de la produire dans le délai requis est transmis aux Intimés le 4 avril 2014, tel qu’il appert d’une lettre datée du 4 avril 2014, pièce P-12 ;

20.          Ce n’est que le 18 avril 2014 que les Intimées produisent leur Auto-inspection 2013, tel qu’il appert de ladite Auto-inspection, pièce P-13 ;

21.          Concernant l’Auto-inspection 2014, un avis de défaut de la produire dans le délai requis est transmis aux Intimés le 2 avril 2015, tel qu’il appert d’une lettre datée du 2 avril 2015, pièce P-14 ;

22.          Suivant diverses tentatives de rejoindre les Intimés, un courriel leur est transmis le 17 avril 2015 les enjoignant de la produire au plus tard le lundi 20 avril au matin et ce, tel qu’il appert du courriel daté du 17 avril 2015, pièce P-15 ;

23.          Les Intimés étant toujours en défaut de produire leur Auto-inspection 2014 au 20 avril 2015, un dernier avis leur est transmis afin de le produire au plus tard le 6 mai 2015, le tout tel qu’il appert du courriel daté du 4 mai 2015, pièce P-16 ;

24.          Le 7 mai 2015, l’Intimé Radu communique avec le Service de l’inspection et lui indique que l’Auto-inspection sera faite au plus tard le lendemain midi, tel qu’il appert d’une fiche de suivi en provenance du Service de l’inspection, pièce P-17 ;

25.          Le 11 mai 2015, une lettre est transmise aux Intimés considérant leur défaut répété de ne pas produire l’Auto-inspection 2014, tel qu’il appert de ladite lettre et de l’accusé-réception, pièce P-18 en liasse ;

26.          Les Intimés produisent finalement leur Auto-inspection 2014 le 13 mai 2015, tel qu’il appert de ladite Auto-inspection, pièce P-19.

 

 

[13]    Outre la preuve documentaire susvisée qui établit clairement les faits générateurs des infractions reprochées aux Intimés, la représentante de la plaignante, Me El fatih a mis l’accent sur le fait que ça fait trois (3) ans que les Intimés sont en défaut de produire leur auto-inspection dans le délai requis par la Loi et le Règlement. De plus, ils ont été avisés par l’OACIQ de cette irrégularité;

[14]    L’Intimé M. Radu, après avoir été dûment invité en cours d’audience à le faire, a jugé utile de présenter une brève preuve testimoniale;

[15]    Ainsi, l’Intimé a fourni des explications un peu confuses afin d’expliquer le comportement qui lui a été reproché ce qui traduit une certaine nonchalance de sa part, un manque d’intérêt, voire même de la négligence;

[16]    En résumé, M. Radu a attribué ses retards aux éléments suivants :

·      Une « crainte » informatique;

·      Ses problèmes personnels, financiers et de santé;

[17]    De plus, M. Radu a aussi fait référence à des problèmes qu’il aurait eus avec d’autres courtiers et il a mentionné que son bureau aurait été saccagé. D’ailleurs, M. Radu nous a montré quelques photos de ce saccage;

[18]    Par ailleurs, à une question posée par Me El fatih, à savoir pourquoi il attend si longtemps avant de produire ses rapports, il a reconnu avoir de la difficulté à s’organiser. Il a de plus reconnu, lors de l’audience, qu’il n’avait pas encore complété le rapport de l’année qui vient de s’écouler;

[19]    La preuve sur sanction a également permis d’établir :

·      Que l’Intimé est un membre en règle de l’OACIQ depuis 2002 et directeur d’une agence depuis 2010;

·      Que les Intimés n’ont pas d’antécédent disciplinaire;

·      Qu’il a timidement manifesté un repentir.

 

 

III.        Représentation de la partie plaignante

 

[20]    La procureure de la partie plaignante, Me El fatih a rappelé les principes applicables en matière d’imposition de sanction disciplinaire énoncés dans l’arrêt dans Pigeon c. Daigneault^[1];

 

[21]    Me El fatih a aussi rappelé les notions de facteurs objectifs et subjectifs applicables en matière disciplinaire;

 

[22]    Me El fatih a exprimé clairement qu’elle ne croit pas que le repentir de M. Radu est réel. À son avis, il y a un risque de récidive. Elle a rappelé que depuis 2013, M. Radu ne respectait pas son obligation de remplir le formulaire dans le délai;

 

[23]    Elle a insisté sur l’exemplarité et sur la protection du public;

 

[24]    À son avis, l’auto-inspection est l’un des outils disponibles à l’OACIQ afin d’encadrer et de surveiller l’exercice du courtage immobilier au Québec. Donc, la collaboration des courtiers est nécessaire pour la protection du public;

 

[25]    Les parties ne s’étant pas entendues sur des recommandations communes sur sanction, Me El fatih, pour le syndic suggère les sanctions suivantes:

 

- Dossier 33-17-1984: Chef 1 : suspension de 30 jours et la publication dans le journal ;

 

- Dossier 33-17-1985 : Chef 1) : une amende de 4 000$;

 

Elle suggère également que les frais de l’instance soient partagés entre les Intimés dans une proportion de 50-50, à l’exeption des frais de publication de l’avis de suspension qui seront uniquement à la charge de M. Radu;

 

[26]    À l’appui de ces suggestions, Me El fatih réfère le Comité aux huit (8) décisions suivantes qu’elle a déposées, soient :

·        OACIQ c. Intelligence hypothécaire, 2013 CanLII 47261 (QC OACIQ) ;

·        OACIQ c. McGuigan, 2009 CanLII 92309 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Sirois, 2015 CanLII 13069 (QC OACIQ);

·        ACAIQ c. EL Zahabi, 2009 CanLII 92378 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Gilbert, 2008 CanLII 900038 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Massad, 2017 CanLII 15528 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Kordzian, 2008 CanLII 90030 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Selyé, 2015 CanLII 80604 (QC OACIQ);

·        OACIQ c. Angelosanto, 2014 CanLII 82792 (QC OACIQ).

 

 

IV.       Représentations des Intimés

 

[27]    Essentiellement, l’Intimé M. Radu a repris la trame factuelle et il l’a présenté selon sa perception des choses;

 

[28]    En ce qui a trait à la jurisprudence déposée par la partie plaignante, M. Radu a fait valoir que les décisions citées par Me El fatih étaient inapplicables à son dossier, car ce sont des « cas » différents du sien;

 

[29]    M. Radu est en désaccord avec les sanctions demandées par la partie plaignante. Il conteste la demande de suspension de 30 jours, car il veut travailler;

 

[30]    Quant à l’amende demandée, à son avis elle est trop élevée et déraisonnable;

 

[31]    Il a exprimé son intention de ne pas récidiver.

 

 

V.        Analyse et décision

 

[32]    À la lumière de l’affaire Pivin c. Inhalothérapeutes[2], un plaidoyer de culpabilité en droit disciplinaire est la reconnaissance par le professionnel des fautes qui lui sont reprochées et du fait qu’il y a une faute déontologique ;

[33]    Le Comité doit considérer dans la fixation de la sanction les critères établis dans le jugement Pigeon c. Daigneault^[3]. Ainsi, il doit prendre en compte les facteurs objectifs et subjectifs afin d’attendre les objectifs suivants :

i)      la protection du public;

ii)      la dissuasion du professionnel de récidiver;

iii)     l’exemplarité à l’égard des autres membres;

iv)     le droit du professionnel d’exercer sa profession.

[34]    Les infractions portant sur le défaut de collaboration avec le bureau du syndic ou le service d’inspection de l’OACIQ constituent des manquements graves qui portent atteinte directement à la mission essentielle de l’organisme qui est la protection du public ;

[35]    Dans le présent dossier, les explications fournies par l’Intimé Radu ne sauraient justifier l’absence de collaboration, d’insouciance et de négligence dont il a fait preuve envers l’Organisme responsable de contrôler et surveiller l’exercice de la profession de courtier immobilier ;

[36]    Le Comité souhaite vivement que l’Intimé en tire une sérieuse leçon sur le plan professionnel;

[37]    Le Comité suggère fortement à l’Intimé de tenir ses connaissances à jour en matière de règles de base à respecter dans le domaine du courtage immobilier. Il en va notamment d’un meilleur professionnalisme et de la protection du public;

[38]    Comme le rappelait la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Da Costa^[4], la sanction en droit disciplinaire n’a pas pour objectif de punir le professionnel, mais vise plutôt à assurer la protection du public;

[39]    À la lumière de ce qui précède, le Comité est d'accord avec la partie plaignante que le permis de l'Intimé doit être suspendu pour atteindre les objectifs de la sanction;

[40]    En ce qui a trait à la culpabilité de l’Agence Radan Immobilier Ltée, comme l’infraction est essentiellement la même que celle reprochée à M. Radu et que tous les éléments essentiels de la plainte ont été établis en preuve, le Comité imposera une amende.

 

POUR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

 

En regard de la plainte numéro 33-17-1984

 

PREND acte du plaidoyer de culpabilité de l’Intimé, M. Radu, sur le chef 1, de la plainte;

 

DÉCLARE l’Intimé coupable de l’infraction décrite au chef 1 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r.1);

 

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard de toutes les autres dispositions règlementaires alléguées au soutien du chef d’accusation 1;

 

 

ET IMPOSE À L’INTIMÉ RADU LES SANCTIONS SUIVANTES :

 

ORDONNE quant au chef 1, la suspension du permis de courtier immobilier (D0967) de l’Intimé pour une période de 30 jours à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’Intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire.

 

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans un journal circulant sur le territoire où l’intimé a son établissement, à l’expiration des délais d’appel si l’Intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire ;

 

CONDAMNE l’Intimé, M. Radu au paiement de tous les débours y compris les frais de publication de l’avis de la décision de suspension encourus dans le dossier 33-17-1984 ainsi qu’à la moitié des frais d’audience;

 

 

En regard de la plainte numéro 33-17-1985 - visant l’Agence Radan Immobilier Ltée, le Comité :

 

DÉCLARE l’Intimée coupable de l’infraction décrite au chef 1 pour avoir contrevenu à l’article 20 de la Loi sur le Courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2);

 

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard de toutes les autres dispositions règlementaires et législatives alléguées au soutien du chef d’accusation 1;

 

ET IMPOSE À L’INTIMÉE RADAN IMMOBILIER LTÉE LES SANCTIONS SUIVANTES :

 

 

CONDAMNE l’Intimée Radan Immobilier Ltée au paiement d’une amende de 2 000$;

 

CONDAME l’Intimée Radan Immobilier Ltée au paiement de tous les débours encourus dans le dossier 33-17-1985 ainsi qu’à la moitié des frais d’audience.

 

 

	____________________________________ Me Yves Clermont, avocat Vice-président       ____________________________________ M. Marcel Descoteaux, courtier immobilier Membre               ____________________________________ M. Christian Goulet, courtier immobilier Membre
Me Laurence Rey El Fatih
Procureur de la partie plaignante
Danut Radu (Dan Radu Moreni), personnellement ET RADAN IMMOBILIER LTÉE, non représenté Parties intimées   Date d’audience: Le 29 mars 2017