Décision

[1]       Le 2 décembre 2020, le Comité de discipline de l’OACIQ se réunissait par visioconférence pour procéder à l’audition de la plainte numéro 33-20-2240 ;

[2]       La syndique était alors représentée par Me Sabrina Lacroix et, de son côté, l’intimée était représentée par Me Daniel Caisse, assisté de Me Walid Si Mahdi ;

I.          La plainte

[3]       L’intimée fait l’objet d’une plainte comportant un seul chef d’accusation, soit :

1.   À compter du 15 juin 2020, l’Intimée n’a pas collaboré avec le service d’inspection de l’OACIQ en omettant ou en négligeant de transmettre les documents au soutien de son auto-inspection, commettant ainsi une infraction aux articles 62, 69, 71, 105 du Règlement les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie est des courtiers et sur la publicité ainsi qu’à l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier :

[4]       L’intimée ayant enregistré un plaidoyer de culpabilité, celle-ci fut reconnue coupable, séance tenante, de l’infraction reprochée au chef 1 de la plainte ;

[5]       Les parties ont alors procédé aux représentations sur sanction ;

II.         Les faits

[6]       L’intimée, depuis plusieurs années[1], fait défaut de produire dans le délai imparti les documents au soutien de son auto-inspection ;

[7]       Pour l’année 2019, elle a reçu divers avis et rappels[2] et ce n’est finalement qu’après plusieurs demandes qu’elle a fini par produire tous les documents requis ;

[8]       Cela dit, ce type de comportement occasionne plusieurs problèmes au niveau du Bureau du syndic et de l’administration de l’OACIQ, compte tenu de leur mission qui consiste à assurer la protection du public[3] ;

[9]       À la décharge de l’intimée, celle-ci a enregistré un plaidoyer de culpabilité et entrepris de modifier ses méthodes de travail afin d’être en mesure de respecter ses obligations déontologiques pour le présent et le futur ;

[10]    C’est à la lumière de ces faits que sera examinée la suggestion commune des parties ;

III.        Argumentation

A)        Par la syndique

[11]    Dans un argumentaire très élaboré, Me Lacroix expose au Comité les justifications à l’appui de la recommandation commune des parties, à savoir l’imposition d’une amende de 8 000 $ ;

[12]    Dans un premier temps, celle-ci rappelle les grands principes en matière de sanction[4], soit :

·      La protection du public ;

·      La dissuasion ;

·      L’exemplarité ;

·      Le droit du professionnel de gagner sa vie[5] ;

[13]    De plus, Me Lacroix identifie les facteurs aggravants suivants :

·      L’intimée détient un permis d’agence depuis 1994 ;

·      Elle a fait défaut, à plusieurs reprises (2017 et 2018), de produire dans les délais impartis les documents au soutien de son auto-inspection ;

·      Le risque de récidive élevé vu les comportements antérieurs de l’intimée ;

[14]    Parmi les facteurs atténuants, l’avocate de la syndique identifie les suivants :

·      Le plaidoyer de culpabilité de l’intimée ;

·      L’absence d’antécédents disciplinaires ;

[15]    Mais il y a plus, le niveau élevé de l’amende (8 000 $) est justifié par les facteurs suivants qu’il convient de reproduire « in extenso » :

5.1 Gravité objective des infractions

·       Gravité élevée

o    l’obligation de collaboration est au cœur de la profession de courtier et fait partie de ses obligations déontologiques

o    la collaboration du courtier permet à l’OACIQ

§  d’accomplir son rôle de surveillance

§  de remplir sa mission de protection du public

·       Importance pour un courtier ou une agence immobilière de compléter l’auto-inspection

o    permet à l’Organisme de :

§  s’assurer annuellement du respect des normes par les dirigeants d’agence, les agences immobilières et les courtiers immobiliers

§  corriger les mauvaises pratiques des courtiers immobiliers et des agences immobilières

§  prévenir des infractions déontologiques

o    la remise des avis de divulgation permet de prévenir certains manquements des courtiers immobiliers ou agences immobilières tels que les conflits d’intérêts

o    le rapport des comptes en fidéicommis permet de :

§  s’assurer de la bonne tenue des comptes en fidéicommis

§  prévenir les risques de transactions frauduleuses

§  alerter l’organisme dans les cas d’appropriation

·       Entrave le travail du syndic

o    démarches supplémentaires pour obtenir l’auto-inspection

o    ralentissement des autres enquêtes

o    monopolise les ressources du Bureau du syndic

o    empêche l’OACIQ de remplir son rôle de surveillance

·       Encombre le Comité de discipline

o    le Comité de discipline est encombré par ce type de plainte pour des obligations pourtant claires

·       Exemplarité

o    nuit à la mission de protection du public

o    tolérance zéro pour les infractions de non-collaboration

o    un message clair aux titulaires de permis doit être transmis par le Comité de discipline :

§  détenir un permis est un privilège et non un droit

§  ce privilège vient avec obligations

[16]    Finalement, la partie plaignante produit à l’appui de la recommandation commune la jurisprudence suivante :

·      OACIQ c. Gandelman, 2017 CanLII 38177 (QC OACIQ) ;

·      OACIQ c. Jean-Félix, 2017 CanLII 45350 (QC OACIQ) ;

·      Poirier c. Groupe Alpha Immobilier, no. 33-20-2238, décision du 20 novembre 2020

[17]    Il ressort de cette jurisprudence que l’amende habituellement imposée varie entre 3 000 $ et 5 000 $, suivant la gravité du cas ;

[18]    Dans le présent cas, le niveau plus élevé de l’amende se justifie par les nombreux avis reçus par l’intimée[6] ;

[19]    Cela dit, l’intimée est d’accord avec la sanction proposée ;

B)       Par l’intimée

[20]    Me Caisse, tout en soulignant le caractère commun de la sanction suggérée, insiste sur certains facteurs atténuants, soit :

·      L’absence d’antécédents disciplinaires de l’intimée ;

·      La prise de conscience de ses obligations déontologiques démontrée par l’enregistrement de son plaidoyer de culpabilité ;

·      Sa volonté de s’amender en modifiant ses méthodes de travail afin d’éviter la répétition de telles infractions ;

[21]    Enfin, il sollicite, au nom de sa cliente, un délai de paiement de 90 jours pour que celle-ci s’acquitte du montant de l’amende et des frais ;

[22]    En conséquence, il demande au Comité d’entériner la recommandation commune des parties ;

IV.       Analyse et décision

[23]    Compte tenu de la jurisprudence en matière de recommandation commune[7] et plus particulièrement de l’arrêt de la Cour suprême dans l’affaire Anthony-Cook[8], le Comité entend entériner celle-ci ;

[24]    De plus, le Tribunal des professions rappelait l’importance et l’utilité de celles-ci dans l’affaire Ungureanu[9] :

[21]        Les ententes entre les parties constituent en effet un rouage utile et parfois nécessaire à une saine administration de la justice. Lors de toute négociation, chaque partie fait des concessions dans le but d'en arriver à un règlement qui convienne aux deux. Elles se justifient par la réalisation d'un objectif final. Lorsque deux parties formulent une suggestion commune, elles doivent avoir une expectative raisonnable que cette dernière sera respectée. Pour cette raison, une suggestion commune formulée par deux avocats d'expérience devrait être respectée à moins qu'elle ne soit déraisonnable, inadéquate ou contraire à l'intérêt public ou de nature à déconsidérer l'administration de la justice. (Nos soulignements)

[25]    Cela dit, le Comité considère que la sanction suggérée est juste et raisonnable et, surtout, appropriée au cas de l’intimée ;

[26]    D’une part, elle tient compte de la gravité objective de l’infraction et, d’autre part, elle assure la protection du public sans punir outre mesure l’intimée ;

[27]    Pour ces motifs, la sanction suggérée par les parties sera entérinée par le Comité de discipline.

PAR CES MOTIFS, LE COMITÉ DE DISCIPLINE :

PREND ACTE du plaidoyer de culpabilité de l’intimée ;

DÉCLARE l’intimée coupable de l’infraction reprochée au chef 1 de la plainte et plus particulièrement comme suit :

Chef 1:     pour avoir contrevenu à l’article 80 de la Loi sur le courtage immobilier (R.L.R.Q., c. C-73.2)

PRONONCE un arrêt conditionnel des procédures à l’encontre des autres dispositions législatives et réglementaires alléguées au soutien du chef 1 ;

IMPOSE à l’intimée la sanction suivante :

Chef 1 :    une amende de 8 000 $

CONDAMNE l’intimée au paiement de tous les frais de l’instance ;

ACCORDE à l’intimée un délai de paiement de 90 jours pour acquitter le montant de l’amende et des frais, calculé à compter du 31^e jour suivant la signification de la présente décision.