Décision

INTRODUCTION

[1]           La demanderesse poursuit les défendeurs en vices cachés à la suite de la découverte, à compter de 2007, de la présence d’hydrocarbures sous l’un des deux immeubles à revenus qu’elle a acquis d’eux en janvier 1998. La demanderesse leur réclame le coût des travaux de décontamination et de réfection des lieux.

CONTEXTE

[2]           En 1997, Madame Cojocaru et son époux, qui sont alors coactionnaires de la demanderesse, envisagent l’achat de deux immeubles à revenus qui appartiennent aux défendeurs. Le premier immeuble situé aux 4973 à 4981 rue Sainte-Catherine Est, à Montréal (« Premier immeuble »), comporte vingt-trois (23) logements résidentiels. Le second immeuble situé aux 4985 à 4993 rue Sainte-Catherine Est, à Montréal (« Immeuble litigieux »), en comporte dix-neuf (19).

[3]           Le 3 novembre 1997, ils soumettent une première offre d’achat, au nom de la demanderesse, au montant de 400 000 $.  Cette offre est acceptée le 6 novembre suivant[1].  Une deuxième offre de 399 000 $ est cependant signée par la suite, lorsque les défendeurs proposent une réduction du prix de vente de 1 000 $ pour des motifs d’ordre fiscal[2].

[4]           Les deux offres d’achat contiennent des représentations identiques des vendeurs concernant les immeubles à savoir qu’ils sont conformes « aux lois et règle­ments relatifs à la protection de l’environnement »[3].

[5]           Avant de s’engager à acheter les immeubles, Madame Cojocaru et son époux visitent les lieux et questionnent les vendeurs sur le système de chauffage des immeubles, après avoir relevé la présence d’un réservoir à l’huile extérieur à l’arrière de l’Immeuble litigieux, de même qu'un tuyau flexible coupé au plafond de la descente d’escalier menant au sous-sol. Ils s’attardent plus particulièrement à la capacité du réservoir à chauffer l’eau de l’Immeuble litigieux en son entier, vu sa faible dimension. Les défendeurs répondent que le réservoir parvenait autrefois à alimenter le système de chauffage, à condition d'être continuellement rempli, mais qu'il n’est plus utilisé depuis que le système de chauffage a été converti au gaz. Ils ne mentionnent pas la présence de réservoirs d’huile souterrains sous les immeubles. La preuve ne révèle pas s’ils avaient eu connaissance de la présence de ces réservoirs souterrains.

[6]           Madame Cojocaru vérifie l’état du réservoir extérieur pour s'assurer qu’il est vide. Rassurée par ses vérifications et par les représentations des défendeurs, notamment celles de la codéfenderesse Claudette Montpetit qui se présente comme agent immobilier, elle ne juge pas nécessaire de retenir les services d'un expert pour inspecter les immeubles avant de signer l’acte d'achat du 6 janvier 1998[4].

[7]           Le mois suivant, Madame Cojocaru fait enlever le réservoir d’huile à chauffage extérieur situé à l'arrière de l'Immeuble litigieux.

[8]           Deux ans plus tard, Madame Cojocaru et son époux divorcent. Madame Cojocaru devient alors seule actionnaire de la demanderesse.

[9]           En 2007, elle recherche du financement pour effectuer certains travaux sur les immeubles. Avant d’examiner sa demande, le prêteur hypothécaire exige l’obtention préalable d’un rapport environnemental de type Phase 1.

[10]        La compagnie demanderesse retient à cette fin les services de la firme Spectrum. Dans un rapport du 30 juillet 2007, Spectrum établit l’existence d’un risque environnemental lié à la présence de conduites d’alimentation souterraines dans chacun des bâtiments autrefois desservis par des systèmes de chauffage à l’huile pour l’eau chaude. Suivant les documents que consulte alors Spectrum, le Premier immeuble a déjà comporté deux réservoirs d'huile hors terre de 250 gallons chacun, tandis que l'Immeuble litigieux contenait un réservoir hors terre de 500 gallons[5], et tous ces réservoirs étaient situés au sous-sol des immeubles et alimentés par une conduite souterraine. Le rapport de Spectrum relève également la présence de tuyaux flexibles coupés, dont l’un est encore visible dans le hangar du Premier immeuble, alors que l'autre longe le mur de la chambre à fournaise de l'Immeuble litigieux[6].

[11]        Vu le constat d’un risque environnemental, la demanderesse retient de nouveau les services de Spectrum pour une évaluation environnementale de type Phase II, dans le but de satisfaire aux exigences du prêteur hypothécaire. Cette évaluation nécessite l'exécution de forages sous l’emplacement des chambres à fournaise des deux im­meubles.

[12]        Madame Catherine Daigneault, une ingénieure chimiste spécialisée en environ­nement alors à l’emploi de Spectrum (« Expert Daigneault »), procède à l’analyse des sols prélevés et relève des odeurs de produits pétroliers sous l’Immeuble litigieux. Les résultats des tests de laboratoires confirment la présence de contaminants dans la plage B-C des critères indicatifs établis en vertu de la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés adoptée en 1999 (« Politique de protection des sols - 1999 »)[7].

[13]        Le Rapport Phase II conclut donc à la présence de sols contaminés par des hydrocarbures pétroliers au-delà du critère acceptable pour un usage résidentiel sous l’Immeuble litigieux, alors que les sols du Premier immeuble sont jugés acceptables pour un tel usage[8]. Des travaux de réhabilitation s'imposent donc pour l'Immeuble litigieux.

[14]        Madame Cojocaru informe les défendeurs des conclusions du Rapport Phase II et de l’estimation des coûts des travaux de réhabilitation alors fourni par Spectrum, qui se chiffre entre 10 000 $ et 20 000 $.

[15]        Le 4 septembre 2007, l’entrepreneur retenu par la demanderesse débute les travaux de réhabilitation. Il excave la dalle de béton de la chambre de fournaise de l'Immeuble litigieux sous la direction de Spectrum, qui se charge de l’échantillonnage et de l’analyse des sols.

[16]        Le 11 septembre 2007, il découvre un réservoir souterrain d’entreposage d’huile à chauffage de 1 000 gallons. Ce réservoir, qui présente des signes de dégradation et de perforation, est d’abord vidé de son contenu avant d’être enlevé du sol et placé sur une plate-forme à l’extérieur de l’immeuble, au vu et su des défendeurs présents sur les lieux. En aucun temps, ces derniers ne suggèrent l’arrêt des travaux. Au contraire, la codéfenderesse Francine Montpetit demande à Madame Cojocaru de lui envoyer la facture des travaux lorsqu'ils auront été complétés.

[17]        En raison des résultats des tests d’échantillons prélevés dans l’espace excavé, l’Expert Daigneault de la firme Spectrum conclut que d’autres prélèvements doivent être effectués. Ils le sont les 19 septembre, 6 et 13 novembre 2007. Le 13 novembre 2007, les résultats de ces prélèvements confirment qu’il n’y a plus de contamination.

[18]        Le 19 novembre 2007, Spectrum émet un rapport Phase III et le transmet à la demanderesse ainsi qu’au prêteur hypothécaire : il confirme que les sols contaminés ont été excavés et transportés vers un site reconnu[9].

[19]        Le 28 novembre 2007, la demanderesse met les défendeurs en demeure de lui rembourser le coût des travaux qui se chiffre alors à 51 449 $[10].

[20]        Les défendeurs répondent qu'ils refusent de payer ce montant parce qu’ils n’en ont pas été avisés dans les délais requis et qu'ils ont été empêchés de faire inspecter l’immeuble par l'expert de leur choix[11]. La demanderesse initie sa poursuite.

[21]        Près de deux ans plus tard, en septembre 2009, alors que la demanderesse procède à des travaux d’imperméabilisation des fondations du côté sud-ouest de l’Immeuble litigieux, son entrepreneur décèle des odeurs d’hydrocarbures et suspend ses travaux.

[22]        La demanderesse retient à nouveau les services de Spectrum pour une carac­térisation environnementale des sols. L’un des échantillons prélevés au fond de la tranchée révèle une concentration en hydrocarbures pétroliers au-delà du critère B - C acceptable pour un usage résidentiel en vertu de la Politique de protection des sols -1999[12].

[23]        Entre le 13 octobre et le 18 décembre 2009, l’entrepreneur exécute les travaux de réhabilitation avec l’assistance technique de Spectrum. Durant ces travaux, les sols doivent être excavés sur une profondeur de plus de quatre pieds. La Commission de la santé et de la sécurité au travail intervient sur le chantier et oblige la demanderesse à recourir aux services d’ingénieurs pour l'installation de pieux dans les endroits excavés afin d'assurer la sécurité des ouvriers.

[24]        L’excavation des côtés sud-ouest et nord-ouest du bâtiment révèlent la présence de gravier et de sable, de même que d’un remblai sous lequel l'entrepreneur constate une nappe d’un liquide qui revêt l’apparence du pétrole et laisse, selon lui, supposer la présence d’un ancien réservoir souterrain d’huile à chauffage autrefois enfoui dans le sol puis retiré, près du coin de la descente d’escalier menant au sous-sol.

[25]        L'Expert Daigneault observe pour sa part la présence de taches noirâtres sur le mur de fondation. Le 14 octobre 2009, elle prélève un échantillon à proximité de l'arrière de la bâtisse qui révèle la plus forte concentration de pétrole brut, au-delà du critère C[13].

[26]        Prévenus de ces nouvelles découvertes, les codéfendeurs Gilles et Francine Montpetit se rendent sur les lieux avec leur technicien qui prélève également des échantillons. Les résultats de leur analyse ne seront jamais communiqués à la deman­deresse, ni déposés au dossier de Cour.

[27]        Les excavations sont agrandies plusieurs fois, notamment sous la fondation, ce qui entraîne la démolition d’une ancienne maisonnette de brique adjacente à l’Immeuble litigieux, d’escaliers de béton, de même que le déplacement du locataire du logement du sous-sol de l’immeuble, dont le plancher doit être excavé.

[28]        Le 18 décembre 2009, les travaux sont interrompus pour l’hiver. Les résultats de l’analyse d'un échantillon prélevé le même jour sous la fondation montrent une concentration en hydrocarbures supérieure au critère B et non conforme à un usage résidentiel[14].

[29]        Au printemps, les travaux de réhabilitation reprennent, soit à compter du 22 mars 2010. Ils se poursuivent à la fois sous la fondation et à l’extérieur du bâtiment et se terminent le 12 octobre suivant, lorsque les résultats des analyses démontrent une qualité environnementale des sols conforme au critère d’usage résidentiel[15].

[30]        À l'issue du procès, la demanderesse réclame des défendeurs un montant de 57 207 $ en lien avec les premiers travaux de réhabilitation menés en 2007 et un montant supplémentaire de 389 093 $ relativement aux travaux de réhabilitation exécutés en 2009 et 2010. Bien qu'elle ait initialement réclamé certains autres dommages ainsi que les coûts liés au financement des travaux, la demanderesse abandonne ces postes de réclamation à l'audience.

QUESTIONS EN LITIGE

1.    Les hydrocarbures pétroliers découverts sous l’Immeuble 4985-4993 constituent-ils un vice caché?

2.    Le vice caché a-t-il été dénoncé dans un délai raisonnable?

3.    Quel est le montant des dommages qui découlent du vice caché, le cas échéant?

ANALYSE

1.         Les hydrocarbures pétroliers découverts sous l’Immeuble 4985-4993 constituent-ils un vice caché?

Position des parties

[31]        La demanderesse soutient que les hydrocarbures pétroliers découverts sous l’Immeuble litigieux en 2007, puis en 2009 et 2010, constituent un vice caché alors que les vendeurs ont déclaré à la promesse d’achat que les immeubles étaient conformes aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement.

[32]        De leur côté, les défendeurs plaident que la demanderesse n’a pas démontré :

a)            que la présence d’hydrocarbures sous l’Immeuble litigieux constitue un vice ou que cet immeuble était non conforme aux lois et règlements en matière de protection environnementale en vigueur au moment de la vente;

b)            que ce vice était caché puisque, la demanderesse a ignoré la présence apparente d’un réservoir extérieur et d’un tuyau flexible coupé qui laissait présager de la présence d’une conduite souterraine d’alimentation d’huile à chauffage sous l'immeuble;

c)            que le vice allégué existait avant la vente;

d)            que ce vice rendait l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné.

[33]        Ils invoquent l’absence de loi ou de règlementation prohibant la présence de réservoirs d’huiles à chauffage inutilisés sous l'immeuble, au moment de la vente en janvier 1998.  Ils signalent que la Politique de protection des sols - 1999 à laquelle réfère l'Expert Daigneault dans ses rapports n'était pas en vigueur à l’époque[16].

Le droit

[34]        La jurisprudence et la doctrine reconnaissent que la contamination d’un terrain peut constituer un vice caché ou une limitation au droit de propriété et qu'elle peut être couverte par la garantie légale du vendeur[17].

[35]        En l'absence de règles de droit particulières à ce type de vice, une réclamation fondée sur la présence de vices cachés environnementaux s’analyse en fonction des dispositions applicables à la garantie de qualité prévues au Code civil du Québec qui stipulent que le demandeur doit satisfaire quatre critères :

1.    le vice doit être caché;

2.    il doit être suffisamment grave;

3.    il doit exister au moment de la vente;

4.    il doit lui être inconnu au moment de l’achat[18].

[36]        Le caractère caché du vice s'apprécie selon une norme objective, c'est-à-dire en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent, de même compétence, placé dans les mêmes circonstances.

[37]        Cet acheteur a l'obligation de bien se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien. S’il décèle des indices qui suggèrent l’existence de problèmes dans l'immeuble convoité au moment de l'achat, il ne peut rester passif : il a l’obligation de se renseigner sur la cause de ces problèmes avant d'acheter, au risque de voir son éventuel recours rejeté[19].

[38]        En matière de contamination, les auteurs Christine Duchaine et Alice Coche soulignent que l'acheteur doit démontrer que le vice allégué a eu un impact sur l'usage projeté de l'immeuble au moment de la vente :

[…] pour être qualifié de vice, [la contamination] devra être telle qu’elle rend le terrain impropre à l’usage projeté au moment de la vente, que cet usage soit celui qu’une personne aurait raisonnablement fait du terrain ou celui que l’acquéreur avait dénoncé lors que la vente.

En effet, la contamination ne constitue pas inévitablement un vice caché, encore faut-il qu’elle ait un impact sur l’usage de la propriété au moment de la vente, ce que les auteurs et les tribunaux ont qualifié de déficit d’usage.

[…]

Outre l’impact sur l’usage, l’argument de la perte de valeur substantielle d’un terrain contaminé a été avancé par certains pour justifier la gravité du vice permettant l’application de la garantie de qualité.

La contamination a indéniablement un impact sur la valeur économique du terrain et peut en ce sens causer une situation qui sera légitimement couverte par la garantie. Ce sera notamment le cas lorsque l’existence de la conta­mination anéantit toute possibilité de revente ou de financement[20].

[39]        Ces mêmes auteurs rappellent également que la gravité du vice et l’usage projeté du terrain doivent s’apprécier au moment de la vente et non lors de la découverte de la contamination :

[…] il ressort de la jurisprudence citée précédemment que l’analyse qualitative d’un terrain contaminé, qu’il déroge ou non aux normes gouvernementales, doit se faire par le prisme de l’usage projeté […]. Les normes tout autant que les restrictions d’usages retenues pour ce faire doivent être celles applicables au moment de l’acquisition et non pas au moment de la découverte de la contamination[21].

[40]        Cet aspect revêt une importance particulière lorsqu’il est question de terrains contaminés, puisque les normes applicables en ce domaine sont relativement récentes et qu'il serait inéquitable d’imposer au vendeur une obligation de garantie en fonction de normes qui n’existaient pas au moment de la vente[22].

[41]        Dans l’affaire 125385 Canada Inc. c. Groupe Collège LaSalle[23], la Cour d’appel conclut d’ailleurs qu’un immeuble n'était pas affecté d'un déficit d'usage au moment de la vente et que c'est l'entrée en vigueur subséquente de la réglementation qui est venue affecter le droit de propriété et la qualité de l'immeuble :

[2] En l'espèce, au moment où l'intimée a vendu à l'appelante - soit en 1987 - l'immeuble n'était affecté d'aucun déficit d'usage au sens de l'article 1522 du Code civil du Bas-Canada. Tant en droit que dans les faits, l'appelante a alors pu jouir de la chose vendue et en faire l'usage auquel elle la destinait. La seule présence d'un contaminant ne saurait être qualifiée de vice lorsqu'elle est sans conséquence sur l'usage auquel l'acheteur destine la propriété au moment de son achat, d'autant que la mesure de la contamination en 1987 ne peut en l'espèce s'inférer.

[3] C'est l'entrée en vigueur de la réglementation prise sous l'autorité de la Loi sur la qualité de l'environnement qui est venue affecter le droit de propriété alors détenu par l'appelante et, d'une certaine façon, la qualité de l'immeuble lui-même. Cette entrave bien que présente au moment de la revente en 2001, n'existait pas au moment de la vente attaquée (celle de 1987) et c'est à la lumière du droit en vigueur à ce dernier moment qu'il faut envisager la situation.

(Référence omise)

[Soulignements du Tribunal]

[42]        L’auteur Jacques Deslauriers souligne d’ailleurs à son tour le même principe :

Encore faut-il que le fait constaté constituait un vice au moment de la vente. Ainsi, un réservoir de mazout souterrain peut représenter un défaut de con­formité constituant un vice aujourd'hui, aux termes de la loi et des règlements concernant l'environnement et l'utilisation des produits pétroliers, mais qu'au moment de la vente qui a eu lieu une vingtaine d'années plus tôt, rien ne l'interdisait[24].

(Référence omise)

[43]        Lorsqu’il est question de vente de sites contaminés, les tribunaux se réfèrent généralement au droit statutaire et aux définitions contenus dans la Loi sur la qualité de l’environnement («L.Q.E. »)[25] qui constitue le régime général de protection environne­mentale au Québec depuis 1972.

[44]        Si la L.Q.E. a toujours comporté une prohibition générale de ne pas conta­miner[26], son adoption n’a toutefois pas donné lieu à l’adoption d’une norme régle­mentaire spécifique à la contamination des sols.

[45]        Il est vrai qu’à compter de 1990, la Loi modifiant la Loi sur la qualité de l’environnement dite Loi 65[27] envisageait la décontamination des terrains et prévoyait des obligations de caractérisation et de réhabilitation en cas de changement d'utilisation d'un terrain ou de cessation d'activités à risques[28].  Cependant, les articles 31.46 à 31.52 de cette loi ne sont jamais entrés en vigueur[29].

[46]        Ainsi, faute de normes réglementaires pertinentes en matière de déconta­mination des sols, les intervenants utilisaient comme cadre de référence la Politique de réhabilitation des terrains contaminés de 1988[30], puis à la Politique de protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés de 1998 (« Politique de protection des sols - 1998 ») qui l’a remplacée et qui a été adoptée en juin 1998[31].

[47]        Jusqu’à son incorporation par référence au Règlement sur la réhabilitation des terrains en 2003, la Politique de protection des sols - 1998 constitue d’ailleurs le seul document qui comporte des critères génériques d’évaluation de l’état de contamination des sols, classifiés selon l’usage du terrain[32] et présentés sous forme de grille avec des valeurs-seuils qui déterminent trois plages d’intervention (références aux critères A, B et C).

[48]        Ainsi, jusqu'en 2003, la Politique de protection des sols - 1998 demeure une simple politique du ministère de l’Environnement, sans force juridique ni caractère contraignant^[33], comme le signale la Cour d'appel dans Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy[34].

[49]        C'est aussi ce que relèvent les auteurs Duchaine et Coche :

Selon les auteurs consacrés au sujet, il est reconnu que les politiques ont été conçues essentiellement pour servir de guide pour la décontamination des terrains et que les critères proposés n’ont qu’une valeur indicative, sans force juridique contraignante pour le propriétaire. Ainsi, il n’en découle aucune obli­gation pour le propriétaire d’un terrain contaminé de procéder à la réhabilitation d’un terrain. […][35]

[50]        Cela dit, même s’il ne s’agit pas d’un texte règlementaire ou d’une loi, et qu’elle n’a qu’une portée normative limitée, la Politique de protection des sols - 1998 peut servir de guide dans le cadre d’un recours en vice caché « pour évaluer le degré de contamination du terrain et pour décider si cette contamination rendait le terrain impropre à l'usage projeté », tel que le reconnaît la Cour d’appel dans Faucher c. Développement Lemarco inc.[36]  Cela suppose toutefois que la politique soit en vigueur au moment de la vente[37].

[51]        En ce qui concerne les autres lois et règlements de l’époque, il faut préciser que depuis 1991, la Loi sur l’utilisation des produits pétroliers[38] et le Règlement sur les produits pétroliers (« Règlement »)[39] prévoient certaines mesures concernant les équipements pétroliers.  Ils imposent notamment la vérification et le remplacement, par les exploitants et les utilisateurs, de réservoirs de mazout. Ils les obligent à caractériser et décontaminer les matériaux contaminés par des fuites provenant de ces réservoirs, de même qu’à caractériser et décontaminer les terrains où ils étaient situés lorsqu’ils cessent de les utiliser ou les démantèlent[40].  Ils leur imposent de dénoncer la présence de réservoirs souterrains[41].  Dans tous les cas cependant, ces mesures ne s’appliquent qu’aux réservoirs de plus de 4 000 litres[42] utilisés à d’autres fins que des fins rési­den­tielles.

[52]        En 1997, l’adoption de la Loi modifiant la Loi sur l’utilisation des produits pétroliers et d’autres dispositions législatives[43] entraîne à son tour certaines modi­fications à ce régime législatif en vue de « réduire les problèmes attribuables aux fuites de produits pétroliers en responsabilisant davantage les propriétaires et utilisateurs d’équipements pétroliers […] »[44]. La plupart des dispositions de cette loi n’entrent en vigueur qu’en 1999, incluant l’article 2 modifiant l’article 2 de la Loi sur les produits et les équipements pétroliers[45] qui traitent des équipements pétroliers à risques élevés et excluent toujours les équipements utilisés à des fins résidentielles et les réservoirs de mazout contenant moins de 4 000 litres^[46].

Application des principes aux faits

[53]        Dans le présent dossier, la demanderesse avait le fardeau de démontrer que la contamination, de par sa nature ou sa concentration, était telle qu’elle rendait l’Immeuble litigieux impropre à l’usage auquel il était destiné au moment de la vente en fonction des lois et/ou normes alors en vigueur[47].

[54]        La seule découverte subséquente d’un réservoir de mazout souterrain utilisé à des fins résidentielles de 1 000 gallons qui aurait été enfoui en 1998 et se serait révélé être perforé en 2007 lorsqu’il a été retiré des lieux, ne suffit pas à démontrer l’existence du vice ou d’une contamination du sol au moment de la vente[48]. 

[55]        Il appartenait à la demanderesse de démontrer que le sol était contaminé au moment de l’achat et elle ne pouvait bénéficier à cet égard d’une présomption de fait puisque la contamination a été découverte près de dix ans après la vente des immeubles.

[56]        En janvier 1998, ni la loi ni la réglementation n’interdisait la présence de réser­voirs de mazout souterrains utilisés à des fins résidentielles et rien ne démontre que le réservoir était alors perforé ou que la contamination relevée à compter de 2007, pouvait avoir débuté. 

[57]        De plus, la Politique de protection des sols - 1999 à laquelle réfère l'Expert Daigneault dans ses rapports, pour mesurer le degré de contamination des sols n'était pas encore en vigueur non plus que la Politique de protection des sols - 1998 qui l’a précédée et n’a été adoptée qu'au mois de juin 1998.

[58]        En ce qui concerne la déclaration contenue à l’offre d’achat des immeubles voulant que l’immeuble soit conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement[49], la demanderesse n’en a pas démontré l’inexactitude à la lumière des lois et règlements alors en vigueur.

[59]        Ainsi, en l’absence d’une preuve permettant d’affirmer que des contaminants de type B-C étaient présents au moment de la vente de janvier 1998 et qu'ils constituaient des contaminants à cette époque, le Tribunal ne peut conclure à l’existence d’un vice caché.

2.    Le vice caché a-t-il été dénoncé dans un délai raisonnable?

[60]        Vu ce qui précède, l'analyse de la suffisance de la dénonciation devient théo­rique. Cela dit, le Tribunal estime opportun d'indiquer que s’il avait conclu à l'existence d’un vice caché, il aurait considéré que les défendeurs en ont été avisés dans un délai raisonnable.

[61]        La question ne se pose qu'à l'égard de la découverte initiale de 2007 puisque, en ce qui concerne la seconde découverte en 2009, les défendeurs ne contestent pas la validité de la dénonciation.

[62]        La preuve non contredite démontre que les défendeurs ont été informés de la première découverte au plus tard le 7 septembre 2007, date à laquelle ils se sont présentés sur les lieux et ont été en mesure de constater l'excavation et l'enlèvement du réservoir souterrain. Ils pouvaient, dès lors, retenir les services d'un expert s'ils le souhaitaient, comme ils l'ont par ailleurs fait en 2009. Ils ne l'ont pas fait.  Au contraire, ils ont plutôt demandé qu'on leur transmette une copie des factures lorsque les travaux seraient complétés.

[63]        Le but de la dénonciation ayant été atteint au sens des principes résumés par la Cour d’appel dans Facchini c. Coppola[50] et repris dans Placements Beauvais-Chabot inc c. Foge[51], les défendeurs ont tort de prétendre qu’ils ont ainsi été privés de la con­naissance de l’existence du vice et qu’ils n’ont pu y remédier ou limiter les coûts de réhabilitation en découlant, le cas échéant.

3.         Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages qui découlent du vice caché?

[64]        Vu la conclusion à laquelle en vient le Tribunal à l’effet que la demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de démontrer l’existence de vices cachés au moment de l’achat, il n’y a pas lieu de lui accorder de dommages.

[65]        Néanmoins, certains commentaires s'imposent sur les montants réclamés, qui totalisent près de 450 000 $.

[66]        La demanderesse a choisi de réclamer une réduction de prix équivalente à la valeur des travaux de décontamination et de réfection qu’elle a assumés. Si elle réclamait à l’origine des dommages additionnels fondés sur la connaissance du vice, elle y a renoncé au moment de l’audience.

[67]        Les factures reliées aux travaux exécutés ont été valablement déposées en preuve et leur montant n'a pas été contesté par les défendeurs, hormis certaines factures qui ont fait l'objet d'admissions à l'audience pour tenir compte de la plus-value apportée par les travaux, de sorte que la valeur non contestée de la réclamation totale se chiffre au montant de 446 300 $, comprenant la somme de  57 207 $ pour 2007 et un montant de 389 093 $ pour les travaux de 2009 et 2010.

[68]        Les défendeurs font cependant valoir que la demanderesse ne peut leur réclamer un tel montant qui, non seulement excède le prix d’achat total pour les deux immeubles acquis en 1998 au montant de 399 000 $, mais représente plus du double du prix estimé pour l'achat de l’Immeuble litigieux, dont la valeur est d’au plus 200 000 $.

[69]        Les défendeurs soulignent également que les deux immeubles qui avaient été achetés à l’origine à un prix inférieur à leur valeur marchande, à savoir au prix de 399 000 $ alors qu’ils en valaient 425 000 $ selon les experts retenus en défense, ont été revendus en 2012 au prix de 1 800 000 $, soit largement au-delà de la valeur marchande de 1 330 000 $ estimée en 2011 par les mêmes experts qui n’ont pas été contredits à l’audience[52].

[70]        Dans Verville c. 9146-7308 Québec inc.[53], la Cour d’appel n'a pas hésité à réduire la réclamation d’un montant équivalent à 60 % du montant réclamé en fonction de la valeur de l'immeuble et du prix payé qui avoisinait le montant réclamé. La Cour d'appel s'exprimait alors ainsi :

59         Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat. Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte "de toutes les circonstances appropriées" (1604(3) C.c.Q.) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.).

[…]

61         La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu.

62         Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appré­ciation du préjudice causé au créancier. Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier.

63         Les auteurs Lluelles et Moore écrivent :

            Quant à la méthode appropriée pour la réduction, le législateur nous livre quelque peu à nous-mêmes, puisque, loin de fournir le moindre critère, il se contente de préciser qu'elle s'apprécie compte tenu "de toutes les circonstances" (art. 1604, al. 3). En principe, la réduction devait se faire en fonction de la valeur des déficiences.

            [...]

            La préoccupation du juge sera de prononcer une réduction qui ne procure pas d'enrichissement au créancier.

64         Pineau, Gaudet et Burman traitent de la réduction du prix ainsi :

            En ce dernier cas, il s'agit d'une mesure exceptionnelle qui permet au juge de "réviser" le contrat, mais il ne peut s'agir d'une révision arbitraire : en effet, la réduction de l'obligation corrélative, qui s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées (art. 1604, al. 3 C.c.Q.) ne peut, nous semble-t-il dépasser la mesure du préjudice subi par le créancier du fait de l'inexécution.

65         Les professeurs Jobin et Cumyn insistent sur la nécessité de ne pas enrichir l'acheteur :

            La jurisprudence se montre très souple dans la détermination de la réduction du prix. La première mesure possible de cette réduction est certes la diminution de valeur du bien, attribuable au vice. Mais on voit souvent les tribunaux évaluer la réduction du prix en prenant plutôt comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice; ce coût est réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (i.e. sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations.

66         Dans un arrêt maintes fois repris, la Cour, sous la plume du juge Malouf, écrit :

            Le montant réclamé était non seulement excessif mais dépassait le prix. Je fais miennes les remarques de Baudry-Lacantinerie à l'effet que, lorsque l'acheteur constate que le coût des réparations n'est pas en proportion avec la valeur de la chose, il ne peut plus exiger la réparation. Il doit plutôt rendre la chose, se faire restituer le prix et réclamer les dommages prévus aux articles 1527 et 1528 C.c. selon le cas.

67         La réduction du prix de vente peut s'avérer importante si l'ampleur du vice le justifie. Cette réduction doit toutefois demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l'acheteur. Comme le soulignent Jobin et Cumyn, il s'agit là d'une "mesure d'équité pour le vendeur".

68         Soit dit avec égards pour le juge de la Cour supérieure, je suis d'avis qu'il n'a pas tenu compte de toutes les circonstances appropriées. Le montant de réduction du prix de vente équivaut, à toutes fins utiles, à permettre à l'intimée de recouvrer la totalité du prix du bien affecté de vices cachés et de conserver ce bien.

[nos soulignements]

[71]        Les propos de la Cour d’appel sont aisément transposables en l’espèce.

[72]        Ainsi, considérant que les montants réclamés sont deux fois plus élevés que le prix payé pour l’Immeuble litigieux, le fait d'accorder le plein montant réclamé de près de 450 000 $ en l'espèce équivaudrait à n'attribuer aucune valeur à l'immeuble acquis en 1998 et à permettre un enrichissement injustifié de la demanderesse qui a choisi de maintenir un recours en réduction de prix, bien que sachant que la valeur en jeu dépassait largement le coût d’achat de l’Immeuble litigieux (et même celui de l’en­semble des deux immeubles vendus).

[73]        Aussi, en l'espèce, s'il avait conclu à l'existence d'un vice, ce qu’il ne fait pas, le Tribunal aurait néanmoins fait usage de sa discrétion pour réduire de manière substan­tielle la réclamation à l'intérieur de paramètres raisonnables, à un montant n’excédant pas 40 000 $ dans le but d’éviter que la condamnation n’entraîne l'enrichissement injustifié de la demanderesse.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[74]        REJETTE la requête introductive d’instance;

[75]        AVEC DÉPENS, y incluant les frais d’expert.